THE INCORPORATED OWNERS OF MANDARIN COURT, ARBUTHNOT ROAD 對 GOLDBEACH INDUSTRIAL LTD

LDBM 40/2021

[2021] HKLdT 82

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2021年第40宗

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判案書

1.  申請人是中環亞畢諾道16號文華閣 (“文華閣”)  的業主立案法團。文華閣有兩層商鋪，分地下商鋪單位 (“G/F”)  及地下低層商鋪單位 (“LG/F”)  ，以一層為一單位；答辯人是G/F和LG/F的註冊業主。除兩層商鋪外，文華閣另有10層住宅，每層有兩個單位，共20伙住宅單位。

2.  申請人指答辯人沒有支付2012年10月至2020年12月的部份管理費，所以提出本申請追討拖欠的管理費餘額。G/F的未繳交餘額為161,370元，及LG/F未繳交餘額為161,370元。本案件的主要爭論點，是如何解釋適用於文華閣的公契以釐定各業主所須繳付的管理費。

3.  雙方並不爭議，文華閣所有的業主，須根據1987年10月26日簽訂並在土地註冊處以註冊摘要編號3546855登記的公契 (“該公契”)，釐定大廈管理開支“Management expenses” 及各單位每月須繳付的管理費。

4.  根據該公契條文(詳見下文)，升降機的開支須由各住宅單位的業主負責，而商鋪業主無須負責。這個原則，申請人亦不反對。答辯人今次的主要爭議，是那一些管理開支，部份或全部，應攤分在升降機的開支費用上。而依照答辯人的計算方式，它認為已支付應繳的管理費。

申請人案情

5.  申請人共傳召兩位證人。第一位證人是潘達基先生 (“潘先生”)，他是德高物業管理有限公司的高級物業主任。德高物業管理有限公司是申請人聘用的管理公司，潘先生由2018年11月9日開始參與管理文華閣。第二位證人是吳奇峰先生(“吳先生”)，他是申請人管理委員會的主席。本席先處理吳先生的證供。

6.  吳先生採納日期為2021年7月28日的證人陳述書為主問證供。

7.  吳先生指答辯人是G/F 及LG/F的業主，這點並無爭議。而他呈遞了該公契作證物，該公契規範文華閣業主的權責，這一點亦無爭議。他引述了該公契內有關繳付管理費的條文，本席下文再進一步處理。

8.  吳先生指申請人於1990年根據建築物管理條例成立後，直至2008年，答辯人的一位董事Mr Chu Chee Ha任職申請人的主席。當時，答辯人已開始沒有支付全數的管理費，只支付一半的管理費，因申請人與答辯人就那些管理開支應撥為升降機的費用，不能達成協議。

9.  至2005年，申請人管理委員會的一位司庫向答辯人提出質詢，查問答辯人為何沒有支付全數的管理費。雙方以書面辯論。其中爭議的事項，仍然為那些開支應撥為升降機的費用。

10.  又雖然申請人指答辯人在2012年前有拖欠部份的管理費，但今次的申請只針對由2012年10月之後的管理費。所以，本席無須處理之前的任何爭議。

11.  吳先生說，在申請人於2009年10月22日舉行的特別業主大會上，代表答辯人的錢小蘭女士(“錢女士”)，(即本訴訟答辯人的代表)，同意以下的管理開支分攤為升降機費用：

Lift maintenance costs	100%
Cleaning	7%
Insurance	8%
Electricity	50%

12.  吳先生將該業主大會的會議紀錄呈堂。基於會上討論的預算，大會同時議決住宅單位的管理費為每月$1,310 (包括升降機費用)，而商鋪單位為每月$4,446。(本席留意到會議紀錄上的住宅單位的管理費為每月$1,303，而不是$1,310。這可能是手民之誤。因追討的管理費是由2012年10月開始，這部份證供只是背景資料，不影響以下的裁決。)

13.  吳先生說在2012年，答辯人要求重新釐定計算升降機費用的方法，須加進管理公司及看更 / 管理員的部份費用/酬金。在2012年8月23日申請人的管理委員會會議上，委員會議決拒絕答辯人的要求。

14.  在2012年8月23日舉行的管理委員會會議，會議同時議決將住宅的管理費，由每戶$1,310增至$1,810 ，而商鋪的管理費由每層$2,230增至$3,170，新收費由2012年10月1日開始生效。

15.  吳先生指申請人在2013年6月，曾發信予答辯人解釋他們的立場，並催促答辯人繳付所有未繳交的管理費。但答辯人並沒有繳交餘下的管理費。在2013年申請人曾在小額錢債審裁處追討未繳交的管理費，其後案件被終止。因案件並沒有經過裁決，不會影響今次的申請。

16.  吳先生又指申請人的管理委員會在2013年10月9日舉行會議後，通過將住宅單位的管理費修訂為每戶$1,800，而商鋪的管理費修訂為每層$3,310。相關的預算呈堂。

17.  在2014年12月9日，2014至2015年度的草擬預算案經已張貼及通知各業主。在2014年12月23日的管理委員會上，通過將住宅單位的管理費增加至每戶$2,100，而商鋪的管理費增加至每層$3,650。相關的預算呈堂。

18.  申請人亦曾經在土地審裁處提出案件編號為LDBM110/2014的申請，向答辯人追討未繳交的管理費$57,000 ，及未繳交的基金。但在審訊的第二天，申請人將追討管理費的申請撤回，只追討未繳交的基金。由於管理費的申請並未正式審理，這也不影響今次的申請所追討未繳交的管理費。

19.  在2015年12月3日舉行的業主周年大會，會議紀錄顯示與訟雙方就分配那一些管理開支為升降機費用仍然分歧。在這次大會上，大會決定將住宅管理費增加至每戶$2,400，而商鋪的管理費增加至每層$3,880。相關的會議紀錄顯示預算在會上提交。

20.  吳先生指答辯人仍然拒絕繳付全數的管理費。在2018年5月17日的管理委員會會議，申請人指示管理公司重新計算管理開支。在2019年1月21日的管理委員會會議上，委員會通過以下的管理費分配方法:

	非升降機管理費 比例	升降機管理費 比例
Lift maintenance costs 升降機的維修費用	0%	100%
Lift repair costs 升降機的修理費用	0%	100%
Electricity 電費	60%	40%
Insurance 保險費	80%	20%
Manager’s remuneration 管理公司的收費	90%	10%
Cleaning 大廈清潔費用	90%	10%

21.  以上的分配有效期追溯至2012年10月。

22.  吳先生其後解釋，升降機的維修費及修理費，無可爭議，住宅業主有責任支付。

23.  關於電費，屬於升降機運作的電費，理應由住宅業主負責。2012年9月4日，大廈安裝了兩個獨立的電錶記錄升降機所用的電量。基於過往的紀錄，升降機所用的電量每年少於大廈公共地方及設施的用電量的40%。為方便計算，申請人同意以40%為升降機的電費。就這一個分配，答辯人並沒有提出反對。

24.  就大廈的保險費分配，答辯人亦不反對將其中20%納入升降機開支，而其他屬一般的管理費開支。

25.  關於清潔費用，吳先生指清潔升降機的工作量非常低，及應由所有的業主共同承擔。但申請人仍然同意將10%納入升降機費用。答辯人並不接受申請人只將10%納入為升降機開支的分攤方法，但錢女士同意因金額並不巨大，對管理費計算的影響輕微。

26.  答辯人最主要的爭議，是申請人並沒有將大廈的看更 / 管理員開支分配任何部份到升降機費用，而申請人只分配管理公司開支的10%為升降機費用也不合理。

27.  吳先生繼續作證，因應上述的升降機費用分攤的修正，在2020年8月18日，申請人發出通告，並張貼分別為8/2012-7/2013，8/2014-7/2015及8/2015-7/2016財政年度的修訂預算案，及在2020年9月2日的管理委員會會議上通過分攤方法。修訂預算案已呈堂，並列出各商鋪業主的每月管理費及欠交之數，見附表一。

28.  在上述2020年9月2日召開的管理委員會會議上，議會又通過將住宅的管理費增至每戶$2,640，而商鋪的管理費增至每層$4,500。申請人亦於2020年9月9日張貼2020至2021年度的預算案。

29.  於2020年10月6日，申請人透過管理公司通知答辯人有關計算升降機費用的調整，及向答辯人提供上述三份經修訂後的預算案，並發出催收管理費餘額的通知。但答辯人並沒有繳付。所以，申請人作本次的申請，追收欠交的管理費。根據申請人存檔的修訂申請書，追討的詳細金額與附表一內容相同，只是調整了2020年9-12月的金額，如下：

G/F欠交的管理費餘額

時段	每月管理費	數額
10/2012 - 12/2012	($3,160 - $1,810)  x 3	$4,050
1/2013 - 12/2013	($3,160 - $1,810)  x 12	$16,200
1/2014 - 12/2014	($3,160 - $1,810)  x 12	$16,200
1/2015 - 12/2015	($3,510 - $2,100)  x 12	$16,920
1/2016 - 12/2016	($3,800 - $2,400)  x 12	$16,800
1/2017 - 12/2017	($3,800 - $2,400)  x 12	$16,800
1/2018 - 12/2018	($3,800 - $2,400)  x 12	$16,800
1/2019 - 12/2019	($3,800 - $2,400)  x 12	$16,800
1/2020 - 8/2020	$3,800 x 8	$30,400
9/2020 - 10/2020	($3,800 - $2,400)  x 2	$2,800
11/2020 - 12/2020	$3,800 x 2	$7,600
合共:		$161,370

LG/F欠交的管理費餘額

時段	每月管理費	數額
10/2012 - 12/2012	($3,160 - $1,810)  x 3	$4,050
1/2013 - 12/2013	($3,160 - $1,810)  x 12	$16,200
1/2014 - 12/2014	($3,160 - $1,810)  x 12	$16,200
1/2015 - 12/2015	($3,510 - $2,100)  x 12	$16,920
1/2016 - 12/2016	($3,800 - $2,400)  x 12	$16,800
1/2017 - 12/2017	($3,800 - $2,400)  x 12	$16,800
1/2018 - 12/2018	($3,800 - $2,400)  x 12	$16,800
1/2019 - 12/2019	($3,800 - $2,400)  x 12	$16,800
1/2020 - 8/2020	$3,800 x 8	$30,400
9/2020 - 10/2020	($3,800 - $2,400)  x 2	$2,800
11/2020 - 12/2020	$3,800 x 2	$7,600
合共:		$161,370

30.  在盤問時，代表答辯人的錢女士指出，自2015年申請人召開了業主周年大會後，已有多年沒有召開業主周年大會。吳先生同意，亦同意期間並沒有預算案。

31.  錢女士又提問吳先生，看更 / 管理員有負責升降機的運作，為何沒有分攤他們的酬金到升降機費用？吳先生指他們對一些項目作出分攤，只是希望鼓勵雙方調解。

32.  錢女士就申請人指答辯人所繳交的管理金額沒有反對。

33.  申請人的另一位證人潘先生，他採納日期為2021年7月28日的證人陳述書為主問證供。

34.  潘先生指申請人於2012年9月4日為量度升降機的用電量，安裝獨立電錶。自2012年10月起，管理公司安排日間看更 / 管理員記錄大廈升降機的用電量，直至現在。 潘先生亦呈上附件，顯示由2012年9月21日至2020 12月22日升降機用電量與大廈用電量的比較；以每12個月為一個時段，升降機的用電量少於大廈總用電量的40%。

35.  潘先生詳細交代了自2012年8月23日至2020年9月2日，申請人增減住宅單位及商鋪單位的管理費紀錄，及在2020年9月2日管理委員會會議，修訂過往之管理費預算並重新計算商鋪拖欠的管理費。本席節錄潘先生證人陳述書所預備的管理費修訂摘要如下:

修訂管理費生效日期	管理費金額	通過修訂管理費之財政 預算、相關會議記錄及 通告	2.9.2020會議通過重新修訂   8/2012 – 7/2013   8/2014 – 7/2015   8/2015 – 7/2016 上述3個年度之財政預算，之後重新計算商舖的管理費欠款
10.2012	$1,585 x 2 =$3,170 (商舖)	2012.8.23例會會議記錄、2013年度預算及調整管理費通知	$3,160 (商舖)
	226 (升降機) + $1584 =$1,810 (住宅)
11.2013	$1,655 x 2 =$3,310 (商舖)	2013.10.9例會會議記錄、修訂2013年度預算及修訂管理費	$3,160 (商舖)
	138 (升降機) + $1655 =$1,800 (住宅)
1.2015	$1,825 x 2 =$3,650 (商舖)	2014.12.23例會會議記錄、2014-2015年度預算及調整管理費通知	$3,510 (商舖)
	275 (升降機) + $1655 =$2100 (住宅)
1.2016	$1,940 x 2 =$3,880 (商舖)	2015.12.3周年大會會議記錄、2015-2016年度預算及調整管理費通知	$3,800 (商舖)
	$460 (升降機) + $1,940 =$2,400 (住宅)
1.2021	$2250 x 2 =$4500 (商舖)	2020.11.24周年大會會議記錄、2020-2021年度預算及調整管理費通知	並無修訂
	$390 (升降機) + $2,250 =$2,640 (住宅)

36.  錢女士在盤問時沒有提問上述管理費修訂摘要，在考慮了相關文件後，本席接納申請人通過商鋪業主要付的管理費，如管理費修訂摘要所述。

37.  在主問時，代表申請人的梁大律師引述答辯人的代表錢女士的證人供詞，說看更 / 管理員是管理公司駐守在地下大堂的員工，接待住宅用戶的住戶及探訪者。潘先生不同意，補充說，看更 / 管理員的工作並非單是駐守在地下大堂的，他們不只是負責升降機的操作，不管大廈是否設有升降機，看更 / 管理員仍須負責大廈的保安、水電、及其他不同的事情。

38.  在盤問時，代表答辯人的錢女士指出，根據升降機及自動梯條例，看更 / 管理員也是第一條釋義下的 “負責人responsible person”。潘先生表示知道，但看更 / 管理員並不是唯一的負責人。他指管理公司也負責公共地方，包括升降機。

39.  以上是申請人的案情。

答辯人案情

40.  答辯人只傳召一位證人，就是代表答辯人的錢女士。她採納日期為2021年8月2日的證人陳述書為她的主問證供，並將附錄的文件呈堂。

41.  錢女士指雙方的爭議是如何分配文華閣的管理開支。大廈的管理開支可分兩部份，分別為公共地方及公共設施的管理開支，和升降機的開支。公共地方及公共設施的管理開支，分24份，住宅業主每戶佔1份，共負責20份；商鋪業主各負責兩份，共負責4份。至於升降機的費用，由住宅業主負責，共分20份；商鋪業主不須負責。從潘先生的證供，申請人也是用這個方法去計算管理費。

42.  錢女士又指，升降機是住宅住客及訪客的主要通道，而升降機的運作牽涉不少的公共地方及公共設施，例如升降機，升降機房，升降機大堂等等。商鋪業主主要以樓梯作主要通道。

43.  錢女士又指管理公司及個別的看更 / 管理員，他們根據升降機及自動梯條例，是負責人，各業主將責任交托在他們身上。她的意思是指管理公司及看更 / 管理員的部份支出應該撥入升降機費用，所以，申請人用以分配管理開支的方式是不公平的。

44.  錢女士又製備表格，解釋她認為合理計算管理費的方法。本席稍後將進一步考慮她的計算方法。

45.  在接受梁大律師的盤問時，錢女士同意所有的業主都應遵守該公契。

46.  梁大律師向錢女士展示申請人在2015年12月3日舉行的業主周年大會的會議紀錄，其中有一段是記錄了LDBM110/2014案在審訊中，土地審裁處法官就管理費個別項目在庭上提出意見。其中，梁大律師指法官曾說過，有關清潔、保險費、 CCTV、看更 / 管理員及管理公司的費用的爭議沒有基礎。錢女士曾出席上述的聆訊，她反對這個紀錄。由於申請人並沒有索取有關的聆訊的錄音謄本，本席不能單憑會議紀錄而裁斷法官是否有作出這些批評。而且，並非對該法官有任何的不尊重，他的意見並不影響本席的分析。所以，本席對這方面的紀錄不作任何考慮。

47.  以上是答辯人的案情。

討論及裁斷

48.  與訟雙方分別存檔書面結案陳詞，本席經已考慮雙方的論點。

49.  要裁決本案，首先要考慮那一些管理開支應納入為升降機的費用，而商鋪業主無須分攤；餘下的管理開支自然由所有業主承擔。

50.  申請人引用該公契第5條：

“Subject to Clause 6, each and every owner of the Land and the Building shall at all times hereafter pay the monthly amount set out in Part I of the THIRD SCHEDULE in respect of his own premises against the Management Expenses set out in Part II of the THIRD SCHEDULE to well and sufficiently manage repair and maintain the Land and the Building and shall at all times hereafter be bound by and observe and perform the covenants provisions and restrictions set out in Part III of the THIRD SCHEDULE.”

51.  各業主須按附表3的規定，承擔管理費。而根據該公契附表3第1部份的規定，兩商鋪業主須各支付每月$720的管理費，1樓至10樓的每一住宅業主所須支付的管理費為$360。雖然沒有文字說明，雙方同意一商鋪業主所支付的管理費相對於一住宅業主的管理費是2:1。

52.  附表3第1部份又訂明：

“Provided That if the total contributions receivable as aforesaid by the Manager shall be insufficient to meet the Management Expenses then each and every owner will make good a due proportion of the deficiency by making a further contribution to the Manager such further contribution being in the same proportion to the total deficiency as the contribution of the owners to the overall costs calculated as aforesaid bears to the total of the Management Expenses …”

53.  附表3第1部份補充說明，如果收取的每月管理費入不敷支，不足之數則各業主須按相同的比例繳付額外的費用，即住宅業主各一份而商鋪業主各兩份的比例支付管理支出不足之數。這個大原則，相信與訟雙方並沒有反對。但如果不足之數包括升降機開支，又如何安排？本席繼續考慮該公契內容，然後再處理這問題。

54.  附表3第1部份又訂明：

“Provided Further that the said monthly amount shall be revised and adjusted from time to time by the Manager in the like proportion herein specified and the monthly Management Expenses shall be payable in advance on the first day of each calendar month.”

55.  根據這條文，申請人在行使管理權時，可以調整每月的管理費，而調整後的管理費與該公契原有管理費的比例相同。如果純粹考慮這條文，即在增加住宅業主的管理費，舉例說增加至$500 ，商鋪業主的管理費就應該是$1,000。這本來是一個輕省的處理方法，但會出現上述的同樣困難，就是如何去處理商鋪業主無須負責升降機費用的問題了。

56.  該公契附表3第2部份列出了管理支出 (“Management Expenses”)  的項目。雖然條文並沒有說明包括升降機的費用，但從文字的演繹，這包括大廈所有的公共設施，亦必然包括升降機的費用。而根據條文，爭議的電費，看更 / 管理員的費用，清潔費用，保險費均包括在內。當然，在閱讀附表3第1部份及第2部份時，必須與附表3第3部份一同考慮。

57.  附表3第3部份是列出了各業主須承擔的責任，其中與管理費及管理開支有關的，是第2(c)條：

“ (c)  Pay to the Manager in advance on the first day of each calendar month the monthly amount as set out in Part I of this Schedule Provided That such amount shall be subject to adjustment as the Manager shall from time to time determine reasonable.”

及第3條：

“3. Provided That the owners for the time being of the shops shall not be responsible to contribute the costs charges and expenses for the operation maintenance repair and replacement of the lifts in the Building.”

58.  這兩個段落，首先重複了每個業主須要每月上期繳付管理費的責任，及管理公司有權增加管理費。第3條所訂明的，是商鋪業主無須負責或分攤升降機的操作 (operation)  、維修 (maintenance)  、修理 (repair)  、或更換 (replacement)  的費用。也是基於這一個段落，答辯人爭議看更 / 管理員及管理公司的部份費用，屬升降機費用的一部份，它無須承擔。

59.  從以上幾個段落顯示，申請人在收取了全數的管理費後，在使用這些管理費時，是不可以將商鋪業主繳交的管理費用於升降機的費用之上。一個處理方法，自然是須要有一儲備基金，獨立管理商鋪所繳付額外的管理費。又或，如申請人現時的做法 (而答辯人也沒有反對)，在製備預算時，將部份的費用只算入住宅的業主要負責的部份。這個做法必然會衍生業主所繳付的管理費不再是2對1之比的管理費比例。該公契附表3第1部份提述在增加管理費時應以相同或相似的比例增加 (in the like proportion)，但在增加商鋪的管理費時，申請人也須同時考慮商鋪業主無須支付升降機費用的條文。在該公契賦予申請人的調節管理費的權力下，本席同意申請人是可以作出這個修訂，只要商鋪業主所付的管理費不多於住戶業主管理費的兩倍。

60.  錢女士亦提出一個計算管理費攤分的方法。根據答辯人的論點，管理費可分為兩部份，即升降機的開支及其他的開支。由於商鋪業主無須支付升降機的開支，所以升降機的開支應分為20份，由20伙住宅的業主負責。其他開支則應分為24份，其中20份由住宅的業主負責，其餘4份由商鋪業主負責。

61.  答辯人提出應以20比24去攤分其他非升降機的開支為升降機開支。根據她的計算，並引用過去的預算，在剔除看更 / 管理員費用後，住宅和商鋪所分攤的管理費用大概是20比24。所以，看更 / 管理員的費用也應以這個比例分攤，申請人不同意這個論點。

62.  錢女士引述一些其他的管理方式及攤分管理費的方式，對本案並沒有幫助。而且，住宅業主負責的升降機費用雖然可以分為20份，而大廈餘下的管理費，也可以分為24份，但這兩個份數所處理的是不同的管理開支項目，所以不能直接相比。錢女士的推算方法並不恰當。

63.  該公契是一份比較舊的公契，並沒有分別訂明攤分管理費的份數。但要考慮如何攤分管理費，仍然須要根據該公契的內容作考慮。只要依照該公契，包括上文論述的條文，分清住宅業主承擔的管理費及所有業主共同承擔的管理費，自然可以計算每戶的管理費。答辯人當然可以爭議申請人是否合理地界定那一些開支應歸入升降機的運作費用。但籠統地以升降機的運作費用分為20份管理開支份數，而餘下的管理開支分為另外24份的管理開支份數，以此比例衡量分配管理員/管理公司的部分開支為升降費用，這並非該公契的合理解讀。

64.  終審法院在Marble Holdings Ltd v Yatin Development Ltd (2008)  11 HKCFAR 222第19至20段說明法庭應如何詮釋合約條文，當中提到:

“19. These principles are set out by Lord Hoffmann in Investors Compensation Scheme Ltd v West Bromwich Building Society(No 1)[1998] 1 WLR 896 at pp.912F - 913F and in Bank of Credit and Commerce International SA v Ali & Others [2002] 1 AC 251 where at para. 8 Lord Bingham succinctly summarised them:

“To ascertain the intention of the parties the court reads the terms of the contract as a whole, giving the words used their natural and ordinary meaning in the context of the agreement, the parties’ relationship and all the relevant facts surrounding the transaction so far as known to the parties.  To ascertain the parties’ intentions the court does not of course inquire into the parties’ subjective states of mind but makes an objective judgment based on the materials already identified.”

20.  If the words used are free of ambiguity and devoid of commercial absurdity their natural and ordinary meaning will apply unless the relevant surrounding circumstances demonstrate otherwise.”

65.  及終審法院在Jumbo King Ltd v Faithful Properties Ltd and others (1999)  2 HKCFAR 279在296頁第59段論述:

“59. ......If the ordinary meaning of the words makes sense in relation to the rest of the document and the factual background, then the court will give effect to that language, even though the consequences may appear hard for one side or the other. The court is not privy to the negotiation of the agreement – evidence of such negotiations is inadmissible – and has no way of knowing whether a clause which appears to have an onerous effect was a quid pro quo for some other concession. Or one of the parties may simply have made a bad bargain … But the overriding objective in construction is to give effect to what a reasonable person rather than a pedantic lawyer would have understood the parties to mean. Therefore, if in spite of linguistic problems the meaning is clear, it is that meaning which must prevail.”[後加強調]

66.  所以，在詮釋該公契的條文時，法庭應首先用一般的文法及解釋去了解文字的意思。如果這普通意義(ordinary meaning)就該公契的其他部份是有道理的(make sense)，法庭應跟隨該意思去詮釋該條文。法庭無須考慮其他在撰寫該公契時可能被考慮的問題。

67.  裁斷本案，始終是須根據該公契的文字考慮升降機的費用應包括那些項目。該公契的條文，包括上述所列出的第5條及附表3，文字是清楚而可理解，法庭應依據條文裁斷管理費項目的分攤。在考慮如何攤分管理費時，可首先將所有的管理費分為兩部份。第一部份是屬於升降機的操作、維修、修理及更換的費用及開支。第二部份則是管理費的餘下部份。所以，重點是如何解讀 “操作、維修、修理及更換” 的意思。

68.  本席採納梁大律師的結案陳詞的分析，即答辯人所重點爭議的項目，是大廈的看更 / 管理員費用沒有分攤是不合理的，管理公司的費用只分攤10%的做法不合理，而將清潔費用的10%納入升降機開支的做法也不合理，但答辯人認為對整體的影響輕微。

69.  本席首先由看更 / 管理員的角色和責任開始分析。

70.  梁大律師在結案陳詞中表示，該公契附表3第2部份已具體說明，看更 / 管理員酬金、清潔費用、保險費及管理公司的費用是管理開支的一部份。申請人有足夠的法律基礎不將當中任何開支納入升降機開支計算之中。申請人現時將大廈的保險費，管理公司費用及清潔費用的一部份納入升降機開支計算之中，只是酌情處理。所以，申請人的安排已作出合適和有利答辯人的攤分。

71.  從該公契文字上了解，本席大致同意梁大律師的論點，即該公契附表3第2部份已具體說明，看更 / 管理員酬金、清潔費用、保險費及管理公司的費用是管理開支的一部份。但必須同時考慮附表3第3部份第3條，從文字上理解，這是對商鋪業主要承擔的管理費的一個寬免，即他們無須負責或分攤升降機的操作(operation)  、維修(maintenance)  、修理(repair)  、或更換(replacement)的費用。寬免的範圍在條文上是清晰的，本席裁定只有這四種升降機的費用，並不屬商鋪業主須分攤的管理費。文字意思非常清楚易明，亦符合一般的文法及解釋。

72.  從證供上顯示，沒有證據顯示看更 / 管理員進行升降機的維修。亦沒有證據顯示看更 / 管理員更換或修理升降機。相信答辯人也不爭議，要進行這些行動時，必須由專業人士處理。所以，餘下來的爭議是操作 (“operation”)  一詞是否包括看更 / 管理員和管理公司對升降機的處理，及清潔費。

73.  錢女士在結案陳詞中，引述該公契附表4：

“1(b)  (4)  To manage control and keep in good repair and condition the Common Area and the Common Facilities; ….

1(b)  (12)  To keep proper accounts of all expenditure incurred by and of all payments made to the Manager in respect of carrying out their duties hereunder and to …..”

74.  附表4列明管理公司的權力及責任 (powers and functions of Manager)  。錢女士指由於升降機運作涉及人身安全，不容忽視，管理公司和看更 / 管理員的職責必須包括升降機的控制及管理，這是責無旁貸的。所以分攤管理公司和員工工資，反映兩主要組別共享了管理和看更 / 管理員提供服務的事實，亦反映法團賦予員工的權責，絕對包括升降機和其他公共部份的行政、財務、開會集資、安排員工、承辦商、工程師、投標等，以確保文華閣的公共地方和設施，包括升降機的運作正常和安全。因此員工工資 (相信同時包管理公司和看更 / 管理員工資)  只計算入任何一管理開支組別也是不公平和偏頗的。但這管理的責任是否等同 “操作”？

75.  錢女士指業主們聘用員工時，把升降機管理及控制權責交賦予員工。看更 / 管理員須要負責升降機的事宜，包括保安、日常巡邏、確保安全運作、監控閉路電視，及應對緊急事故，處理消毒及清潔事宜。但這些是照顧大廈各業主住戶及訪客的日常安全，看更 / 管理員的工作自然須要確保乘客安全地使用各項措施及出入大廈。

76.  從普通的文字了解，操作應該理解為操作升降機的實物。錢女士的證供顯示，她指看更 / 管理員有責任照顧使用升降機人士的安全。但我不同意這等同操作升降機。作為大廈看更 / 管理員，如果升降機出現問題，為大廈及大廈乘客的安全，自然須要作出適當的行動，包括通知維修公司處理。這不等同看更 / 管理員操作升降機。

77.  而且，從上述的四類工種，明顯地，在撰寫這段文字時候，作者是專注於升降機的實質運作、保養、及更換。從這個角度去分析，錢女士將管理員/管理公司對文華閣的公共設施的監管視為升降機的操作，並不符合該公契文字的原意，分攤他們的費用為升降機費用並不合理。

78.  答辯人的另一主要爭議點，是看更 / 管理員 (及管理公司)  ，根據升降機及自動梯條例是 “負責人”。既然他們是負責人，則他們的工作必然牽涉升降機的操作，申請人沒有將他們的薪酬的一部份撥入升降機費用是不合理的。而看更 / 管理員是管理公司唯一駐守文華閣的前線員工，提供24小時的保安服務，絕對包括升降機的運作。

79.  要進一步了解這個爭議點，必須參看升降機及自動梯條例對 “負責人” 的定義及他的責任。

80.  根據升降機及自動梯條例，“負責人” 包括擁有該升降機的人或任何其他對該升降機有管理權或控制權的人 (a person who owns the lift or any other person who has the management or control of the lift)。從文字上，我同意錢女士所說，負責人可包括管理公司及看更 / 管理員。但他們是操作升降機嗎？

81.  本席參看升降機及自動梯條例的一些條文，去考慮負責人的角色和功能。根據升降機及自動梯條例第12條，“負責人” 有責任確保升降機保持於妥善維修狀況及安全操作狀態。第13條亦說明 “負責人” 有責任在某些指定情況下，不可容許有人使用或操作升降機。從這兩條顯示，負責人的責任是確保升降機妥善維修及在有危險時候不能操作。所以，“負責人” 的功能是監察而非操作升降機的責任。

82.  第15條也說明，負責人有責任確保保養工程及若干其他升降機工程須由註冊升降機承辦商承辦。這也說明 “負責人” 的功能是監察，與操作升降機無關。

83.  錢女士沒有指出升降機及自動梯條例那一條支持她的陳述。本席也參看了升降機及自動梯條例的其他有關負責人的條文，並沒有發現支持負責人是操作升降機的說法。本席裁定，管理公司及看更 / 管理員的責任，只是確保升降機有保養及在安全下使用，這並非等同操作該升降機。如果因為升降機及自動梯條例，看更 / 管理員及/或管理公司被推定為負責人，這不足以顯示他們操作升降機。而且，這功能是保障各業主及升降機使用者的安全，是屬大廈管理的職責。

84.  再者，根據升降機及自動梯條例第5條亦說明，如果其中一個負責人經已妥善執行責任，其他的負責人也被視為已執行職責。

“5. 共同擁有等的升降機或自動梯

凡本條例向升降機或自動梯的負責人施加規定，而該升降機或自動梯有2名或多於2名負責人，如該等負責人中其中一人遵從該項規定，則該升降機或自動梯的其他每名負責人均視為已遵從該項規定。”

85.  從這一點去分析，就算錢女士的論點有可考慮的地方，這工作也只是安排合資格的承辦商維修保養升降機，及在有須要時候發出召喚通告。申請人在處理分攤管理費時經已同意將管理公司10%的費用撥入升降機費用，本席裁定這個安排經已足夠反映執行條例上的義務而衍生的開支。

86.  而清潔費，申請人已經將10%撥為升降機的費用。錢女士沒有證據顯示這分攤不足，本席接納申請人的分攤是足夠的。

87.  綜合以上各點，本席駁回錢女士的爭議，裁定看更 / 管理員的費用無須分攤至升降機的費用，而管理公司的費用分攤10%到升降機費用上，及分攤清潔費10%到升降機費用上是一個合理和足夠的安排。總結以上分析，本席裁定申請人在分配管理費用是合乎該公契的意思。

88.  在結案陳詞，代表申請人的梁大律師也很中肯地提出兩個事項，協助法庭裁決。首先，答辯人曾提出，自2016年起，申請人有好幾年沒有舉行業主周年大會改選管理委員。申請人並不否認自2016年後，申請人到2020年11月24日才舉行業主周年大會改選管理委員會。

89.  梁大律師引述上訴庭在The Incorporated Owners of Finance Building v Bright Hill Management Consultants Company Limited CACV 386/2000, unreported, 29 November 2001 一案的判詞，上訴庭指當法團未有依照建築物管理條例相關規定，在15個月內召開業主周年大會選出新一屆管理委員會時，應屆的管理委員會仍然可以繼續有效地運作至新一屆管理委員會上任。

90.  梁大律師亦指出，上訴庭是以2比1的比數，作出裁定。本席亦同時參考了上訴庭的另一判詞，Leung Ho Sing and others v Shum Yiu Tung and others CACV108/2006, 21 July 2006，上訴庭再次考慮上述的爭議點，並同意Finance Building案的判案原則 :

“16. As for the 1^st argument, as the meeting of 14 April 2005 ended without a vote appointing a new Management Committee, it is clear that the members of the 11th Management Committee could not retire until new members of an incoming Management Committee were appointed to take their place. For the members of a management committee to retire without new members being appointed would be to leave a lacuna in the management of the building. This court (Leong CJHC and Woo JA, Cheung JA dissenting)  has held in The Incorporated Owners of Finance Building v Bright Hill Management Consultants Co Ltd CACV 386/2000 that that could not possibly be the intention of the legislature and that decision is binding on us.

17. I am also of the view that the decision of the majority in Bright Hill is clearly right. Whilst it is true that para. 5(1)  says that the members “shall retire”, that paragraph should be read in context. The context is that it is followed by para. 5(2)  which provides:

“(2)  At an annual general meeting of a corporation at which the management committee retires under sub-paragraph (1)  the corporation shall, in accordance with this Ordinance, appoint –

(a)  a new management committee ... [etc]”.

18.  In other words, what is envisaged is an immediate succession of the retiring management committee by the incoming management committee – with no ‘interregnum’.  This is confirmed by para. 5A of the same Schedule which provides for retiring members to physically hand over documents to the incoming management committee within a short period of time.  The intention of the legislation is that there would be no period where the building would lapse into a state of ‘anarchy’.  ”

91.  因此，本席同意梁大律師的陳詞，即雖然未有業主周年大會被召開，並沒有證據顯示舊的管理委員會是蓄意或不誠實地構成這個現象。他們應該仍然可以有效地執行大廈的管理工作，亦不會影響申請人本案中的申索。

92.  另外，梁大律師亦就管理開支總額釐定，引述建築物管理條例附表7第1段的部份條文如下:

“(1)  除第(3)、(5)、(6)及(8)節另有規定外，在任何一段由經理人就建築物的管理而定為財務年度的12個月期間，業主應付的管理開支總額，須為經理人按照第(2)節指明的該年度的建議開支總額。

(2)  經理人須就每個財務年度而 ——

(a)  擬備列明該財務年度的建議開支的預算草案；

(b)  將預算草案副本一份送交業主委員會，如無業主委員會，則將該副本展示於建築物的顯眼處，並致使該副本保持如此展示至少連續7天；

(c)  隨同預算草案副本送交或展示(視屬何情況而定)一份通知，邀請每名業主在由預算草案送交或首次展示日期起的14天期間內，將業主對預算草案的意見送交經理人；

(d)  在該期間結束後，擬備指明該財務年度的建議開支總額的預算；

(e)  將預算副本一份送交業主委員會，如無業主委員會，則將該副本展示於建築物的顯眼處，並致使該副本保持如此展示至少連續7天。

(3)  凡經理人在任何財務年度的開始時仍未就該財務年度而遵行第(2)節的規定，則該年度的管理開支總額 ——

(a)  直至他如此遵行為止，須當作與前一財務年度的管理開支(如有的話)總額一樣；

(b)  在他已如此遵行時，須為該財務年度的預算所指明的建議開支總額，而各業主就管理開支而須分擔的款額，須據此計算及調整。”

93.  梁大律師指申請人，雖然在2016至2020年期間，未有擬備預算案，但這段期間的管理費並沒有改變或上調，所以預算案的議題不會影響申請人的申索，或答辯人的權益。本席同意。而在2016年前，在上文引述吳先生的證供，顯示在不同時間，申請人有擬備預算案並張貼，而訂定新管理費是根據預算而行。

94.  而且，在2020年11月24日的周年大會，除了討論2020至2021年度的預算外，並預備了2012/2013, 2014/2015和2015/2016的修正預算案，調整各年的管理費，調整議案獲通過。這調整後的管理費是今次申請的基礎，詳情可見上文潘先生所預備的管理費修訂摘要表。

95.  答辯人除了爭議分攤的百分比外，就各年度的費用並沒有提出反對。而業主之間如何分攤管理費開支總額，上文經已論述，不再重複。申請人向答辯人追討的管理費，詳列於上文第29段，不再重覆。答辯人就少付的金額沒有爭議。

96.  綜合以上各點，本席裁定申請人議決的管理費是合乎該公契的原意，也證明了G/F及LG/F在有關時段須繳付的管理費，及欠交的管理費，故裁定申請人申請得直。答辯人須向申請人支付G/F及LG/F由2012年10月至2020年12月期間所拖欠的管理費共$322,740。本席亦發出暫准命令，答辯人須支付申請人本申請的訟費 (包括所有保留訟費)，及大律師證書，如雙方未能達成協議，則由法庭以區域法院準則評定訟費，暫准命令在14天後成為絕對命令。

附表一

重新計算的 G/F 欠交的管理費
時段	少交數額		數額
10/2012 – 12/2014	$3,160 - $1,810 (已付)  = $1,350	x 27 月	$36,450
1/2015 – 12/2015	$3,510 - $2,100 (已付)  = $1,410	x 12 月	$16,920
1/2016 – 12/2019	$3,800 - $2,400 (已付)  = $1,400	x 48 月	$67,200
1/2020 – 9/2020	$3,800	x 9 月	$34,200

重新計算的 LG/F 欠交的管理費
時段	少交數額		數額
10/2012 – 12/2014	$3,160 - $1,810 (已付)  = $1,350	x 27月	$36,450
1/2015 – 12/ 2015	$3,510 - $2,100 (已付)  = $1,410	x 12月	$16,920
1/2016 – 12/2019	$3,800 - $2,400 (已付)  = $1,400	x 48月	$67,200
1/2020 – 9/2020	$3,800	x 9月	$34,200