黃錦祺 對 黃偉明及另一人

DCCJ3478/2014

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2014年第3478號

----------------------------

----------------------------

----------------------------

判決書

----------------------------

1.  這是原告人逾期上訴及上訴聆案官2015年4月30日命令的申請，其中包括上訴剔除反申索及上訴簡易判決的申請。第一及第二被告人（“被告人”）缺席。被告人已經在2011年10月22日的聆訊缺席，是次聆訊也缺席，本席滿意有關聆訊已通知被告人，所以在其缺席的情況下進行聆訊。

2.  2015年（傳票上錯寫為2014年）1月23日，原告人申請簡易判決，及剔除第一被告人的反申索。

3.  該申請在2015年4月30日被聆案官撤銷，並判決原告人須支付訟費HK$35,000予被告人。

4.  原告人在2015年5月21日直接提出上訴剔除反申索的判決，但該申請經已逾期。

5.  2016年8月26日，原告人以傳票方式，就簡易判決申請逾期上訴許可。

6.  2016年10月22日，原告人就剔除反申索申請逾期上訴許可。

7.  所以是次聆訊的申請，包括兩項逾期上訴許可。

8.  就逾期上訴許可的申請，法庭應考慮以下因素：－

(1) 過期的長短；

(2) 過期的原因；

(3) 上訴的成功機會；

(4) 逾期對對方的影響。

9.  原告人在一年多後才提出剔除反申索的逾期上訴許可申請，但在2015年5月21日，即判決後的三星期直接提出上訴。逾期的原因是他不認識法律程序，所以日後才補回逾期上訴許可的申請；實際上原告人只是遲了一星期，並不算嚴重。

10.  逾期的原因是在第9段經已提及，不再重覆。

11.  被告人缺席，對被告人的影響並無證據。

12.  至於上訴的成功機會，本席裁定原告人有合理的上訴成功機會，並在下文中判決原告人上訴得直，所以本席批准原告人逾期上訴的許可，原因在下面陳述。

13.  就簡易判決的逾期上訴許可申請，原告人在2016年8月26日提出，雖然逾期一年多，但因本案件與另一宗案件黃國興祖對 黃錦祺及他人(HCA 2100/2014) 的案件的進度息息相關，及有合理的成功機會，本席予以批准。

14.  本案背景涉及的物業為新界丈量約份第120約第246至254，256分段和第256號地段B分段第16小分段（“該幅土地”）。該幅土地為黃國興祖所擁有。

15.  在2000年12月31日，黃國興祖的水邊村財務委員會與原告人就該幅土地訂立第一份租約，由2001年2月1日至2011年1月31日（“原告人第一份租約”）。

16.  在2011年3月20日，黃國興祖與第一被告人就該幅土地簽訂一份五年租約，由2011年3月20日至2016年3月19日（“第一被告人的租約”）。

17.  原告人聲稱，2011年4月2日水邊村財務委員會再與原告人就該幅土地簽訂第二份租約，追溯由2011年2月1（即第一被告人的租約前）至2021年1月31日（“原告人第二份租約”）。

18.  原告人現申請收回部份該幅土地，該幅土地部份為被告人佔用。原告人聲稱第一被告人的租約是無效的。

19.  原告人依賴上述黃國興祖一案。在該案中，黃國興祖透過兩名司理人黃錦泉及黃西利提出訴訟，要求依照原告人的第二份租約收回土地；所以黃國興祖是承認原告人的租約的。

20.  原告人提出，按Tam Kam Wah, Tang Ching Fan, Tang Ka Hi, Tang Ming Cheung (or Tseung), Tang Luen Hing and Tang Tai Tong as Managers of Tang Mung (or Mang or Mun) Lau Tso and other v Tang Ming Yat and other, HCA 10141/1998一案，第72段：－

“Under Section 15, the power of dealing with Tso land, including the granting of a lease, is vested in the manager. Accordingly in exercising the power to let, the manager being trustees are required to act unanimously : Lewin on Trust (17^th edn) p 737.”

由於第一被告人所依賴的租約，只是由兩位司理簽署，並無第三位司理的簽名，所以是無效的；並上述黃國興祖一案也因同樣理由，即只有兩位司理提出訴訟，而被撤銷。

21.  就有關原告人的租約是否有效的問題，原告人提出退一步考慮，即使原告人第二份租約無效，他也可因原告人的第一份 租約，令他仍然有租客的身份，因為該租約並沒有被終止，而成為按月的租約（monthly tenancy）。

22.  此外，原告人提出，被告人指原告人的第二份租約無效的說法，根本不可信。

23.  代表被告人的律師黃家興在2015年2月11日的誓章第3(2)段中提出，被告人將會由兩位祖堂司理出面作證人，證明該租約並沒有獲得黃國興祖的授權或授權已被撤銷。

24.  原告人指出，在上述黃國興祖一案，有關的入禀狀已聲稱該租約有效，並黃錦泉及黃西利兩位司理在2015年7月28日的誓章中，確認該租約有效。所以被告人不可能找到司理去證明該租約無效。黃家興的說法絕不可信。

25.  本席同意原告人以上的陳詞。被告人說法並不可信，亦無其他證據證明原告人的租約無效。

26.  既然第一被告人的租約無效，不存在優先權的問題。基於上述原因，本案的所有議題經已處理，本席認為在此聆訊中，一併處理簡易判決的上訴是恰當的。

27.  按照黃錦祺2015年3月4日的誓章第3段，提及第一被告人以HK$3,500將部份土地租金給第二被告人，此事並無爭議。現原告人追討由2011年7月1日起至收回空置管有權的中間收益，以每月HK$3,500計算，本席予以批准。

28.  訟費方面，很多是次聆訊的論點，原告人都沒有在聆案官面前提出，所以本席判決2015年4月30日的聆訊無訟費命令。

29.  基於上述原因，本席作出以下命令：－

(1) 批准原告人兩項逾期上訴許可的申請；

(2) 批准原告人的上訴申請，原告人的簡易判決申請得直，被告人須在判決日一個月內，將第一及第二被告人在該幅土地所佔用的地方，即新界丈量約份第120約第246分段及第256號地段B分段第16小分段及247分段的空置管有權交給原告人；

(3) 第一及第二被告人須拆卸其佔用地段上的建構物；

(4) 剔除第一被告人的反申索；

(5) 取消2015年4月30日的命令，包括訟費命令，即2015年4月30日的聆訊無訟費命令；

(6) 原告人可得中間收益，由2011年7月1日起至收回空置管有權為止，以每月HK$3,500計算；及

(7) 原告人可得本案及是次申請的訟費（包括反申索），及保留的訟費，如雙方不能協議，則由法庭評定。