曾毓輝 對 恒隆銀行東區分行大廈業主立案法團

LDBM 169/2014

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2014年第169宗

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判 決 書

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1. 申請人曾先生在2014年7月9日以《表格29》，向答辯人即恒隆銀行東區分行大廈業主立案法團提起訴訟，質疑答辯人就2012年年底 (增加2013年的管理費) 和2014年年中 (增加2015年的管理費) 的兩個議決是否有效。在審訊的第一天，申請人在庭上同意，2013年所增加的數額合理，可以接納。雖然他認為2013年的加價議決 (在2012年年底通過) ，有着與2015年加價同樣的問題，但他現對2012年年底所通過的議決，不再作任何挑戰。在這審訊，他最終反對的議決，是日期為:

(i)  2014年5月21日業主大會的議決；及

(ii)  2014年12月20日業主大會的議決。

背景及事實

2. 在聽過申請人及答辯人的代表陳志良先生親自作供後，本席認為，縱使申請人未曾出席過任何調整管理費的業主大會，此案實質並無任何事實爭議，雙方主要是在觀點上有所不同，申請人指上述兩項加價議決，不符合《建築物管理條例》 (香港法律第344章) (“該條例”) 的第20和21條與及附表五的規定，所以無效。

3. 答辯人是在2000年按該條例成立的業主立案法團，陳先生自2010年底開始作為該法團的主席，直到如今。而申請人是該大廈其中一名業主。

4. 在2012年12月15日法團舉行業主大會，按一份日期為2012年12月16日的會議記錄，當天出席的業主符合法定人數。而會議記錄顯示，當天商議的事情，包括主席匯報大廈管理的情況；財務報告；業主們選舉法團管理委員會成員；並同意增加來年 (2013年) 的管理費；亦有商討大廈平台石屎批盪維修問題；以及改善大廈清潔及衛生等事情。而與此案有關的，記錄在會議記錄第2及4段的內容，如下:

“2. 2012年度大廈財政狀況。至2012年11月30日止，法團戶口有$153,858.72的存款，對比2011年12月8日法團戶口$197,853.33的存款，有四萬餘元的虧損，其主要用於大廈的一般性維修。翌年大廈的維修費用預算為$55,000.00。

… …

4 由於周圍經濟環境發生變化，現有大廈財政收入已不能夠維持正常運行，會議一致同意由2013年1月1日起，各單位每月管理費調整如下:

2/F – 18/F A、B座	各 $ 1,080.00
1/F	共 $ 740.00
G/F星展銀行	共 $ 540.00
G/F玉石舖	共 $ 204.00”

5. 陳先生證供稱，法團大廈是商住兩用，全大廈共有36戶，2樓以上每戶佔不可分割分數4份，一樓佔兩份，地下舖位佔3份，上述的數額分配按公契來攤分，這一點在審訊時申請人沒有質疑。

6. 另外，按一份由陳先生簽署而標題為《恒隆銀行東區分行大廈業主立案法團英皇道391-393號2012年全年收支平衡帳目表及翌年預算安排》文件的內容，當中記錄了2012年的全年實收入$416,208，與及同年的全年實支出共$463,572.61，當中支出的各明細為: (i)管理員薪金；(ii)清潔費；(iii)電費；(iv)大廈維修工程；(v)電話費；(vi)電梯保養費；(vii)公積金；(viii)文書費、雜費；(ix)清潔大廈水缸；(x)保險費；及(xi)大廈消防年檢及維修共11項。

7. 而在上段所指文件的底部，有以下文字的描述:

“根據上述結果，2013年度大廈年收入要增加10%，才能達至收支平衡，為此，建議從2013年開始大廈管理費恢復至2004年之前的水準即每單位每月$1,080.00，這樣大廈年收入為$38,204.00 x 12 = $458,448.00而達至基本平衡，另外翌年大廈的維修費用預算為$55,000。”

8. 陳先生在作證時稱，每住戶管理費自2004年起因為法團當時有盈餘約20多萬，而當時的經濟環境欠佳，所以曾把管理費自2004年起每戶減$100，而自2013年起每戶加回$100，只是把管理費水平，調升回2004年的水平而已。而申請人在審訊時對這説法，沒有任何異議。

9. 雖然申請人對2013年的管理費水平沒有爭議，但他強調，在調整管理費水平時，法團沒有按該條例的第20及第21條及附表五的要求，首先制定 “預算 (budget)”，而代表法團的陳先生所指的文件 (即本《判案書》第6及7段所指的文件) ，並不符合該條例的“預算 (budget)”的定義。

10. 不爭的事實，是在2013年底 (2013年12月13日) ，法團與素常一樣，舉行業主大會。當中呈上《2013年的收支平衡帳目表及翌年預算安排》，把2013的收支臚列，並以文字對來年的收支作一描述，當中指2014年的管理費，將“…在年中[2014] 再進行檢討”。最终在2013年底，業主大會沒有對2014年的管理費，作任何的調整。

11. 在2014年5月24日，法團又舉行了業主大會，當中有兩項記錄 (即第2及4項) 與此案有關的，如下:

“2. 近期大廈財務狀況。至2014年4月30日止，法團戶口有$91,905.33的存款，對此2013年11月30日的法團戶口$144,738.33的存款，有五萬餘元的虧損，再加上未付款共計有七萬餘元的虧損。其主要用於大廈上述的一般性維修。

… …

4. 近年以來，由於周圍經濟環境發生變化，電費，電梯保養費，最低工資，清潔費，還有工程維修費等均出現大幅攀升，現有大廈財務收入已不能夠維持正常運作，會議一致同意由2015年1月1日起，各單位每月管理費調整如下:

2/F – 18/F A、B座	各 $ 1,280.00
1/F	共 $ 840.00
G/F星展銀行	共 $ 640.00
G/F玉石舖	共 $ 320.00
(“2014年5月議決”)”

12. 答辯人業主立案法團沒有提出證據，說明在考慮增加2015年的管理費時，他有擬備預算 (budget) 。由於當時乃2014年中，慣常在年底才提交的的當年收支表及翌年預算安排文件，當時沒有提交。

13. 申請人在此案要針對的，正是這2014年5月議決。

14. 代表法團的陳先生在提交證人陳述書時表示，法團在2014年12月20日 (記錄為2012年12月20日確為手文之誤) 舉行業主大會，再確認2015年增加管理費，當中會議記錄第2及3段如下:

“2. 2014年度大廈財務狀況。至2014年11月30日止，法團戶口有$69,346.80的存款，對比2013年11月30日的法團戶口$144,783.33的存款，2014年度有$75,436.53的虧損，其主要用於大廈的一般性維修。翌年大廈的維修費用預算為$50,000.00。會議討論並通過了關於大廈2014年全年收支平衡帳目表及翌年財務預算安排。

3. 會議確認了由今年5月份業主大會通過的增加大廈管理費的決議，一致同意由2015年1月1日起，各單位每月管理費調整如下:

2/F – 18/F A、B座	各 $ 1,280.00
1/F	共 $ 840.00
G/F星展銀行	共 $ 640.00
G/F玉石舖	共 $ 320.00
(“2014年12月議決”)”

15. 陳先生在上述業主大會同時提交《2014年全年收支平衡帳目表及翌年預算安排》，這文件列出2014年的全年總收入$459,208.00及支出共$537,259.63，超支$78,051.63，並把支出細分成(i)管理員薪金；(ii)清潔費；(iii)電費；(iv)大廈維修工程；(v)電話費；(vi)電梯保養費；(vii)公積金；(viii)文書費、雜費；(ix)清洗大廈水缸；及(x)保險費十項。

16. 值得留意的，是法團在上述列表的底部，有以下的文字描述:

“根據上述結果。2015年度大廈收入要增加17%，才能達至收支平衡。為此，今年5月份法團已經召開業主大會決定從2015年開始大廈管理費增加18.5%，即每單位每月$1,280.00，這樣大廈年收入為$45,320.00 x 12 = $543,840而達至基本平衡，另外，翌年大廈的維修費用預算仍維持為$50,000.00。”

17. 申請人認為上段所提及的文件，不符合該法例對“預算 (budget)”的要求。

18. 答辯人代表陳先生作供時稱，由於該大廈只有30餘戶，加上早年有盈餘超過20多萬，有業主表示希望能先把盈餘用光後才增加管理費，以減少負擔。自他上任以來，皆是以今年的結算，作來年的預算為原則。他認為其中一項較難預測的經常性開支，乃大廈日常的維修工程，雖然每年皆有不同維修保養，但一旦多項同時出現，數額會比較大，亦較難準確作出預測，所以他在每年的預算，皆對來年的大廈維修費作一估算。

討論

19. 該條例第20 (1) 條規定法團必須維持一項“常用基金 (general fund)”用作以下功用:

(i)  以支付法團根據本條例或公契 (如有的話) 規定行使權力或執行職責的費用；及

(ii)  以支付建築物作為一個整體所應付的地稅、保險費、各種稅項及及其他支出 (包括與保養及修理有關的支出) 。

20. 從有關的條文來看，常用基金的款項，屬法團用來支付大廈日常管理維修與及其他經常性的開支。本席認為，法團維持一個獨立銀行戶口及造賬，已符合常用基金的要求。該條例第21條，對如何釐定每業主須分攤的水平，有以下的規定:

“(1) 除第 (4) 款另有規定外，管理委員會須釐定業主就某段期間須向根據第20條設立並維持的基金繳付的款額-

(a) 如該段期間為法團註冊日期後第一段期間，則不得超過15個月；及

(b) 如屬任何其他情況，該段期間不得超過12個月，而期間長短則由管理委員會訂定。

(1A) 除第 (3) 款另有規定外，管理委員會在根據第 (1) 款釐定第一個款額後再根據該款釐定的任何款額 (“其後的款額” (subsequent amount)) ，均不得超過相當於根據該款釐定的前一款額的150%之數，除非該其後的款額由法團藉業主大會通過的決議批准。

(2) 除第14 (1) 條及本條第 (3) 款另有規定外，管理委員會不得增加按照第 (1) 款釐定的款額。

(3) 在根據第20條設立並維持的基金不足以支付法團就遵守從以下各項而須付的費用時，管理委員會可增加業主所需繳付的款額-

(a) 審裁處的命令；或

(b) 與公用部分有關而由公職人員或公共機構根據任何條例送達法團的通知、命令或其他文件。

(4) 對於根據第 (1) 款行將釐定的款額，管理委員會為此等釐定而作的預算的擬備，以及就此等預算的任何文件而作的副本的提供，附表五均具效力。

(5)   如本條 (須解釋為包括附表五) 與公契或任何其他協議的條款有不一致之處，即以本條為準。”

21. 該條例的第22 (1) 條，亦有以下的規定：

“(1) 就根據第21條釐定的款額而言，業主所需繳付的款額，須-

(a) 由管理委員會按照公契 (如有的話) 確定；

(b)  依管理委員會訂定的時間及方式繳付。”

22. 按第21 (4) 條的規定，管理委員會根據第21 (1) 條作出釐定管理費水平時，須按附表五製定預算，而附表五有如下的規定:

“1. 管理委員會根據第21 (1) 條釐定的款額，須以管理委員會就管理委員會根據該款指明的期間而擬備的預算為基準。

2. 第1段所提述的預算，須列明管理委員會認為會是應付第20 (1) 條所指明類別的各項付款合理所需的款項，又如根據第20 (2) 條設置一項備用基金，則須列明管理委員會認為會是應付該款所指明類別的各項付款合理所需的款項。

3. 如管理委員會認為，預算所列出的任何款項不足以應付擬用該款項支付的建議開支，則可就該預算擬備修訂預算。

4. 如租客代表、業主、已登記承按人或任何由業主或已登記承按人就此而以書面妥為授權的人，以書面要求法團向他提供本附表所提述的任何預算的副本，則司庫在收取管理委員會所釐定的合理的複印費後，須將副本提供給該人。

5.   如主管當局或獲授權人員要求，則司庫須將第4段所提述的副本提供給主管當局或獲授權人員，而不收取任何費用。”

23. 從上述的幾段看來，似乎該法例中的第20、21、22條另加上附表五，把釐定管理費水平的權力，交給法團的管理委員會。在這案，沒有任何證據顯示增加管理費的決議，曾在管理委員會內被通過，只有證據顯示，調整管理費的議決在業主大會通過。這樣看來，是否縱使業主大會通過後，由於管理委員會還沒有通過，所以調整是沒有效力呢?

24. 在Incorporated Owners of Evelyn Towers and Anor v Darlingford Ltd. and Ors [1987] 3HKC 127, 當時上訴庭要處理一個相似的問題。在該案，有關法團在特別業主大會(EGM)，按《多層建築物(業主法團)條例》(Multi-Storey Buildings (Owners Incorporation) Ordinance)，(即該條例的前身) 第14(1)條，通過了關於每月管理費及按金的數額，而這數額竟比該大廈公契所指定按金的數額為高，亦比同一發展項目其他大樓的管理費為多。當時上訴庭分析了該條例前身的有關條款，即第14(1)條，第21(1)及22(1)及(2)條，雖然文字具體不盡相同，但文意大致相同，上訴庭當時的結論，是一個法團的特別業主大會，沒有加諸任何業主一個付款的責任。

25. 由於特別業主大會是業主大會的一種，都是一個全體業主的會議，所以若引用 Incorporated Owners of Evelyn Towers 這案例，由於沒有任何管理委員會的議決，此案的調整應屬無效。

26. 但在 黃瑞珊等v 同利工業大廈業主法團 HCMP 911/2011 (無彚報的案例，21/10/2011) 一案，上訴庭在處理一宗土地審裁處向上訴庭申請上訴許可時，對一個在業主大會通過的議決，與及在管理委員會按本條例第21條通過的議決，在該案第20段有一個清晰的說明，如下:

“20.  至於立案法團成立後2010年6月8日的業主大會，《建築物管理條例》第14 (1) 條述明是“除本條例另有規定外”，但本庭認為決定那一條可凌駕另一條例時，法庭必須考慮有關管理建築物的架構。管理委員會只是代表業主行事，所以業主大會的決定，必定是凌駕管理委員會根據上述條例第21條釐定業主需繳付款項的決定，而並非由第21條凌駕第14條。所以本庭認為申請人就反申索的上訴亦沒有成功機會。” (間線後加強調)

27. 本席十分同意上訴庭在 黃瑞珊 案所闡述的法律原則，因為正如一家公司的運作，日常的事務是交董事會決定，但每當有重大的事宜時，一般是交股東在股東大會表決，這些議決，凌駕董事會議的議決，對公司的前路作出了最終的決定。本席認為，多層大廈業主立案法團的運作，在該條例的架構，亦是採納相同的原則。

28. 由於上訴庭在判決 Incorporated Owners of Evelyn Towers時的法律題文，與現時的該條例不盡相同，加上在該案例所述明的案情有限，相對於 黃瑞珊 案明確清晰的闡釋有所不同，所以本席採納 黃瑞珊 案的法律原則，而不採納 Incorporated Owners of Evelyn Towers一案所闡明的。

29. 該條例第21條對管理委員會調整管理費有嚴格的規定，管理委員會須按預算來釐定加減管理費，只有在幾個法例說明的例外情況下，才可不按常規加減。而有關的例外，包括為滿足土地審裁處的裁決令或由公職人員或公共機構根據任何法例送達法團的通知/命令/其他文件[1]，並且說明除非根據剛說明的情況，與及該條例14(1)條外，管理委員會不能更改按第21(1)條釐定的數額。由此可見，該條例有說明第14(1)條(正是指業主大會議決)是明顯的例外，具凌駕性，這點在 黃瑞珊 案得到上訴庭的支持。

30. 該條例第14 (1) 條有以下的規定：

“(1) 除本條例另有規定外，法團會議可通過有關公用部分的控制、管理、行政事宜或有關該等公用部分的翻新、改善或裝飾的決議，而該決議對管理委員會和全部業主均具約束力。”

黃瑞珊 案，正是把這14(1)條的凌駕性，清晰的說明。14(1)條指出，如法團通過議決，而這議決與有關公用部份的管理及改善有關(管理費與公共地方的控制及管理有明顯有關)，當法團議決後，議決對管理委員會與及每一名業主，皆具約束力，而該條例第21(2)條，說明第14(1)條是禁止調整的例外情況。

31. 由於該條例第14 (1) 條業主大會的議決，並不受制於該條例的附表五，從這角度來看，申請人的立論不能成立。本席認為，光是這一點，已足夠把申請人的申請撤銷。

32. 本席留意到，按該條例第34E條規定，在每一所大廈的公契內，須隱含地納入該條例的附表七，並凌駕任何與大廈公契任何與之不一致的條文。

33. 附表七說明每一名經理人須就建築物的管理而制定財務開支總額，並提交一預算草案 (draft budget) 及最終一份預算 (budget) 交管理委員會，如經理人沒有依足附表七第1 (2) 段的要求 (包括擬備預算草案及預算) ，經理人不能調整任何管理費[2]。

34. 按該條例第34D條，經理人是指公契內委任的經理人或任何當時執行公契而管理該建築物的任何人。雖然該大廈公契內有委任經理人，但現時有關大廈已沒有委任任何經理人，而法團在有關時間是負責管理該建築物的人，所以附表七內指的經理人，有觀點是指法團，本席同意這是一個合理的觀點。

35. 上述附表五及附表七帶出該條例一個困難的模糊點，就是附表五及附表七如何協調。但無論如何，假設附表七的條文也適用，法團符合“經理人”的定議，那法團亦須提交預算(budget)給管委會，否則不能調整管理費。但該條例沒有說明附表五及附表七的預算(budget)，須具備什麼格式或必備的條件條款。

36. 附表五只說明預算 (budget) ，須 “….列明管委會認為會是應付第20 (1) 條所指明類別的各項付款合理所需的款項”，第20 (1) 條只說出款項是用來支付法團為行使權力或執行職責的費用，公共地方的地租、保險費、各種款項的包括保養及維修支出。所以，法律只要求預算對類別作出合理估算所需的款項，而不須對每一個別的開支作出開支推算。再者，法律亦不規定是否預算須以數字表示，所以文字的預算或是數字夾雜文字描述，只要符合“預算”(budget)的要求，本席認為皆可接受。

37. 附表七更對預算沒有任何明文要求，本席認為可引用附表五的原則。

38. 所以，假設該條例第34D條適用，如具備預算” (budget)才可增加管理費，問題重點，現在每年年底提交的所謂“預算” ，是否滿足附表七的預算。本席認為，一般“預算”(budget)的意思，是指一個對國家、機構或公司的收入及支出在某一段時間內的估計，當中包含有什麼開支須要支出及有什麼財政資源可以使用。

39. 申請人其中一個主要論點，是法團沒有按附表五的要求製定一預算 (budget) 。法律對管理委會須有預算才可調整管理費是合理的，因為這樣管理委員會才能對調整的幅度作出一個合理及有根據、有基礎的估算，而並不是無基礎的猜想瞎估，亦不會作出基於只有良好意願的增減。再者，本席認為，因為負責作出決定的多層大廈業主立案法團的委員是普羅市民大眾，大多數皆非專業人士，所以應採納一個較彈性及務實的態度來演譯某文件是否符合“預算 (budget)”的法律定義。

40. 在此案，陳先生沒有被挑戰的證供，他是以今年的實際結算，來作明年的預算。只要明年收入能平衡今年的開支便可，調整多少，視乎今年有否結欠，以及早年的盈餘還有多少而定，他只特別對一個較難預算的維修項目，作出估計。按2014年年底在業主大會提交的預算為例，2014年大廈維修工程費為$80,800.00。但他把來年的維修費預算為$50,000，而他列出2015全年預算收入$534,840.00應可應付當年的預算支出$537,259.63 (即2014年的結算開支)。如有超支，他指法團是會從盈餘來吸收不敷之數。雖然本席認為法團在預算方面，可有更佳的表述，例如把能較易準確掌握的管理員薪金及/或公積金的預算(因為採納最低工資)，給予一個較接近的估算，或把不是經常性的項目，例如五年才一次的年檢分開列在預算或加以說明，這樣，業主較容易掌握來年的主要開支花在那兒，但對於在2004年12月20日呈交業主大會的《2014年全年收支平衡帳目表及翌年預算安排》，內容尚算清楚、合理、小心，可以接受為一符合該條例附表五所指的“預算 (budget)”。上訴庭在 The Incorporated Owners of Four Winds Apartment v. Koa Hsung Land Investment Company Ltd (unreported), CACV 438/2006, 13 June 2007 一案中採用相同寬鬆的取態，本席認為本審裁處是應當依從的。

41. 所以，假如在此案提交的預算 (budget) 是向管理委員會提交，有關的預算 (budget) ，符合附表五的要求。

42. 由於附表七對預算 (budget) 無任何規定，本席認為，附表七的預算，亦應以相似的原則看待。在此案提交的預算 (budget) ，本席認為，亦符合附表七的要求。

結論及訟費

43. 基於上述分析，審裁處有以下命令:

(i)   由於有關調整管理費的議決是立案法團業主在業主大會通過，而業主大會的召開及法定人數皆沒有爭議，按該條例第14 (1) 及21 (2) 條的條文，業主大會議決對管理委員會及所有業主有凌駕性和約束力，所以本席裁定業主大會在2014年5月的議決和2014年12月的議決均為有效；及

(ii)  在2014年12月20日業主大會上提交日期相同的《2014年全年收支平衡帳目表及翌年預算安排》，符合該條例附表五和附表七內預算 (budget) 的要求。

44. 由於申請人敗訴，本席認為他應向法團支付訟費。本席現以即時評估方式(Summary Assessment)，評定訟費為$1,500.00。現本席頒下一項訟費暫准令，申請人須向答辯人支付訟費$1,500.00元，如在14天內無任何一方向法庭申請更改此訟費令，則訟費令由暫准令轉為永久令。

[1]   見該條例第21(3)條

[2]   附表七第1(3)段。