CHEUNG FUNG SHAN 對 CHEUNG FUNG HAR, CAROL

DCCJ 5582/2015

[2018] HKDC 1387

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2015年5582號

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判案書

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引言

1.  這是一宗姊妹因物業業權爭議的訴訟。

2.  涉案物業是位於香港新界沙田馬鞍山鞍駿街15號雅濤居2座39樓E室的物業（“該物業”）。

背景

3.  原告人是被告人的親姐。

4.  於2010年，被告人與她的前夫成紹輝先生（“成先生”）共同申請離婚（有關案件編號為FCJA 2066/2010）。法庭在雙方同意下於2010年12月1日頒布命令（“該命令”），當中包括將婚姻居所出售，減除一切相關費用之後的餘款全部歸於被告人。雙方同意此款項是給予被告人用來支付購買被告人與兒子將居住的物業的首期。根據該命令，成先生亦須每月付給被告人HK$3,000作為他們兒子的贍養費直至兒子年滿十八歲或停止接受全日教育為止。

5.  因被告人需於2010年11月前搬出婚姻居所，在該命令頒布之前，被告人已開始透過地產代理物色物業，作為她和兒子的居所。

6.  於2010年10月底，被告人與賣家簽署該物業的臨時買賣合約。被告人以HK$20,000現金及HK$125,000的支票分別在10月26日及29日支付了合共HK$145,000的臨時訂金。然而，因被告人當時還未有穩定及足夠的收入證明，難以向銀行申請按揭貸款，而出售婚姻居所所得的餘款仍未收到，所以被告人向原告人求助，讓原告人以買家身份取代被告人完成購買該物業。

7.  最終，原告人同意以買家身份取代被告人完成買賣，並與該物業的賣家簽署日期為2010年11月11日的正式買賣合約購買該物業（“該正式合約”）。根據該正式合約，原告人以HK$2,900,000購入該物業，成交日期為2010年12月15日，而購入價需依下列方式支付：—

(a) HK$145,000的訂金於簽署該正式合約當天或之前繳付（而賣家亦確認已收到該訂金）；

(b) HK$145,000的進一步訂金於簽署該正式合約時繳付；

(c) HK$2,610,000的餘額在買賣該物業的成交日繳付。

8.  於2010年11月尾，原告人於恒生銀行取得一筆HK$2,030,000的按揭貸款的批核，分360個月還款，而利息為1個月香港銀行同業拆息（HIBOR）+ 0.7%（“該按揭”）。

9.  透過日期為2010年12月15日的轉讓契約並以註冊摘要號碼11011400780332登記於土地註冊處（“該轉讓契約”），原告人成為該物業的唯一註冊業主，而該按揭的法定押記亦登記於土地註冊署。

10.  在成為該物業的註冊業主後，原告人從沒有居住於該物業或擁有該物業的鎖匙。原告人一直以來都是與母親及其他親人居住於青衣的寓所。相反，居住於該物業的是被告人及其兒子。

11.  於2015年12月11日，原告人向法庭入稟申請要求被告人交出該物業的空置管有權及作出賠償。原告人聲稱她於2010年同意以買家身份取代被告人完成購買該物業的條件是她會成為該物業的唯一註冊及實益擁有人，而被告人在沒有任何特許使用權及/或原告人的同意之下不當地佔用該物業。

12.  被告人聲稱根據於2010年10月底與原告人達成的口頭協議，原告人只是以信托形式代被告人持有該物業，而被告人是該物業實益業權的擁有人。所以，被告人在其反申索書中要求法庭命令原告人須將該物業以零代價及沒有任何產權負擔之下絕對地轉給被告人。

原告人的案情

13.  原告人在她的狀書及兩份證人陳述書所述說的案情大致如下。

14.  原告人是一位公務員，任職測量主任。

15.  原告人在2010年年中申請自置居所資助計劃，並積極尋找合適的居所以待她成功輪候自置居所資助計劃後便可以立即置業享受該項公務員福利。

16.  在2010年，原告人把大部份的資金投放在外幣定期，並打算將來購入物業時可用作支付首期。

17.  於2010年10月27日，原告人收到政府通知，告知她符合資格申請自置居所資助計劃。原告人預計大約於2012年便可成功輪候自置居所資助計劃，屆時便會購入物業。但她的置業計劃卻因被告人的關係及行為而被打亂。

18.  約於2010年中，被告人正經歷離婚，她對原告人說她的前婚姻居所將會出售及她預期會收到她前夫的一筆款項並打算用作資助購買物業。她急需一個住所，因她與她的兒子須於2010年11月底前遷出前婚姻居所。最後她決定購買該物業。

19.  約於2010年10月20日，被告人聯絡原告人，告知原告人她因急須用錢，希望原告人可以借錢給她。當時原告人答應了她，並向星展銀行申請了一筆HK$160,000的信用卡貸款（“該星展銀行貸款”）供她作應急之用。當時，作為親姊妹，原告人沒有詢問太多便按被告人的要求去做。

20.  被告人於2010年10月尾才首次向原告人及家人表示她已經就該物業簽署了臨時買賣合約並支付了HK$145,000的訂金。她同時表示她的按揭申請被拒，希望原告人及家人能幫她渡過難關。被告人也知道母親擁有自己的物業。於是被告人請原告人及/或母親簽署不同的按揭貸款申請表格，看她們是否能夠獲取任何按揭貸款。

21.  原告人和家人曾向被告人建議她“撻訂”放棄購入該物業，或由原告人及/或其他家人為被告人的按揭申請作擔保人，以解決當前困局，但上述建議皆遭被告人否決。

22.  經商議後，原告人及被告人同意由原告人以個人名義代替被告人買下該物業，但原告人將成為該物業的唯一註冊及實益擁有人。而原告人會負責取得按揭貸款為購買融資，及繳付將來的還款，並容許被告人及她的兒子在收樓後以“免租”形式居住在該物業，以一年為限期（“該特許使用權”），作為解決方法。原告人解釋以一年為限期的主要原因是她預計將會在2012年成功輪候自置居所資助計劃，而當被告人在一年後遷出該物業時，原告人便會把該物業作自住用途或把該物業賣出然後另置新居作自住用途並享用該公務員福利。

23.  於2010年11月9日，被告人叫原告人用該星展銀行貸款以銀行本票支付HK$145,000以清付購買該物業的進一步訂金。

24.  約於2010年12月12日，原告人以支票形式支付了 HK$169,000給葉謝鄧律師行（買方的代表律師）作為繳付購買該物業的部份餘款，而這筆款項是原告人從不同信用卡分期貸款而籌募得到的（“該進一步信用卡貸款”）。

25.  至於首期的餘額，印花稅HK$43,500及其他因購買該物業而產生的支出金額約HK$50,000則由被告人在原告人不知情的情況下先支付。

26.  在該物業於2010年12月成交後，原告人便開始透過其恒生銀行戶口（“原告人的恒生銀行戶口”）直接支付每月約HK$6,500的按揭還款。

27.  因該星展銀行貸款及該進一步信用卡貸款的負擔，於2011年1月，原告人曾傾向出售該物業，將自己從各債務中釋放出來及盡早清還被告人曾於首期支付的款項。約於2011年1月中，當被告人知道原告人傾向出售該物業時，為了遊說原告人保留該物業及讓她可繼續居住那裡，被告人建議她曾於首期支付的款項應被視為給原告人的個人貸款（“該個人貸款”），並給予原告人一些簽了的空白支票（“該等支票”），讓原告人可用該等支票於她的個人戶口提取金錢以便清還該星展貸款及該進一步信用卡貸款及她欠原告人的其他不相關債務。故此，在那時，原告人放棄了出售該物業的意念。

28.  於2011年12月，被告人拒絕交出該物業的空置管有權並要求在該物業多住2年以致她無需遷出直至她的兒子開始小學教育。結果，原告人在不情願下同意延長該特許使用權2年。

29.  就被告人指她已清還了原告人在2010年11月9日支付了的HK$145,000及在2010年12月12日支付了的HK$169,000（合稱“該筆款項”）（詳見下述第46段），原告人予以否認，並詳述如下：—

(a) 被告人於2010年11月19日託朋友翁小聖（“翁先生”）存入原告人的銀行戶口的HK$40,000並非用於清還該筆款項。由於原告人於富邦銀行的貸款尚未清還，故原告人最初的按揭申請並未獲批核，所以被告人才會著朋友翁先生把HK$40,000的存款存入原告人的銀行戶口，令她能及時清還貸款，從而成功申請按揭。

(b) 恒生銀行於2010年12月31日給予的按揭現金回贈HK$16,240並不是用於清還該筆款項。該筆現金回贈是原告人經恒生銀行承做按揭獲得的回贈，被告人不應把該回贈計算在該筆款項以內。

(c) 被告人於2011年1月5日存入原告人的恒生銀行戶口的HK$4,000並不是用於清還該筆款項。原告人解釋當時她為了購入該物業時申請了多筆貸款，流動現金不足，故此將被告人存入的HK$4,000用以支付貸款所衍生的利息。

(d) 被告人於2011年1月21日給予原告人HK$250,000的支票並非用於清還該筆款項，而是支付原告人其他的欠債。於約2011年1月，該物業已完成交易，原告人在冷靜期過後認為該物業在地理，尺數及價錢上都不是她置業的首選，她亦想盡快清還被告人在該物業上支付的金額，故此她曾向被告人建議把該物業賣出。由於她們趕及在2010年11月20日額外印花稅正式實施之前簽署該正式合約，故此原告人即使在兩年內出售該物業，亦無需繳納額外印花稅。對於原告人的建議，被告人表示強烈反對。最終，原告人和被告人達成一致共識，維持她們原先的協議，即原告人為該物業的業主，而被告人可以在該物業暫住一年，而有關該物業的所有金錢瓜葛，以下列方式處理：—

(i) 該物業的首期為HK$870,000，在扣除原告人已經支付的HK$314,000後，即被告人代原告人支付了約HK$550,000的部份首期付款。因此原告人在她的戶口中保留HK$550,000，一旦被告人遷出該物業後，原告人便可立即清還被告人為該物業支付的首期付款，而被告人可立即動用這筆款項作另置物業時的首期之用。

(ii) 由於原告人保留了HK$550,000，令她戶口的流動資金不足，不能清付負債，加上被告人在當時剛巧收到賣出婚姻居所的尾數合共HK$475,600，手頭上金錢十分充裕，故此她們雙方同意，被告人給予原告人的該等支票，原告人可隨時自行開票，借用被告人戶口裏的金錢以抵償欠債，而這筆借款，被告人在購買該物業時支付的所有除首期以外的開支及原告人已經向被告人借用的款項（包括上述第29a及b段的兩筆款項）將會在被告人於一年後遷出該物業後，原告人透過自己的存款或透過出售該物業所獲得的金額全數償還給予被告人。

基於上述安排，在被告人的同意下，原告人在被告人的該等支票上寫上HK$250,000 ，並用以支付原告人的欠債。而原告人亦特意在2011年2月9日從原告人的恒生銀行戶口中，轉賬HK$550,000於她不常使用的匯豐銀行戶口，作為替被告人預留的另置物業的首期付款之用。

(e) 被告人在2011年5月11日給予原告人的HK$10,173的支票是用來支付原告人代被告人墊支的費用。其中HK$173是晚餐費用，而HK$10,000的餘額，因時間久遠，原告人已忘記款項的相關資料及遺失了相關文件。

30.  就被告人於2012年2月13日繳付的HK$40,000（詳見下述第49段），原告人指這是她向被告人借的應急錢，以應付因原告人遇上交通意外而突然產生的醫療開支。

31.  於2012年3月，由於原告人遵守與被告人之間的承諾在原告人的匯豐銀行預留HK$550,000作為被告人另置物業時的首期之用，加上被告人在2012年2月借給原告人的HK$40,000未能解決原告人的燃眉之急，故此原告人再次向被告人建議把該物業變賣，讓原告人不但可有充裕的流動資金，亦可把拖延被告人的欠債全數償還，更可讓原告人盡早置業。當時被告人仍然拒絕原告人賣樓的建議，並向原告人建議由她代原告人繳付該物業的每月按揭供款，作為被告人及其兒子居住在該物業的租金。原告人認為被告人作為單親媽媽，每月薪金不多，作為親姐的應該雪中送炭，不應向其收取租金。故此原告人向被告人反建議該物業的每月按揭由被告人代原告人支付，當作為原告人向被告人借的款項，而當該物業賣出後，原告人會將所有由被告人為原告人支付的按揭供款全數退還於被告人。被告人對此安排表示同意。

32.  由2012年3月至2012年9月這7個月期間，原告人便根據上述安排以該等支票支付該物業的每月按揭。

33.  總括來說，由2011年1月至2012年9月期間，原告人用了13張該等支票由被告人的花旗銀行戶口為自己提取了HK$362,851.18。在每次提款前，原告人於支票上填寫日期，金額及她的姓名為收款人，之後便將之存入自己的個人戶口。其詳情及用途如下：—

	日期	金額	用途
1.	21/1/2011	HK$250,000.00	原告人向被告人借用的款項，作為償還貸款，見上述第29d段
2.	11/5/2011	HK$10,173.00	用於清還被告人欠原告人的款項，見上述第29e段
3.	13/2/2012	HK$40,000.00	原告人向被告人借用的款項，用作支付醫療費，見上述第30段
4.	13/3/2012	HK$6,562.80	用於墊支該物業2012年3月的按揭供款，見上述第31-32段
5.	13/4/2012	HK$6,526.60	用於墊支該物業2012年4月的按揭供款，見上述第31-32段
6.	14/5/2012	HK$6,029.00	其中HK$29是原告人替被告人繳交稅項後向被告人收取的，餘額HK$6,526.60用於墊支該物業2012年5月的按揭供款，見上述第31-32段
7.	13/6/2012	HK$526.60
8.	13/6/2012	HK$6,526.60	用於墊支該物業2012年6月的按揭供款，見上述第31-32段
9.	11/7/2012	HK$6,526.60	用於墊支該物業2012年7月的按揭供款，見上述第31-32段
10.	26/7/2012	HK$6,926.78	用於清還原告人為被告人墊支的保險及煤氣費
11.	26/7/2012	HK$10,000.00	用於清還原告人為被告人墊支的款項。由於時間久遠，原告人已忘記這筆款項的相關資訊及遺失了相關文件
12.	14/8/2012	HK$6,526.60	用於墊支該物業2012年8月的按揭供款，見上述第31-32段
13.	13/9/2012	HK$6,526.60	用於墊支該物業2012年9月的按揭供款，見上述第31-32段

34.  從上表可見，原告人以該等支票支付的款項並不限於該物業的每月按揭供款，而原告人以該等支票支付該物業的每月按揭供款只限於2012年3月13日至9月13日這7個月的時間。在其他時間，即2011年1月至2012年2月，以及2012年10月以後，該物業的每月按揭供款均由原告人負責。

35.  於2012年9月，原告人認為是出售該物業的好時機。於是，原告人要求被告人遷出該物業及建議在出售成交時支付被告人總款項HK$1,300,000作為全數清還該個人貸款包括雙方未曾同意的優惠利息。然而，被告人無理地拒絕建議及聲稱她是該物業的合法擁有人。自此，原告人及被告人的關係轉差，故此原告人在2012年10月開始便沒再使用該等支票。

36.  在再延續了兩年的該特許使用權於2013年12月屆滿時，被告人不當地拒絕及未能交出該物業的空置管有權。

37.  於2015年9月19日，原告人透過當時的代表律師發信給被告人通知她在沒有原告人的佔用特許使用權及/或授權之下佔用該物業及要求於30天內交出該物業的空置管有權。但被告人於2015年10月13日透過律師發信聲稱原告人是以信托形式代被告人持有該物業及被告人擁有的管有權是合法的。

38.  基於上述理由，原告人向法庭申請要求被告人交出該物業的空置管有權及作出賠償。

39.  作為一個交替的論點，原告人亦在其反申索的抗辯書中指出，若被告人獲判定現時及以往是該物業的唯一實益擁有人而原告人應將該物業的法定業權轉給被告人的話，轉讓亦不應以零代價及沒有任何產權負擔的方式轉讓。除非被告人（1）完全清還所有原告人已支付的按揭還款連利息，及（2）完全清還所有原告人欠恒生銀行有關該物業的尚欠按揭債項，否則被告人會不當得利。

40.  原告人於本案審訊主問時，就她的案情及兩份證人陳述書的內容作出了以下重要的更改：—

(a) 原告人並沒有於2011年12月同意延長該特許使用權2年或答應讓被告人於該物業多居住兩年，而是在2012年年初雙方達成一個1年的口頭租約（“該口頭租約”），每月租金由原告人決定。而2013年沒有提及口頭租約是因為原告人認為被告人於2012年9月聲稱該物業為她所擁有時已違反了該口頭租約。所以，由2012年2月的HK$40,000的支票直至2012年9月的HK$6,526.60的支票全都是根據該口頭租約已支付的租金，並非為按揭供款。

(b) 原告人並沒有借HK$160,000（即該星展銀行貸款）給予被告人，被告人跟原告人說並不需要錢。

(c) 原告人並不知道被告人繳交了HK$145,000作為臨時買賣合約訂金，直至收到被告人的證人陳述書。

(d) 被告人托翁先生存入的HK$40,000是被告人強行存入原告人的戶口，而富邦銀行貸款是原告人自己清還，並非被告人清還的。

(e) 就上述第29 (d) (i) 段的說法，原告人指她並不知道被告人支付了該物業的首期。

(f) 原告人當時並不知道被告人售賣前婚姻居所的尾數，而是於收到被告人的證人陳述書時才發現該數目。

被告人的案情

41.  被告人是一名會計，自2010年2月開始在出入口公司American Tec Company Limited工作。

42.  簡單而言，被告人指自己是該物業的實益擁有者。原告人是根據一個共同意圖代被告人持有該物業，及代其簽署該物業的按揭。被告人是最終負責該物業的臨時買賣合約訂金，正式買賣合約訂金，首期及按揭供款的人。

43.  因被告人於2010年還未有穩定及足夠的收入證明，在繳付了HK$20,000臨時訂金後的一天，被告人便致電原告人向她求助，請原告人用其名義代被告人申請按揭及持有該物業，而有關該物業的首期及按揭供款全由被告人支付，即是原告人只是以信托人的身份代被告人持有物業而已，被告人才是該物業的真正擁有人。待被告人擁有穩定工作收入證明時（而依被告人估計約須3年的時間），並在自己可申請銀行按揭時，原告人便可將該物業轉回給被告人的名下。原告人同意，雙方便達成口頭協議（“該協議”）。被告人更向原告人表示，待她有穩定的每月收入證明並在自己可申請銀行按揭，而原告人將該物業轉回給被告人名下的時候，被告人便會贈送HK$100,000給予原告人。

44.  至於有關該物業的首期及相關開支的付款情況如下:—

	款項性質	金額	付款情況
(a)	臨時買賣合約訂金	HK$20,000.00	被告人以現金支付
(b)	臨時買賣合約訂金	HK$125,000.00	被告人以支票支付
(c)	正式買賣合約訂金	HK$145,000.00	原告人約於2010年11月9日代支付（被告人已清還）
(d)	該物業價錢的20%	HK$580,000.00	由(d)至(h)項的金額合共HK$635,292.99，由被告人及原告人共同付款予葉謝鄧律師行，分別金額如下：— -   被告人支付HK$466,292.99 -   原告人約於2010年12月12日代支付HK$169,000（被告人已清還）
(e)	律師費	HK$5,000.00
(f)	律師行收取雜項費	HK$1,850.00
(g)	印花稅	HK$43,700.00
(h)	支付賣家的雜項費	HK$4,742.99
	合共：	HK$925,292.99

45.  被告人解釋原告人代支付了上述HK$145,000及HK$169,000的款項的原因是她還沒收到其前夫出售婚姻居所時的餘款。就此，從文件可見：—

(a)   成先生出售婚姻居所所得的餘款為HK$846,353.42，當中HK$140,000訂金已在2010年7月臨時買賣合約定立時收取，故律師行完成交易後退還的餘款為HK$706,353.42。

(b)   成先生把該HK$846,353.42在以下的日期存入了被告人在花旗銀行的戶口：—

日期	金額
24/7/2010	HK$140,000.00
10/12/2010	HK$320,000.00
19/1/2011	HK$475,600.00
	合共：  HK$935,600.00

(c)   上述總額HK$935,600較HK$846,353.42多出約HK$90,000是成先生替被告人向銀行申請到的借款。

46.  無論如何，被告人已清還了上述兩筆HK$145,000及HK$169,000的款項，詳情如下：—

	被告人清還款項日期	金額	清還款項方式
(a)	18/11/2010	HK$40,000	被告人託朋友翁先生存入原告人的銀行戶口
(b)	31/12/2010	HK$16,240	恆生銀行現金回贈
(c)	5/1/2011	HK$4,000	被告人以現金存入原告人的恒生銀行戶口
(d)	21/1/2011	HK$250,000	被告人以該等支票付款給原告人
(e)	11/5/2011	HK$10,000	被告人以HK$10,173的該等支票付款給原告人，其中HK$173為原告人為被告人代付的款項
	合共：	HK$320,240

47.  被告人於2011年1月將一本支票簿當中全部由她已簽署的空白支票（即該等支票）交予原告人，而被告人亦於戶口存有足夠金額，以便原告人提取作為繳付該物業的每月按揭供款。

48.  就該物業按揭的首八個月供款（2011年1月至8月），被告人解釋是原告人支付的，原因如下：—

(a)   原告人最初未能以其名義就該物業獲得銀行按揭的原因是她於富邦銀行尚有貸款未清還。

(b)   就此，原告人於2010年11月9日發給被告人以下的一封以英文撰寫的電郵：—

“Fubon Bank (Installment), you have $15,000 in my account, pls. give me another $39000 by cash deposit to my account today or tomorrow...

Hang Seng Bank

CHEUNG FUNG SHAN

A/C.: 774-100655-888”

(c)   被告人解釋她尚有HK$15,000在原告人的銀行戶口，故此原告人通知被告人存放HK$39,000入其銀行戶口（即合共HK$54,000），作為原告人提早清還富邦銀行的貸款，以使原告人可以其名義就該物業申請銀行按揭而代被告人持有該物業。被告人最終支付了共HK$54,000給原告人讓她清還富邦銀行欠款餘額，而原告人便支付了該物業按揭的首八個月供款，以作為原告人清還被告人支付了的HK$54,000。

49.  於約2011年尾/2012年初，被告人發現原告人沒有使用到該等支票，要求原告人使用。於2012年2月13日，原告人從該等支票簿開了一張HK$40,000的支票，作為填補由2011年9月至2012年2月的按揭供款。

50.  由2012年3月至2012年9月期間，原告人按照該協議自行將其姓名及金額填上於該等支票，以作為被告人為該物業的按揭供款。然而，由2012年10月份開始，原告人便沒再使用該等支票。

51.  基於上述理由，原告人完全沒有權提出任何申索。相反，法庭應命令原告人將該物業轉給被告人。

有關法律原則

52.  因原告人是該物業的註冊業主，被告人接受她是有舉證責任證明原告人只是以信托形式為被告人持有該物業。

53.  就此，被告人倚賴共同意向而產生的構定信托 （common intention constructive trust）及歸復信托（resulting trust）的法律原則。

共同意向而產生的構定信托（common intention constructive trust）

54.  在WML 對LCK（CACV82/2014，27.2.2015）的一案中，上訴庭法官張澤祐引用高等法院法官林雲浩在Liu Wai Keung v Liu Wai Man [2013] 5 HKLRD 9的判詞的第46-50段解釋基於各方的共同意向而產生的構定信託的法律原則如下：—

“46. The focus of the inquiry is therefore on the elements that the plaintiff has to prove in order to establish a constructive trust in his favour. In the context of this case, this means that the plaintiff must prove: (a) there was a common intention between him and the defendant that the plaintiff was to be the beneficial owner of the Property despite that it was acquired in the defendant’s name; (b) the plaintiff altered his position in detrimental reliance upon such common intention; and (c) it is unconscionable for the defendant to assert ownership in reliance on her legal title to the Property.

47. In ascertaining whether there was a common intention, it is the objective intention of each party "which was reasonably understood by the other party to be manifested by that party’s words and conduct" that one must examine: Gissing v Gissing [1971] AC 886, 906; Jones v Kernott [2012] l AC 776, 794 [51].

48. In the present case it is the parties’ common intention at the time of the acquisition of the Property that is relevant, there being no suggestion from anyone that the intention had changed.

49. Such intention is to be found, first and foremost, from any agreement, arrangement or understanding reached between the parties with respect to the beneficial ownership of the property concerned based on evidence of express discussions. It is only where there is no evidence to support a finding of such an agreement or arrangement that the court seeks to infer from the conduct of the parties the relevant common intention: Lloyds Bank Plc v Rosset [1991] 1 AC 107, 132-133.

50.   Even where, as in this case, reliance is placed on an express agreement, arrangement or understanding between the parties, their other conduct remains relevant as a matter by reference to which their assertions about the agreement or understanding must be gauged and tested.”

55.  在梁對李 （FCMC 6240/2012, 12.6.2015）一案中，區域法院暫委法官陳玉芬在判詞中第31段從以上判詞撮要出以下幾個重點：—

“(1) 原告人若要成功舉證，必須證明(1) 雖然物業以被告人的名義購入，但雙方的共同意向是：原告人才是物業的實質業主；(2) 原告人依賴此共同意向，帶來對其不利的改變；(3) 容許被告人依賴物業的法定業權，並不公道（判詞第46段）；

(2) 要確定是否存在「共同意向」，所採用的是客觀標準（判詞第47段）。除非任何一方指稱這「共同意向」在後期有所改變，否則，需要考慮的只是在購入物業的當時，各方的「共同意向」是甚麽（判詞第48段）；

(3) 法庭首先要查看的是各方是否對物業的實質業權進行過明顯的討論而達成了協議或共識。若沒有此等的證據，則可以根據各方的行為，推斷各方的共同意向是甚麼（判詞第49-50段）。”

56.  在 Tam Tak Ming v Tam Chi Ming（DCCJ 3305/2012, 31.3.2015）一案中，區域法院暫委法官陳慧敏在判詞中第56段引用了高等法院暫委法官馮庭碩在 Mo Ying v Brillex Development Ltd [2014] 3 HKLRD 224一案（見33-46段）就有關共同意圖而產生的法律構定信託的闡述，並歸納為以下的重點：—

(a) 當物業的業權是在甲方的名義登記，但乙方聲稱自己有實益權益，乙方必須證明和確立兩項要素：(1)雙方有共同意圖，認定物業是雙方都有實益權益；及(2)乙方因這共同意圖作出一些違反自己利益的事情。

(b) 法庭在考慮乙方是否能確立上述第(1)點時，應審視雙方是否有明確的商討（express discussions）或從雙方的行為來推斷是否有共同意圖（inferred from conduct）。

57.  原告人指根據Hip Shing Hong Development Company Limited（協成行有限公司）對Fong Yin Hing（方燕卿）（DCCJ 3747/2013，17.4.2015）的一案判詞中第29-31段，該協議作為口頭協議於普通法下是沒有效力的。區域法院暫委法官徐韻華在該案判詞中第29-31段指出：—

“29. 接着要處理的是即使法庭完全接納被告人的事實案情，這案情有否披露一個法律上有依據及具爭辯性的抗辯理由。

30. 《物業轉易及財產條例》（第219章）第6(1)條規定如下：－

「土地權益如只以口頭方式設定，而未經設定該等土地權益的人…以書面設定並加以簽署，則即使已就該等土地權益付出任何代價，該等權益所具有的效力及效果，亦僅為可隨時及隨意取消的權益所具有者［interests at will］。」

31. 根據此條例，該口頭承諾只屬於可隨時及隨意的權益，當原告人於2013年5月向被告人發出遷出通知書（見上文第11段），又或最遲於原告人展開法庭程序要求收回相關天台時，原告人已經正式終止並撤回這權益，因此，被告人所依賴的該口頭承諾於普通法下再無效力。”

58.  本席認為Hip Shing Hong一案並不適用於本案，因該案並沒有涉及到構定信托的情況。況且，第31段（見上）已指出該案中的口頭承諾無效是因為該案原告人已經正式終止並撤回由口頭承諾產生的權益而並不涉及構定信托的原則。再說，區域法院暫委法官徐韻華在該案引述的《物業轉易及財產條例》（第219章）不影響在普通法下設立的構定信托， 即是說《物業轉易及財產條例》（第219章）並不要求構定信托基於書面協議而設立（見第5(2)條）。

歸復信託（resulting trust）

59.  被告人認為如法庭不接納原告人及被告人之間達成該協議的說法，亦沒有共同意圖的法律構定的信託的話，被告人亦可依賴歸復信託的原則。

60.  根據歸復信託的法律原則，當一名人士提供資金購買物業，而該物業被傳達到另一人的名下，如沒有與此相反的證據，法律假定該另一人以歸復信託的方式為購買人持有該物業。即使雙方沒有共同意圖，以歸復信託的方式持有該物業，法律會估算此意圖，但這假定是可以被雙方實際的共同意圖推翻。（見Lee Tso Fong v Kwok Wai Sun [2008] 4 HKLRD 270，第5段）。

61.  當案件牽涉雙方的明確討論或實際意圖從而判斷的實益擁有權，歸復信託的概念將並不適用。正如林雲浩法官在Liu Wai Keung v Liu Wai Man（第45段）所述：—

“45. The plaintiff seeks to achieve that by pleading both a resulting trust and a constructive trust. However, given that both parties allege there was express discussion and actual intention as to where the beneficial interest in the Property should lie, there is little scope for the operation of resulting trust: Re Superyield Holdings Ltd [2000] 2 HKC 90, 111. At the commencement of the trial, indeed, counsel agreed that constructive trust is the real issue, and that resulting trust is not relevant except perhaps if I should decide to reject both parties’ evidence on intention.”

62.  在審訊中，被告人向本席確認若該協議足以構成一個有效的構定信託，被告人不須倚賴歸復信託的法律原則。

評定證供可信性及可依賴性的客觀準則

63.  本案大部份的爭議點均屬事實上的爭議。

64.  就衡量證供的可信性及可靠性的客觀準則，可參考高等法院法官鍾安德在馬桂珍對中國銀行（香港）有限公司（前香港金城銀行）（HCA 101/2001, 27.9.2003）第32段的闡述：—

“衡量證人證供的可信性（credibility）的客觀準則有二： —

(1) 證人證供的固有可信性或固有不可信性；

(2) 證人證供是否受無爭議的（或不可爭議的）紀錄或文件質疑。

但即使證人的證供是真確的，亦不一定表示其證供是可依賴的（reliable）。一位據實作供的證人亦可因其證供是源於該證人觀察或判斷，或者記憶及／或描述上的錯誤，而令致其證供不可信賴。要正確裁斷證供的可信賴性，需考慮以下幾個事項：—

(a) 證人對證供所涉事項是否可作出準確的觀察及/或分析；

(b) 證人對證供所涉事項的記憶是否正確；

(c) 證人在作供時，對證供所涉事項，是否可作出正確的描述。”

65.  本席亦參照了高等法院暫委法官馮庭碩在Mo Ying一案（見第77段）就衡量證供及證人可信性時應考慮到的事項：—

“In seeking to resolve the factual differences between the Husband and Wife in this case, I bear in mind the general principles which judges apply as to fact finding and the assessment of credibility. Some of these principles were recently summarised in Hui Cheung Fai v Daiwa Development Ltd (unrep., HCA 1734/2009, [2014] HKEC 619 (8 April 2014), [77]-[80]:-

[77] Generally speaking, contemporaneous written documents and documents which came into existence before the problems in question emerged are of the greatest importance in assessing credibility: Onassis v Vergottis[1968] 2 Lloyd's Rep 403 at 431 (Lord Pearce)…

[78] In deciding whether to accept a witness’ account, importance should also be attached to the inherent likelihood or unlikelihood of an event having happened, or the apparent logic of events: eg Lam Rogerio Sou Fung v Tan Soon Gin George (unreported, HCA 2576/2005, 5 May 2011) [39] (Chu J).

[79] In determining a witness' credibility, I have also attached importance to the consistency of the witness’ evidence with undisputed or indisputable evidence, and the internal consistency of the witness’ evidence. The latter type of consistency is often tested by a comparison between the witness' oral testimony and his or her witness statement.

[80]   I have cautioned myself against the dangers of too readily drawing conclusions about truthfulness and reliability solely or mainly from the appearance of witnesses (Ting Kwok Keung v Tam Dick Yuen(2002) 5 HKCFAR 336 at [36]-[37] (Bokhary PJ)), or from the assessment of the witnesses’ character (Esquire (Electronics) Ltd v HSBC [2007] 3 HKLRD 439 at [135] (Stock JA)).”

本案證人的可信性評估

66.  原告人一方只有原告人本人作供。被告人一方有成先生，翁先生及被告人本人作供。

67.  本席接納被告人為一位誠實可靠的證人。

68.  被告人作供時採納了她的證人陳述書作為她的主問證供，並沒有對陳述書作出任何修改。被告人在被盤問時，直接及沒有誇張失實地回答問題。就算面對親自進行訴訟的原告人所提出的一些雜亂無章或與本案無直接關係的問題，被告人亦簡單及堅定地回應，並沒有什麼動搖。被告人亦清楚知道該物業整個交易的過程及細節，及肯定地確認該協議的存在。

69.  本席亦接納成先生及翁先生為誠實可靠的證人。

70.  成先生的證供確認了於2010年同意讓被告人用出售婚姻居所的餘款來支付購買一個物業的首期，讓她及兒子居住， 而該餘款亦於2010年7月至2011年1月期間已給予被告人（見上述第45段）。

71.  翁先生的證供主要述說他於2010年知道被告人辦理離婚而準備購買物業給她和兒子居住，但由於出售婚姻居所的餘款未能趕及在被告人需支付購買該物業首期的時限前支付給被告人，被告人便向他借了HK$127,000作為臨時週轉之用，而她亦於短時間內清還了該筆借款。

72.  兩位證人均採納了他們的證人陳述書作為他們的主問證供。在盤問時，兩位皆簡單，直接及堅定地回答原告人的問題。

73.  相反，本席認為原告人是一名不可信亦不可靠的證人。

74.  原告人的證供前後矛盾。於主問時，原告人就她的證人陳述書内不同部份的內容作出了重要的更改（見上述第40段）。

75.  於盤問時，原告人經常答非所問或逃避問題。原告人的證供亦經常與自己的證人陳述書自相矛盾，或不合乎邏輯。舉例說：—

(a)   原告人的證人陳述書指被告人於2010年10月尾才首次向原告人及家人表示她已就該物業簽署了臨時買賣合約。於盤問中，原告人表示10月尾並不知道被告人購買該物業的計劃，而是於簽署該正式合約之前一晚（即11月8日），與被告人在電話談話中才知道被告人想買下該物業。

(b)   原告人的證人陳述書指約於2010年中，被告人正經歷離婚，她對原告人說她的前婚姻居所將會出售及她預期會收到她前夫的一筆款項並打算用作資助購買物業。但原告人於盤問時指她當時其實並不知道被告人正經歷離婚，而是要到11月9日簽署該正式合約才知道。

(c)   關於富邦銀行貸款，原告人於盤問時的版本是自己清還，並非靠被告人，而證人陳述書承認是被告人繳還富邦銀行貸款的陳述是錯的。原告人亦於盤問時指出她在2010年11月9日發出的電郵（見上述第48段）的“you have”其實應該是“I have”。

(d)   根據原告人的證人陳述書，於11月9日調動該星展銀行貸款的HK$145,000，是被告人叫原告人做的，目的是為了繳交該物業的進一步訂金。於盤問時，原告人指自己的行為並非根據被告人的指示，而所謂進一步訂金，其實是指臨時買賣合約訂金。

(e)   根據原告人的證人陳述書，原告人指2011年1月21日的HK$250,000支票來自於該等支票，但於盤問時，原告人指該HK$250,000支票並非來自於該等支票，而是被告人直接存入原告人的戶口。

76.  基於上述原因，如原告人和被告人方的證供有出入時，本席毫無疑問地接納後者的證供。

討論

該協議的存在

77.  本案不爭的事實是於2010年，被告人與成先生共同申請離婚。

78.  因被告人需於2010年11月前搬出婚姻居所，她一直以來的行事動機是離婚後擁有一個物業，給予自己及兒子居住。就此，成先生亦同意把出售婚姻居所的餘款給予被告人用作購買物業之用。

79.  本着這實質及迫切的需要，被告人與地產代理公司簽署了睇樓紙，委託地產代理介紹樓盤，並付出時間去視察物業，而最終能找到該物業作為合適的居所。被告人亦簽訂了臨時買賣合約並付出了HK$145,000的訂金。很明顯地，被告人視自己為該物業的業主，而她的行為亦反映了她作為業主的身份。

80.  因被告人當時還未有穩定及足夠的收入證明以便向銀行申請按揭貸款，而她亦未收到出售婚姻居所的餘款，被告人向與她當時關係和睦的親姐求助以其名義暫代她持有該物業及向銀行申請按揭的說法亦合情合理。

81.  原告人在陳述書指，她建議被告人撻訂，經討論後同意由原告人代替被告人成為該物業的唯一註冊及實益擁有人。原告人於盤問中指出，這討論於11月8日晚上電話中進行。本席認為被告人願意由原告人完全及永久取代她成為該物業的實質擁有者實是難以想像的。被告人一直以來的行事動機是離婚後擁有一個物業，給予自己及兒子居住，而她已付出了時間及金錢覓得該物業。突然放棄該物業，讓原告人成為唯一註冊及實質擁有者根本會令被告人失去離婚後最急需的棲身之所，及令被告人寄人籬下。比較合理的方案，而事實亦應該是，被告人當時只要求原告人暫借其名義持有該物業及申請按揭，當被告人有穩定收入而可自己申請按揭時，原告人便可將該物業轉回被告人的名下，而被告人亦會贈送HK$100,000給原告人作為她的一點心意。

82.  從上述可見，原告人在陳述書指她於2010年中已積極尋找居所，並已申請自置居所資助計劃。因她預計將於2012年成功輪候自置居所資助計劃，所以在該特許使用權的一年限期過後，原告人便可把該物業用作自住用途或把該物業賣出然後另置新居並享有該公務員福利。但於盤問中：—

(a)   原告人說她於證人陳述書所指於2010年中積極尋找居所的意思只是代表儲錢及參考一些地產經紀的廣告及樓盤消息，並沒有尋找過地產經紀或簽過睇樓紙。

(b)   原告人說她沒有於2010年申請過該自置居所資助計劃，因她需要居於該物業才可以申請，所以需收回該物業才會申請該計劃。

(c)   原告人估計將於2012年便成功輪候自置居所資助計劃只是一個猜測。該計劃是每年都可以申請，而每年的輪候名次都不同，而名額每年只有約1,800個。

83.  明顯地，原告人於2010年並沒有實質的置業計劃。本席不接納原告人以所謂自置居所的原因作為支持她與被告人於11月8日晚達成協議讓她成為該物業的唯一實益擁有人的說法。

84.  本席亦認為以下幾點支持該協議的存在及顯示原告人與被告人並沒有同意讓前者成為該物業的實益擁有人。

(a)   置業是人生大事。尤其是對於首次置業的準買家，理應關注該物業的資料及交易的細節。但於盤問中： —

(i) 原告人承認她從未視察過該物業。

(ii) 原告人指在簽署該正式合約當天（即2010年11月9日）抵達葉謝鄧律師行時才知道做了該物業買賣交易的買家，但仍然願意即時簽下該正式合約。

(iii) 原告人是從被告人的證人陳述書才得知該物業的首期付款連其他雜費合共為HK$925,292.99。

(iv) 原告人指自己於簽署該正式合約當天繳付的HK$145,000是臨時買賣合約的訂金，而於成交當天繳付的HK$169,000是該正式合約的訂金。這明顯與事實不符（見上述第7a及7b段），亦跟她在證人陳述書描述的內容自相矛盾。更重要的是，原告人這說法充分反映了她對該物業買賣交易的無知，並顯示原告人其實並非真實參與其中。

(v)   原告人就被告人於2010年11月代她處理申請按揭的心態是“由得佢”，亦沒有什麼反對，顯示原告人對該物業申請按揭的成功與否並不着緊。本席難以想像如被告人只是一名持有該特許使用權的人士而原告人才是該物業的實益擁有人，被告人會比原告人更關心是否能成功申請到按揭。

本席認為一般置業的準買家不會像原告人抱著漠不關心的心態去購買物業。反而，被告人對該物業及交易過程的了解及採取的積極態度令她比原告人更像是該物業的實益擁有人。

原告人反駁指葉謝鄧律師行於2010年12月7日發出的賬單編號116821註明客戶為原告人本人，這證明了她才是該物業的業主，被告人只是代原告人行事。相反地，從2010年12月10日由葉謝鄧律師行發出給被告人的電郵可見，律師行是與被告人（而非原告人）就該物業成交的安排而聯絡。無論如何，原告人或被告人皆沒有傳召在葉謝鄧律師行負責處理該物業成交的職員出庭作供。在此情況下，本席認為原告人不能單憑賬單上所列出的客戶名稱而推斷她便是該物業的實質擁有者。

(b)   根據該協議，有關該物業的首期及按揭供款全都由被告人支付。作為該物業的實質擁有者，被告人負責繳付首期及按揭供款亦合情合理。從銀行月結單及其他雙方披露的文件可以看到，被告人支付了有關該物業的首期及相關開支合共HK$925,292.99（包括清還了原告人代支的該筆款項合共HK$314,000）（見上述第44-46段）。就原告人指被告人並沒有清還該筆款項 （見上述第29段）： —

(i) 原告人就翁先生於2010年11月19日存入HK$40,000的說法不停演變。原告人的證人陳述書稱HK$40,000的存款是可令她清還富邦銀行的貸款從而成功申請按揭。在主問作供時，原告人指這筆款項是被告人托翁先生強行存入原告人的戶口。於盤問時，原告人指被告人對她說無須盡快清還這筆HK$40,000，而被告人只是暫時存放這筆錢於她的戶口。於2010年11月25日，原告人更把這HK$40,000轉為歐元，而原告人一直都沒有退回這HK$40,000給被告人。

(ii) 就恒生銀行於2010年12月31日給予的HK$16,240按揭現金回贈，原告人於盤問時承認如果按揭是被告人負責，而原告人只是代被告人簽名，該現金回贈應屬於被告人的。

(iii) 就被告人於2011年1月5日存入的HK$4,000，原告人於證人陳述書指這是為了支付貸款利息。但於盤問時，原告人卻指這是被告人支付的家用。原告人指雖然被告人一向沒有支付家用的習慣，但這次可能是因為聖誕節所以產生了家用。

(iv) 就2011年1月21日存入的HK$250,000，本席認為原告人所指的借款原因（見上述第29d段）實在令人難以置信。原告人聲稱為被告人保留的HK$550,000並非一個細數目，亦是多此一舉及違反常理。而原告人完全沒有提及何時需要繳還這筆資金，利息，或考慮過日後樓價如何影響這筆資金的購買力是不合理的。再者，原告人於盤問時指這HK$250,000是用作清還星展銀行，花旗銀行及建設銀行的貸款，但最後她都是用她自己的錢來清還此等債務。

(v) 就2011年5月11日的HK$10,000，原告人未能提供有關文件或明細足以證明該HK$10,000是用來支付原告人代被告人墊支的費用。

從上述可見，原告人的證供不停演變及自相矛盾。在此情況下，本席接納被告人的說法，即她已清還該筆款項。

(c)   而就2012年2月13日原告人提取的HK$40,000，原告人於證人陳述書指這是為了應付因她遇上交通意外而突然產生的醫療開支。但如上述第40a段所提及，原告人的案情於她主問作供時出現了重大的變化，並指這筆錢是為了繳交該口頭租約的租金。原告人從沒有在她的狀書或證人陳述書提及過該口頭租約。相反，該狀書及證人陳述書所提及的是“免租”的該特許使用權。無論如何，本席亦難以想像被告人會願意與原告人達成一份由原告人自行決定租金金額的口頭租約。再者，如果該口頭租約真的存在，本席不明白為何原告人於2012年10月雙方關係轉差後便不使用該等支票向被告人繼續收取租金或盡快向法庭申請收回該物業，而是免費讓被告人繼續居住於該物業。本席不接納原告人這些前後矛盾及不合理的新解釋。本席接納被告人的說法，即該HK$40,000是作為填補由2011年9月至2012年2月期間的按揭供款，而被告人給予原告人該等支票的用途是為了繳付該物業的每月按揭供款。

(d)   至於2012年3至9月每月約HK$6,500的該等支票，原告人於盤問時確認這是她根據該口頭租約而開的。原告人這證供與她在證人陳述書的說法（即每月按揭由被告人代原告人支付，作為原告人向被告人借的款項 – 見上述第31至33段）前後矛盾。在此情況下，本席認為每月約HK$6,500的該等支票是根據該協議而用作支付該按揭每月的支出。雖然被告人將該等支票薄交予原告人時並未有填上按揭供款的金額，被告人解釋這是因為該按揭是與HIBOR掛鉤的，每期供款金額都可能有所不同。

(e)   雖然，由2012年10月份開始，原告人便沒有再使用該等支票，而被告人亦沒有就該按揭每月繳付按揭供款，但被告人提供了一個合理的解釋，即原告人說會視任何被告人存入原告人的戶口的金錢作為租金。因此，被告人便在2012年9月後沒有再繳交按揭供款。

85.  原告人質疑該協議的存在。原告人認為若她與被告人真的達成了口頭信托協議，被告人理應立刻致電葉謝鄧律師行要求辦理書面的信托聲明書。被告人選擇承諾贈送HK$100,000作為原告人放棄該物業業權的“遣散費”，也不選擇以數千元的律師費要求葉謝鄧律師行草擬信託聲明書，是不合情理的。

86.  本席不認同原告人的說法。本席認為於兩姊妹關係和睦時所達成的協議而並沒有書面記錄亦不足為奇。而事實上，原告人與被告人在本案中披露了很多關於她們在金錢上往來的銀行紀錄，但都欠缺了相關的書面協議說明那些金錢往來的原因。

87.  原告人亦指被告人於盤問時承認對“信託”的法律知識有限，而當年在葉謝鄧律師行處理購買該物業的時間並不知道可以用“信託”形式保障自己的權益，反而該知識是由現任律師提供的。被告人亦確認沒有於達成該協議的電話談話中使用“信託”這兩個字。

88.  本席認為本案的重點並非在於原告人與被告人的談話中有否使用“信託”這兩個字或被告人當時就“信託”的認識，而是在於該協議是否存在，及是否在法律原則下足以構成一個有效的信託。即使被告人沒有在該談話中使用“信託”這詞，亦不等於雙方一定不能達成一個由共同意向而產生有效的信托關係。

89.  原告人亦於她的證人陳述書中以下列的角度質疑該協議的存在：—

(a)   即使被告人已賣出婚姻居所所收取的HK$846,353.42來支付該物業的首期付款連其他雜費，她仍需自行支付HK$78,939.57的款額。以被告人每月收入HK$12,350，年利率2.15%，還款期30年計算，被告人的最高貸款額僅為HK$1,473,491。就算加上每月從成先生收取的HK$3,000贍養費，在扣除每月按揭供款港幣約HK$6,500及必要的生活費，被告人亦不可能存起一筆多於HK$100,000的儲蓄。即使被告人能在3年間存起HK$100,000作為償還部份按揭本金，該按揭在三年後還剩餘HK$1,746,772.79的欠款，仍遠高於被告人最高借貸額HK$1,473,491，所以被告人經計算後理應知道自己的經濟條件，其按揭轉案申請在3年後仍不會獲批。因此被告人根本不可能提出此不能實行的該協議。

(b)   若真的如被告人所言，該物業無論如何最終都會由被告人持有，那原告人或/其他家人只需成為被告人的按揭擔保人便可。以原告人及被告人的月薪及當時原告人沒有持有任何物業，若原告人成為被告人的按揭擔保人，她們應會輕鬆通過按揭壓力測試。

90.  但原告人於盤問時承認：—

(a) 她並不清楚被告人的財政狀況，生活費多少，或她與前夫成先生在財政方面的安排。

(b) 上述的計算及按揭擔保人事項的說法全都是原告人的前律師及/或大律師的建議，或是協助原告人計出來的，而原告人並沒有質疑他們的意見。

(c) 原告人事實上並沒有詢問過恒生銀行是否願意讓原告人以擔保人的身份而批核該物業的按揭。原告人亦不知其他銀行是否願意。

91.  再者，原告人於上述第89段的計算方法並沒有考慮到被告人薪金上調或獲取花紅的可能性。事實上，被告人於作供時亦確認自2010年入職American Tec Company Ltd後，她每年的薪金都有增長，由3%至10%不等。直至本案審訊時，被告人的薪金已達每月HK$25,000。她亦獲得花紅及年尾雙糧。

92.  本席認為原告人於上述第89段的質疑都是一些猜測，並沒有事實根據。本席認為這些猜測不能有效地推翻該協議的存在。

93.  基於上述理由，本席裁定：—

(a) 原告人與被告人於2010年10月下旬達成該協議，雙方的共同意向是原告人只是名義上的業主，被告人才是該物業的實益擁有人，而原告人簽署該正式合約及該轉讓契約亦是基於這共同意向。

(b) 被告人根據該協議支付了有關該物業的首期及相關開支合共HK$925,292.99（包括清還了原告人代支的該筆款項合共HK$314,000）及該按揭的每月供款（直至2012年9月）。被告人沒有於2012年9月後就該按揭繳付每月供款是因為原告人向她說會視任何被告人存入原告人的供款作為租金。

不利的改變（detrimental reliance）及不合情理（unconscionability）

94.  本席亦認為原告人依賴該協議而繳付了有關該物業的首期，相關開支及該按揭的每月供款（直至2012年9月）對她帶來了不利的改變。明顯地，被告人認為自己是該物業的業主而支付有關該物業的首期，相關開支及該按揭的每月供款。

95.  在此情況下，容許原告人依賴該物業的法定業權是不合情理並對被告人不公。

96.  但本席亦考慮到2012年10月及往後的該按揭每月供款均是由原告人繳付的。若本席命令原告人將該物業以零代價的方式轉讓給被告人會對原告人不公平。

97.  本席接納原告人在其反申索的抗辯書中所作出的交替論點（見上述第39段），即以零代價將法定業權轉讓給被告人會令她不當得利，除非被告人：—

(a) 繳付所有原告人已支付的該按揭還款連利息給原告人；及

(b) 清還該按揭尚欠債項。

98.  就此，原告人在作出結案陳詞時才告知法庭她已於2017年1月清還了該按揭的全數餘款，並同時向新鴻基信貸有限公司獲取了一筆私人貸款，以該物業作為按揭抵押。經計算後，雙方同意：—

(a) 原告人由2012年10月至2017年1月就該按揭繳付了HK$336,834.40的供款。

(b) 原告人於2017年1月向恒生銀行繳付了HK$1,665,585.41 以償還該按揭的全數餘額。

99.  被告人亦透過其大律師向法庭承諾如本席裁定被告人勝訴而原告人須把該物業業權轉給被告人，被告人同意於60天內支付上述第98段所列出的款項給予原告人作為償還原告人就該按揭繳付了的還款及利息開支（“該承諾”）。

100.  在此情況下，基於被告人上述的該承諾，本席認為原告人將該物業在沒有任何產權負擔之下絕對地轉給被告人是合情合理的。原告人指若法庭判她敗訴，除了上述第98段所提及的款項，被告人亦應給予原告人一筆HK$100,000的“信托人管理費”。本席認為原告人的要求是沒有法律上的根據的。就算被告人於2010年向原告人表示待她自己可申請銀行按揭而原告人將該物業轉回給被告人名下時會贈送HK$100,000給予原告人，但事實是被告人並沒有自己申請按揭而原告人亦沒有把該物業的業權轉給被告人。因此，被告人贈送HK$100,000的條件並沒得到滿足。

關於實益權益的結論

101.  基於上述理由，本席裁定原告人與被告人於2010年10月下旬達成該協議，雙方的共同意向是原告人只是名義上的業主，被告人才是該物業的實益擁有人，而原告人簽署該正式合約及該轉讓契約亦是基於這共同意向。被告人亦根據該協議下的共同意向支付了有關該物業的首期及相關開支及該按揭的每月供款（直至2012年9月）。這共同意向足以構成有效的法律構定信託，而原告人為該物業的信托人，被告人為該物業的實益擁有人。本席亦認為原告人依賴該協議而繳付了有關該物業的首期，相關開支及該按揭的每月供款對她帶來了不利的改變。在此情況下，容許原告人依賴該物業的法定業權是不合情理並對被告人不公。

命令

102.  綜上所述，本席撤銷原告人的申索。基於被告人同意作出該承諾（見上述第99段），本席下令原告人於判決日期起計的60天內將該物業的法定業權在没有任何產權負擔之下絕對地轉給被告人。就執行以上命令的事宜上，原告人或被告人可向法庭作出申請。

103.  原告人須支付被告人在本訴訟的訟費，連大律師證書。 雙方如未能就訟費金額達成協議，則交由法庭評定。這是暫准訟費命令，由本判決日期起計的14天内如無更改暫准訟費命令的申請，暫准訟費命令將自動成為絕對訟費命令。