徐偉業 訴 東廬大樓業主立案法團

LDBM 10/2011

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2011年第10號

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判 案 書

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背景

1.  申請人是香港九龍大埔道136至154號東廬大樓(“該大廈”)B座12字樓4室(“該單位”)的業主。答辯人是該大廈的業主立案法團。

2.  答辯人於2010年3月16日在土地註冊處就該單位註冊了一份日期為2010年3月8日的押記備忘錄(編號10031602770137)押記了兩項有關2004年度的修理費用，分別為540元及1,416元(“該押記備忘錄”)。

3.  申請人於2010年12月14日在土地註冊處查冊該單位的紀錄時，發現該押記備忘錄。由於申請人不同意欠交該押記備忘錄中所述的兩項修理費用，申請人於2010年12月18日去信答辯人要求答辯人解除有關的押記，但不獲答辯人回應。因此，申請人入稟土地審裁處提出是次申請，要求答辯人解除押記及支付訟費。

4.  答辯人承認第一項修理費用540元的應付款年度是2002年，而不是2004年，而第二項修理費用的款額應是876元，而不是1,416元，該押記備忘錄的資料有誤鈍為筆誤，但有關債項確實存在。因此答辯人不同意申請人的申請，並向申請人反申索上述兩筆款項，即540元及876元或審裁處認為適當的款額，有關款項的利息，押記備忘錄的訟費及本申請的訟費。

應否解除該押記備忘錄

5.  由於答辯人承認該押記備忘錄中所押記的兩項款項均有錯誤資料，不論申請人是否有欠交款項，答辯人也不應繼續押記一些有錯誤資料的款項。

6.  雖然答辯人現時正向土地註冊處提出申請，要求更正錯誤的資料，但根據答辯人提交的一份由土地註冊處發出及日期為1991年9月25日的備忘錄，《土地註冊條例》並沒有特別條文可供更正後的文件再註冊，而土地註冊處只會就更正後的文件註冊新的押記備忘錄。那麼，即使土地註冊處接受答辯人的申請，也只會註冊一份新的押記備忘錄，而該押記備忘錄也不應繼續存在。

7.  因此，不論申請人有否欠答辯人540元及876元，或答辯人的反申索是否得值，該押記備忘錄也不應繼續存在，必須被解除。

答辯人的反申索

8.  答辯人指稱申請人欠交的540元及876元是有關兩項集資款項。第一項是有關該大廈地庫車場的消防花洒維修工程(“該車場工程”)的集資費用，而第二項是有關該大廈商場的消防工程(“該商場工程”)的集資費用。

9.  根據答辯人提供的證據所顯示，答辯人曾於2001年5月28日接獲消防處發出有關該大廈地庫車場的自動花洒系統的火警危險通知書，而答辯人於2001年9月9日舉行業主大會通過了車場自動花洒系統的維修工程。經招標後，答辯人於2002年2月1日的常務會議中通過將該車場工程交由友聯消防安全有限公司進行，及於2002年2月9日正式批出了工程合約，總投標價為188,800元，連同預留的15.4%後備工程費和律師費，總費用為217,890元。

10.  由於該大廈總共有807份業權份數，而該單位佔兩份業權份數，申請人須要支付該車場工程的分攤費用是540元(217,890元 x 2/807)。

11.  答辯人於2002年2月27日發出通知給該大廈的業主，要求各業主準時於2002年3月20日前，攜繳費單親臨大埔道144至148號廖創興銀行大埔道分行繳付維修費用。

12.  至於該商場工程，答辯人是應消防處、屋宇署及水務監督辦事處的要求而進行。消防處在2002年9月25日根據《消防安全(商業處行)條例》發出指示，要求該大廈地下商場必須按規定加裝消防裝置及設備。與此同時，屋宇署亦根據《消防安全條例》要求該大廈拆除兩處大門口的捲閘和在商場內安裝合格的消防門。水務監督辦事處亦按例要求該大廈拆除違例的接駁喉管，重新申請獨立消防來水以確保車場及商場自動花洒系統有消防用水。

13.  經招標後，答辯人於2004年2月6日的常務會議中通過將該商場工程同樣交由友聯消防安全有限公司進行，並於2004年2月18日正式批出工程合約，總投標價為247,670元，連同安裝兩扇大門不銹鋼閘的費用18,450元，商場花洒系統的繪圖入圖費5,500元，申請獨立消防來水政府收取的接喉費(屬大廈支付)約50,000元，合共費用為321,620元，加上預留10%作後備工程費，總費用為353,782元，而申請人須要分攤的費用為876元(353,782元x2/807)。

14.  答辯人於2004年2月20日發出通知給該大廈業主，要求各業主準時於2004年3月20日前，攜繳費單親臨上述之廖創興銀行大埔分行繳付工程費用。

15.  答辯人指稱廖創興銀行在收到業主付款後，會將收據交回業主及將存根交給答辯人保存。但根據答辯人的紀錄，申請人並沒有支付上述兩筆集資款項。答辯人亦指稱曾多次要求申請人支付這兩筆款項，包括於2009年10月8日向申請人發出信件，及經答辯人的代表律師於2009年12月7日發信給申請人，但申請人並無任何回覆，所以提出是次反申索。

16.  申請人的證供則顯示申請人是由其母親劉連女士負責繳交該單位的所有有關費用，即水、電、差餉、管理費及維修費等，而一直以來從沒聽聞其母親有欠交任何費用。直至2009年10月8日，管理處在信箱內放入分別為2004年地庫花洒和商場消防的繳費單，才得悉此事，並向其母親查詢。其母親告知申請人從沒欠任何費用，但所能找到最早的收據亦只是2006年11月份的收據。

17.  申請人的母親亦作證確認該單位的一切費用由她本人負責繳交，而她習慣在取錢繳交差餉時，同時繳交該單位的費用，方式是以現金到銀行繳交，或付現金予管理處的陳先生代交。陳先生通常會將收據交給她或放入信箱內，但從來沒有管理處的人說她欠交管理費或集資費用。直至2009年10月，申請人才告知她管理處有信說沒交2004年的維修費。由於她從來是見單付款，每次該大廈的集資亦一樣照付，單據於一兩年後無人過問便會丟棄，所以現時已不能找回有關上述兩筆款項的收據。

申請人是否欠付維修費

18.  就申請人是否有欠付上述兩筆款項的問題上，本席認為申請人及其母親的證供可信。雖然答辯人指稱曾多次要求申請人支付這兩筆款項，但答辯人提供的證據最多只能證明於2009年10月8日才開始發信給申請人追討這兩筆款項。所以本席接受申請人是到2009年10月才得悉欠款的指控。如果申請人已早於2002年及2004年欠下這兩筆款項的話，本席不相信答辯人要經多年後，到2009年10月才發信給申請人及採取行動追討這兩筆款項。

19.  再者，答辯人現時只提供了兩份付款紀錄，證明沒有該單位支付這兩筆款項的紀錄，但沒有傳召負責做這兩份紀錄的人作證。這兩份紀錄顯示的年份均是2004年，包括該車場工程的付款紀錄，但該車場工程的付款紀錄應在2002年作出。本席認為很大可能這兩份紀錄是事後才製定，而不是當時的原始紀錄。所以單靠這兩份的紀錄，本席認為答辯人未能證明申請人欠交這兩筆款項。

20.  相反，本席認為申請人母親所作的證供非常可信。本席接受她一直在收到單據後便支付有關款項，包括這兩筆款項。雖然現時申請人不能提供有關收據，但事隔多年，申請人及其母親不能找回有關收據亦屬平常。答辯人不可能堅持申請人要提供收據才能證實已支付這兩筆款項。

21.  此外，由於申請人的母親有可能將款項交給管理處的陳先生代交，本席亦不排除有機會陳先生忘記或遺漏了處理這兩筆款項的可能性。

22.  答辯人強調舉證的責任在於申請人，但本席不同意答辯人的見解。申請人的申請是要解除該押記備忘錄，而經答辯人承認錯誤，申請人已可解除該押記備忘錄。現時主要是答辯人提出反申索要向申請人追討這兩筆款項，理應由答辯人負起舉證這兩筆款項欠付的責任。

23.  不過，不論責任誰屬，本席認為基於申請人及其母親的證供，本席接受申請人已經支付有關款項，否則，答辯人理應在2002年及2004年的時候便已作出追討。因此，本席裁定申請人沒有欠付這兩筆款項。

其他爭議事項

24.  不過，雙方還有其他爭議事項須要本席作出裁決。首先，申請人認為答辯人無權根據公契追討這兩筆款項，因為這兩筆款項並非涉及維修現有的消防系統工程，而是加裝新消防設施的工程。其次便是答辯人的反申索已超過6年才提出，違反《時效條例》的規定。此外，申請人還認為有關的工程只是針對地庫車場及商場舖位的擁有人或佔用人，而與住用單位業主無關。

25.  本席認為申請人在這些其他爭議事項上的理據均不能成立。本席接受答辯人在這方面的證供及陳詞。

26.  首先，本席接受答辯人的證供，該大廈的車場及商場在有關工程進行前已有自動花洒系統及消防設備，但不足以符合有關當局及有關條例的要求，須要進行維修。當然，在進行這些維修工程中，有一些設施是新加的，但這並不代表這些新加的設施是獨立的安裝工程。本席認為這些新加的設施應屬維修工程的一部份，因為這些工程，包括新加的設施，純屬將現有的消防系統維修至符合有關當局及有關條例的要求。

27.  根據該大廈的公契第3(b)及(c)段的規定，該大廈的業主是有責任支付以下款項:-

“(b) The cost of keeping in good and tenantable repair and condition …. all the drains, well, water tanks, electric pumps, pipes, conduits and all plumbing apparatus lifts maintenance intended for the general service of the said Building…

 (c)    The cost of rebuilding or reinstatement of the said Building or any part thereof in case of destruction or damage or condemnation by the Building or other competent Authority.”

28.  這些消防設施可以包括在該大廈的 “water tanks, electric pumps, pipes, conduits and all plumbing apparatus”之內，亦屬於 “reinstatement of the said Building or any part thereof in case of …. condemnation by the Building or other competent Authority” 。因此，答辯人是有權根據公契第3(b)及(c)段的條文向業主收取分攤費用。

29.  由於答辯人的反申索是基於公契的條文作出，申請人不能將答辯人的反申索當作一般根據合約或侵權行為的訴訟處理。公契是蓋印文據(specialty)的一種，而基於蓋印文據的訴訟，根據《時效條例》第4(3)條的規定，是 “不得於訴訟因由產生的日期起計滿12年後提出” (見Incorporated Owners of Million Fortune Industrial Centre V. Jikan Development Ltd. & Another [2003] 1HKLRD 455)。答辯人現時的反申索並沒有超過12年期限，所以申請人引用《時效條例》的理據不能成立。

30.  申請人認為新加的消防系統有部份位於個別業主擁有的商舖及車位之內，不應由其他住用單位業主，包括申請人去負責支付有關的費用。本席認為申請人的理據完全不能成立。這些消防設施，不論是位於該大廈的公用部分或私人物業之內，也屬於該大廈的公用設施，絕非為個別業主而設。若果該大廈有火警發生的話，不論火警發生的位置，這些消防設施都是為了保障整幢大廈及所有業主的安全及利益而設。

31.  再者，該大廈的公契並沒有條文將這些消防設施某部份作為私人設施，而根據《建築物管理條例》附表1第10段的規定， “消防設備，以及普遍供所有業主使用或為所有業主的利益而設置的裝置”均屬於公用部分。因此，申請人不能以這些消防設施裝置的位置去劃分誰要負責有關的費用。

總結

32.  基於上述的理由，本席裁定申請人的申請得直，而答辯人的反申索須被撤銷。

33.  因此，本席頒令如下:-

(1)  解除答辯人於2010年3月16日在土地註冊處註冊的押記備忘錄(編號10031602770137)。

(2)  撤銷答辯人的反申索。

(3)  臨時訟費命令:答辯人須支付申請人本案之申請及反申索的訟費；如果雙方未能就數額達成協議，則由法庭以區域法院基準釐定；如果雙方不在14天內提出訟費申請，則此項臨時訟費命令作實。