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LDBM 122/2012
香港特別行政區
土地審裁處
建築物管理申請編號 2012 年第122宗
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| 申請人 |
昌禧大厦業主立案法團 |
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訴 |
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| 答辯人 |
金翔企業有限公司 |
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| 審訊日期 : 2013年2月6日 |
| 判決日期 : 2013年2月6日 |
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判 案 書
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1. 申請人是位於荃灣海霸街的昌禧大廈的業主立案法團，答辯人是該大廈其中一個地舖的業主。
2. 本案的爭議在於昌禧大廈的業主應如何分攤大廈的管理開支。
背景
3. 昌禧大廈樓高23層，地下、1樓及2樓為商業樓層，3樓至22樓為住宅樓層。大廈於1977年入伙，有一份適用公契（證物A1）。
4. 公契的附表2將大廈的權益分為54份不可分割份數如下：
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不可分割份數 |
地下有三個舖位（連天井），每舖給予2份 |
共6份 |
1樓及2樓每層有兩個舖位，每舖給予2份 |
共8份 |
3樓有兩個住宅單位（連單位的屋頂），每單位給予1份 |
共2份 |
4樓至19樓及21樓每層有兩個住宅單位，每單位給予1份 |
共34份 |
20樓有兩個住宅單位（連單位的屋頂），每單位給予1份 |
共2份 |
22樓有兩個住宅單位（連大厦的屋頂），每單位給予1份 |
共2份 |
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總共54份 |
5. 申請人認為，大廈的管理開支原則上應按各業主在大廈所佔的不可分割份數的比例來分攤。根據申請人的計算，答辯人每月應繳815元管理費。
6. 申請人在本案向答辯人追討由2011年8月至2012年4月（共9個月）欠交的管理費，以每月815元計算，總共7,335元。
7. 答辯人則認為，地下舖位與樓上住宅單位繳付的管理費金額應以20:55的比例計算，原因是：
(1) 昌禧大廈入伙37年多，一直以來地舖單位繳付的管理費都比樓上住宅單位少，原因是公契述明地舖單位沒有享用大廈的兩部電梯，所以無須負擔電梯的費用。因此，公契第4(f)條附設「計算表」詳細列明各業主每月應付管理費的比例。
(2) 申請人曾經就同一議題入稟土地審裁處告答辯人（即LDBM 191/2006一案），及後自知「理虧」及「不合理收費」並與答辯人達成和解協議，申請人中止該案申請並同意「依照大廈公契規定的比例，更正向我地舖單位多收的管理費」。
8. 答辯人提出現時樓上住宅單位每月的管理費是550元，所以答辯人應付每月200元管理費；答辯人曾經以每月200元為基礎繳付管理費，唯申請人多次退回支票。
討論
9. 要解決雙方的爭議，我們必須考慮《建築物管理條例》（「該條例」）及適用公契的相關條文。
10. 該條例第20、21和22條規定：
「20. 基金的設立
(1) 法團須設立並維持一項常用基金─
(a) 以支付法團根據本條例或公契（如有的話）規定行使權力或執行職責的費用；及
(b) 以支付建築物作為一個整體所應付的地稅、保險費、各種稅項及其他支出（包括與保養及修理有關的支出）。
…
21. 基金的繳款
(1) 除第(4)款另有規定外，管理委員會須釐定業主就某段期間須向根據第20條設立並維持的基金繳付的款額─
(a) 如該段期間為法團註冊日期後第一段期間，則不得超過15個月；及
(b) 如屬任何其他情況，該段期間不得超過12個月，而期間長短則由管理委員會訂定。
…
(4) 對於根據第(1)款行將釐定的款額，管理委員會為此等釐定而作的預算的擬備，以及就此等預算的任何文件而作的副本的提供，附表5均具效力。
(5) 如本條(須解釋為包括附表5)與公契或任何其他協議的條款有不一致之處，即以本條為準。
22. 業主繳款的追討
(1) 就根據第21條釐定的款額而言，業主所需繳付的款額，須─
(a) 由管理委員會按照公契（如有的話）確定；
(b) 依管理委員會訂定的時間及方式繳付。
(2) 如無公契，或公契並無確定繳款的規定，則每名業主就根據第21條釐定的款額而需繳付的款額，須由管理委員會按照業主各自所佔的份數確定。
(3) 業主根據本條應付的款額，由應付之時起即屬該業主欠法團的債項。
…」
11. 綜合上述條文，申請人須為昌禧大廈設立並維持一項「常用基金」，以支付大廈的管理開支（包括公契規定的開支）；管理委員會有責任釐定各業主所需繳付的款額，但須按照附表5及公契確定。
12. 此外，公契亦規定：
“4. Each owner shall be bound by and shall observe and perform the following covenants provisions and restrictions :-
…
(f) The following costs charges and expenses shall be borne and paid by the owners of the said building in proportion to the number of undivided shares in the said premises for the time being owned by them, namely :-
(i) Electricity, water and other similar charges for or in connection with the said building as a whole and not being in respect of the use of or consumption in any particular flat or other area enjoyed exclusively by one owner.
(ii) Remuneration for caretakers, watchmen, cleaners, attendants and the like.
(iii) The cost of refuse disposal.
(iv) The cost of repairing, renewing maintaining, cleansing, painting or decorating the building or any part or parts thereof and all water pumps, tanks, pipes, sewers, drains, watercourse, cable, wires or services therein and all the apparatus equipment including all fire apparatus and conveniences thereof.
(v) The cost of operating and servicing the water pumps.
(vi) The cost of operating maintaining repairing servicing replacing and renewing all the lifts in the building.
(vii) The charges payable to Government or to any individual or company for the supply of flush water.
(viii) The premia payable for the insurance of the building against employers’ liability and against third party liability as aforesaid.
(ix) Such legal or other fees and costs which may be incurred buy the Agent in the performance of any duty or in the exercise of any power hereunder.
(x) The sum of $3.00 per share in the said building per calendar month which the Manager may charge as remuneration for the performance of his duties hereunder.
PROVIDED ALWAYS the owner or owners for the time being of the Ground Floor and Main Roof of the said building shall not be liable to make any payment or contribution for or towards the cost of operating maintaining repairing servicing replacing and renewing the lifts.
…
(h) Each owner shall pay monthly in advance to the manager on account of his share of the said costs charges and expenses. Such sums as applicable to his unit or shop of the said building under the following table :-
MONTHLY SUM TO BE CONTRIBUTED
| FLOOR |
UNIT (or SHOP) |
SHARE |
CONTRIBUTION PER UNIT (SHOP) |
| Ground |
1 |
1 |
$20.00 |
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2 |
1 |
20.00 |
| |
3 |
1 |
20.00 |
| First to Second |
1 |
2 |
50.00 |
| |
2 |
2 |
50.00 |
| Third to Twenty-Second |
A |
1 |
55.00 |
| |
B |
1 |
55.00 |
Such sum contributed by each owner shall be exclusive of the Manager’s remuneration as mentioned in Clause 4(f)(x) hereof.
(i) If the total contribution payable to the Manager by the owners of the said building on account as aforesaid shall be insufficient to cover all or any of the actual costs charges and expenses incurred then such owners shall make further contributions towards such expenses in the same proportion to the number of undivided shares in the said premises for the time being owned by them.
…”
13. 綜合上述公契條文：
(1) 昌禧大廈的業主有責任按他們在大廈所佔的不可分割份數的比例來分攤第4(f)條所述的開支，但地下舖位及大廈屋頂的業主無須支付有關電梯的開支。
(2) 各業主須每月以記帳方式預繳管理費，預繳的金額按第4(h)條的列表計算，另加第4(f)(x) 條所述的管理人薪金。
(3) 倘若業主們預繳的管理費不足夠支付大廈的實際開支，各業主便須按他們所佔的不可分割份數的比例所分攤得的管理開支再繳付餘額。
14. 申請人將按該條例附表5擬備的2011年大厦開支預算及管理費的計算呈堂，列為證物A2。根據該開支預算，有關電梯的費用（包含電費）為83,330元，而大廈其他的開支為264,580元。計算各業主應繳多少管理費時，有關電梯的費用是以48份不可分割份數來分攤的，即地下三個舖位的業主（共佔6份不可分割份數）無須分攤該等費用。至於大廈的其他開支，則所有業主都要分攤。
15. 申請人的2011年管理委員會在第三次會議通過上述的計算方法（參考證物A3）。按此方法計算，答辯人須繳付的管理費為每月815元（即264,580元 ÷ 54份 ´ 2份 ÷ 12月）。
16. 本席認為申請人的計算符合該條例和公契。計算方法獲得管理委員會通過，是基於按附表5擬備的預算的，顧及公契規定業主須按他們所佔的不可分割份數的比例來分攤開支，以及地下舖位的業主無須支付電梯開支的要求。大厦屋頂的業主同時擁有22樓住宅單位，所以仍須支付電梯的開支。
17. 反之，本席認為答辯人對公契第4(h)條的理解（即地下舖位與樓上住宅須付的管理費應為20:55之比）不正確。
18. 如前述，公契第4(f)條規定業主須按他們「在大廈所佔的不可分割份數的比例」（“in proportion to the number of undivided shares in the said premises”）來分攤該條所述的開支，但地下舖位及大廈屋頂的業主無須支付有關電梯的開支。這是分攤管理開支的大原則。
19. 第4(h)條所規定的，是業主須以「記帳」方式每月「預繳」費用，預繳的費用只是繳費業主最終分攤得的管理開支的部分（“on account of his share of the said costs charges and expenses”），各業主仍須按他們「在大廈所佔的不可分割份數的比例」分攤的開支及繳付餘額（“make further contributions towards such expenses in the same proportion to the number of undivided shares in the said premises”）。
20. 換言之，第4(h)條並沒有改變業主須按他們在大廈所佔的不可分割份數的比例來分攤管理開支的原則，更沒有規定業主之間繳付管理費的比例。
21. 本席對於第4(h)條的詮釋，符合上訴法庭在東京街恆順大廈業主立案法團訴李子明， CACV 321/2003（無彙報案例，2004年9月3日）的判決。
22. 該案的公契的第三附表第(g)段訂明： “Each owner shall pay to the Agent on account of such owner’s share of the costs charges and expenses aforesaid a sum per calendar month the amount of which shall be calculated as follows…”，與本案公契的第4(h)條有相似之處，上訴法庭在判案書第51段指出：
「本庭需指出公契第三附表第(g)段列出的付費，只是以記帳形式(on account)由各業主支付，並不代表業主最終應繳付的款額，亦不代表業主應繳付款額的付款比例。」
23. 把上述法例和公契條文應用在答辯人身上，答辯人（作為地下其中一個舖位的業主）按第4(h)條每月預繳的20元，並不足夠支付其按第4(f)條分攤得的管理開支（即每月815元），答辯人有責任繳付餘額。
24. 此外，本席亦認為答辯人錯誤理解雙方在 LDBM 191/2006達成的和解協議。
25. 該份和解協議（證物R1）是這樣寫的：
| 「 |
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協議書 |
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REF: LDBM 191/2006 |
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上述案件現申辯雙方達成和解協議如下： |
| （一）昌禧大廈立案法團同意金翔企業有限公司（昌禧大廈2号舖）以HK$38,705元支付1997年昌禧大廈維修應付費用。 |
| （二）昌禧大廈立案法團同意支付及進行解除金翔企業有限公司（昌禧大廈2号舖）被釘契之有關法律責任費用（30天內）。 |
| （三）昌禧大廈立案法團同意盡快召開會議議決按大廈公契收取管理費比例規定調整管理費，故金翔企業有限公司同意撤銷向法團以往多收之管理費追索（30天內）。 |
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上述協議雙方同意嚴格遵守進行並放棄向對方因此案所涉及任何法律索償行動。 |
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申請人： |
金翔企業有限公司 |
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荃灣海霸街109号昌禧大廈2号舖 |
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[簽署] |
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答辯人： |
荃灣海霸街109号昌禧大廈業主立案法團 |
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[簽署] |
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日期二OO九年八月三日」 |
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26. 答辯人認為，協議第(三)段所指的「比例」，是指公契第4(h)條列出每月預繳款項的比例，本席並不同意。首先，第4(h)條列出的只是每月預繳款項的金額，公契沒有採納預繳金額作為計算的準則或比例。其次，考慮到全段條文，雙方的協議應是申請人同意盡快開會，以決定如何按公契所訂比例收取管理費，公契所訂比例可以指上文第18段所指的大原則。
27. 本席認為申請人沒有在和解協議承認他們理虧或收費不合理。根據呈堂證據，申請人有按協議召開會議，釐定各業主須繳付的管理費金額。
結論
28. 基於以上原因，本席裁定答辯人須付給申請人由2011年8月至2012年4月（共9個月）的管理費，以每月815元計算，總共7,335元。
29. 一般而言，獲勝的一方應獲判案件的訟費。申請人要求986.40元訟費，答辯人並無異議。本席命令答辯人須付給申請人本案件的訟費，即時評定為986.40元。
申請人：由鄭增海先生代表應訊。
答辯人：由葉建明先生代表應訊。
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