德昌大廈業主立案法團(炮台街) 訴 成龍工程有限公司

香港特別行政區土地審裁處

建築物管理申請編號1998年第6宗

摘要

多層建築物管理 外牆上安裝廣告牌 外牆業權非業主立案法團所有 立案法團的興訴權一大廈外觀是否是業主們的共同權益 違反公契。 安裝廣告牌是否構成再裝飾外牆。

答辯人等在其單位安裝一塊廣告牌﹐影響了大廈外觀的一致性。外牆業權為前任管理公司所有。申請人是業主立案法團﹐它以自己的名義提出訴訟﹐理由有三﹐一.影響外觀﹐侵犯了業主公同權益﹐二.違反公契規定不淮擺放物件在單位外﹐三.違反公契規定不淮裝飾外牆。答辯人等認為申請人無興訴權﹐他們也沒有違反公契規定。

裁決:

(一) 立案法團無權代表外牆業主就其私人權益被侵佔提出訴訟。

(二) 立案法團有權代表業主們就業主們共同權益提出訴訟。

(三) 大廈外觀不是業主的不成文共同權益。

(四) 安裝廣告牌是構成再裝飾外牆的行為﹐也是有關公契所禁止。

(五) 批淮頒佈申請人要求的禁制令。

香港特別行政區土地審裁處

建築物管理申請編號1998年第6宗

-------------------

判 詞

-------------------

1. 本案申請人是一座多層大廈的業主立案法團。第一答辯人是該大廈內其中一單位, 即涉案單位的現時業主﹐他是第二答辯人公司兩位成員其中之一, 佔公司股份百分之九十。1997年10月第一答辯人簽了賣買合約購買涉案單位後﹐第二答辯人在買賣雙方同意下﹐11月開始動工興建一幅廣告招牌在單位外牆上。是項工程約在12月期間完成。從早期施工期間﹐一直以來申請人與各有關人等交涉﹐提出反對﹐要求停工和拆卸﹐但不得要領。答辯人等認為﹐公契條文沒有禁止在外牆豎立招牌﹐也沒有違反香港法例﹐不允許停工和拆下已安裝妥當的招牌。最後申請人到本審裁處提出訴訟﹐要求頒下禁制令命令答辯人等拆除招牌﹐不准再犯﹐和領令聲明答辯人等違犯公契。

2. 在審訊期間﹐各方面都沒有傳召証人作供﹐對於引起爭拗與訴訟的事實和過程﹐全無異議。本案爭論是純粹關於法律觀點和公契上某些條文的釋義。

代表答辯人的大律師提出的答辯理由有二:

(一) 申請人無權興訴。

(二) 答辯人等沒有違反公契。

興訴權

3. 擁有大廈外牆業權的是前任管理公司(以下簡稱恒益)﹐這是不爭的事實。答辯人等不認為有侵犯恒益的權益﹐就算有,申請人也無權以自己名義提出訴訟,姑勿論是代表恒益,或代表全體業主。代表申訴人的大律師郤持不同意見﹐並引述一宗上訴庭案例以支持其論點:

答辯人的行為﹐只是侵害了恒益作為外牆業主的權益﹐恒益本身當然可以提出訴訟。一般的第三者﹐當然不能以自己名義代恒益起訴。根據侵權法的一項歷史悠久的基本原則﹐受害人的人身和財產或其他權益受侵犯時﹐只有他本人有權興訴﹐旁人不能以自己名義代其提出訴訟﹐在(1)(2)段情況下除外﹐涉案大廈任何業主不能代表恒益起訴。業主立案法團作為一個法人﹐有獨立身份﹐也是第三者﹐不能代恒益起訴。從另一角度看﹐法團作為全體業立代表﹐也不能代表其他業主代表恒益訴訟。委托人(個別業主)無權做的﹐其代理人(法團)也是不能代其行事的。舉一個極簡單例子﹐甲業主投訴其兒子乙先生沒有經他同意出租了其單位﹐甲當然可向乙興訴﹐但立案法團﹐或其它業主﹐是不能代甲向乙提出訴訟﹐原因極明﹐甲和乙的糾紛不牽涉大廈業主共同權益。

4. 答辯人的行為肯定是侵犯了恒益作為外牆業主的權益。若恒益就此提出起訴﹐答辯人的兩個提法﹐政府無禁止﹐公契無禁止﹐都不是答辯理由。當然﹐單單就此侵權行為﹐申訴人是無興訴權代恒益行事的。此案主要問題是﹐答辯人行為是否有違反公契﹐或侵犯了業主的共同權益。

大廈外觀與業主的權益共同權益

5. 代表申訴人的大律師認為，豎立廣告牌影響大廈外觀，所以侵犯了業主共同權益。他引述一宗高等法院原訟庭案例(HCA?No.?A6706 of 94)支持其論點。本席認為這宗案例不大適合於本案的案情。主審該案的郭美超法官根本沒有裁定，大廈外觀是業主的一種權益。她頒下禁制令命令被告拆除窗外冷氣機的主要原因是被告違反了公契。在討論大廈外觀問題時，她是在考慮怎樣行使其酌情權。正因為他認為該冷氣機影響了大廈外觀的一致性，所以行使她的酌情權，頒下禁制令。她並沒有裁定大廈外觀是業主的共同權益。本席不認為大廈外觀是業主的一種不成文的權益，本案大廈的公契也沒有說明大廈外觀是一種權益，所以申訴人不能單憑廣告牌影響大廈外觀為理由，要求答辯人拆除廣告牌。

豎立廣告牌和公契第13條

6. 答辯人認為公契沒有明文規定不准豎立廣告牌，而廣告牌亦是依照有關管制法例安裝，所以他們有權這樣做。有關管制豎立廣告牌的法例，只是從安全角度上考慮，沒有授權任何人等可作侵犯他人權益，違反公契條文。公契沒有明文規定不淮豎立廣告牌，就可以做，這論點也是不正確的。本案主要問題是，答辯人的行為有沒有違反公契。首先，申請人認為答辯人違反了公契第十三條，全文如下:

“No owner shall place any furniture object chattel article or thing in or occupy and part of the said building not including in his unit and shall use the parts of the said building intended for common use for the purpose of access to and from his unit and not otherwise.§

該條文的第一個“and”字是“any”誤寫。申訴人認為廣告牌是一種物件，即是“Object”, “Chattel” “article” and “thing”所以答辯人不能把它放在其單位外，否則就是違反了公契第十三條，拫據英文字面的解釋，申請人是正確的，廣告牌是包括在該條款所針對的物件種類。但是，這條款是否禁止業主擺物件在其單位以外的任何地方，是要理解這條款全部條文，不能把整句條文前一部份割切開來解釋，再者，整句條文也不能獨立解釋，要顧及到上文下理和公契的作用和目的。

單就整句條文解釋，它的作用是規限公用地方的使用權，防止個別業主濫用公用地方，並沒有意圖空泛地管制個別業主的行為。舉例來說，若地舖業主擺放物件在舖外天橋低官地，他是侵佔了政府權益，但是沒有違反公契，立公契的意圖也不是想管制這種行為。本席亦考慮到上文下理，認為這條款不是管制公用地方。既然外牆不是公用地方，答辯人是沒有違反公契第13條的規定。

豎立廣告牌和公契第12條

公契第12條全文如下

“No owner shall make any structural alterations to the said building or to the exterior of his unit and shall not repaint or redecorate the exterior of the said building except with the written consent of the Agent and as part of a general scheme for repainting or re-decorating the exterior of the said building.”

本案開審時﹐申請人表明立場放棄原先指摘答辯人豎立廣告牌是構成改動大廈結構的行為﹐但最後認為豎立廣告牌是裝飾外牆的一種行為﹐因此違反了公契第12條。答辯人認為裝飾是外牆是使其更美觀﹐既然申請人投訴其影響外觀﹐所以不能把廣告牌說成裝飾一種﹐本席不認為這論據有說服力﹐西洋古諺語有云: “一人的蜜糖是另一人的毒藥”﹐一種物件是否是裝飾品﹐是有客觀定義的﹐不能以個人主觀喜惡而決定。答辯人也辯說﹐裝飾外牆只是局限於外牆本身﹐如重新鋪設紙皮石等﹐本席認這個解釋是大過狹義﹐不能成立﹐整個條文的意圖和目的是防範外牆業主和其他業主單方面對外牆作出修飾﹐以致影響大廈外觀的一致性。答辯人有沒有違返此條款是取決於 “Re-decorate”這個英文字在條文裏應作何解釋。因為公契是全用英文寫出的解釋公契也只可從英文語法上尋找﹐不能以英譯中後﹐再用中文語法的解釋。在英文字典:The New Shorter Oxford Dictionary 1993年版﹐“Decorate”這字的解釋是有多個﹐與本案有關的解釋是加上附加物以作點綴﹐或加上飾物顏色﹑牆紙﹑油漆使其更吸引和美觀。在同一字典裏﹐翻查什麼是以上定義所指的附加物飾物或甚麼算是點綴﹐是找不到清楚的定義﹐以決定廣告牌是或不是“Decorate”定義所指的物件。因此 “Decorate” 與 “Re-Decorate”的解釋要從一般普通英語用法上尋找。本席認為在外牆上加牌匾﹐無論其用途上或原意是否點綴外牆﹐也包括在“decorate”或“Re-decorate”重新裝飾的定義上﹐這是一般和受接受的英文用法。很湊巧﹐在一本英譯中的子典裏(牛津高階英漢雙解詞典第四版)﹐在說明“decorate” 這字時有引述下列例句:

“Bright Posters decorate the Street鮮艷的廣告招貼點綴着街道”。當然本席一定要不厭其煩地指出解釋“Redecorate”這字時是不能參考英譯中的中文解釋﹐引用上述例句只是舉例說明有廣告性質的海報﹐也能做裝飾的用途。進一步來說﹐答辯人不能說這物件是廣告牌﹐因為這是廣告牌﹐所以就不能是裝飾物或其他物件﹐一物二用是常常發生的。在字面上的解釋﹐“Redecorate”再裝飾是包括豎立廣告牌在外牆上。公契第12條的意圖也是防止有個別業主擅自改變外牆﹐以影響外觀﹐這字的解釋也合乎第12條的內函和目的﹐也符合公契整體的精神﹐本席裁定答辯人是違反了公契第12條。

命令

7. 頒佈禁制令與否﹐是審裁處的酌情權。本席考慮到大廈的外觀﹐涉案廣告牌對外觀造成的影響﹐申訴人提出訴訟並無偏私或私利﹐認為頒下禁制令是適當的﹐本席就此頒下禁制令命令答辯人等在6個月內拆卸涉案廣告牌。申請人無任何證據證明有何金錢上的損失﹐申請人提出象徵式賠償也不適合﹐因此本席裁定申請人不能獲得賠償。至於申請人所要求頒下的聲明﹐本席認為事到如今頒下聲明是沒有必要和作用的﹐因此﹐拒絕申請人是項要求。

訟費

8. 訟費方面﹐原則是敗訴一方要負責勝訴一方的訟費﹐特別情形例外。本案確有特別情況。從本案糾紛的過程可得知﹐答辯人只是據理力爭﹐雖然理據不成立﹐引用支持自己立場和看法的法例也不適合﹐但情有可愿﹐不是無理取鬧。申請人提出的多個論點﹐只有一個成立﹐也是勝訴的唯一論據。但是由此至終也沒有向答辯人明確指出這論據。事實上在此案審訊最後階段﹐經本席提出疑問時﹐申請人才明確地提出這論點。基於以上種種原因﹐本席認為判答辯人等只負擔申請人的訟費之3/4是適合的。就此﹐本席頒下臨時命令﹐兩位答辯人要負擔申請人的訟費之3/4﹐訟費多少有爭議時﹐依法評定﹐本席証明此案適合由大律師處理。6星期內﹐各方可就此項訟費命令要求聆訊﹐否則﹐6星期屈滿後﹐此項臨時命令轉為正式命令。

日期： 1998年5月20日

容耀榮法官