鄭良德 對 張秀雯及另一人

[Chinese Translation–中譯本]

HCA 2276/2014

[2018] HKCFI 2345

香港特別行政區

高等法院原訟法庭

民事司法管轄權

案件編號2014年第2276號

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A. 引言

1.  本訴訟的爭議牽涉位於新界丈量約份第111約905地段 (下稱「該地段」) 及附近的土地。 該地段位處八鄉上輋村。

2.  原告人是該地段D分段 (下稱「D分段」) 的註冊擁有人。他根據一份日期為1999年7月20日的轉讓書，獲一名叫張水強 (下稱「強」) 的人士轉讓D分段。

3.  第一被告人及其家人在所有相關時間都是該地段餘段 (下稱「餘段」) 的佔用人。餘段位於D分段的北面，與其直接毗連。第一被告人聲稱自己是餘段其中一名的註冊擁有人。

4.  第二被告人在所有相關時間都是該地段A分段 (下稱「A分段」) 的註冊擁有人。A分段位於餘段的西北面。

5.  兩名被告人與強為兄弟姊妹，其他的兄弟包括張水有 (下稱「有」) 、張水興 (下稱「興」) 及張水安 (下稱「安」) 。

6.  原告人已經將一幅顯示該地段的地圖 (下稱「該地圖」) 附加於經修訂申索陳述書，地圖上以綠色表示D分段、黃色表示餘段及藍色表示A分段。本席亦把該地圖的一份副本附加於本判案書中作為附件A。

7.  該地圖亦以紅色表示一條由D分段延伸至粉錦公路的道路 (下稱「該道路」) 。原告人聲稱該道路是從公路至D分段的唯一車輛通道，該道路並不是在A分段或餘段之上，而他則擁有該道路的通道權或地役權。他指 é基於現代批給遺失與必然隱含批給原則之間的衝突，原告人憑藉明示批給及／或時效歸益權而申索對於該道路的通路權或地役權û[1]。原告方除了宣稱原告人及先前的所有權持有人一直以來也使用該道路作為進出D分段的途徑外，就沒有提供其他細節以支持其說法。

8.  2012年10月5日，地政總署批准了原告人在D分段發展小型屋宇的申請。發展工程於2014年10月11日展開，涉及多輛重型車輛使用該道路進出D分段。本席注意到，小型屋宇的建築工程因地盤平整問題於2015年11月被地政總署勒令停工， 但並無證據顯示此事與本案各方之間的糾紛有關。

9.  原告人指稱，第一被告人曾數次不當地進入D分段，因而干犯了侵權法中的擅闖：

(1)   2014年10月15日，第一被告人坐在D分段並責罵在場的工人，阻礙該處建築工程的進行；

(2)   2014年10月29日，第一被告人在D分段責罵在場的工人並向他們投擲磚塊；

(3)   2014年10月30及31日，第一被告人在D分段範圍內停留，並實體方式阻礙工人在該處進行工程。

10.  原告人亦指稱，第一被告人曾數次以實體方式阻塞進出D分段的道路，阻礙該道路的通道權，因而干犯了侵權法中的滋擾：

(1)   2014年10月15日，第一被告人坐在D分段入口外，並以實體方式阻擋原告人的車輛進入D分段；

(2)   2014年10月31日，第一被告人站在D分段入口外不遠處，並以實體方式阻擋原告人的工人進入D分段。

11.  原告人亦指稱，第二被告人曾多次於該道路停泊車輛， 阻塞了該道路的重大部分，阻礙了該道路的通道權。原告人指，第二被告人分別於2014年10月11日 (上午10時至下午5時) 、2014年10月12日 (上午10時至下午6時) 、 2014年10月13日 (上午11時至下午4時) 、2014年10月15日 (上午7時至下午5時) 及2014年10月30日和31日整天作出上述行為。

12.  經修訂申索陳述書指出，雖然代表原告人的律師已於2014年10月27日向兩名被告人發信，但兩名被告人仍然繼續作出擅闖D分段及滋擾的行為。然而，除了原告人指稱於2014年10月29 、30和31日發生的事情外，法庭並沒獲提供任何有關繼續侵權行為的詳情。本席卻注意到，原告人後來向法庭申請許可，以就其聲稱第一被告人違反原訟法庭法官歐陽桂如於2014年11月24日頒發的非正審強制令而申請針對她的交付羈押令時，原告方指稱第一被告人曾於2015年1月10日進入D分段。

13.  第一被告人在她再修訂抗辯書及反申索書 (第二被告人也採納其內容) 中說，該地段的水管因為2014年10月於D分段進行的工程而受到破壞並引致漏水，危害了餘段上面她所住的屋宇的地基。她進入D分段是因為她當時要求在場的工人解決這問題，或是在等候警方或其他政府人員到場視察問題。第一被告人亦聲稱, 她有時候坐或站在該地段的那部分，本來有一幅圍牆 (下稱「該圍牆」) ，但該圍牆已在2013年的農曆新年期間被一些代表原告人行事的人非法拆卸。[2]由於她已經佔用了被那幅圍牆圍著的那部分土地超過12年，所以已經憑藉逆權管有得到那部分土地的業權。她現在提出反申索，除了要求法庭作出如此宣告外, 更要求獲得因漏水及該圍牆被拆卸的損失賠償，並要求法庭頒令原告人須修復該圍牆。

14.  兩名被告人否認該道路是進出D分段的唯一通道，他們聲稱有另一條道路 (下稱「舊路」) 可進出D分段。D分段以往的多位擁有人及使用者 (包括第一被告人本人) 均使用舊路進出昔日曾被第一被告人先後用作經營養豬場及養魚場的D分段。 此外，他們指該道路部分屬私人擁有，擁有人包括在不阻礙別人的情況下，經常在該處泊車的第二被告人 (佔五分之一) 。

15.  原告人在其回覆及反申索抗辯書中，同意有該道路及舊路兩條路可通往D分段。當D分段被用作養豬場時，進出時使用舊路，但其路面濶度不足以讓重型車輛通過。而該道路是在1970年代興建，當D分段停止被用作養豬場後，強便一直把一個空置的貨櫃放在這片土地上，以儲存建築物料。因此，一直以來也有重型車輛使用該道路以運送建築物料。D分段不曾被用作養魚場。

16.  原告人除否認他的工人曾破壞水管及自己曾拆卸該圍牆外，亦不同意該道路由第二被告人私人或共同擁有，而他自己無論如何也擁有該道路的通道權。原告人亦指該圍牆只是興於2008年興建，無論如何也不超過12年。

17.  在這情況下，本席席前有三個主要爭議點：

(1)   究竟第一被告人有否不合法地侵入D分段及/或不合法地阻礙他人進入該處；

(2)   身為D分段的擁有人，究竟原告人是否擁有該道路的通道權或地役權，如有的話，究竟第二被告人有否不合法地阻礙原告人 (及他的工人) 使用該道路；及

(3)   第一被告人的申索除了以逆權管有要求獲得部分土地外，亦包括了要求獲得因漏水及該圍牆被拆卸的損失賠償，到底本席應否裁斷其申索得直。

18.  本席將逐一處理上述的每個主要爭議點，並在處理這些爭議點的過程中作出所需的裁斷。本席開始前，想先概括地談論一下本案的證據。

19.  原告人除親自於庭上作證外，還傳召了強和興出庭作證， 而兩名被告人亦有在庭上作證。對訟各方均沒有援引任何性質的專家證據。

20.  無論是在書面供詞內或是口頭證供中，幾位證人均提及很多事情，部分更在庭上引發激烈爭辯。本席將不會在本判案書中一一處理這些事情，而只會集中於相關及必須處理的事情以便本席能夠處置案件所有的主要爭議點。本席要特別指出，庭上的證供不少跟案中主要爭議點完全無關，或極其量只和證人的可信度有關。本席並無不敬之意，但這情況或許是因為兩名被告人並沒有律師代表，而對訟各方的事實證人為四名兄弟姊妹，亦即原告方的強和興與兩名被告人。大家從庭上證人之間的互動可見， 來自兩邊不同「陣營」的證人，即使是輕描淡寫去形容，他們的關係也談不上親切或和睦。結果是證人們作證時情緒有時會變得高漲，尤其是當強及興被兩名被告人盤問的時候。

21.  就本案的某些爭議點，即使是比較關鍵並須由本席處理的，訴訟各方的證供只流於證人自說自話，並沒有任何客觀及可靠的證據支持。依本席判斷，本席難以根據證人的整體可信性、 證人作證時的神情舉止或案中證據的固有可能性，就那些爭議點作出裁斷。然而，從本判案書可見，本席仍可憑各方沒有爭議或經同意的事實、或有利於負有舉證責任一方的假設，就每個主要爭議點作出判定，雖然本席最終判有舉證責任的一方敗訴。

B.   擅闖及滋擾

22.  原告人指稱第一被告人曾在不同日期進入D分段，第一被告人對此並不否認，她這樣做的理由已載於上文第13段。

23.  由於有相片及一封水務署發出的信件這等可靠的證據， 本席接納D分段及接近第一被告人屋宇的部分確實有漏水問題， 但恐怕席前並沒有清晰及可靠的證據可以證實漏水的成因。另一方面，雖然第一被告人堅稱漏水是D分段的建築工程或工人疏忽而造成，但因為缺乏獨立與客觀的證據支持，本席無法就漏水成因作出裁斷。

24.  然而，即使本席假設 (本席強調這只是假設，並非就這個爭議點作出任何裁斷) 漏水是原告人的工人造成，這也不是第一被告人可以在沒有原告人的同意下進入D分段的理據。處於第一被告人境況的人可以向恰當的政府部門或法庭求助。正如任何人不能以維修自己的物業為名而進入鄰居的土地 [3] ，即使原告人或其工人犯錯 (本席沒有作出如此裁斷) ，第一被告人也沒有理據只為要求原告人糾正錯誤而進入D分段。

25.  本席裁斷，第一被告人確如原告人所述般擅闖D分段。 不過，第一被告人說因為她已於2015年1月20日解決了漏水問題， 故不會再進入D分段。第一被告人於一份日期為2017年9月28日，致原告人代表律師的手寫短箋中承諾不再進入D分段。在本案審訊的結案陳詞階段，第一被告人亦再向法庭承諾不再進入D分段。本席已向她解釋向法庭承諾的性質及違反承諾的後果，包括可能因蔑視法庭而被交付監獄覊押，第一被告人亦向本席確認她明白。因此，本席認為沒有需要頒布禁制令。

26.  關於原告人申索的損害賠償，擅闖本身毋須造成實際損害已經可予以訴訟。[4] 當沒有證據顯示擅闖造成實際損失，而擅闖只是短暫、擁有人沒有因此而失去管有或使用權的話，則原告人只能獲得象徵性損害賠償。本案的狀書中並沒有提出，亦沒有證據顯示原告人蒙受任何實際的損失或損害。

27.  關於原告人聲稱的滋擾 (上文第10段) ，跟擅闖不同，  滋擾必須證實造成損害。[5] 基於前一段所述的理由，就原告人投訴第一被告人在D分段以外的行為，本席拒絶原告人關於滋擾的申索。

28.  關於第一被告人就漏水造成的損失而提出追討損害賠償的反申索，由於本席未能就漏水成因作出裁斷，本席並沒有理據判給第一被告人任何損害賠償。無論如何，第一被告人並沒有援引任何證據支持任何損害賠償的申索，本席拒絶第一被告人就漏水而提出追討損害賠償的反申索。

C.   地役權及阻塞

29.  關於這項申索，原告人投訴第二被告人將他的車停泊於該道路中，令重型車輛無法通過。

30.  該道路受爭議的部分為 (一) 該地圖上顯示該道路由南至北毗鄰D分段及餘段的部分; 及 (二) 該地圖上顯示該道路大概由西至東的部分。本席將分別稱之為該道路的第 (一) 及第 (二) 部分。

31.  原告人指他作為D分段的擁有人，有權使用該道路的第 (一) 及第 (二) 部分 (及實際上該道路的其餘部分一直至粉錦公路) 。因此，問題是究竟是否正如原告人所說，他擁有該道路的地役權，使他有權使用該道路進出D分段。

32.  該道路的第 (一) 及第 (二) 部分在所有相關時間均是私人擁有的，這點並無爭議。據強所說，第 (一) 部分是由他、興及安擁有; 而據第二被告人所說，第 (二) 部分則由他、有、強、興及安擁有。雖然這說法跟上文第16段中原告人的陳述不同，但代表原告人的任大律師接納這是正確的。本席將以上述這說法為依據，即第二被告人及強為該道路的第(二)部分的其中兩位擁有人，而強亦是該道路的第(一)部分的其中一位擁有人。(為免生疑問，本席不裁斷第二被告人是否第(一)部份的其中一份擁有人，或誰是第(一)及第(二)部份的其他擁有人。)

33.  基於以上的說法，由於原告人於1999年購入D分段之前，強除了是該分段的擁有人外，也是該道路第 (一) 及第 (二) 部分的共同擁有人之一，故第 (一) 及第 (二) 部分不可能有任何有利於D分段的地役權，因為當強在使用第 (一) 及第 (二) 部分時，他只是以共同擁有人的身分使用，並沒有行使任何地役權之下的通道權。

34.  本席現在要提出，強於1994年才成為D分段的擁有人。 當時，強的父親擁有現在成為C、D、E、F、G分段及餘段組成的那塊土地，並把土地分給多名子女。可是，因為並沒有證據證明在分地前誰是該道路第 (一) 及第 (二) 部分的擁有人，故本席並無理據裁斷，在分地前於該道路第 (一) 及第 (二) 部分存在著有利於當時尚未分割土地的地役權。

35.  原告人在他的經修訂申索陳述書中聲稱他憑藉 (一) 明確的授予；(二) 根據喪失現代批地權這個虛構想法的時效歸益權；及/或 (三) 基於需要的隱含授予，而擁有該道路的通道權或地役權。原告人並沒有依賴其他可取得通道權的方法。[6]

36.  本案並無任何有關明確授予的證據。

37.  關於喪失現代批地權這個法則，這是一個適用於香港的法律上的虛構想法[7]，英國上訴法院法官Buckley在宣告Tehidy Minerals Ltd v Norman [8]一案的法庭判案書時作出解釋 (另外兩位上訴法院法官為Salmon法官及Sachs法官) ：

「 我們裁定，在Angus v. Dalton (1877) 3 Q.B.D. 85; (1878) 4 Q.B.D. 162; (1881) 6 App.Cas. 740一案的判案書中決定， 如果已經享用20年或以上無間斷的地役權而此享用具備符合時效歸益權的必需特質，那麼除非由於某些原因，例如是該等人士無行為能力，卻在這20年時期展開前已作出授予，故此等授予不可能存在，否則，儘管有直接證據顯示的確沒有作出此等授予，但法律上會採納一個有作出此等授予的虛構想法」。

38.  因此，該無間斷享用的性質必須為地役權。如果好像1999年之前強的情況一樣，權利是由一位土地的擁有人或共同擁有人享用的話，則該虛構想法並不適用。英國高等法院法官Rattee在宣告上訴法院Palmer v Bowman [9] 一案的判案書時解釋(另外兩位上訴法院法官Aldous法官及Auld法官均贊同其解釋) ：

「 這種享用一項明顯權利的情況是無法以任何其他法律理據解釋的，而法律上虛構想法的目的就是為此作出解釋：見Bridle v. Ruby [1989] Q.B. 169, 177一案。賀輔明勳爵於Reg. v. Oxfordshire County Council, Ex parte Sunningwell Parish Council [1999] 3 W.L.R. 160, 165 – 167一案的評論中，對這項法則的發展作出具啟發性的歷史描述。

喪失現代批地權這個假設的標的物，必須是一項能夠以地役權方式存在的權利。換句話說，即一項去做或享用一些關於假設承授人土地 (主地) 事情的權利，‌而影響了假設授予人土地 (役地) 的不受約束使用。這必須是一項主地擁有人沒有以土地擁有權的必要附帶條件來享用的利益，即是說，毋須役地擁有人的授予。因為，如果享用該項權利可解釋為後者擁有土地的附帶條件，便沒有需要以喪失批地權作為主地擁有人享用權利的唯一解釋。」

39.  所以，這個虛構想法並不適用於1999年之前，即是當強仍然是D分段的擁有人及該道路第 (一) 及第 (二) 部分的共同擁有人的時候。至於1999年之後，除了事實是沒有證據顯示原告人這位D分段的擁有人無間斷使用第 (一) 及第 (二) 部分外， 即使原告人有使用，計至2014年11月11日這個令狀發出的日期， 使用時間無論如何也不足要求的20年。如本席之前所說，由於1994年分地之前的情況並不清䀿，故無法就這方面作出任何裁斷。

40.  本席必須拒絕原告人根據喪失現代批地權而提出的申索。

41.  餘下的就是基於需要的隱含授予而提出的申索。

42.  兩名被告人否認原告人需要經該道路從粉錦公路進出D分段，因為可以利用比該道路更早興建的舊路進出。然而，第一被告人作證時被要求在該地圖上指出舊路的實際位置，本席在附件A的該地圖上以紫色標示第一被告人指出舊路的位置。

43.  從該地圖可見，使用舊路不論是由粉錦公路往D分段或相反，仍必須經過該道路的第 (一) 及第 (二) 部分。由於兩名被告人欠缺證據證明於以前或現在有其他道路可來往粉錦公路及D分段，本席願意接納並裁斷，進出D分段是必須使用該道路第 (一) 及第 (二) 部分的。

44.  關於由基於需要的隱含授予而引起的地役權，Oliver of Aylmerton勳爵於Manjang v Drammeh [10] 一案，發表樞密院司法委員會的意見時解釋：

「 首先，要裁斷在兩塊土地上的一個法定產業有同一擁有人。 第二，要確立其中一塊土地與公路之間的往來只能夠經過另一塊土地。第三，其中一塊土地的產權處置並無任何特定授予或保留的通道權。有了這些條件，就相關授予的解釋 (見Nickerson v. Barraclough ) ，或許可以隱含保留基於需要的地役權。」

45.  如Oliver勳爵解釋，隱含授予的其中一個條件是該兩塊土地由同一個人擁有。當有爭議的兩塊土地之擁有人均為甲， 而他將一塊被其他地圍繞的土地出售予乙，並把他保留的一塊土地的通道權被視作隱含地授予乙的那一塊土地，如果其他條件也符合的話，這做法並沒有問題。但當保留的一塊土地並非由甲一人單獨擁有，而是由他與丙共同擁有，問題便會出現。究竟可否從甲向乙出售該塊被圍繞的土地以隱含授予方式獲得甲與丙共同擁有那一塊土地的通道權而又對丙具約束力？本案的現實情況是，該道路的第 (一) 及第 (二) 部分在過去及現在均並非由強單獨擁有。尤其是，原告人亦同意第二被告人在過去及現在都是第 (二) 部分的共同擁有人。

46.  由於基於需要的地役權是來自隱含的授予而不是公共政策[11] ，所以當授予人沒有能力明確地授予地役權，這種基於需要的地役權便不能存在，這點十分清晰。這正是Manjang v Drammeh一案的情況。

47.  因此，依本席判斷，要回答上文第45段中的問題，本席必須考慮到底甲是否有能力明確地授予乙地役權―即有權在他與丙共同擁有那一塊土地上的通行―並對丙具約束力？

48.  本席認為，從基本原則來看，甲不能在沒有請丙參與授予的情況下約束丙。如Megarry’s Manual of the Law of Real Property [12]所述：

「 明確授予的有效性自然需要所有必要的授予人參與，如同聯名擁有的土地，所有聯名擁有人均必須是契據的一方一樣。」

49.  Hedley v Roberts[13] 一案是關於一項非正審強制令的申請， 一塊土地的其中一位共同擁有人授予毗鄰土地的擁有人們允許， 在共同擁有土地的一部分興建一個水廁。維多利亞最高法院Harris法官於考慮過多個案例後表示[14] ：

「 ……一名聯權共有人或分權共有人可以將其土地的權益作為產權負擔，以迫使其共同擁有人接受該產權負擔，但前提是該名共同擁有人的土地管有權及其他關於其土地的權利不受該產權負擔所干擾。」

50.  由於兩名被告人沒有律師代表，而這事項亦沒有爭辯過，本席不宜評論Harris法官的說法正確與否。然而，依本席判斷，這說法即使正確，對原告人也沒有任何幫助。

51.  Gale on Easements [15] 一書的一眾編者在參考Hedley v Roberts一案後有以下的觀察：

「 可是，相信性質為地役權的產權負擔一般都會干擾到那些權利及其享用。」

52.  本席同意這個觀察。依本席判斷，地役權對一名共同擁有人的土地管有權及其他關於其土地的權利沒有構成干擾的情況可謂極為罕見。

53.  Hedley v Roberts就是一宗案情頗不尋常的案件。案中興建水廁的土地部分已經受到行車道、排水渠及污水渠的地役權影響，故Harris法官認為共同擁有人可能不會因為水廁的地役權而受到不當的干擾[16] 。無論如何，由於聆訊是關於一項非正審強制令的申請，所以Harris法官並沒有就不當干擾的問題發表任何最終意見。

54.  依本席判斷，在本案中，很難說以隱含授予並對其他共同擁有人具約束力的方式承認該道路第 (一) 及第 (二) 部分的通道權是不會對他們的權利及享用構成干擾。事實上，原告人對第二被告人的投訴頗有啟示。其投訴 (本席注意到第二被告人對此作出否認) 是第二被告人將他的車停泊於該道路中，因而干擾到重型車輛進出D分段的通道。所以實際上，第二被告人雖身為該道路第 (二) 部分的共同擁有人，卻被指不得隨意在自己的土地上泊車，他泊車的方式必須要容許可能因使用道路而對道路造成破壞的重型車輛通過。同樣情況也適用於該道路第 (一) 及第 (二) 部分的其他共同擁有人。即使假設Hedley v Roberts所提出的論點是正確，本席也看不出強如何可以將第 (一) 及第 (二) 部分的通道權明確授予D 分段並對其他共同擁有人具約束力。如果他無法明確地如此授予， 他亦無法隱含地如此授予。

55.  本席不接納原告人有關基於需要的隱含授予地役權之案情。在這情況下，本席毋須進一步考慮到底第二被告人事實上有否阻礙重型車輛使用該道路。

56.  強在庭上作證時指，該道路的第 (二) 部分已經容許公眾使用。然而，跟該道路第 (一) 及第 (二) 部分以外的其餘部分不同，強並沒有解釋如何、在甚麼時間及為甚麼會出現容許公眾使用的情況。這情況下，本席不能接納他關於這方面的證言。此外， 由於這地方聲稱作公眾使用，故並非必定要附連在主地地役權之標的。有關以地役權取得通道權的方法，已在狀書中作訴的只有三個不同的途徑 (上文第35段) ，而本席亦已經逐一處理。既然公眾通道權這一點並未作訴，本席不會再談論。

D.   逆權管有

57.  第一被告人提出的逆權管有申索已在上文第13段中列明。

58.  《時效條例》[17] 第 7(2) 條訂明：

「 自有關訴訟權在任何其他人方面產生的日期起計滿12年後，他不得提出收回土地的訴訟；如該訴訟權最初在某人方面產生，而他是透過該某人而申索的，則他亦不得在該訴訟權在該某人方面產生的日期起計滿12年後提出收回土地的訴訟……」

59.  相同條例的第17條訂明：

「 除第10條的條文另有規定外，在本條例就任何人提出收回土地的訴訟 (包括贖回訴訟) 所訂明的期限屆滿時， 該人對該土地的所有權即告終絕。」

60.  本來在D分段及餘段的一座構築物於2013年2月12日被強、興及其他人拆卸，這一點並無爭議。爭議的是究竟該構築物可否稱為一堵圍牆，第一被告人稱之為圍牆，但強及興則不然。為方便起見，本席稱之為該圍牆。

61.  據第一被告人說，大約於1994年進行分地時，在該圍牆的位置興建了一座構築物，該構築物往後由該圍牆取代。第一被告人自1994年起佔用那塊土地，範圍至並包括該圍牆。現在，她聲稱藉逆權管有得到那部分土地的業權。

62.  本席認為需要引述第一被告人的證人供詞整個相關部分：

「 1994年本人有2個哥哥，要父親份905土地給他們，父親份魚場給2哥，豬場畀4哥 (張水強) ，父親一定要他們給本人屋門口要有8尺闊度距離，他們答應。

豬場拆除變咗空地，本人門口距離8尺興建圍牆，圍牆下面是用磚頭砌，上面用鐵絲網圍住，當年畀錢五哥 (張水興) 興建。

過咗幾年，本人圍牆上面鐵絲網拆除，用磚頭砌高，這個地方是本人佔用。我2個家姊不在84號居住，一路都是本人佔用，這個用磚頭砌高圍牆，是本人請工人興建，不是五哥 (張水興) [18] 。」

她在庭上作證時重複上述內容。另一方面，強及興則否認自1994年起那地方有任何構築物存在，他們說該圍牆只是大約在2008年由興興建。

63.  訴訟各方就該圍牆的確實位置有爭議。第一被告人指它實際上是在D分段與餘段的邊界之上 ；另一方面，強及興均說該圍牆其實在D分段之內。事實上，他們的證供指因為該圍牆在D分段之內，所以 (分別身為原告人於興建小型屋宇工程的承建商及次承建商的) 他們，必須將之拆卸以清空地盤作建築之用。

64.  本席獲展示多份顯示D分段與餘段邊界的圖則，但只有一幅為原告人製作的土地測量圖能夠清楚顯示該圍牆相對於邊界的位置。此測量圖製作於2013年2月 (剛好於該圍牆被拆卸前) ，目的是顯示擬於D分段建屋的位置。從已被本席附加至本判案書作為附件B的測量圖中可見，該圍牆是位於D分段內，並跨越了預計建屋的位置。

65.  第一被告人質疑這幅測量圖的準確性，認為此測量圖只是為原告人製作，用以呈交予政府。本席席前並沒有證據證明， 這幅測量圖的準確性經過政府的核證。儘管如此，這幅圖是由專業人士製作的即時文件，用以呈交予政府。在沒有相反證據的情況下，本席沒有任何理據懷疑其準確性。本席接納這幅測量圖， 並裁斷該圍牆是位於D分段內。

66.  第一被告人的證供指，該圍牆及她那方的土地 (實際上是D分段的一部分) 開始的時候是在強的同意下由她管有。因此，她是在擁有人同意下管有那些土地。在此情況下，就不會出現逆權管有。正如苗禮治勳爵在Ramnarace v Lutchman [19] 一案發表樞密院司法委員會的意見時表示：

「 一般而言，逆權管有的管有是與真正擁有人的業權相抵觸及否認其業權的。如果在享有合法業權或得到真正擁有人同意的情況下管有，則一般不是逆權管有。」

管有必須是「以沒有權利去佔用」，而非「按應有權利去佔用」。[20]

67.  那麼，1999年當原告人成為D分段的擁有人之後情況又如何？由於並無理據指原本由強給予第一被告人的同意對原告人具約束力，所以如果原告人想將第一被告人逐離的話 [21] ，似乎他自1999年起便可以採取行動。然而，本席因為下述理由， 不認為第一被告人可於12年後藉逆權管有得到那部分土地的業權。

68.  終審法院非常任法官黎守律在Incorporated Owners of San Po Kong Mansion v Shine Empire Ltd [22] 案宣告終審法院的判決時表示：

「《時效條例》第 7(2) 、17 條及相聯條文的適用原則已經確立，該等原則由Slade法官在Powell v McFarlane (1977) 38 P&CR 452案中制訂及說明，於JA Pye (Oxford) Ltd v Graham [2003] 1 AC 419案中獲英國上議院贊同，並於Wong Tak Yue v Kung Kwok Wai (1997–98) 1 HKCFAR 55案中獲本院採納。在此法庭程序中，訴訟雙方均依據該等原則，其應用沒有受到爭議。上述案例不僅贊同該等原則，更解釋了該等原則並就其應用作出指引。與剝奪管有尤其有關的部分可見於Slade法官在Powell v McFarlane案判案書內的下列段落：

……

(2) 如果法律要將土地管有權給予一個無法在書面上確立他擁有管有權的人，該人必須證明他事實上管有有關土地並懷有管有該土地的意圖 (animus possidendi) 。

(3) 事實上管有意指適當程度的實際控制，必須是單一而獨有的管有，而單一的管有可由數人共同作出或代數人共同作出。因此，土地的擁有人和未經他同意而侵入該土地的人不可能同時管有該土地。至於甚麽行為才構成足夠程度的獨有和實際控制， 必須視乎情況而定……限於爭議土地某些部分的管有行為，可能是管有整片土地的證據。至於局限於土地某些部分的管有行為，能否讓聲稱的佔有者取得整片土地的業權，則是程度問題……聲稱的佔有者須顯示，他一直像佔用的擁有人般處置相關土地，而且沒有其他人曾這樣做過。

(4) ……管有意圖 是指某人以自己名義及代表自己懷有意圖， 在合理和切實的範圍內以及在法律程序容許的情況下，不讓任何人―包括書面上擁有土地業權的人 (假如他本身不是管有人) ―管有土地。

……

除非可證明情況相反，否則法庭會輕易假定，土地擁有人或其他有權管有土地的人懷有所必需的管有意圖。這說明為何管有土地的擁有人親自或由他人代為作出的行為，即使微不足道，法庭都會視之為否定中止管有土地的證據。然而，假如問題是侵入者是否已取得管有權，情況則截然不同；在此情況下， 法庭會要求聲稱已取得管有權的侵入者提出清晰肯定的證據，證明他不僅懷有必需的管有意圖，而且已清楚地向全世界顯示該意圖。假如他的行為可有另一解讀，而他沒有以行為或言語向所有人清楚表明他已盡力排除擁有人，則法庭會認為他沒有必需的管有意圖 ，並因而視之為沒有剝奪擁有人的管有權。(第470頁至472頁) 」

69.  因此，第一被告人有責任證明，在原告人成為D分段的擁有人之後，她懷有必需的管有意圖 。及在此之前，她一直在當時土地擁有人的同意下佔用D分段的相關部分。

70.  管有意圖 是一個關乎事實的問題，該意圖是否得以確立，取決於對每宗案件本身所有情況的評估。[23] 在本案的情況下， 提出逆權管有申索的人 (基於他/她的身分為侵入者，如果該人是一名租戶或特許持有人，他/她便不能提出逆權管有申索：見上文第66段) 本來以特許持有人的身分佔用土地，當特許發出人將擁有權轉讓予其他人的時候，究竟繼續佔用土地是否有必需的管有意圖 ，這是一個關乎事實的問題，須考慮案件的所有情況。 事實必須清晰及肯定地證明管有意圖 的存在，含糊不清的行為並不足夠。

71.  依本席判斷，在原告人取得業權之後，根本欠缺證據證明第一被告人懷有必需的管有意圖 。即使第一被告人確實如她聲稱般自1994年起佔用那塊土地 (範圍至其後興建的該圍牆) ， 亦沒有證據證明她自1999年起曾於D分段該部分，作出比她以往在強特許下更多及更進一步的行為。第一被告人說自己重建了更高的構築物―該圍牆，但這也談不上是比以往作出更多及更進一步的行為。

72.  按第一被告人自己的說法，本席在此情況下並沒有理據裁斷，她自原告人於1999年取得D分段的業權時起，對她那部分的土地懷有必需的管有意圖 。當時的事態亦同樣可解釋為原告人及第一被告人雙方在原告人授予第一被告人隱含特許的情況下繼續維持現狀，而非她的意圖已轉變成管有意圖 。由於事實是第一被告人在強的特許下佔用D分段的那部分，本席根本沒有任何基礎去裁斷或推論她的意圖因擁有權轉讓而有所改變。

73.  本席理解這是一個關乎事實的問題，但上述的分析與Gallagher v Northern Ireland Housing Executive [24]一案的做法是一致的。北愛爾蘭上訴法院法官Girvan在宣告此案的法案判案書時指出 (另外兩位法官為Higgins上訴法院法官及McLaughlin法官)：

「 [17] 如果案中較早的安排是特許而非租約 (可能性較大) ，上訴人便無法借助Williams v. Jones一案的做法， 因為他沒有以性質為租約的租賃形式管有受爭議的土地。 因此，上訴人有責任如常舉證，證明自己在之前的租約屆滿後一直逆權管有該土地，達到法定期限。當一個人獲淮以特許持有人身分使用及佔用土地，而未獲給予獨有管有權，並於租約屆滿後繼續佔用土地，Jourdan on Adverse Possession的第9.39段中指『如他只是繼續如前一樣使用土地，他不會被視為在顯示其管有意圖 』。這位之前或許是以特許持有人身分佔用受爭議土地的上訴人， 並沒有在開始時便以推定形式，指自己於租約屆滿後繼續佔用土地。他必須以其行為證明自己在租約屆滿後的相關時期內是逆權管有該土地。如果證據顯示出這結論，在租約屆滿後繼續佔用土地的特許持有人就可確立逆權管有。這情況出現在Pye一案，案中的Graham家於放牧特許屆滿後繼續佔用土地。該案的客觀事實是， Graham家肆意使用案中受爭議的土地，毫不理會到底是否符合假設的放牧協議中的條款。他們把糞便撒滿地上、任意耙土及翻土、讓幼馬及不產奶的牛隻於土地上的一個棚內過冬，並在這片受爭議的土地上不斷重複做一些單憑放牧協議 (即使該協議仍有效) 不可能有權做的事。(見Browne-Wilkinson勳爵於 [2003] 1 AC 419第443頁第58段) 。

[18] 很清晰的一點是，尋求確立管有業權的一方必須以下述方法確立其案：

『 清晰肯定的證據，證明他不僅懷有必需的管有意圖，而且已清楚地向全世界顯示該意圖。假如他的行為可有另一解讀，而他沒有以行為或言語向所有人清楚表明他已盡力排除擁有人，則法庭會認為他沒有必需的管有意圖，並因而視之為沒有剝奪擁有人的管有權。』

(見Powell v. McFarlane (1977) 38 P&CR 452一案彙編第472頁，按Slade法官在該案判案書所言，英國上議院於Pye一案中認為完全正確。) Slade法官其後指出，倘若侵入者使用土地的行為含糊不清，則他必須提出『強而有力的證據』去證明其管有意圖 。英國上訴法院法官簡嘉麒在Lambeth London Borough Council v. Blackburn [2001] EWCA Civ 912案中指出：

『 侵入者的行為必定不可含糊不清，這一點是至關重要的。如果擁有人在土地上的話，侵入者必須向擁有人表明有意如Slade法官所言般「盡力」排除擁有人』。」

74.  當佔用土地的特許屆滿後，昔日的特許持有人仍留在土地上並做出一些超越了特許所容許的行為[25] ，情況便大有可能有所不同。英國上訴法院法官Jonathan Parker於Topplan Estates Ltd v Townley [26] 案中質疑 (另外兩位上訴法院法官Pill及Hooper也贊同其觀點)，情況應否有所不同是否要視乎佔用者有否做出超越了特許所容許的事。然而，依本席判斷，在援引的眾多案例中，沒有一位法官打算訂明任何硬性規範。這樣做並不恰當，因為這是一個關乎事實的問題。當佔用者行為的本質或性質上超越了特許所容許的範圍，可以較容易裁定其意圖與按特許行事的佔用者不同。 可是，當行為大致相同時，意圖沒有改變的可能則更大，佔用者仍然以跟之前相同的意圖行事，欠缺必需的管有意圖 。需要有清晰肯定的證據毫不含糊地顯示管有意圖 的存在，依本席判斷， 第一被告人並沒有援引這種證據。

75.  本席注意到上訴法庭於Ho Hang-wan v Ma Ting-cheung as Personal Representative of Ma Sz-tsang, deceased [27] 一案的判案書， 案中的原告人雖然本來是以特許持有人身分進入土地，但能夠依賴擁有人身故後特許在法律上作廢的這段時間作為管有期，以確立其逆權管有的申索。不過，上訴法庭根據案件「特別」[28] 或「獨特」[29] 的案情，裁斷有關原告人自擁有人身故後獨有地實質管有涉案土地的明確證據並非出於持續的特許，因此確立了必需的管有意圖 。[30] 然而，本席不認為該案令本席不得不作出―每當特許持有人在特許完結後仍繼續管有該土地，便是懷有管有意圖 ―此一事實裁決。尤其是，假如上訴法庭認為明確而獨有的實質管有必然可確立管有意圖 ，則就此意見而言，請恕本席直言，這無法與其後的案例 (包括本席上文提及的終審法院的兩個案例) 並行不悖，因為事實上管有及管有意圖 是不同的要求。

76.  基於以上理由，本席拒絶第一被告人要求法庭宣告其逆權管有的反申索。

77.  關於第一被告人申索該圍牆於2013年2月12日被拆卸的損失賠償，由於第一被告人未能證明自己擁有當時該圍牆座落部分D分段的管有業權，本席同樣無理據去裁斷該圍牆的擁有權歸第一被告人，從而讓她可就圍牆被拆卸而申索損失賠償。 該圍牆為一項固定裝置，必然屬於當時為D分段擁有人的原告人。 本席亦撤銷第一被告人在這方面所提出的反申索。

78.  本席得記錄在案，原告人及其證人對第一被告人關於逆權管有的案情有爭議，尤其是本席之前曾提及，強及興爭議第一被告人在2008年之前在相關位置有構築物存在的說法。不過， 本席在上文的分析，讓本席無須再解決這爭論點及訴訟各方之間的其他爭議點。

E.   案件處置

79.  由於第一被告人已向本席作出不再進入D分段承諾，就原告人以擅闖為訴訟因由而提出的申索，本席唯一會作出的命令是，第一被告人須於本判案書日期起計14天内向原告人支付一百元的象徵式損害賠償。本席拒絶原告人以滋擾為訴訟因由而提出的申索。

80.  本席拒絶針對第二被告人的訴訟。

81.  本席拒絶第一被告人提出的反申索。

82.  為免生疑問，本席宣佈，由原訟法庭法官歐陽桂如於2014年11月14日頒發，並由原訟法庭法官陳江耀於2016年6月10日更改並裁決繼續有效的非正審強制令予以撤銷。

83.  訟費方面，原告人須支付第二被告人本訴訟的訟費，包括所有保留待決的訟費，雙方如不能就金額達成協議，則由法庭評定。至於原告人與第一被告人方面，本席考慮到原告人只從第一被告人一方取得象徵式損害賠償，而他以滋擾的指控不被接納。第一被告人於2017年 9月18日作出的承諾已能夠達到原告人的目的。依本席判斷，原告人與第一被告人之間恰當的訟費命令是，第一被告人須支付原告人本訴訟直至及包括2017年9月18日為止的訟費，包括所有保留待決的訟費。雙方如不能就金額達成協議，則由法庭評定。原告人必須支付第一被告人2017年9月18日之後的本訴訟訟費，包括所有保留待決的訟費。雙方如不能就金額達成協議，則由法庭評定。另外，第一被告人須支付原告人反申索的訟費，雙方如不能就金額達成協議，則由法庭評定。

84.  本席於前段所頒下的訟費命令均為臨時命令，訴訟的任何一方如欲更改任何訟費命令，須於本判案書日期起計14天内提出申請。

附件A

附件B