龍德苑業主立案法團 對 徐柏安

LDBM 284/2012

香港特别行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2012年第284宗

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判 決 書

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1.  本案的申請人是龍德苑（＂該屋苑＂）的業主立案法團，而答辯人是該屋苑D座719室（＂719室＂）的業主。

2.  申請人的案情，指答辯人在他的單位內飼養狗者，對其他業戶造成滋擾，又指答辯人違反大廈公契第5(c)(2)條。雙方同意，一份日期為2000年8月11日的公契（土地註冊處編號8170664，下稱＂該公契"）適用於該屋苑及各業戶須遵守其內的條文。第5(c)(2)訂明該屋苑的經理人可以訂立屋苑守則("House Rules")，但屋苑守則不可以與公契條文相違背。又訂明，該公契附表4的條文在公契簽訂日開始，為該屋苑的屋苑守則。附表4第15(a)條如下(“該守則”)：

No dog may be brought to or kept upon any part of the Estate or the Common Parts of any building therein.

3.  申請人指該守則，禁止業户在該屋苑任何地方或任何公用部分，攜帶或飼養狗隻。所以申請禁制令阻止答辯人繼續飼養狗隻。

4.  答辯人指他在2012年6月5日收到第一封警告信後，已經沒有在其單位內飼養狗隻。他也否認對其他住客造成滋擾。

5.  本席首先處理事實上的爭議。

6.  申請人的第一位證人是朱曉蕾女士，她是該屋苑管理處的職員。她引述日期為2013年4月11日的證人陳述書為主問證供。朱女士指管理處多次接獲住戶投訴，指719室內有人飼養狗隻。經多次口頭及書面勸諭後，情況未有改善。於是委託律師行發信，要求答辯人停止飼養狗隻。又呈堂一封日期為2012年8月22日的律師信作證物。

7.  朱女士指2012年8月至10月期間，答辯人仍然有攜帶狗隻出入該屋苑範圍，所以，在10月提出本申請，要求土地審裁處頒下禁制令。她指答辯人所稱自6月後並沒有飼養狗隻並非實情。

8.  她又呈堂管理處的紀錄，指2012年8月至10月期間，仍不時見答辯人攜帶狗隻出入。稍後，答辯人沒有再經大堂帶狗隻出入，反而是推著一輛以毛巾遮蔽的嬰兒車進出。管理署職員發現嬰兒車的出入時間正好與答辯人以往攜帶狗隻出入時間相同，又聽到嬰兒車内傳出狗吠聲。

9.  朱女士又指在2013年1月後，管理處的職員不定期到答辯人的單位檢查是否仍有狗隻在內，每次都聽到內裡有狗吠聲。她又呈堂一張光碟，所載的3段影片片段顯示，負責的管理員在答辯人的門外輕拷鐵閘，後有狗吠聲音。答辯人也不否認，在2013年3月7日，即其中錄影當日，他的單位內有狗隻。

10.  在盤問時，申請人要求證人提供投訴者的資料。但證人指基於私穩，所以不會提供。

11.  答辯人又盤問朱女士“公用部分”的定義，特別指出該屋苑的車路並不屬於公用部分，但朱女士不同意。

12.  就管理處的紀錄，答辯人指他在2013年1月1日凌晨推嬰兒車出入，後因事而召喚警方協助，經查究後車內沒有發現狗隻。朱女士同意，當時沒有發現狗隻。

13.  答辯人又指申請人所呈堂的照片，只顯示他在8月5日前有帶狗隻出入。另一幅10月的照片，照片中的女士並非他的太太。證人並不清楚，因照片不是她拍的。

14.  申請人的第二位證人是關玉嬋女士，她是D座大堂早班保安員。她的證供指在2012年6月至10月期間在D座值班，經常發現719室業戶攜帶狗隻出入，時間介乎於早上7時至11時。在2012年年底，該業戶在攜帶狗隻出入的時間，改為推著一輛以毛巾遮蓋的嬰兒車進出，她多次聽到在嬰兒車內傳出狗吠聲。

15.  另外，她又獲指示拍攝照片作記錄，有關的照片及大廈工作日報表呈堂。

16.  在盤問時，證人同意日期為10月17日的照片中的女士並非答辯人的太太。

17.  答辯人也呈堂一些照片，其中顯示一俗稱“狗伯”的住戶也有攜帶狗隻出入，但工作日報表中沒有紀錄。證人同意，並表示該住户有腦退化問題，已經向他的家人投訴。又因多次違反屋苑守則，所以不能一一紀錄。

18.  申請人的第三位證人是梁仲榮先生，他是該屋苑的夜班保安員。他在2012年6月至10月當值期間，也經常發現719室業戶攜帶狗隻出入，時間約為晚上8時至11時。

19.  又自2012年底，該業戶改為推著一輛嬰兒車進出，他多次聽到車內傳出狗吠聲。在盤問時，他指曾經聽到狗的吠聲和喘氣聲在嬰兒車內傳出。

20.  他在大廈工作日報表作紀錄，也拍照作證明。

21.  證人投訴答辯人對他不禮貌。在盤問時，他解釋是指今年1月1日報警前後的情況，但他也同意，不記得答辯人有沒有用粗言穢語。

22.  以上是申請人的案情。

23.  答辯人沒有存檔證人陳述書。作證時，他引用反對通知書的內容為他的證供。他指自2012年6月5日，在收到第一封警告信後，已經沒有在719室飼養狗隻。他的狗已送到父親家中飼養。

24.  他又指他的太太是長期情緒病患者，飼養狗隻可以對她的病情有幫助。所以，偶然會攜帶狗隻到該單位。

25.  他又呈堂了一封由同層業戶簽署的信件，指並沒有受到狗隻喧嘩騷擾，該層走廊也沒有被動物便溺弄污。他也呈堂另兩封支持信。

26.  在接受盤問時，他同意指他會偶然帶狗隻回該單位，有時過一晚或兩晚。之後就會把狗隻帶回他父親居所飼養。

27.  被盤問為何每日推嬰兒車出入，他表示經過與醫生商討後，這個做法好像帶狗隻出入，對太太健康有幫助。同時可以使管理處不知道他有狗隻。

28.  他又同意在本年3月7日，即申請人作錄影的日子，他家中有狗隻。

29.  以上是答辯人的案情。

30.  這申請的爭議點，首先，是申請人須證明答辯人在719室飼養狗隻，或帶狗隻到該屋苑。在考慮證供之前，本席先處理屋苑守則的權力。

31.  屋苑守則雖然並非公契條文，但是，它是據公契條文所定，對所有業戶同樣有規管性。而唯一限制，是守則不可以違反公契條文。

32.  在本案所處理的屋苑守則，是在公契簽訂時經已成立，與公契是同一份文件，並訂明與公契同日生效。守則和公契既然是同一份文件，一般而言，法律上假定訂立合約的各方在訂立這些條文，是他們的合約意願，所有條文都應有合約的力量。所以，除非文字上有明顯不可以共存的地方，否則，法庭將會盡量使各條文協調，同時生效。（見 The Incorporated Owners of Hang Tsui Court v. Ho Fu and others CACV143/2010 案判詞第7段。）

33.  答辯人也沒有提出屋苑守則無效的論點。根據上述分析，沒有明顯的理由，顯示與公契有衝突。該守則對各業戶包括答辯人是有限制的。

34.  在結案陳詞時，答辯人指他在6月5日後，經已將他飼養的狗隻送在他父親家中飼養，所以，並非如申請人所指，有在該單位內飼養狗隻。但他也同時承認，為了醫療的需要，在其後他的太太有時會帶狗隻回該單位作短暫逗留。為了配合醫生的建議，他不會阻止他的太太把狗隻帶回該單位。他同意他太太是與他同住在該單位內的人仕。

35.  但根據該守則，所有業戶均不可以將狗隻帶進或留在該屋苑內(no dog may be brought to or kept any part of the Estate or the Common Parts of any building therein)。所以，該守則並非針對在該屋苑飼養狗隻，而重點在禁止業戶將狗隻留在或帶進該屋苑。根據答辯人承認的案情，他的太太將狗隻帶進該屋苑而他不會阻止。雖然帶狗隻進入該屋苑答辯人單位的是他的太太，但如果他容許她這樣做也同樣違反該守則。答辯人指他不會阻止他的太太把狗隻帶進該單位。

36.  雖然答辯人表示，在6月之後，他再沒有在該單位飼養狗隻，但照片顯示至8月，他或他太太仍然有帶狗隻進入在該屋苑範圍。答辯人指部分照片所顯示他出現的地方，並非公用地方，所以，該守則並不適用。但答辯人也了沒有引述該公契的條文支持他的論點。

37.  根據該公契第3頁，公共地方(Common Parts) 包括Estate Common Parts 及Residential Common Parts。而 Estate Common Parts 指該屋苑内非個別業主獨自管有的公共部份，其中包括路及行人络 (estate roads, Pedestrian Walkway) 。這不支持答辯人的論點。

38.  有關該屋苑的車路是否公用部分，並非本席所需裁決的，因為本席所需要考慮的，是整體證供是否支持申請人的案情，指答辯人帶狗隻進入該屋苑。就算答辯人帶狗隻經過的路段並非公用部份的地方，本席要考慮答辯人有否帶狗隻進入或留在該屋苑的任何地方，包括719室。

39.  本席在考慮證據時，當同時考慮其證人的證供。第二及第三申請人的證人清楚指出，在6月至10月期間，答辯人多次攜帶狗隻出入該屋苑。雖然，其中有一兩張照片，照片中人並不是答辯人或他的太太，但在盤問時，證人也承認這些錯誤，但不會影響他們證供的可信性。整體而言，本席相信他們的證供，答辯人及他太太有帶狗隻進入該屋苑，而照片也提供了輔助證據。

40.  雖然答辯人自稱在6月後沒有在該單位內飼養狗隻，相信他是指飼養狗隻。但他也承認，偶然他的太太會把狗隻帶回該單位。再者，他也承認申請人所作的錄影錄音紀錄，最少在本年3月7日在719室内帶狗隻。所以，在2013年，答辯人仍有違反該守則的行為。

41.  而且，答辯人表示他不會阻止他太太帶狗隻到719室或該屋苑，所以，他會再次違反該守則是有真實可能性的。

42.  當然，如果答辯人將狗隻帶回該單位，又構成騷擾，這是另一個獨立的理由，例如屋苑守則第14條。但根據上述守則第15(a)，所有業戶不可以將狗隻帶進該屋苑，無論狗隻是否對其他人做成騷擾。本席無須就騷擾作出裁決。

43.  答辯人指飼養狗隻對他太太的病情有幫助，所以希望可以在其單位內養狗，在人情上是可以諒解的。但法團有責任執行公契上的條文。無論是為了答辯人家人的需要，又或者為了整個屋苑的優化，應根據公契的條文，依據正確的手續透過業主立案法團大會，重新訂立有關的屋苑守則。但在修訂生效前，法團的確有責任執行公契條文及屋苑守則。

44.  同時，答辯人也沒有提供他太太的病情，或醫學專家報告，以證明他太太情况有幫助的病情，及養狗對她的情况有幫助。但就算她的病有需要以狗隻作輔助治療，但守則也沒有給申請人酌情權去容許他的太太在屋苑內管有狗隻。

45.  綜合以上各點，本席接納申請人的申請，頒下禁制令，答辯人須在7日內在其單位內帶走所有狗隻，及禁止答辯人及/或他的代理人及/或他的僱員帶狗隻進入該屋苑範圍或其單位，及/或容許他所准許進入該屋苑的人(包括家人) 帶狗隻進入該屋苑範圍或其單位。

46.  本席呼籲管理公司協助申請人盡快召開業主大會，為屋苑設施的使用，收集大部份業主的意見，優化有關的屋苑守則。

47.  而就本申請的訟費，本席頒下暫令，不作訟費命令。