陳惠英 訴 愉田苑業主立案法團及另二人

LDBM 391/2004

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2004年第391號

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判 案 書

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背景

1.  申請人為香港沙田銀城街11至23號愉田苑（“該屋苑“）愉群閣1202室的業主。第一答辯人為該屋苑的業主立案法團，第二答辯人為第一答辯人的管理委員會主席， 而第三答辯人則為第一答辯人的管理委員會秘書。

2.  申請人指稱第二及第三答辯人以雙重準則處事，令2004年11月26日業主大會的議決結果有欠公平，因此要求土地審裁處頒令當晚業主大會的議決無效。申請人亦要求土地審裁處頒令解散第一答辯人的管理委員會及委任管理人。申請人所指稱的雙重準則是指第二及第三答辯人在授權書同類問題下，准予一些人士可取投票書，但郤否決與他們意見不同人士投票，並要求意見不同的人士於24小時前遞交授權書，而意見相同的代表，則即場交授權書也可投票。

3.  第一至第三答辯人都是提出以下的答辯理由：- 

(1)	否認在處理2004年11月26日的業主大會時有任何不當的行為，而當晚通過的議案應被接納；
(2)	即使有任何不當的行為，這並不影響當晚通過議案的投票結果及不足夠成為解散管理委員會的理由；及
(3)	反對委任管理人。

4.  基於雙方的案情, 本席需要作出裁決的事項如下: -

(1)	申請人提出第二及第三答辯人以雙重準則處理2004年11月26 日的業主大會的指控是否成立;
(2)	如果申請人的指控成立, 當晚通過議案的投票結果是否受影響及議案是否有效;
(3)	是否須要解散管理委員會及委任管理人。

申請人的指控

5.  申請人原先在其證人口供第8段中列出若干有問題的授權書，但在審訊時，申請人不再引用第8段所列出的授權書作為申請理據。取而代之，申請人引用證物“A1”號中所列出的授權書作為申請理據。

6.  在證物“A1”號中，申請人列出了兩組授權書，即被接受的授權書及被取消的授權書。申請人指出這兩組授權書都有着相同的問題，即欠身份證號碼、授權人身份證欠括號、資料不詳、同身份證號碼有兩個姓氏、塗改處欠業主簽名、業主名不清及業主名不符，但卻受到不同的處理。申請人認為這樣做法有欠公平。          

7.  不過申請人並沒有參與核實授權書的過程。根據答辯人所提供的證供，授權書是否被接納，其實是由管理委員會作出集體決定，並且該屋苑的內部檢查小組亦有代表在場監察。所有核實授權書的過程亦是公開給業主參與的。授權書處理的過程可總結如下：-

(1)	授權書於發出會議通知時同時發出予各業主。
(2)	業主交授權書時會被發給一張臨時收據。
(3)	授權書的核實是在管理委員會委員，內部檢查小組成員及業主的監察下進行。
(4)	兩名業主根據管理公司提供的業主資料核對是否正確，例如核對被授權人的身份證號碼是否正確及是否有資料缺漏。
(5)	核實授權書是採用以下的原則：-
	(a)	授權人的身份證號碼必須填上；
	(b)	業主的姓名必須清楚可見以辨別業主。如業主的名字填上錯誤位置，但名字能夠清楚可見，授權書亦可被接受；
	(c)	如有任何更改，需要業主簽名確認；
	(d)	單位必須是清楚可見；及
	(e)	一個單位只可以有一份授權書。
(6)	是否接受一份授權書是集體決定。
(7)	在核實授權書後，授權書會被影印兩份，一份給予管理公司以準備選票，另外一份交予內部檢查小組。
(8)	核實後正式收據交予業主，而有問題的授權書則交予管理公司職員以作更進。
(9)	制訂表格填上所有提交授權書的單位數目以供業主查核。
(10)	制訂另外一份表格填上被授權人的名稱及他們可得的選票。
(11)	內部檢查小組與管理公司互相核對選票數目。
(12)	被授權人在開會簽到時，會被發放已封口的信封，內有他們應得的選票。
(13)	有問題的授權書亦會展示給被授權人看。

8.  本席接受答辯人這方面的證供。本席認為答辯人已經採取了非常公平、公開和公正的方法處理授權書。申請人提出在不接納某些授權書時，答辯人是想排除異己，因為該屋苑存在着兩批不同意見的業主。申請人在結案陳詞中亦提出了很多的論點和質問,  認為答辯人是蓄意否決授權書, 而不是有任何人為錯誤。本席不接受這指控。由於在核實授權書的過程中，有內部檢查小組成員及其他業主在場監查，本席不相信有人可以操控過程來否決一些異己的授權書。再者，本席接受授權書的接納與否是集體決定，不可能由第三答辯人一人來操控。申請人亦沒有任何證據證明第三答辯人與其他參予核實工作的人士是串謀來排除異己。

9.  不過第三答辯人在作供時承認有部份被接受的授權書並不符合核實的準則及一些被否決的授權書應被接納，但這只是人為錯誤。本席接受第三答辯人這方面的解釋，同意在核實授權書的過程中，有人為錯誤，導致一些不符合準則的授權書被接納及一些應被接納的授權書遭否決，但這絕非因為第三答辯人採用雙重標準，排除異己。根據證供顯示，參予核實授權書的人士都是在工餘，下班後晚上九時多才開始核實工作，直至深夜，特別在2004年11月25日晚，所有人士都工作至凌晨三時多，因為絕大部份的授權書是在當日才遞交。經過這麼長的工作時間，出現人為錯誤並不為奇。再者，部份不符合準則但被接納的授權書亦包括了提名申請人及與申請人持相同意見的人士，這顯示偏私的情況並不存在。

10.  申請人認為答辯人無權訂立核實授權書準則及否決授權書。 本席不同意申請人的見解。 雖然 《建築物管理條例》（“該條例”） 並沒有明文說明答辯人有這方面的權力，但本席認為核實授權書及否決不合乎資格的授權書是答辯人應做的工作之一。 若果答辯人不處理授權書的有效性， 答辯人便不能進行有效的會議。這些核實工作應是會議程序的一部份。 根據該條例附表3第7段所述:“業主大會的程序，須為法團所決定者”。 本席認為答辯人是有權決定核實授權書的準則及否決不合資格的授權書。

11.  當然，如果答辯人採用不合理的準則去核實授權書，答辯人的行為便可能受到挑戰。不過在本案中，本席不認為答辯人採用的準則有任何不合理的地方。

12.  申請人另外一項指控是指答辯人要求意見不同的人士於24小時前遞交授權書，而意見相同的代表，可即場交授權書。申請人這方面指控是基於授權書正式回條上一句印上的字句，即“如授權書不獲接納，業主必須重新填寫於大會舉行前24小時交回”，而作出。申請人認為答辯人太遲通知有問題的授權人士，致使他們未能在開會前24小時交回更正的授權書，而第二答辯人亦沒有通知他們可以接受少於24小時前提交的授權書，以往亦沒有接受遲交授權書的先例。

13.  本席認為這方面的指控並不成立。根據該條例附表3，第4（3）段，管理委員會主席是有權接納少於24小時前遞交的授權書。因此，第二答辯人在開會時才接納授權書並無不妥。申請人曾經做過該屋苑的管理人，理應知道主席有什麼權利。即使申請人不知道這方面的權力，亦不等同第二答辯人必須通知業主他有這方面的權力才可運用這權力。從前沒有先例，也不等同第二答辯人沒有這權力。

14.  再者，絕大部份的授權書是在開會前一天才遞交，申請人理應知道答辯人是需要時間去核實授權書，而事實上，答辯人要到開會當天凌晨三時多才核實完畢。因此，答辯人不可能在多過24小時的情況下通知申請人或其他授權人士其授權書有問題，而回條上的字句也一定沒有意思。申請人及其他授權人士理應儘快更正授權書及要求第二答辯人接納遲交的授權書。不過，申請人完全沒有提出這方面的要求，所以不能說第二答辯人有做得不妥當或不公平的地方。

15.  基於上述理由，本席裁定申請人有關第二及第三答辯人採用雙重準則的指控並不成立。

通過的議案是否受影響

16.  由於本席裁定申請人的指控不成立，2004年11月26日的業主大會並沒有在不公平的情況下進行。即使答辯人承認有部份遭否決的授權書應該被接受，這亦不會影響投票結果。原因是有關該業主大會的授權書一共只有26份被否決，而申請人提出指控的問題授權書也只是24份，佔業權份數409份。即使全部26份問題授權書都被接納，所涉及的業權份數亦只是442份。如果將這些業權份數加上當晚投反對票的業權份數上，亦不足以超越投贊成票的業權份數。因此，即使有部份授權書應被接納，亦不會影響投票結果。

17.  申請人認為如果接受了有問題的授權書及刪除了在大會上接受的遲交授權書，這可能會影響投票結果。 不過，這只是申請人的推測，申請人並沒有確實證據證明否決遲交的授權書會影響投票結果。 相反地，答辯人的證供則顥示當晚接受的授權書只得三至四份， 不會影響投票結果。

18.  既然投票結果不會受申請人的指控所影響，2004年11月26日當晚的議決亦不會因此而無效。

是否需要解散管理委員會及委任管理人

19.  由於申請人的指控不成立，而2004年11月26日的議決亦不會因申請人的指控而無效，申請人缺乏任何理據要求解散管理委員會或委任管理人。即使答辯人在核實授權書時犯了錯誤，本席認為這些錯誤都是一些輕微錯誤，不足以證明管理委員會有嚴重失職或喪失管理能力。

20.  申請人在結案陳詞中，提出了其他解散管理委員會和委任管理人的理由，但這些理由都沒有在其再修改的申請通知書中提出。本席認為申請人不能在結案陳詞時才提出其他理據，因為答辯人根本不能作出任何抗辯。 因此，本席不會就這些其他理據作出裁決。

21.  因此，本席裁定管理委員會無須解散，亦無須委任管理人。

其他爭議事項

22.  申請人在結案陳詞中提出了一些其他爭議事項，例如申請人根據授權書正式回條的編號，估計授權書會有360份以上，而答辯人只提供了352份，和第三答辯人公開授權書的資料給其他業主知道是否違反私隱等等。本席認為由於這些問題都沒有在再修改的申請通知書上提出， 正如上述一樣， 本席無須就這些其他事項作出裁決。

23.  不過，本席認為有一事項需要在此一提。申請人引用 Fidelity Realty Limited 對鴻江大廈業主立案法團管理委員會LDBM241/2004 一案，認為第一答辯人只是名義上的答辯人，不應在審訊期間由其代表律師多次盤問証人。 本席並不同意申請人的見解。 申請人的要求是要解散第一答辯人的管理委員會，第一答辯人作為答辯人之一，理應有權參予審訊。再者，若果管理委員會被解散及委任管理人，受影響的人士不單只是第二及第三答辯人，而是所有的業主。 這些其他業主只可透過第一答辯人來作出抗辯， 如果不容許第一答辯人參予審訊或盤問證人，這對其他業主絕對不公平。 因此，本席不接受申請人這方面的論點。

總結

24.  基於上述裁決，申請人的申請應被撤銷及申請人須支付答辯人之訟費。

25.  第二答辯人要求申請人完全承擔第二答辯人所付的訟費，但沒有說明是否申請以彌償基準計算的訟費。不過，即使第二答辯人是作出這樣的申請，本席亦不認為申請人支付的訟費要以彌償基準計算，原因是答辯人也承認在核實授權書時有出錯，所以申請人的申請並不是濫用司法程序。因此，本席認為申請人須要支付的訟費應以對訟當事人基準計算。

26.  因此，本席頒令如下：-

(1)	撤銷申請人的申請；及
(2)	臨時訟費命令：除己有之訟費命令外，申請人須支付第一至第三答辯人本案之訟費；如果雙方未能就數額達成協議，則以區域法院及對訟當事人基準釐定；如果雙方不在14天內提出訟費申請，則此項臨時訟費命令作實。