LEUNG YIU AND ANOTHER 訴 楊啟強

DCCJ 5115 / 2007

香港特別行政區

區域法院

民事司法管轄權

案件編號2007年第5115號

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判決書

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背景

1. 原告人和被告人於2006年8月就九龍大南街24號二樓之單位 (“該單位”) 簽訂租約，為期一年，由2006年8月15日至2007年8月14日，租金訂為 每月HK$4,300.00。

2. 原告人(即該單位之業主)在本案指被告人在租約屆滿後，仍佔用該單位。而原告人在2007年10月6日透過他們之前的代表律師發出收樓通知書後，被告人仍拒絕遷出該單位。原告人在申索陳述書中要求收回管有該單位，以及就有關被告人因非法佔用該單位而令原告人蒙受之損失，提出索償。

3. 被告人在答辯書中指出他一直準時交租。雙方未能在2007年8月租約屆滿後，訂立新合約。然而，被告人在答辯書中沒有提出作何理據以反駁有關非法佔用該單位的指控，只空泛地聲稱「甚麼事情都要講道理」。

4. 原告人於2008年2月15日發出傳票，就他們申索的事項(即收回管有該單位以及有關之賠償問題)，向法庭申請簡易判決。

5. 簡易判決申請於2008年2月29日由聆案官審理，在被告人缺席的情況下，聆案官頒下簡易判決，裁定原告人勝訴。

6. 原告人隨後進行有關收樓之法律程序。法庭於2008年3月19日頒令批准原告人可對該單位發出管有令狀 (writ of possession)。原告人於2008年3月31日發出該管有令狀。

被告人之申請和上訴

7. 被告人於2008年4月14日，以傳票形式申請“延期執行收樓令及取消勝訴令”(“被告人4月14日之申請”)。此外，被告人於2008年5月3日，單方面申請暫緩執行收樓令。聆案官於同日拒絕該申請。被告人在2008年5月7日呈交上訴通知書，就聆案官5月3日作出的命令提出上訴(“被告人之上訴 ”)。

8. 另外，被告人亦於2008年5月5日再向聆案官作單方面申請，要求批准他返回該單位取回他的財物。聆案官拒絕該申請。被告人沒有對這方面的裁決提出任何上訴。

7月14日之聆訊

9. 被告人4月14日之申請，於2008年7月14日在本庭進行聆訊。被告人之上訴原本排期定於2008年7 月18日進行聆訊。由於被告人4月14日之申請和其上訴均涉及暫緩執行裁決，本席於7月14日的聆訊中，向訴訟雙方提出可將原定於7月18日的有關上訴一併於7月14日處理，雙方對這提議表示同意，本席因此頒令取消原定於7月18 日之聆訊。

被告人之誓章和論點

10. 被告人向法庭存檔多份誓章，其中某部份是為以上提及之單方面申請所呈交的。被告人在7月14日的聆訊中，表示擬採納他誓章的內容，作為論據，有關內容撮要如下：

(1)  原告人在租約屆滿前不作“提早通知及補償”，而在租約屆滿和雙方未能達成新租約的情況下，要求被告人搬走，屬不合理要求。

(2)  法庭在被告人未獲通告而缺席聆訊的情況下，作出勝訴判決，此舉欠公道。

(3)  被告人在2008年4月11或12日才收到有關收樓令。

(4)  被告人一直準時交租。

(5)  收樓令對被告人和正懷孕的太太造成不便，令他們感到徬徨。

(6)  被告人希望法庭以 “人道立場”“取消收樓令”。

11. 在聆訊中，與訟雙方亦確認被告人一直繳付租金至2008年2月中為止。

4月14日之申請

(I) 撤銷簡易判決

12. 被告人稱他於2007年12月14日呈交答辯書後，直至2008年4月11或12日前，沒有收到任何有關聆訊通知文件，因而缺席2008年2月29日之聆訊。

13. 然而，根據原告人的證據，原告人之前的代表律師行曾派職員於2月15日將有關簡易判決申請的傳票和誓章以郵寄方式送達到被告人的通訊地址。負責之職員亦作出了誓章證明。然而，在2月15日前原告人所呈交的傳訊令狀和其他文件，都是送達至被告人同一個通訊地址，被告人均收到有關文件。此外，於2008年3月4 日至3月6日，之前代表原告人律師行委派職員，到該單位張貼有關原告人已取得勝訴判決之通告，並要求被告人於2008年3月13日前遷出該單位。

14. 因此，本席對被告人聲稱他在呈交答辯書後直至2008年4月11或12日，沒有收到文件這說法，實存有疑問。

15. 然而，姑勿論被告人就缺席聆訊之解釋是否屬實，被告人擬撤銷在他缺席情況下頒佈之簡易判決，必須證明他的答辯理據具有真實的勝算 (real prospect of success) (參見 Hong Kong Civil Procedure 2008, Vol. 1, 14/11/1)。

16. 本案所涉及的租約於8月14日屆滿。即使租客繼續繳交租金，業主有權向租客發出合理通告，要求租客遷離該單位。根據原告人所提交之證供，原告人於2007年10月6日透過他們當時的代表律師，發信(“律師信”)給被告人，要求他於7日內遷離該單位。

17. 被告人在租約屆滿後繼續每月交租，在這情況下，一般來說，原告人須給予被告人一個月通知，要求他搬出該單位。雖然原告人於律師信中要求被告在一個星期內搬出，但事實上原告人於2007年11月19日展開本訴訟時 (即律師信發出超過一個月後)，被告人仍未遷離該單位。因此本席認為該通知期雖不足一個月，但這不會影響原告人的申索。

18. 此外，律師信中提及原告人2007年8月13日曾發出書面通知，要求被告於一個月內搬出，然而原告人並沒有向法庭呈交該通知。被告人也沒有對原告人是否曾在2007年8月13日發出通知一事，提出任何爭議。無論如何，基於以上第17段的內容，本席認為不需要在這方面作任何評論。

19. 本席認為即使被告人在租約屆滿後繼續交租，原告人絕對有權要求被告人搬出該單位。被告人未能提出任何合理論據，以說明他為何有權繼續佔用該單位。因此，本席裁定被告人之答辯缺乏真實勝算，因而拒絕被告人在2008年4月14日所提出有關撤銷簡易判決之申請。

(II)   暫緩執行判決

20. 被告人向本席確認他已於較早時，獲准到該單位取回他和家人財物。雖然被告人曾在他多份誓章中提到收樓令對他和家人造成不便，然而被告人於2008年5月中，已搬到大埔道一單位，現仍在該處居住。在這情況下，本席認為被告人未能提出任何理由，以要求暫緩執行判決。因此本席拒絕這申請。

被告人之上訴

21. 基於本席以上對被告人有關申請暫緩執行判決之裁決，被告人對聆案官2008年5月3日裁決所提出的上訴，已沒有任何實際意義。此外，被告人在聆訊中向本席表示，由於他和家人已搬到位於大埔道的單位居住，他於2008年5月3日當天要求聆案官暫緩執行簡易判決時所遇到的問題不再存在。因此本席駁回被告人有關上訴。

結論

22. 總括而言，本席裁定，拒絕被告人於2008年4月14日以傳票形式提出的所有申請，並駁回被告人在2008年5月7日對聆案官於2008年5月3日的裁決所提出的上訴。被告人須支付原告人就有關申請和上訴所涉及的訟費(包括所有保留的訟費)。如果雙方未能就訟費金額達成協議，則交由法庭評定。