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LDPD 1740/2014
香港特別行政區
土地審裁處
申請編號LDPD 2014年第1740宗
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判 案 書
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背景
1. 本案的申請人是九龍大南街107號9樓及天台的註冊業主，他聲稱答辯人是天台A室(「涉案處所」)的租客。
2. 根據申請人於2014年8月6日向土地審裁處(「審裁處」)提交的申請通知書(「表格22」), 他是於2013年10月連口頭租約買入整個物業, 但答辯人「由始至終沒有交過租」), 所以要求答辯人交回涉案處所的空置管有權，及追討由2013年11月8日開始至交回物業空置管有權為止的租金/中間收益, 以每月1,000元計算。申請人又追收水、電費的按金。
答辯人的反對理由
3. 答辯人於2014年8月13日向審裁處提交反對通知書, 指她在涉案處所的天台屋居住多年, 從來沒有交租給任何業主。「天台屋是我親兄孫楚明於92年用現金買來住, 並一直由家人自住至今, 也知道樓下曾轉手幾名業主。也是沒有向我們收租金, 也知道天台屋是我們買來住, 只是收我們水電費, 從來無提及水、電按金收費。…」
2014年8月29日的聆訊
4. 本案於2014年8月29日在本席席前初次聆訊。
5. 答辯人提供了一份手寫的字條副本 (下稱「證物R1」), 上半部寫著:「本人吳造崇現將九龍大南街107號天台鉄皮屋約220尺轉賣給孫楚明, 以後一切鉄皮屋的權益歸孫楚明所有, 特立此據為証。」跟著有看似吳造崇及孫楚明的簽名, 及一名陳永的証明人簽名[1], 日期為1992年9月30日。
6. 這字條副本的下半部寫著:「兹有大南街107號天台其中一間 - (近大南街)之鉄皮屋售與孫楚明先生, 港幣弍萬叁仟元正。 日後一切與本人無關。」跟著有自稱是業主的張啟光簽名, 及一名見証人邵錦麟簽名, 兩人的簽名後都加有香港的身份證號碼。
7. 申請人表示大南街107號天台蓋有兩間天台屋, 他已向其中一間的佔用人收取租金, 涉案處所是另外一間。 根據上手業主所述, 答辯人只居於涉案處所8年, 不是答辯人所說的那麼多年, 上手業主奈她不何, 亦多次報警求助不果, 他自己也曾兩次報警求助。
8. 申請人承認他不知道上手業主有否收到答辯人的租金, 但他曾向答辯人口頭表示要收取每月1,000元的租金, 答辯人沒有回應, 亦沒有交租。
9. 至於證物R1, 申請人指其內容簡單, 只寫在白紙上, 似是私相授受, 可信性存疑, 也沒有在土地註冊處登記; 根據土地註冊處紀錄, 他才是涉案處所的業主。
10. 雖然本席同意申請人對土地註冊處紀錄的說法, 但這亦未能證明申請人或在他之前的業權持有人曾與答辯人有業主與租客的租賃關係, 申請人向答辯人口頭表示要收取每月1,000元的租金, 只能說是申請人向答辯人單方面的要約, 沒有證據證明答辯人同意。
11. 同樣, 答辯人亦可能需要尋找更多證據, 以證明她居於涉案處所而不用交租的更長時間。證物R1的可信性實在存疑。
12. 因此, 本席決定把案件押後至2014年9月26日再行審訊, 好使雙方搜集更多證據(如有的話)。
2014年9月26日的審訊
13. 於2014年9月26日的審訊, 答辯人傳召了她的哥哥孫明輝(前名孫楚明)作供, 但後者除了根據證物R1的內容作供外, 沒有提供任何其他資料能證明他或答辯人自1992年起已居於涉案處所而不用交租。孫明輝解釋, 他曾多次搬屋, 所有有關單據(如有)經已遺失。答辯人自己能提供最早的所謂「證據」, 亦只是滙豐銀行於2006年6月5日向答辯人發出的一封函件, 未能證明她或她的哥哥實質上管有涉案處所及有意圖管有超越12年。
14. 答辯人或孫明輝都說她們從沒繳交差餉[2]。
15. 申請人則改為由梁曼玲女士代表應訊, 但同樣交不出任何證據能證明申請人或在他之前的業權持有人曾與答辯人有業主與租客的租賃關係。
討論
16. 雙方花了頗多時間爭議證物R1的真偽及合法性。
17. 本席同意證物R1的有效性存疑。
18. 證物R1表達的毫無疑問是一買賣協議, 是一份足以影響土地的文書，可在土地註冊處登記[3]。 可是這份協議從來未有註冊，所以對於其後有付出有值代價和真誠的買方或承按人，均絕對無效[4]。就這方面，無任何指稱或證據，質疑申請人有否付出有值代價和是否真誠的買方。
19. 此外, 如果涉及多層大廈的某個物業轉讓交易, 而該物業轉讓交易不是涉及擁有不可分割的業權份數(undivided shares)，則該物業的轉讓不是屬於買賣(Conveyance)，而只是個人特許(Licence), 於其他人士是沒有約束力的[5]。
20. 答辯人亦不能引用「逆權管有」的法律原則取得管有業權（Possessory Title）[6], 因為「逆權管有」只適用於沒有業主授權的入侵者，並不適用於聲稱自己是租賃人或合法購買業權的人仕[7]。當然, 由於法例要求最少12年的實質管有，答辯人有責任提出強而有力 (compelling) 的證據, 證明她或她的哥哥實質上管有有關土地 (“factual possession of land”)， 及有意圖管有 (“the requisite intention to possess”)，及有關的管有是相對業主逆權管有 (“the possession was adverse to the owner”)。
21. 要證明實際上管有土地，聲稱的佔有者必須證明，她一直像業權人般使用相關土地，業權人佔用土地時會如何使用該土地，他便如何行事，其間沒有其他人作出相同行爲, 英國法官Slade J 於Powell v McFarlane (1979) 38 P&CR 452的判詞中第第471至472頁說明：
“I think what must be shown as constituting factual possession is that the alleged possessor has been dealing with the land in question as an occupying owner might have been expected to deal with it and that no one else has done so …… An owner or other person with the right to possession of land will be readily assumed to have the requisite intention to possess, unless the contrary is clearly proved. This, in my judgment, is why the slightest acts done by or on behalf of an owner in possession will be found to negative discontinuance of possession.”
22. 上述意思是聲稱的佔有者須以清晰和肯定的證據確立，當他聲稱已獲得管有權時，不但須具備「管有意圖」，而且須清楚地向「全世界」顯示該意圖, 本席認為「全世界」當然應包括差餉物業估價署署長, 但答辯人或孫明輝都說她們從沒繳交差餉。
23. 雖然如此, 申請人沒有提供任何證據證明申請人或在他之前的業權持有人曾與答辯人有業主與租客的租賃關係。申請人只在他於2013年10月買入整個物業後，才向答辯人提出收租的要求, 但不獲理會, 所以才向審裁處提出收樓申請。
司法管轄權
24. 基於以上的理據，本席不認為申請人能證實他與答辯人就處所的使用有一租賃關係。另一方面, 申請人是涉案處所的註冊業主，有權管有物業；答辯人由2013年11月8日開始一直在未獲申請人批准的情況下佔用涉案物業，又除卻證物R1外, 未能證明她或她的哥哥可享有「逆權管有」佔用涉案處所, 理應搬走。
25. 傳統上，土地審裁處只會審理業主與租客類的收樓案件，原因是《土地審裁處條例》第8(6) 條在最近一次修訂前是這樣規定的：
「審裁處具有司法管轄權，可根據《業主與租客(綜合)條例》(第7章)作出收回管有的命令，包括在並無根據該條例第119G條作出命令授予新租賃的情況下作出在現行租賃終止時生效的收回管有的命令。」
之所以，審裁處適用於收樓案件的表格（如表格22）内的一般陳述只顧及業主與租客類案件，而審裁處的程序中亦沒有如《高等法院規則》或《區域法院規則》的第88號命令（按揭訴訟）或第113號命令（就土地的管有而進行的簡易法律程序）般的特定收樓程序。
26. 於2008年，《民事司法制度（雜項修訂）條例》（2008年第3號條例）將第8(6) 條修訂為：
「審裁處具有司法管轄權，可根據《業主與租客(綜合)條例》(第7章)或在其他情況下，作出收回任何處所的管有的命令或強迫租客離開該處所的命令。」（後加强調）
27. 但審裁處基本上沿用從前的表格（參考《土地審裁處規則》第68條及土地審裁處庭長就於根據普通法收回管有權的案件的指引，LTPD: 租賃1/2007），亦沒有加入其他特定的收樓程序。
28. 最近, 上訴法庭在廣泰樓業主立案法團訴心意中西美食[2012] 4 HKLRD 628一案卻指出，土地審裁處按第8(6) 條的司法管轄並不局限於業主與租客類案件（參考判案書第27至29段）。
29. 本案雙方均沒有法律代表，訴訟由開始時的一宗業主與租客類案件演變成一宗業權管有人向聲稱獲授權佔用人收回物業的案件。土地審裁處一般會考慮將非業主與租客類案件移交其他法庭，好讓訴訟各方能採用其他法庭更合適的程序來處理案件。但考慮到本案的案情，以及須提高法庭的常規及程序的成本效益、確保案件在合理切實可行範圍內盡速有效處理及程序精簡的意識等的基本目標（underlying objectives），本席決定不將案件移交其他法庭審理。本案情況特殊，其他訴訟人不應以此作為案例，堅持審裁處審理非業主與租客類的收樓申請。
30. 按《土地審裁處條例》第8(9) 條，審裁處在行使其司法管轄權時具有與原訟法庭所具有授予衡平法或普通法的補救及濟助方面相同的司法管轄權。既然審裁處有權審理這宗案件，審裁處便順帶有權給予申請人濟助，以彌補申請人因答辯人佔用涉案物業對他造成的損失。一般而言，法庭採納物業的市場租值來計算不當佔用或使用物業的正常損害賠償（參考McGregor on Damages，第18版（2009年），第34-044段）。本席採納申請人的訴求, （即每月1,000元）來評估損害賠償。
31. 至於水、電費的按金, 由於缺乏有關協議的證據, 本席拒絕授理。
結論
32. 基於以上原因，本席判决答辯人須把涉案處所即九龍大南街107號天台A室(近大南街)的空置管有權交還申請人。此外，答辯人須支付申請人由2013年11月8日至交回涉案物業的空置管有權為止的損害賠償，以每月1,000元計算。
訟費
33. 最後，關於本案訟費，本席認為，鑒於本案情況特殊, 適當之訟費命令，乃是不頒訟費命令。
申請人: 無律師代表，由梁曼玲女士代表應訊
答辯人: 無律師代表，親自應訊
[1]各人的簽名後都加有香港的身份證號碼。
[2]一般來說,全港所有房產物業的業主與使用人均須根據《差餉條例》（ 第 116 章 ）就所佔用的物業繳付差餉。實際繳付差餉的責任視乎業主與物業使用人所訂租約的條款而定。如租約無訂明由業主繳交, 則須由使用人繳交。
[3]見香港法例第128章土地註冊條例第2(1)條。
[4]見土地註冊條例第3(2)條。
[5] 見Lai Wing Ho and Lai Kam Fong v. Chan Siu Fong [1993] 1 HKLRD 319 第323-324段, Modern Sino Ltd v Art Fair Co. Ltd [1999] 3 HKLRD 847 第854段 及Jumbo King Limited v. Faithful Properties Limited and others [1999] 3 HKLRD 757; (1999) 2 HKCFAR 279。
[6]「逆權管有」是基於入侵者在沒有取得土地業主的同意下，無間斷地逆權管有土地超過香港法例第347章《時效條例》訂立的訴訟時限。 一旦有關訴訟時限屆滿，註冊業主便喪失提出申索收回土地的權利，其業權即被終絕（extinguished），入侵者則取得管有業權。
[7]見終審庭案例Wong Tak Yue v Kung Kwok Wai & Anor (No 2) (1997-1998) 1 HKCFAR 55第69頁及英國上議院案例J A Pye (Oxford) Ltd and another v Graham and another [2003] 1 AC 419第37段: ‘The taking or continuation of possession by a squatter with the actual consent of the paper title owner does not constitute dispossession or possession by the squatter for the purposes of the Act.’
有關向上訴法庭提出的相關上訴，請參閲HCMP3306/2014。 |