律政司司長 訴 潘拾

DCCJ 5547/2006

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟編號2006年5547號

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判案書

1.  九龍深水埗興華街21及23號地下後梯入口是一處陝小的地方，正是本訴訟所涉及之處(下稱“該處”)。70多嵗的被告人潘先生是該處的佔用人，自2005年政府下令將該處收回至今，潘先生仍拒絕交還該處。政府遂由律政司司長提出本訴訟，向潘先生收回該處之空置管有及追討自當年起計之佔用費。潘先生抗辯。但政府以潘先生所提出的論點並不構成合理抗辯為由，申請簡易判決。

2.  潘先生雖無律師代表，但稱透過社工的幫助，存檔了抗辯書和就反對本申請所作的誓章。他在社工陪同下出席聆訊。聆訊間本席除給予時間讓社工向潘先生解釋，並應他要求，基於他年老及不善辭令而批准社工冼小姐義務代他全權發言。根據他的誓章和冼小姐的陳詞，潘先生提出的論點可歸納為以下幾點：

(1)	他擁有該處業權。
(2)	政府不能引用香港法例第124章收回土地條例收回該處。
(3)	政府拒絕作出適當補償。
(4)	政府處理他的個案的手法不公平。

3.  政府根據區域法院規則第14號命令提出這申請。本席需要考慮潘先生提出的論點是否可信和構成合理的抗辯理由，或本案是否基於其他理由應予審訊：見Ng Shou Chun v Hung Chun San [1994] 1 HKC 155案；Hong Kong Civil Procedure 2008, 第14/4/8至14/4/10段。

政府收地的背景

4.  2004年，市區重建局與香港房屋協會簽定備忘錄，將合作實施多項由前土地發展公司公佈的重建計劃。2005年7月7日，地政總處終於發出有關市建局與房協合作實施的市區收地重建提案第K21號的公告(第3331號)，並於7月15日的憲報以中、英文刋登。公告指行政長官會同行政會議已決定須收回公告所述地段作公共用途。行政長官已下令在公告張貼於所述地段日起計3個月屆滿時，即10月15日，該些地段須予收回並復歸政府所有。當中包括潘先生該處。鑑於可見證據，這些都是不容爭議的事實。

潘先生的業權

5.  潘先生指他是在1983-84年間買下該處，用來存放當時經營熟食檔的器具。他依賴香港法例第347章時效條例第7條，稱因而擁有該處的業權。時效條例第7條乃關於逆權管有的情況。倘若如潘先生所稱，是在廿多年前正式購入該處，他的權益未必與該條例和逆權管有有關。

6.  再者，行政長官根據香港法例第124章收回土地條例第3條下令收地，並根據第4條在憲報刋登和於所收地段張貼公告。公告是通知所述地段的業主及擁有該等土地的權益或任何權利或地役權的人士，期限屆滿時該地必須根據第5條歸還政府，而該地的擁有人或其他人就該地或任何部分或在該地或任何部分上所擁有的一切權利，均絕對終止。所以無論潘先生是該處的業主、逆權管有人或佔用人，他擁有的任何權益均已終止。

引用收回土地條例收地

7.  潘先生質疑政府引用收土條例收地的決定。他指房協是根據香港法例第365章市區重建局條例，實施前土發公司擬備的重建提案，並行使及執行前土發公司的權力及職責。而根據已廢除的香港法例第15章土地發展公司條例第15(4)(c)條，進行市建的機構須向前規劃環境地政局局長申請，並令其信納已採取一切合理步驟以其他方法獲取該土地，包括洽商以公平合理的條款購買該土地，否則局長不得向行政長官會同行政會議提出建議引用收土條例收回該土地。潘先生指房協在處理他的個案時沒有做到上述步驟。不過潘先生知悉，根據市建局條例第36(5)條，市建局是可以書面提出，請求房屋及規劃地政局長將上述已廢除的土發公司條例第15(4)(c)條視為不適用於有關發展提案的收地。潘先生於是質疑房協有否作出過這方面的請求。

8.  根據房協存檔的文件，市建局是在2004年12月17日去信房屋及規劃地政局局長，要求局長向行政長官建議引用收土條例收回有關提案涉及的土地，包括潘先生該處。市建局的確在該信中同時請求局長根據上述市建局條例第36(5)條，確認上述已廢除的土發公司條例第15(4)(c)及(5)條為不適用於有關收地。其後局長代表於2005年6月10日以電郵回覆市建局並確認了是項請求。換言之，潘先生對房協這方面的質疑不能成立。

9.  不過潘先生續指，單是市建局條例第36(5)條賦予這可免除當局須先採取一切合理步驟以其他方法獲取有關土地的規定，本身已違反了基本法第6條。

10.  基本法第6條規定政府依法保護私產。本席認為政府在這方面有法可依。若潘先生挑戰政府收地的合法性，如局長應否行使市建局條例第36(5)條的權力或行使這權力時有否不當，又或者行政長官應否下令收地，都可考慮利用司法覆核的程序，於有關時限內提起訴訟。然而本案所涉收地的決定及公告距今已有兩年，潘先生若現在提出這方面的挑戰，實不可構成對本案的合理抗辯。

11.  此外，潘先生指房協沒有根據市建局條例第29(3)(b)及(c)條，評估他的遷徙問題和作出任何安排及提供適當地方安置，反而强以金錢補償解決問題。所指的第29(3)(b)及(c)條，規定市建局申請要求向行政長官會同行政會議建議收地，局方需於申請內列明其對因實施該發展計劃或項目可能會帶來的影響所作出的評估。這條文實在與上述已被廢除之土發公司條例第15(4)(b)(ii)條大同小異。潘先生所指的，是這評估當中有關被遷徙人士的居所及安置問題。代表政府的大律師的陳詞並無針對這指控作出回應。然而有關考慮明顯只適用於被影響人士因居所被收而被遷徙的情況。該處並非潘先生的居所，他本人亦承認把該處作為存放工具用途。所指考慮怎也不適用於他的情況。

12.  本席認為潘先生就政府引用收土條例的合法性的指控欠缺理據，故不能成為合理的抗辯。

補償問題

13.  潘先生指房協及地政署一直否認他的業權，並沒有使用適用於業主的補償政策向他作出補償安排，違反了基本法第105條 – 香港特別行政區依法保護私人和法人財產的取得、使用、處置和繼承的權利，以及依法徵用私人和法人財產時被徵用財產的所有人得到補償的權利。徵用財產的補償應相當於該財產當時的實際價值，可自由兌換，不得無故遲延支付。潘先生沒有清楚解釋所謂適用於業主的補償政策為何，只是指政府沒有按他該處的實際價值作出補償。

14.  基本法第105條規定了政府須依法收地和補償。本席認為政府無論收地和處理補償皆有法可依。關於收地方面的法律條文已於上述。關於收地補償方面，收土條例第6及8條詳細列出解決對被收地人士補償的機制，無論當局有否向該人士作出補償要約，任何人士因被收地而要求補償的，均可以向當局呈交書面申索。在任何情況下未達成補償協議的，該人士或當局可將申索轉交土地審裁處，以裁定補償金額。裁定補償的基準和原則皆詳載於第10至12條。基準之一正是被收地段當日的價值。

15.  證據顯示潘先生於11月認收了房協向他提出補償建議的有關文件，文件解釋了他可將其索償轉交土地審裁署的權利，他卻未有應用上述的索償基制。潘先生在這情況下指政府違反基本法第105條既無根據亦於理不合。

政府處理不公平

16.  就這方面，潘先生主要指出：(一)比對其他區內受影響的居民，房協對待他並不一視同仁；(二)他不識字，但房協沒有積極與他接觸商討搬遷補償，令事件拖延而導致他喪失了與房協進行商討的機會；(三)他希望在重建區重建後得到安排一處可讓他放置現時園藝工作所需工具的地方。如照房協之補償建議，將令他無法找到合適的地方置放該些工具，最終可令他和妻子失業。

17.  首先潘先生就房協有否選擇性地作出針對他的法律行動的指責，既與決定本訴訟無關，亦無客觀證據支持。另外房協存檔的證據清楚顯示2004年4月和5月地政署到該處調查並作攝影記錄。於2005年9月為潘先生登記及作攝影記錄。11月潘先生認收了房協就補償建議的有關文件。潘先生亦承認曾作反建議，要求補償另購鋪位。就此房協即使在本訴訟提起後仍聘測量師行進行視察及評估。惜雙方始終未達成協議。於聆訊中，代表政府的大律師表明，若潘先生今天仍然希望由土地審裁署裁決他的索償，政府將不向審裁署提出有關申請是否已過時限的爭議。

18.  從收土條例的條文，本席理解解決補償安排並非政府收地和收地命令生效的先決條件。就當局處理潘先生的個案和相討補償過程中是否不予體恤，潘先生可以考慮透過適當途徑作出有關申訴。但本席認為潘先生提出的這些論點均不構成對本訴訟的合理的抗辯理由。

結論

19.  政府應獲判決。本席下令潘先生:(一)須向政府交還該處之空置管有；(二)須向政府繳納由2005年10月15日起計之佔用費(如有的話)，直至履行(一)項為止，數額(及利息)有待評估；(三)須負責本訴訟之訟費，包括待決之訟費。本席雖感謝代表政府的大律師的陳詞，但考慮到房協的誓章內已基本羅列政府的論據，故本席不打算就本申請頒發大律師証書。如雙方未能協議訟費，即由聆案官釐定。