LIU HON KEE 訴 DIRECTOR OF LANDS

LDLR 3/2001

香港特別行政區

土地審裁處

收回土地申請編號2001年第3號

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判 決 書

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背景

1. 申請人的申請是根據香港法例第124章《收回土地條例》第8(2)條要求土地審裁處就政府收回以下土地裁定答辯人須支付申請人的補償額：-

(1)丈量約份第91約地段第1673號(以下簡稱為"1673號地段")；

(2)丈量約份第51約地段第567號(部份)(以下簡稱為"567(P)號地段")；

(3)丈量約份第52約地段第7號、第229號（部份）、第235號、第330號（部份）、第504號及第613號（以下分別簡稱為“7號地段”、“229（P）號地段”、“235號地段”、“330（P）號地段”、“504號地段”及“613號地段”）；

(4)丈量約份第52約地段第1141號及第1147號（以下分別簡稱為“1141號地段”及“1147號地段”）；及

(5)丈量約份第91約地段第1650號、第1662號（部份）、第1670號及第1680號（以下分別簡稱為“1650號地段”、“1662（P）號地段”、“1670號地段”及“1680號地段”）。

2. 在申請通知書上，申請人聲稱已故廖漢彥先生為1673號地段、567（P）號地段、7號地段、229（P）號地段、235號地段、330（P）號地段、504號地段及613號地段的註冊業主，擁有三份之一（但應該是二份之一）的業權，而已故廖漢彥先生只是為其父親，已故廖傑祥先生成立之5房打理該8段土地。由於已故廖傑祥先生有5名兒子，申請人為其中一位，申請人認為他自己應該享有該8段土地的一半補償額的五份之一，而主管當局就該8段土地提出的補償額為7,513,741.20元，申請人認為他應就該8段土地獲得751,374.12元之補償。

3. 申請人亦聲稱已故廖漢彥先生為1141號地段及1147號地段的註冊業主，擁有全部業權，而已故廖漢彥先生亦是為其父親成立之5房打理該兩段土地。因此，申請人認為他自己應該享有該兩段土地的補償額的五份之一。由於主管當局就該兩段土地提出的補償額為2,596,939.20元，申請人認為他應就該兩段土地獲得519,387.84元之補償。

4. 因此，申請人要求補償的金額總數為1,270,761.90元。不過，申請人並沒有在申請通知書上提及他為何可享有有關1650號地段、1662（P）號地段、1670號地段及1680號地段之補償及數額為多少。

5. 答辯人於2001年4月21日提出傳票申請，要求撤銷申請人的申請，理由是申請人的申請通知書並沒有披露合理的訴因或申請人的申請是濫用司法程序。答辯人認為申請人並無任何身份可就有關土地要求補償，土地審裁處無司法管轄權審理申請人與註冊業主之業權糾紛，申請人討回業權的時效已過及雙方並沒有就補償額有所爭議。

6. 申請人則於2001年8月31日以日期為2001年8月8日之傳票申請修改申請通知書。修改之主要內容是加入以下土地要求答辯人作出補償：-

(1)丈量約份第95約地段第1802號B分段餘段（以下簡稱為“1802BRP號地段”）；

(2)丈量約份第92約地段第1461號餘段及第1463號（以下分別簡稱為“1461RP號地段”及“1463號地段”）；

(3)丈量約份第52約地段第1142號（以下簡稱為“1142號地段”）；

(4)丈量約份第52約地段第333號（以下簡稱為“333號地段”）；及

(5)丈量約份第52約地段第2391號及2393號（以下分別簡稱為“2391號地段”及“2393號地段”）。

7. 申請人於2001年11月13日，由彭澤棠律師事務所代表，提出傳票申請，再次修改申請通知書。根據陳暫委法官於2001年11月1日所作之命令，2001年11月13日之傳票申請應該是用來取替日期為2001年8月8日（但存檔日期為2001年8月31日）之傳票申請。其後，彭澤棠律師事務所代表申請人於2001年11月15日再次提出傳票申請要求撤回2001年11月13日之傳票申請，並再一次修改申請通知書。申請人認為彭澤棠律師事務所並沒有根據其指示修改申請通知書及其於2001年8月31日存檔之傳票申請所提出之修改內容才是正確。因此，申請人於聆訊時撤回日期為2001年11月13日及2001年11月15日之兩個傳票申請，並繼續引用於2001年8月31日存檔之傳票申請。答辯人並不反對申請人再次引用2001年8月31日存檔之傳票申請。

8. 不過在聆訊時，申請人提出他現時只要求土地審裁處處理以下土地：-

(1)丈量約份第52約地段第333號（部份）（以下簡稱為“333(P)號地段”）；

(2)1673號地段；

(3)1461RP號地段及1463號地段；

(4)1802BRP號地段；及

(5)丈量約份第52約地段第436號（部份）（以下簡稱為“436（P）號地段”）。

9. 至於其餘土地，申請人則提出會繼續和答辯人商討，如果商討無結果，申請人仍然會繼續作出申請。答辯人就此提出反對，認為申請人應該同時處理所有土地，但有關436（P）號地段則不應受理，因為申請人在之前的申請都沒有提及436（P）號地段。

10. 由於申請人並沒有正式再一次提出申請修改申請通知書，亦沒有明確放棄追討其餘土地之補償，但卻清楚表示要沿用2001年8月31日存檔之傳票作出修改，本席認為申請人的申請仍然是基於申請通知書及2001年8月31日傳票中之擬修改申請通知書進行。因此，本席需要考慮的有關土地仍然是在申請通知書及在2001年8月31日傳票中之擬修改申請通知書上提及的土地，但不包括436（P）號地段。至於333(P)地段，其實只是333號地段的一部分，本席亦須將333(P)號地段放在考慮之列。

11. 根據答辯人於2001年12月28日存檔之一份誓章，即Affirmation of Lou Yin Yee, 申請人並不是以下土地之註冊業立，或有任何在土地註冊處註冊的文書證明申請人擁有這些土地的權益：-

(1)	1673號地段；
(2)	567(P)號地段；
(3)	7號地段；
(4)	229(P)號地段；
(5)	235號地段；
(6)	330(P)號地段；
(7)	504號地段；
(8)	613號地段；
(9)	1141號地段；
(10)	1147號地段；
(11)	1650號地段；
(12)	1662(P) 號地段；
(13)	1670號地段；
(14)	1680號地段；
(15)	1802BRP號地段；
(16)	1461RP號地段；
(17)	1463號地段；
(18)	2391號地段；及
(19)	2393號地段。

(以上土地統稱為“有爭議土地”)

12. 申請人亦同意他不是有爭議土地之註冊業主。至於333(P)號地段及1142號地段，答辯人則同意申請人是這兩段土地的註冊業主之一，擁有五份之一的業權。因此，答辯人同意不需撤銷申請人就有關333(P) 號地段及1142號地段的申請。答辯人亦同意不再依靠申請人討回業權的時效已過為撤銷申請人的申請的理由。

13. 因此，本席須要作出裁決的事項如下：-

(1)申請人是否擁有任何身份可就有爭議土地要求補償；

(2)土地審裁處是否有司法管轄權審理申請人與有爭議土地的註冊業主之業權糾紛；

(3)雙方是否就有爭議土地之補償額有所爭議；

(4)申請人是否可根據在2001年8月31日之傳票申請之擬修改申請通知書修改其申請；及

(5)應否撤銷本案的申請。

申請人是否擁有任何身份可要求補償

14. 申請人並沒有很清楚地說明他如何就每一段有爭議土地擁有業權或權益。不過，根據申請通知書及在2001年8月31日之傳票申請中之擬修改申請通知書，申請人基本上是說他是已故廖傑祥先生五位兒子之一，可享有其己故父親產業的五份之一，而有爭議土地（或其中一部份）是屬於其己故父親所成立之5房，因此申請人可享有其中五份之一的業權或權益。

15. 根據《收回土地條例》第8(1)條，“任何人因任何土地根據本條例被收回而申索補償、而該人又從未接獲根據第6(1)(a)條以書面作出的補償要約，亦不曾接獲根據第6(1)(b)條送達的通知書，則該人可向主管當局呈交書面申索，說明其就該土地擁有的產業權或權益性質，以及他尋求追討的款額。”

16. 本席認為基於上述第8(1)條條文，可以向主管當局呈交書面申索的人士，並不局限於《收回土地條例》第6(1)(a)或6(1)(b)條所提及的人士。第6(1)(a)或6(1)(b)所提及的人士是指前業主及根據土地註冊處註冊的文書而擁有產業權或權益的任何人。因此，雖然申請人不是第6(1)(a)或6(1)(b)條所提及的人士，申請人亦可根據第8(1)條向答辯人呈交書面申索。

土地審裁處的司法管轄權

17. 不過，申請人所提出的業權或權益與註冊業主的業權和權益有所衝突。如果申請人的案情是確立的話，那麼註冊業主便不應享有任何業權或權益，或最多是五份之四的業權或權益。因此，答辯人認為申請人應該到高等法院原訟庭提出有關這些業權和權益的申索，而當原訟庭確認申請人的業權或權益後，申請人才可向土地審裁處要求裁定補償額。答辯人認為土地審裁處無權審理有關申請人與其他擁有業權人士就業權或權益有所爭議的糾紛。

18. 本席同意答辯人的看法。首先，《收回土地條例》第8(2)條已說明“如任何該等人士及主管當局未能就補償額（如有的話）達成協議，則任何一方均可將該申索轉交土地審裁處，以裁定須支付的補償額（如有的話）。”因此，第8(2)條只說明由土地審裁處裁定補償額，並不包括審理業權或權益的糾紛。

19. 即使有關《收回土地條例》第6(1)(a)或6(1)(b)條所提及的人士，土地審裁處亦只需要根據第6(3)條去裁定主管當局所須支付的補償額，並不涉及業權的糾紛。

20. 再者，《土地審裁處條例》第8(1)條亦說明土地審裁處只須就有關的申請“釐定政府所須支付的補償額（如有的話）。”因此，本席認為土地審裁處不應審理業權糾紛的問題。

21. 在Tsang Hung v. Secretary for the New Territories [1977] HKLTR 29一案中，Power法官已就這點作出裁決。Power法官有以下的裁決：-

"it seems to me clear both under s.6 and s.8 of that Ordinance and under s.8 of the Lands Tribunal Ordinance that the Tribunal has power only to determine 'the amount of compensation' and has no power to determine disputed questions of title."

22. 本席完全同意Power法官的看法。不過，在Tong Kwong Hong Co. Ltd. v. Director of Public Works [1981] HKDCLR 22一案中，Barnett法官有不同的看法。在該案中，申請人是有關土地的特許持有人(licensee)，政府不同意申請人可享有有關土地的業權或權益而獲得補償，但Barnett法官則裁定申請人享有有關土地的業權而頒發補償額給申請人。

23. 在Suen Sun-yau v. Wong Wai-kwan [1988] 2 HKLR 71一案中，Rhind法官則認為Tsang Hung 一案與Tong Kwong Hong 一案並無衝突。Rhind法官有以下的裁決：-

"I perceive no conflict between the Tsang Hung and the Tong Kwong Hong Co. Ltd. cases. The former deals with the situation where multiple claimants dispute the same estate or interest, whereas the latter deals with the entirely different situation where there is only the one claimant but his title is disputed by the Crown. I can see no reason why a dispute as to title between the Crown and the one claimant should not be resolved by the Lands Tribunal. It makes no sense to force such a claimant to run off first to the High Court and then the Lands Tribunal when the Lands Tribunal by itself is quite capable of dealing with such an issue."

24. 雖然本案的申請人是唯一的申請人，但其實有關的業權糾紛並不單是涉及申請人與政府之間的爭議，而是涉及其他註冊業主或其他有權益人士的紛爭。申請人亦曾在庭上表示他之所以不到其他法庭申索，正是為了要避免與其他親屬引起爭執，因此，本席認為Tong Kwong Hong 一案及Suen Sun-yau一案均不適用於本案。申請人理應到原訟庭解決業權紛爭問題，才到土地審裁處要求裁定補償額。

補償額是否有爭議

25. 根據申請人的申請通知書，申請人對1673號地段、567(P)號地段、7號地段、229(P)號地段、235號地段、330(P)號地段、504號地段、613號地段、1141號地段及1147號地段的補償額都沒有爭議，並不需要土地審裁處就數額作出裁決。如果申請人能就這些土地證明擁有業權或權益，申請人自當獲得補償。不過，正如上述一樣，申請人理應到原訟庭進行這方面的申請。

26. 至於其他土地，申請人並沒有清楚表示是否同意補償額，但亦正如上述一樣，申請人理應到原訟庭提出訴訟來確定其業權或權益，才可在土地審裁處要求裁定補償額。

申請通知書是否可以修改

27. 由於答辯人不反對申請人可以就333(P)號地段及1142號地段提出申請，本席同意申請人可修改申請通知書，加入有關333(P)號地段及1142號地段的申請詳情。

28. 至於有關1802BRP號地段、1461RP號地段、1463號地段、2391號地段及2393號地段的修改申請。本席認為申請人在未到原訟庭提出申請以確定其業權或權益前，不能在土地審裁處要求裁定補償額。因此，本席不同意申請人可修改申請通知書來加入這些申請。

應否撤銷本案的申請

29. 同樣道理，本席認為在申請通知書上有關1673號地段、567(P)號地段、7號地段、229(P)號地段、235號地段、330(P)號地段、504號地段、613號地段、1141號地段、1147號地段、1650號地段、1662(P)號地段、1670號地段及1680號地段的申請都不應在申請人未到原訟庭提出申請以確定其業權或權益前作出，理應剔除。

30. 不過，既然答辯人同意申請人可繼續就333(P)號地段及1142號地段提出申請，本席認為不應將整件案件撤銷。申請人應該修改其申請通知書以有關333(P)號地段及1142號地段的申請來取替現時的申請。

總結

31. 基於上述理由，本席頒令如下：-

(1)撤銷申請通知書上有關1673號地段、567(P)號地段、7號地段、229(P)號地段、235號地段、330(P)號地段、504號地段、613號地段、1141號地段、1147號地段、1650號地段、1662(P)號地段、1670號地段及1680號地段之申請。

(2)批准申請人修改申請通知書以加入有關333(P)號地段及1142號地段之申請。

(3)申請人須在14天內存檔及派送修改申請通知書。

(4)答辯人須在其後14天內存檔及派送修改反對通知書，如有需要的話。

(5)臨時訟費命令：申請人須支付答辯人有關2001年4月21日及2001年8月31日兩個傳票申請之訟費，以區域法院基準釐定，如果雙方未能就數額達成協議，則由法庭評定。如果雙方不在14天內就此項臨時訟費命令提出申請，則此項臨 時訟費命令作實。