黃瑞珊及另二人 訴 同利工業大廈業主法團另四人

HCMP 911/2011

香港特別行政區

高等法院上訴法庭

民事司法管轄權

高院雜項案件2011年第911號

（擬上訴的原本案件：土地審裁處建築物管理申請編號2010年第33宗）

____________

____________

判案書

____________

上訴法庭法官袁家寧頒發上訴法庭判案書：

1.  LDBM33/2010案的第一至第三申請人向本庭申請逾期許可，擬上訴土地審裁處葛倩兒暫委法官於2011年1月24日所頒發的命令。葛法官於2011年5月9日拒絕批准上訴許可。

背景

2.  案件有關九龍牛頭角一座工業大廈(以下簡稱 “大廈”) 的管理費。該大廈共13層，每層只有一個單位。三名申請人於不同時間是13字樓的業主。第二申請人(楊女士)由1992年至今都是業主，而第三申請人於2008年9月26日將它的業權轉移予第一申請人。

3.  案件的第五答辯人是大廈的立案法團(以下簡稱立案法團)，於2008年9月3日成立。第二答辯人(黃先生)是大廈其中一個業主(一間有限公司)的董事及股東，而第三答辯人(陳先生)是該有限公司的僱員。

4.  申請人不滿大廈管理費的計算。大廈設有客用升降機及載貨升降機。兩部升降機都只到達12字樓，而載貨升降機位於12字樓的單位內，所以申請人使用載貨升降機來往13字樓，需要12字樓的員工開門讓他們通過。申請人因此認為他們不需要負責有關載貨升降機的費用。他們向立案法團申索由1996年至2008年8月，因為包括了載貨升降機有關費用而多付了的管理費。至於黃先生及陳先生，申請人認為他們在立案法團未成立前，控制大廈管理，所以亦向他們提出申索。

5.  立案法團認為來往13字樓的人士可以乘搭載貨升降機至12字樓，來往13字樓，所以申請人仍有責任支付全部管理費。黃先生及陳先生則否認控制大廈管理。黃先生說，他只是協助大廈收集管理費，而立案法團成立時，他已把全部款項轉移到立案法團的銀行戶口。陳先生說，他只是替該有限公司做立案法團秘書工作。

6.  立案法團亦向申請人提出反申索，因為由2008年6月起至8月止，他們少交了上調後管理費的差額，而且由2008年9月開始，更完全沒有交管理費(2010年5月30日所支付$5,750除外)。

7.  申請人回應立案法團的反申索，指2008年5月7日及2010年6月8日兩次上調管理費的議決，都不符合《香港法例》第344章《建築物管理條例》的附表5(每年預算)及附表7(公契的強制性條款) 的要求。

葛法官的裁決

8.  公契的第3(e)段如下:

“The costs of keeping, operating, maintaining, repairing, greasing, servicing, cleaning and renovating the lifts including the wages of lift operators and all other sundry expenses in connection therewith save and except that no contribution shall be payable by those parties whose floor or floors which are not served by the lift”.

9.  在第一天的聆訊中，葛法官裁定公契的第3(e)段的正確詮釋是，如果業戶可以使用升降機來往他們的樓層，則需要負責升降機的費用。第3(e) 段是指地下的業戶不需要負責有關費用，因為他們不需要使用升降機來往他的單位。

10.  葛法官認為，由於這一座舊式大廈的建築設計是把載貨升降機放在單位內，所以申請人使用載貨升降機到達12字樓時，的確需要12字樓的員工開門才可通往13字樓，但葛法官經聽取證據後裁定，在正常辦公時間12字樓的員工會開門，所以申請人確能使用該部升降機。雖然申請人在非正常辦公時間不能使用載貨升降機來往13字樓，但公契並沒有把客用及載貨升降機分開處理，這顯示公契的原意是，正常辦公時間使用載貨升降機者，是需擔當升降機的費用。

11.  至於楊女士聲稱答辯人一方曾明言不准許申請人通過，又說答辯人一方容許12字樓的業主佔用公用地方，葛法官經考慮有關證據後，不接納這說法。因此葛法官裁定申請人有責任支付包括有關升降機費用的管理費。

12.  葛法官亦裁定，銀行紀錄證明黃先生已把全部業主法團的款項轉移到立案法團的銀行戶口，法官亦裁定黃先生或陳先生都沒有控制大廈的管理。無論如何，黃先生在立案法團未成立時，都只是代表業主法團辦事，所以不應負有個人責任。

13.  基於以上理由，葛法官撤銷了申請人的申請。

14.  至於反申索，立案法團承認兩次議決上調管理費都沒有根據附表5或7行事，但葛法官裁定2008年5月7日議決(即由2008年6月開始上調管理費)，是由業主大會通過，而當時立案法團還未成立，所以附表5或7都不適用。至於2010年7月開始上調管理費，立案法團已成立，但這議決是在2010年6月8日業主大會通過的，葛法官認為《建築物管理條例》第14條賦予業主大會作出上述議決，對所有業主有約束力。因此葛法官裁定申請人需支付上調的管理費。

申請逾期上訴許可

15.  申請人2011年3月11日申請逾期上訴許可。2011年3月21日，葛法官拒絕批准上訴許可，現申請人向本庭申請逾期上訴許可。申請人律師於2011年5月19日提交了書面陳述，而黄先生及立案法團的律師亦於2011年5月30日提交了書面回應。本庭亦索取了土地審裁處葛法官席前存檔了的文件，以供參考。

16.  申請人解釋延誤的理由是因為他們沒有收到土地審裁處2011年1月24日頒發判決書的通知，所以2月1日才得知有判決。2月23日他們向土地審裁處要求覆核，但於2011年3月1日遭拒絕。其後，於3月11日他們申請逾期上訴許可。

17.  本庭認為上述時序清楚顯示申請人是有意挑戰2011年1月24日頒發的判決書，而他們首先選擇覆核程序，並不是不合理的做法。根據《香港法例》第17章《土地審裁處條例》第11A條，與及土地審裁處2009年5月21日的指示，申請覆核的時限是2011年2月17日(即1月24日之後1個月之前5個工作日) 。申請人於2月23日存檔覆核申請，是遲了6日，但鑑於他們說2月1日才收到判決書，是可以原諒。葛法官拒絕覆核後，他們在短時間內申請逾期上訴許可，本庭認為除非上訴沒有成功機會，否則應該批准逾期上訴(參考Incorporated Owners of Sea View Estate (Watson Road) v Christina Chung Tak Tsing and anor HCMP1885/2008, paras.15-18)。

18.  針對土地審裁處的判決，是局限於法律論點有錯誤為理由(《土地審裁處條例》第11(2) 條)。本庭考慮了有關公契第3(e)段的正確詮釋，與及怎樣應用於本案。明顯地，由地下來往13字樓，在正常辦公時間，有絶大部份(12/13，即超過92%)的路程，是可以使用升降機。本庭以Investors Compensation Scheme Ltd v West Bromwich Building Society [1998] 1 WLR896 確定的原則去詮釋第3(e) 段，認為一個合理知情的人士會接納13字樓是 “served by the lift”，即是說縱使升降機不能“到達”13字樓，但13字樓是有升降機 “服務”。至於申請人律師所專注第3(e) 段的 “floor or floors” 字眼，英文法律文件常見這類指單數或眾數的詞語，它們同時出現並不代表一定有眾數的情況，本庭認為這字眼亦不顯示一定有多過一層的業主無需支付有關升降機的費用。所以本庭認為土地審裁處撤銷申請，是正確的判決，無上訴成功機會，不批准逾期許可。

19.  至於反申索，申請人依賴的公契第21(a)段述明:

“From time to time the agent or attorney may convene a meeting of the owners of the said building to discuss and decide all matters concerning the said building and in regard to such meeting the following provisions shall apply:-

(a) Every meeting shall be convened by at least seven days notice in writing specifying the time and place of the meeting and setting out the agenda therefor”.

答辯人一方承認就2008年5月7日舉行的業主大會，沒有人遵照這個要求行事。他們說因為當時沒有經理人(agent or attorney) 召集， 所以第21(a)段不適用。這一點或許可供爭議，但無論如何，葛法官裁定，當時確有口頭通知全部業主議會的時間與及議程，而亦有全部業主出席，所以根據普通法，沒有遵守第21(a)段的要求對議決的效力，並無實質的影響。

20.  至於立案法團成立後2010年6月8日的業主大會，《建築物管理條例》第14(1) 條述明是 “除本條例另有規定外” ，但本庭認為決定那一條例可凌駕另一條例時，法庭必須考慮有關管理建築物的架構。管理委員會只是代表業主行事，所以業主大會的決定，必定是凌駕管理委員會根據上述條例第21條釐定業主需繳付款項的決定，而並非由第21條凌駕第14條。所以本庭認為申請人就反申索的上訴亦沒有成功機會。

21.  基於以上理由，本庭拒絕批准申請人逾期上訴許可申請。 根據《高等法院規則》第59號命令第2A(8)條規則，本庭頒令申請人不得根據第2A(7)條規則，要求法庭在雙方出席的聆訊，重新考慮其申請。本庭並作出暫准命令，申請人需支付答辯人的訟費。除非任何一方在本判案書日期後14天內，提出申請更改這訟費命令，否則本訟費命令在本判案書日期後14天即成為絕對命令。而答辯人可在訟費命令成為絕對命令的14天內，向本庭和申請人提交簡易訟費清單; 申請人如對金額有異議，可在收到清單14天內，向本庭和對方提交書面回應。倘若沒有回應，本庭便根據答辯人的訟費清單，以整筆金額的形式(gross sum assessment)，決定申請人須支付的合理訟費金額。