龐朗 對 莫國鏜

LDPD 2533/2014

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2014年第2533宗

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判 決 理 由 書
[上訴許可申請]

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1. 本席在2015年4月1日聆聽雙方陳述後，頒令撤銷答辯人於2015年3月25日提出的非正審申請。答辯人亦須支付申請人本非正審申請的訟費，即時評定為3,000元。

2. 本席現解釋判決理由如下。

背景

3. 涉案處所位於九龍深水埗元州街66號4字樓(五樓) (4/F) C座C室 (下稱「涉案處所」)。早於1994年8月, 申請人把涉案處所租與答辯人, 租期為兩年, 由1994年8月8日起至1996年8月7日止。 雙方又於1996年7月續立新的租約, 租期為壹年, 由1996年8月8日起至1997年8月7日止, 每月租金為2,700 元,  答辯人另需交雜費150元作支付差餉、地租、物業稅及冷巷電燈、公共設施維修費。根據該租約第3條, 答辯人需交兩個月按金共5,400元。

4. 另根據該租約第7條: 「水電費按分表計算, 水電單價由業主按實際調整 … 在交租款中先扣除租金及其他費用再扣水電費。」

5. 其後雙方沒有再簽訂新的租約, 答辯人仍以月租形式租用涉案處所; 但答辯人從1997年開始一直要求申請人減租。 在聆訊前, 答辯人以每月租金1,600 元租用涉案處所。

6. 於2014年11月15日, 申請人透過郭匡義律師行向土地審裁處提出申請收回涉案處所的管有, 理由是答辯人未有支付2014年7月及2014年9月起的租金(每月1,600元)及雜費(每月150元) 。

7. 答辯人於2014年11月27日提交反對通知書，理由是「不知業主所告何事, 完全難以理解 …」

8. 本案原於2014年12月12日在本席席前聆訊，由於答辯人說期間他有繳付租金, 雙方於水電費亦有爭拗，需於同日下午於小額錢債審裁處處理, 因此本席把聆訊日期押後至2014年12月18日, 容許雙方有更多時間釐清問題。

2014年12月18日的聆訊

9. 及至2014年12月18日, 郭匡義律師行的郭匡義律師 (「郭律師」) 代表申請人報告, 之前的小額錢債審裁處聆訊, 因答辯人提出申請修訂一些資料, 該聆訊被押後處理。

10. 因應本案, 郭律師提交了一份計算表(證物A1), 認為雖然答辯人分別於2014年10月16日、2014年11月11日及2014年12月15日存入申請人的銀行戶口共4,791元, 他尚欠租金(連雜費)共2,209元。

11. 答辯人則認為從2014年4月開始至2014年8月, 他一直交付申請人每月2,125元, 是每月多給了375元 (即共1,875元), 所以應在「欠租」中扣除。可是答辯人於2014年12月12日聆訊時已承認, 該375元是每月的電費。

12. 答辯人又認為他是於2004年6月開始交每月1,600元租金, 如果根據1996年的租約, 兩個月的按金應該是3,200元, 他要求用多出的2,200元按金抵銷部分欠租, 即只欠9元而已。

13. 申請人回應時稱, 自從1996年開始就沒有與答辯人簽訂新的租約, 其後他應允答辯人的減租要求, 但從沒答應調整按金。按金應是當答辯人退回房間, 清繳欠租或水電費等才退還給答辯人。

14. 其後郭律師更指出, 答辯人在作供時承認, 他在要求減租時從來沒有要求調整按金, 並同意「仍然保留5,400元按金」, 他不能在被追討欠租時才提出應該扣減按金。

15. 本席同意申請人的解釋。

16. 所以, 本席在聆聽雙方的陳述後，作出以下頒令:

(1) 除以下第(4)段所述外, 答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人;

(2A) 答辯人須支付申請人欠租/中間收益如下:

(a) 由2014年11月8日至2014年12月7日的欠租餘額459元;

(b) 由2014年12月8日至交回處所的空置管有權為止的欠租/中間收益, 以每月1,600元計算;

(2B) 答辯人須支付申請人根據租賃到期應繳的以下款項: 由2014年12月8日至交回處所的空置管有權為止的雜費, 以每月150元計算;

(3) 答辯人須支付申請人本申請的訟費，即時評定為4,000元;

(4) 如果答辯人在2014年12月31日 (“濟助期屆滿日”) 或之前把以上第2A段所述的所有欠租/中間收益(包括截至付款當天到期應繳的所有欠租/中間收益), 連同以上第 3段中所述的訟費繳存土地審裁處, 則答辯人可獲沒收租賃權的寛免, 而涉案處所的租約亦恢復有效;

(5) 除非另有命令, 審裁處在本判決中命令答辯人支付的所有款項須以現金、香港銀行發出的本票、或香港律師行發出的支票繳存審裁處, 及本審裁處會將收到的款項發放給申請人。

2015年4月1日的非正審申請

17. 答辯人於2015年3月25日提出非正審申請，要求：(1) 擱置審裁處於2015年3月20日批准發出的收樓令狀許可; (2)批准逾期上訴許可就審裁處於2014年12月18日所作出的判決; 及(3) 暫停收樓令狀。

18. 答辯人於其提交的誓章中, 說翻查交租的入數紙, 認為他沒有欠租, 反而是多交了租金。

19. 此非正審申請於2015年4月1日在本席席前聆訊。

20. 法庭在許多案例中指出，在處理逾期上訴申請時，會考慮的各因素是：

(i) 延誤的長短；

(ii) 造成延誤的原因；

(iii) 擬提的上訴的成功機會；及

(iv) 因延誤及若批准延展期限對答辯人可能造成的損害。

而在考慮上述這些因素時，法庭尤為關注的是擬提的上訴是否有合理的成功機會。

21. 根據《土地審裁處規則》第30B（2）條，向審裁處提出的上訴許可申請，必須在土地審裁處的裁決作出日起28天內提出。審裁處的裁決的日期為2014年12月18日，故須提出上訴的期限為2015年1月15日。

22. 最重要的是，答辯人提供的所謂新的證據, 是他自2014年3月至2014年8月, 每月存入2,125元於申請人的戶口入數交易紀錄, 2014年10月16日、2014年11月11日及2014年12月15日存入申請人的銀行戶口的入數交易紀錄和2015年1月13日 (即本席於2014年12月18日作出判決後) 存入申請人銀行戶口的1,750元入數交易紀錄。

23. 郭律師代表申請人不再多加回應, 因為這些「事實證據」已於2014年12月18日的聆訊中審理, 而本席亦已作出裁決。

24. 本席同意郭律師的陳述。 此外, 本席亦有留意到, 答辯人提供了由申請人發出的2010年1月至2014年2月的租金收據, 顯示每月租金(連雜費)是1,750元, 即答辯人是知道他是每月繳交租金(連雜費)共1,750元的, 他沒有理由每月多給了375元, 除非正如上文第11段所說, 那375元是電費。

25. 《土地審裁處條例》第11AA(6)條規定，除非法庭信納: (a)有關上訴有合理機會得直; 或(b)有其他利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，否則不得批予上訴許可。經聆聽答辯人親自應訊所作的證供及陳述上訴的理由，本席認為答辯人擬提的逾期上訴沒有合理的得直機會。本席亦認為本案不存在其他利於秉行公正的理由，以致應進行上訴聆訊。基於上述分析和理由，本席拒絕答辯人要求批予逾期上訴許可的申請。