黃道令 訴 黃金年華有限公司

LDNT No. 28 OF 2002

香港特別行政區

土地審裁處

新租賃申請編號2002年第28號

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判 案 書

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1. 申請人是荃灣二陂坊17號2/F（“有關處所” ）的租客；答辯人是有關處所的業主。申請人的申請，是要求土地審裁處（“審裁處”）授予新租賃。答辯人並不反對該申請，雙方的唯一爭議是租金的金額。

2． 本席可以依藉作出裁決的証據就祇有由答辯人提供的一個處所的租金資料以及由差餉物業估價處提供的租金資料一覽表。該表有以 下的內容：-

3． 第3、第5及第6參考處所都是位於二陂坊；它們與有關處所都是處於同一的環境，故此本席以這三個參考處所的租金資料作為評 定有關處所的租值。

4． 如果樓房單位是處於越高的位置，它受到地面的噪音和塵埃污染的程度便越低；如果它是處於越低的位置，它受到噪音和塵埃的影響便越大。就參考處所與有關處所每一樓層高度的差別，本席給予±0.5%租值的調整。就此差別而言，對第3、第5及第6參考處所，本席分別給予 - 1%、- 1.5%及0.5%的租值調整。

4.1 第6參考處所的附屬部份是“side roof”15m2。附屬部份的租值，通常是實用面積租值的十份之一，因此就租值的計算而言，第6參考處所被視作具有69.7平方米（68.2平方米＋15÷10平方米）的面積。

4.2 第3參考處所每平方米的平均租值是73.859元[(5,200元－ 5,200元×1%)÷69.7]。第5參考處所每平方米的平均租值是49.066元[(4,000元－4,000元×1.5%)÷80.3]。第6參考處所每平方米的平均租值是77.862元[(5,400元＋5,400元×0.5/100)÷69.7]。這三個參考處所每平方米的租值是66.929元。

4.3 2002年3月2日，答辯人以每月租金7,500元將二陂坊17號 4樓（“答辯人處所”）租出。這租金已包括差餉在內。業主必定會花費金錢將處所裝修，以吸引租客；本席不知道裝修的費用款額，故此依審裁處的慣例減去答辯人處所租金的3%作為裝修的費用。答辯人處所與有關處所的面積是相同的。就樓層高度而言，本席給予答辯人處所 -1%的租值調整。這處所每平方米的租金是98.092元[7,500元×(1－ 1%－3%)÷73.4]。

4.4 上述三個參考處所及答辯人處所的每平方米租金是82.51元[(66.929元＋98.092元)÷2]。73.4平方米的租值是6,056.23元。本席將有關處所的租值訂於6,050元。

4.5 答辯人要求將有關處所現行的租金由5,904元加至 8,000元。即使有關處所的租金被定於7,500元，加幅是27% [(7,500元－5,904元)÷5904×100%]。本席曾處理的新租賃的申請未嘗有這樣大的加幅。本席認為根據其他參考處所以及答辯人處所的租值較只憑藉 答辯人處所的租賃以決定有關處所的租值是比較公平和合理的。

5． 本席頒佈以下的命令 :-

1． 審裁處授予申請人新租賃二年，由2002年5月1日起至2004年4月30日止。每月的租金為6,050元（這款額已包括差餉費）；

2． 其他條款與現行租賃的其他條款相同；

3． 與訟雙方各自負責本身的訟費。