饒旋鋒 對 黃麗惠

DCCJ 2946/2013

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2013年第2946號

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判案書

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背景

1. 原告人是九龍佐敦佐敦道15號華豐大廈9樓D室及14樓L室的業主，以下簡稱「該處所」。原告人在該處所經營同和賓館，是一所持牌賓館，原告人是持牌人。

2. 被告人是華豐大廈1樓另外兩所持牌賓館，萬源賓館及萬里賓館的經營者，她並非賓館的持牌人。

3. 2010年9月6日，原告人與被告人立約，合約包括被告人承包同和賓館的經營權及租賃該處所，以下簡稱「該協議」。雙方協議，該處所月租17,000元，租期由2010年9月15日至2015年8月15日，為期5年。

4. 原告人自展開本案一直親自行事，在申索陳述書中，原告人提出以下訴因：－

“（1） 被告人沒有兑現合約，14L地板至今未裝修改鋪；

（2） 嚴重違反賓館發牌收樓令3年無人駐館值班，賓館成無掩雞籠，潛在風險極高；

（3） 甲方（原告人）3個月來多次主動釋出善意，乙方（被告人）出爾反爾，捆綁性提出無理要求，甲方（原告人）難以滿足；

（4） 發現有違法跡象，私刻“同和賓館”公章，不知有無用此公章做出損害同和賓館核心利益的事情。”

5. 除此之外，原告人指被告人違反口頭協議，內容指被告人承諾花30萬元裝修同和賓館。

6. 原告人要求法庭頒令終止被告人在同和賓館的經營權，及命令被告人將該處所的空置管有權交回原告人。

7. 被告人抗辯，她每月準時交租，管理同和賓館完善，她並無違反該協議，被告人拒絕交回同和賓館的經營權。被告人同意她會自費裝修該處所，但否認原告人有口頭協議，承諾該裝修的項目及裝修費用。

8. 原告人在審訊時提出向被告人申索金錢賠償，本席向原告人解釋，他的申索陳述書中只是申請收回同和賓館的經營權及該處所的空置管有權，並沒有向被告人申索金錢賠償。原告人曾於2014年4月24日以傳票提出修改申索陳述書，修改內容正是有關對被告人申索金錢賠償。在2014年6月9日之案件管理會議聆訊中，何展鵬聆案官已批准原告人撤回該傳票，有關修改申索陳述書的申請。因此，本審訊只限於原告人申索陳述書中之兩項申請。

原告人的證據

9. 被告人同樣在華豐大廈1樓經營持牌賓館，與原告人屬同行，他倆在立約前約4至5年已認識。原告人因為年紀老邁，患腳疾，需要入院治療。為了維持生活，他將同和賓館的經營權承包及承租給被告人。

10. 立約時，原告人稱該處所的巿價租金大約3萬元，因為他急於找人承包經營，所以向被告人提出以每月17,000元承包及租用同和賓館，雖然該協議並無包括裝修細節，原告人被告人另有口頭協議，被告人承諾以大約30萬元重新裝修該處所，包括：－

(1) 更換14L單位之洗手間門；

(2) 更換14L之地板；及

(3) 9D及14L單位進行油漆工程。

11. 經營權方面，原告人指被告人沒有安排服務員24小時在同和賓館當值；原告人投訴該處所的鐵門並沒有鎖上，任何人均可自由進出，構成滋擾。除此之外，原告人投訴同和賓館的防火門長期損壞，沒有更換。曾經有一次同和賓館的房客因電線短路跳掣投訴，由於該處所長期無人當值，原告人需要親自替房客處理有關問題。

12. 原告人稱，他已收回同和賓館的公章，他後來發現被告人私自刻做同和賓館之公章，原告人擔心被告人會做出損害同和賓館的事情。

13. 大約在該協議已履行兩年半左右，原告人向被告人提出調整租金。原告人解釋，基於雙方的口頭協議，他以較低的租金每月17,000元租賃同和賓館予被告人。如今被告人並沒有履行口頭協議裝修同和賓館，原告人要求被告人將當初減免的租金賠償予原告人。

被告人的證供

被告人

14. 被告人作供，傳召胡禮堂及李小玲為她的證人。

15. 被告人與原告人一直關係良好。立約前，當萬源賓館和萬里賓館客滿時，被告人曾無條件將其他房客轉介入住同和賓館。

16. 被告人否認該口頭協議，當她接手同和賓館的時候，該處所的狀況已十分之殘舊，她花了20多萬元重新裝修。被告人說，裝修的範圍是她決定的，並沒有對原告人承諾裝修的細項。她指出14L單位之洗手間門及地板無需要更換；但該處所的油漆工程已完成。

17. 被告人沒有違反該協議，她確認每月準時繳交17,000元之租金。

18. 經營同和賓館方面，她僱用兩位服務員胡禮堂及李小寧，輪流於同和賓館當值。

19. 她否認原告人所說，該處所晚上無人當值的說法。被告人解釋，同和賓館9D及14L單位是兩個由住宅單位改建的持牌賓館：9D單位共有4個房間；而14L單位共有5個房間。所有的房客需要在華豐大廈1樓前枱登記處辦理入住手續。登記時，她會將該處所的鐵閘門匙，及客房門匙一併交予租客。當房客辦理退房手續時，他們會自行到1樓前枱處辦理手續。因此，1樓前枱是同和賓館的聯絡點。

20. 被告人解釋，1樓前枱亦是她另外兩所她經營的持牌賓館，萬源賓館及萬利賓館的前枱登記處，當她接手經營同和賓館時，已在9D單位及14L單位有安裝閉路電視。1樓前枱登記處當值的服務員可以24小時清楚監察該處所之進出情況。該處所分別安裝對講機，房客可隨時與1樓前枱的服務員溝通。被告人是經營者，她自己的手提電話亦會長開着，房客亦可隨時致電。

21. 被告人說，該處所根本沒有足夠空間設施讓她兩位服務員駐守。在盤問其間，被告人說9D單位原有一個工人房，原告人在立約後並沒有遷出，至今仍然佔用。因此，她只可以安裝適當的通訊設備，安排服務員在1樓前枱登記處由服務員24小時當值。

22.  被告人反駁，倘若原告人不滿她如何裝修同和賓館，原告人可以在裝修完畢後立刻投訴。被告人認為，因為她拒絕原告人調整租金，原告人才指控她違約。

胡禮堂

23. 胡禮堂於2012年6月18日開始受僱於被告人於同和賓館任職服務員，當值時間為下午8時半至翌日上午9時半，他同意賓館另外一位服務員名叫李小寧，她的當值時間由上午9時半至下午8時半。

24. 胡禮堂主要職責是接待房客、打掃和清潔房間。被告人吩咐他和李小寧不可以在同一天休假，當其中一人休假時候，被告人會頂替他們值班，胡先生指被告人大部份時間也在賓館留守，他確認同和賓館24小時都有服務員值班。

25. 盤問之下，胡禮堂否認原告人向他指出曾有一次一位同和賓館的房客因沒有帶鎖匙要求原告人替開鐵閘門是他的過錯，胡禮堂反駁，該住客並非同和賓館的房客，是另外一些單位的月租住客，替該住客服務並非屬他的工作範圍。

李小寧

26. 李小寧於2013年10月11日接替剛離職的一位女服務員開始受僱於被告人，她的工作時間為上午9時半至下午8時半。她和胡禮堂一起工作，他倆不可在同一天休假，倘若其中一人休假，被告人就會值班。

討論

27. 本案純粹屬事實上的爭議，原告人具以可信性較高者的原則舉證：－

（1）原告人與被告人曾有該口頭協議，如有的話，有否違反該口頭協議；

（2）被告人違反該協議，經營同和賓館的守則；

（3）有關同和賓館公章的事宜。

28. 本席認為被告人及其證人的證供較為可信，被告人、兩位被告人的證人胡禮堂及李小寧的證供合常理。反之，原告人的證供有多點不合常理之處，難以解釋。

29. 第一，承包協議/租約應該以書面協議為準，該協議沒有清楚訂明該處所裝修的要求，只是第8點訂明：“裝修期為7天（2010年9月9日至2010年9月15日免租金）”。原告人指控被告人裝修項目不妥之處，欠實質證據支持。本席裁定原告人聲稱的口頭協議並不存在，雙方只是曾討論有關裝修事宜，被告人沒有承諾原告人如何將該處所裝修。

30. 第二，原告人曾指控被告人將該協議的原稿內容刪改，然後讓他簽署。這個說法亦不可信，原告人將原稿交給被告人重新抄寫，被告人抄寫後曾將該協議交予原告人審閱，過了兩天後，原告人簽署，被告人取回並前往繳交印花稅。即使該協議跟原稿有別，原告人已有充份時間考慮，同意內容才簽署。其實，原告人盤問時承認，因為自己身體多病，急於找一位人士替他經營同和賓館，所以才草草同意該協議的內容。既然原告人在知情的情況下同意簽署該協議，便是承認該協議內容有效。

31. 第三，有關被告人經營同和賓館不當之處，原告人曾提出個別事件說明。胡禮堂及李小玲確認，同和賓館24小時由他倆輪流當值。在盤問期間，被告人承認她容許原告人居於9D單位內的工人房，所以被告人只可以安裝閉路電視及對講機，以遙距形式監控該處所。同和賓館是由住宅改建成的持牌賓館，原告人已知道同和賓館的環境是不容許服務員在9樓及14樓當值，所以服務員在1樓前枱登記處，由閉路電視、對講機監控該處所的出入情況已是足夠。

32. 第四，原告人所指控被告人私刻公章的指控，沒有證供支持。

33. 原告人並未能舉證被告人在立約後，屢次違反監管經營賓館的責任。再者，這項條款並非載於該協議內，因此，原告人的指控未能確立。

34. 最後，本席同意被告人的說法，原告人在租約期內提出調整租金被拒，所以才提出本申索。原告人作供時多次重複他曾與被告人商討加租的事宜，被告人曾接納但要求續租兩年，最後原告人拒絕，雙方未能就調整租金或續租達成任何進一步協議。倘若原告人確實認為被告人違反經營條款，需要立即終止該協議及取回經營權，原告人根本不會與被告人商討上調租金的事宜，如今原告人調整租金的要求被拒，他才提出本案之申請。

總結

35. 基於以上分析，原告人指稱被告人違反該協議沒有事實基礎；所聲稱的口頭協議亦不存在。本席撤銷原告人對被告人的申索。

36. 本席在審訊時已聽取雙方面有關訟費的陳詞，原告人和被告人同意本訴訟，包括審前的案件管理會議的訟費共1,400元。由於原告人的申索被撤銷，原告人需支付被告人本申索1,400元訟費。