蓮香茶樓及餅家（公司） 訴 CORAL KING LTD.

CACV 26/2000

香港特別行政區

高等法院

上訴法庭

高院民事上訴2000年第26號

（原本案件編號：民事訴訟1998年第19563號及第9849號）

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判 案 書

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上訴法庭法官梁紹中宣讀上訴法庭判案書:

1. 上訴人蓮香茶樓及餅家簡稱『蓮香』為答辯人Coral King Limited 位於灣仔一店舖的租戶。雙方就租務問題發生糾紛。蓮香終止租賃，將店舖交還Coral King Limited。後來蓮香向Coral King Limited提出訴訟，申索歸還租金按金、差餉和地稅。Coral King Limited則提出反申索，要求蓮香償還欠租或中間利益及管理費用。該兩訴訟由原訟法庭杜溎峰暫委法官合併審理。結果杜法官判雙方向對方的索償都得直。Coral King Limited須將150,000元的租金按金及蓮香代Coral King Limited繳付給政府的差餉和地稅一概歸還給蓮香，但蓮香須付給Coral King Limited少付的租金和中間利益及管理費等各項款額。比對之下，Coral King Limited只須付給蓮香8,011.90元。雙方則須各自付訟費。

2. 蓮香不服，針對Coral King Limited反申索勝訴的判決提出上訴。指原審法官錯誤裁斷蓮香與Coral King Limited之間有由1998年4月1日生效的新租約協議。因此蓮香須按新訂租金計算支付欠租和中間利益給予Coral King Limited。至於Coral King Limited被判歸還蓮香租金按金、差餉和地稅等金額，及蓮香須歸還欠繳的管理費的裁決，雙方都沒有提出上訴。

3. 上訴理由指杜法官的裁斷缺乏証據支持。而杜法官的結論是基於他錯誤了解証據和忽視業主與租客《綜合條例》第V部份第122(1)(c)條訂明的規定，即如要終止租約，業主須要給予住客6個月的通知，而住客則須給予業主1個月通知。

4. 本案源於蓮香在1996年與Coral King Limited簽立租約，租賃Coral King Limited的灣仔舖位，租約為期兩年，月租50,000元。1998年3月15日約滿前6個月，即大約1997年9月間，蓮香的顏先生和他的叔父與Coral King Limited的林先生商討續約事宜。當時林先生要求新租約租金加至每月70,000元，顏先生不同意。因此，商討沒有結果。1997年11月雙方再次商討續約事宜，但又沒有達成協議。這點雙方都無爭議，不過，就當日商討的經過，雙方有不同的說法。

5. 顏先生的版本是：林先生當日建議新租金為65,000元。顏先生表示他要向他父親請示後，才可以答覆。而他則向林先生反建議新租約的終止租賃通知需改為兩個月，而為方便他報賬，租約生效日期應改為1998年4月1日。林先生同意。顏先生於是在一份原有租約影印本上加上這兩項新條款。林先生確認更改後，顏先生便將這份建議的新租約影印本帶回去向父親請示。但顏父認為租金太貴，不同意新租約。因此，這次洽商亦沒有結果。

6. 顏先生說：1998年3月16日約滿後，蓮香將一張25,000元支票交予Coral King Limited繳付了3月份上半月的租金。Coral King Limited亦將該支票存入它的銀行戶口。這是雙方沒有爭議的事實。顏先生說，當他繳交租金時，林先生給他一份新組約協議書，內容包括月租65,000元和他早前建議的兩項新條款，即終止租賃通知為兩個月和新租約生效日期為1998年4月1日。但顏先生沒有接納該新租約。他告訴林先生如果林先生要終止租約，林先生可以按照《綜合條例》給他6個月通知，收回店舖。他後來又將一張25,000元的支票，交予林先生繳付按舊租金計的3月份下半月的租金。不過，林先生沒有接受該支票，把支票退回。顏先生於是經律師連同一封信將支票寄到Coral King Limited。顏先生把他從林先生收到的新租約協議書呈堂，以支持他的証供的真實性。該協議書上寫的生效日期是1998年4月1日。

7. 顏先生的理據是雙方在此情形下，根本沒有達成新租約協議，更沒有同意新租金是每月65,000元。而雙方只同意舊租約可延續至3月31日。但由於沒有新租約，雙方同意直至有新租約才有新租金的協議，顏先生仍可以按照舊租金每月繳交50,000元租用該店舖。

8. 林先生則說雖然在11月那次的商討中，雙方沒有達成協議，但雙方有繼續就此事洽商。顏先生和他的叔父在3月25日和他見面，並且同意以65,000元月租繼續租用該店舖。又提議新租約由1998年4月1日開始和終止租賃通知為兩個月。但至1998年3月31日為止，顏先生仍可繳付舊租金。顏先生的叔父便將雙方同意的新租約協議書草稿連同一張日期是3月27日的25,000元支票交給林先生，以繳付3月份下半月按舊租計算的租金。他後來將這支票存入銀行及將一份Coral King Limited已簽署的新租約協議書交予蓮香。因為其後他得不到蓮香的回覆，於是他聯絡上顏先生，但顏先生不肯簽署該新租約。林先生的理據是雙方已同意新租約由4月1日開始，所以由該日起，租金應該是每月65,000元。

9. 由於Coral King Limited認為新租金應是每月65,000元，但蓮香不同意每月繳付租金65,000元，Coral King Limited於是向蓮香提出收回店舖、申索欠租及中間利益的訴訟。蓮香其後於1998年6月5日通知Coral King Limited將於同年10月15日交回店舖給Coral King Limited。在等候聆訊期間，經雙方代表律師的安排在無損雙方利益的情況下，蓮香由4月1日開始，仍然佔用該店舖，但只按舊租每月50,000元繳付租金或中間利益。

10. 原審法官沒有信納林先生所說的是事件的真相。他對林先生的可信性有以下的評語：

『... 他是一名誇大其詞的證人。他為了確立其案，亦不惜扭曲事實。他並非因無心之失，而把案情弄錯。本席不接納他的證供。』

11. 至於顏先生，原審法官認為他的証供也不可相信。特別是他可以在洽商期間雙方未達成新租約協議前，繼續以舊租金租用該店舖的一點。原審法官對顏先生的証供亦有以下的評語：

『... 本席認為，他的證供亦不可信。按他的證供：正當雙方仍就新租約進行洽商，而對租金一事仍未有共識時，雙方竟同意更改租賃月份，及以舊額繳付3月份下半期的租金；此外，更難以置信的是，雙方更同意由4月1日起至另訂新租約止，原告可繼續以舊額繳付租金。當中最後的一項結論，等同雙方達成以舊額租金續租。這跟雙方正在談判，但仍有分歧的事實，互相矛盾。』

12. 杜法官更認為顏先生呈堂的新租約協議書草稿顯示舊租約可延續至3月31日而新租約由4月1日生效，這點証據與顏先生的証供不相符。而林先生呈堂的協議書草稿顯示新租約由3月16日生效，舊租約沒有延續，這也是與林先生的証供有矛盾。杜法官的最終結論是雙方於1997年11月達成協議將舊租約年期延期至1998年3月31日，期間以舊租金計算。雙方又另訂新租約，生效期為1998年4月1日。新租金為每月65,000元 。而林先生拒絕收3月份下半月租金是他認為3月份下半月的租金應以新租金計算。因此，蓮香尚欠Coral King Limited由4月1日起計至搬出為止的每月15,000元租金及中間利益差額（即新租金65,000元減舊租金50,000元）。

13. 本庭認為杜法官既然認為林先生的証供不可信，拒絕接納他的証供，而又裁定林先生所呈堂的新租約協議書草稿與他的証供有矛盾，這些証據必然不是杜法官結論的基礎。同樣地，杜法官顯然是認為顏先生的証供又不可信，因此拒絕接納他的証供，而顏先生呈堂的新租約協議書草稿又是與他的証供不相符，因此這些也不可能是杜法官結論的基礎。

14. 至於蓮香或Coral King Limited是否有根據第122條1(c)段給予對方6個月或1個月終止租賃通知，杜法官沒有在判決書提及。但雙方在原審時，亦沒有根據此點提出爭議。似乎雙方對此點不寄予重視。

15. 本庭認為既然雙方所提出的証據都沒有被杜法官接納，杜法官得出的結論，即雙方之間有每月租金65,000元於4月1日生效的新租約協議，就不可能有証據支持。他的結論可以說是屬乎揣測多於根據証據。所以他的判決是有問題的。 本庭在此情況下，是可以干預杜法官的裁決。

16. 代表上訴人的羅大律師陳詞要求本庭根據紀錄上顏先生的証供，作出對上訴人有利的決定，判上訴人勝訴。雖然代表答辯人的巫大律師很公平地承認杜法官的裁決是沒有証據支持，他卻認為唯一解決方法是將此案發還重審。

17. 本庭認為本案的決定純屬視乎証人的可信性。本庭在未有機會聆聽及觀察雙方的証人，而只有顏先生及林先生的文字版本証供時，是不能在兩者之間作一選擇，那個版本較為可信。在此情形下作出事實的裁決是不理想及不能令人滿意的做法。

18. 最公平解決本上訴案的方法及唯一的途徑就是將本案發還原訟法庭重新審訊。本庭可以根據羅大律師引用的案例Watt or Thomas v Thomas [1947] AC 484，採取上述的途徑。

19. 基於以上原因，本庭接納上訴，將原判擱置。上訴涉及的訟費，歸於上訴人，本庭並頒令將此案發還原訟法庭由另一位法官重新審訊。另外，本庭就原審法官所作的訟費命令，不擬更改。