吳如娥 訴 張秀鳳

CACV24/2004

香港特別行政區

高等法院上訴法庭

民事司法管轄權

民事上訴

案件編號：民事上訴案件2004年第24號

(原本案件編號：土地審裁處條例第IV部收回管有申請編號2003年第3100號)

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判 案 書

高等法院原訟法庭法官任懿君頒下本庭之判案書：

1. 本案上訴人吳如娥女士是大角咀中匯街中和樓11字樓21室之業主，答辯人張秀鳳女士乃上述物業之前度租客。業主針對土地審裁處林潮義審裁委員在2004年1月15日之覆核裁決提出上訴。下文只陳述本案中促使林審裁委員在2004年1月15日作出該裁決之有關事件。

2. 業主指稱曾與租客訂立兩年租約 ，租期由2001年8月8日起計至2003年8月8日止。(租客屢次指稱該租約已作廢，但有一事實雙方均表同意：在該兩年期間，租客已經交足兩年租金，即每月繳付3,800元。故此，租約是否作廢與本上訴是毫無關係的。)

3. 在租約未滿之前，住客已先行向土地審裁處申請新租約，但在2003年9月29日，當土地審裁處尚在審理租客申請新租約一事時，租客主動撤回新租約之申請，原因是在該段期間，她收到房屋署的通知，她入住公屋的申請已獲批准。

4. 在租客撤回新租約申請之當天，業主旋即申請收樓，理由是租客欠租及業主自住，自住理由是業主女兒需以該物業為居所。

5. 業主以上之申請在2003年11月6日在林潮義審裁委員席前審訊。11月25日，林審裁委員頒下判案書，判令如下：

「	1.	法庭宣告業主與租客之間租約已於2003年8月8日告終；
	2.	租客須於2003年11月8日之後三個月內遷離並交還有關物業給業主。在佔用期間，租客仍須依原租約所訂租金繳交佔用有關物業費用[即每月3,800元]。」

6. 雙方在林審裁委員席前之種種爭拗中，只有一項議題是與本上訴有關的。事緣住客在2003年10月5日寫信給業主，提議暫定在11月8日前遷出，但由8 月8 日租約期滿當日起至遷出為止，以每月3,000元計算暫住期間之「佔用費用」(又稱「中間收益」(mesne profit))。

7. 2003年10月12日，業主覆信給住客，表示接受住客提議，但和解條款的大前提必須是住客承諾於11月8日或之前 遷出，不然，建議的減租和解協議將不會生效，屆時租客必須繳付原來的租金，即每月3,800元，由當年8月8日起至租客遷出有關物業為止。業主是基於這大前提同意住客之提議的，並申明在扣除兩個月按金後 (合共7,600元)，住客應即付三個月租金之餘款，即1,400元正。

8. 2003年10月18日，住客回信表示接受這和解協議，但沒有表明接受於11月8日或之前遷出。其實該信提出了反建議，因住客反過來建議以每月3,000元暫且繼續租住該單位直至她本人可遷入公屋為止。當時住客表明她已選擇居所兩次，根據房屋署提供的消息，下次選擇居所時間應不超過三至六個月。換句話說，住客並沒有接受業主列明的條款，即和解協議的大前提是住客需於11月8日或之前遷離有關物業。

9. 對於以上三封往來信件，林審裁委員在11月25日作了以下陳述：

「	6.	2003年11月6日的聆訊，曾因申請人代表人母親情緒激動，而一度中止。但聆訊良久才恢復，卻是因為申請人跑了去致電其法律顧問。甫一開庭，申請人就慷慨激昂指出她已獲得法律意見，指答辯人提交法庭二封信函，即證據編號R1及R2，答辯人是不可遞交法庭的，因其蓋上了“Without Prejudice”的字句，如法庭因此而判令她敗訴，她提醒法庭她是會上訴的。
	7.	申請人表示既然答辯人已透露將會延期於2003年11月8日之後遷出，顯然就不會履行協議租約，則協議無效，她就有權依原租約所訂下租金收取原租約屆滿後租金，因此她於2003年9月29日提交申請書認定答辯人欠租，並毋不妥之處。申請人又透露其女兒標梅已過，年事已長，亟欲於明年底結婚，需要與未來丈夫另築愛巢過新生活，不能再與年邁母親同住，因此實在不願給答辯人一再延期租用有關物業。
	8.	答辯人表示無意妨礙申請人女兒姻緣。她已獲房屋署通知前往選擇居所。遷出現址搬往新居，只是指日可待的事。她只是要求延長居留多三數個月，待房屋署編配好單位可以入伙後，就可以將有關物業妥為交回給申請人。於延期間，她仍會依新協議繳交租金的。」

10. 林審裁委員進而作出以下之分析及結論：

「	3.	雙方分別於2003年10月12日及16日給予對方函件，申請人反對列為法庭證據，理由是其一信函有寫明是‘Without Prejudice’的字句，答辯人不應將之呈遞為證據。法庭不接納申請人此一要求。當證據呈遞法庭時，申請人根本不置一詞，法庭又未有即時從信件中找到這個‘Without Prejudice’辭句，怎能後來如申請人要求去撤銷這個決定。其實申請人也是在休庭期間，與其所謂法律人士溝通後，在恢復聆訊時才提出這個要求的。因此，極大可能雙方對此辭句沒有認識或只有膚淺認識，只是任文職的申請人代表，在撰寫信函時，蕭規曹隨將格式套用，實際上原先並未有如她在法庭上所申辯有相同之意。
	4.	雙方透過第二封函件在10月中所達成新租金協議，並未有如申請人所言已遭答辯人毀掉，至2003年10月6日聆訊日，協議租期仍未屆滿，申請人怎能以答辯人要求延期遷出而斷言協議已遭撕毀，何況答辯人已將新租金繳交至2003年11月8日，因此法庭不能應申請人要求判令該協議無效。不過法庭也不能引用雙方在該協議所議定租金作為計算答辯人在前租約屆滿後租金，因為申請人是於2003年9月29日遞入收樓申請的，而該協議是於同年10月中旬才達成，2003年9月29日仍未有此協議，所以法庭無須過問這個新協議，因此舊租約所訂下租金是可引用作為2003年8月8日原租約屆滿後租金。如果答辯人要想迫令申請人依新協議而收取租金，則非本法庭能協而助之的範圍，她實在需要另闢法律蹊徑去尋求她的公義。
	5.	2003年9月29日的新租約申請聆訊遭租客終止後，業主隨即於該日遞交收樓及追收欠租申請書。她的收樓申請是成立的。既然租客新租約申請已經不復存在，業主的CR101表格就生效，因此法庭可宣佈租客與業主租約於2003年8月8日屆滿終止，雙方於該日後並無租約(有關2003年10月中旬雙方達成協議，參閱上文第四段分析)，申請人並無權利收取租金，但答辯人仍須繳付中間收益(即佔用該物業費用)直至搬出及將該物業交還申請人為止，該筆中間收益應以市場租值評估，但在欠缺來自雙方最新租金資料情況下，只可以評估為每月3,800元。
	6.	根據答辯人提交證據編號R3(即房屋署編配‘公屋’文件)，答辯人會在短期內獲得‘公屋’分配。答辯人實在沒有必要冒房屋署取消編配‘公屋’之險，而惡意留下不搬出現租用居所。又申請人女兒祇是將會在明年底才可能結婚，申請人並無迫切性要取回該有關物業，所以答辯人可於2003年11月8日之後起計三個月內遷出及交還有關物業予申請人。在佔用期內，答辯人須依上文第五段規定繳付佔用費用。」

11. 對於林審裁委員以上的分析及結論，本庭未敢盡然苟同。鑑於業主信函上蓋了「不損權益，without prejudice」中、英文字句，法庭應首先考慮在兩封信中，雙方究竟有沒有達成協議。若協議已經達成，該「不損權益」規定已算解除。在法律上，一俟該規定解除，信函即可接納為證供；換言之，由8月8日至11月8日止的佔用費用應按每月3,000元計算。

12. 然而在11月6日聆訊時，即距離11月8日只有兩天，住客卻提出根本沒有可能於11月8日搬走，同時向法庭申請多三個月時間。不過，這三個月只是她估計的時間。事實上，她直言大約還需三至六個月時間才可遷出 ，因第三次(即最後一次)選擇居所需時，且需要時間安排新屋入伙事宜。因此本庭認為，根據雙方之信函，兩方面其實並無達成一致協議，而且在審訊期間，住客也不接受在11月8日或之前遷離有關物業。這一說法與林審裁委員當初的結論相同。

13. 既然雙方並無和解協議，審裁處理應盡量按照有關物業之市場租值來評估其佔用費用，特別是當時住客已提出市場租值遠比原租約所訂租金為低；但雙方當時均無提交任何專家估值報告。

14. 然而，就在林審裁委員於11月25日頒下判令之後，住客向林審裁委員申請覆核其判令 。在2004年1月15日覆核聆訊中 ，林 審 裁委員聽罷雙方冗長之爭辯後，頒下判令，其中只有第5 及第6段之修改判令是與本上訴有關的，現引述如下：

「	5.	法庭應考慮雙方其實在原案聆訊前已將協議執行而非等待執行，即雙方達成協議後，答辯人將所需繳付佔用費用全數繳交，法庭不能無視此事實而斷定該協議非法庭所應考慮事物，因原判令第二段規定答辯人應繳付佔用費用每月3,800元獲撤銷，並應更改為每月3,000元(即依協議而辦);
	6.	由於該協議獲法庭確定應遵守，所以雖然佔用費用 (即中間收益) 應以市場租值為準之一般準則，因協議存在而毋須跟從。」

15. 現業主針對第5、第6之判令上訴，理據是林審裁委員沒有理由將每月費用由3,800元改為3,000元，因雙方在信件上並沒有達成任何協議。

16. 如前所述，本庭同意雙方在10月12日及10月18日之函件中是沒有達成和解協議的，因為信函顯示雙方各執一詞。業主接納每月收取3,000元租金，是以住客在11月8日或之前遷出為大前提，但住客並沒有答應在11月8日或之前遷出。在聆訊當日，她甚至表明要延長期限，因第三次選擇居所需時。既然雙方並無協議，土地審裁處實不應接納該兩封信函為雙方之和解協議，亦不應根據信中內容，裁定由2003年8月8日起至11月8日止之佔用費用為每月3,000元 ，並隨即裁定11月8日之後每月佔用費用須以3,000元計算，並據此進而裁定毋須依循市場租值為準之一般準則來評估佔用費用。

17. 本庭認為在沒有協議之下，審裁處應按照一般準則來評估佔用費用(即中間收益)，亦即須以市場租值為評估準則。

18. 因此，本庭接納上訴人(業主)之上訴，撤銷林審裁委員在2004年1月15日之第5及第6段命令 ，並將本案發還土地審裁處 ，由該處另訂日期，安排任何一位審裁委員或審裁官聆訊，以釐定該物業由2003年8月8日至2004年5月8日止之佔用費用。

19. 在本庭審訊期間 ，雙方已經同意住客是在2004年5月8日遷出該物業的，以及在該九個月期間，住客已向業主繳付27,000元佔用費用(即9 x 3,000元 = 27,000元)。

20. 住客張女士在本庭進行上訴聆訊期間提出申請，要求准許提供大量新證據。新證供可分兩類，第一類是與本上訴全無關係之證據，本庭當然不能接納；另一類則是與該樓宇在該段時間內市場租值有關之證供。然而，本庭決定不能由上訴法庭來估計該物業之市場租值，故此將該議題發還土地審裁處審理。本庭認為無論是與市場租值有關或無關之證供皆不應在本庭提出。因此，本庭在審訊期間已經拒絕了張女士之申請。至於住客此項申請所涉訟費，業主吳女士表示並不要求對方支付，所以對於住客此項申請，本庭不會作出任何訟費命令。

21. 最後，關於上訴訟費，本庭雖然接納上訴人之上訴，但是將案件發還，交由土地審裁處釐定有關物業在該段期間內之市場租值，作為該段期間之佔用費用。該市場租值有可能釐定為低於每月3,000元。這也是住客在回應上訴人之上訴時，以冗長篇幅爭論不休的原因。租值問題的爭抝，當然要留待土地審裁處處理。(本庭在聆訊期間，亦曾向業主清楚解釋此原則，但業主仍執意上訴。)本庭認為為公平起見，本上訴之訟費應由土地審裁處在作出最終判決後才頒令作實。故此，本庭現頒令將訟費納入審裁處評估佔用費用之訟案中。這訟費命令刻下只屬暫准命令，若此判案書頒下後的14天內，沒有申請更改，此命令即自動轉爲絕對命令。

後語

22. 本庭閲覽案中大量上訴文件後，知悉雙方每次聆訊時，均發生與案情無關之爭拗。即使在本庭上訴期間，張女士仍想提出有關舊租約已作廢之論點。為此，本庭必須敬誡雙方，日後在審裁處進行評估佔用費用之聆訊時，不可偏離評估佔用費用這個唯一的爭議題目。若雙方均能恪守此指引，則屬眾人之福。