錢家駒 訴 伍艷濃

民事上訴案件編號144/97

香港特別行政區

高等法院

上訴法庭

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宣 判： 高等法院上訴法庭法官廖子明

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判 決 書

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1. 上訴人錢家駒不服高等法院編號MP3440/95之業權糾紛一案原審法庭楊振權法官的判決，向本庭提出上訴。

原審案由

2. 原審案件所涉樓宇是九龍美孚新邨百老滙街59號9字樓D座 (以下簡稱“該樓宇”)。

3. 原審案件原訴人伍艷濃是上述樓宇的註冊業主。第一被告人錢家駒與家人在原訴人提起訴訟時仍在上址居住。

4. 錢家駒1993年被判定為破產人，受破產管理令約束。原訴人伍艷濃向法院請求收回該樓宇，破產管理處處長不反對，原訴人遂向原審法庭提起訴訟，展開了一場原訴人伍艷濃、第一被告人錢家駒和第三被告人鄧鏡文 (錢家駒的大舅) 三方之間的業權爭訟。

原審判決

5. 原審法庭楊振權法官審結此案後，頒令如下：

第一，原訴人伍艷濃提出向被告收回樓宇的申請得值，被告人須將該樓宇交還原訴人。

第二，第一被告人錢家駒因佔用該樓宇，須向伍艷濃支付中間收益金，即由1994年9月1日起計算直至物業歸還原訴人之日為止佔用期間的收費每月港幣12,265.30元。

第三，撤銷被告人向原訴人提出的反索償請求。

第四，原訴人在原審案件中所耗用的訴訟費，由第一被告人及第三被告人承擔。

6. 第一被告人不服原判提出上訴。其他被告人並沒有提出上訴。

原審爭議

7. 1995年9月14日，原訴人伍艷濃通過律師要求第一被告錢家駒遷出及交還本案所涉樓宇，並於1995年11月16日入?法庭，起訴第一被告人錢家駒及第三被告人鄧鏡文。錢家駒拒絕原訴人的要求，而鄧鏡文在原審時通過他的律師指稱原訴人與鄧曾訂下協議，允許錢在該樓宇無限期居住。鄧鏡文辯稱他本人因為曾代支購買該樓宇須付的地產代理費及繳付了共13個月的按揭供款，所以應取得該樓宇的部份業權。訴訟各方均承認鄧鏡文確曾支付13個月的按揭供款。

原訴人伍艷濃訴稱：

8. 1993年初，錢家駒因破產而面臨經濟困難，需為家人及他本人尋找臨時棲身之所，於是向她求助。應此請求，她購買了本案所涉樓宇以解決錢的居住問題。她在1993年3月24日簽訂臨時買賣合約，賣家交吉後，她立即讓錢及其家人進住。她與錢當時訂下的口頭協議是：她以佔用准許的形式將該樓宇借予錢家駒及其家人居住。佔用准許期由1993年4月1日起至1994年3月31日止為期一年。根據該佔用准許協議，錢佔用該樓宇的代價是港幣12,000多元，相等於每月須付的按揭供款額。1993年4月1日至1994年3月31日止，錢支付了佔用准許費用共港幣134,918.30元；但從1994年8月31日後，該樓宇的所有費用實全部由她支付。

9. 佔用准許期限將到，錢要求她把該樓宇轉售給他。為了方便錢在短期內籌款購買該樓宇，她便同意錢繼續在該樓宇居住至1994年7月。雙方所訂下的佔用准許期限因此推延至1994年7月。但後來期限已到，錢卻未履行協議購買該樓宇。最後雙方同意之下，她允許錢在該樓宇居住至1994年10月26日。1994年9月24日雙方簽訂了一份中文協議書，訂明她以佔用准許方式，允許錢繼續在該樓宇居住至1994年10月26日，錢則可於1994年10月26日以前向她購買該物業並簽妥所有有關文件，錢承諾若他未能在此日期前辦妥購買手續，則必定會在1994年10月26日或之前遷出。以下是上述協議書的內容：

“協議書

有關樓宇：美孚新邨第三期

百老滙街59D9字樓

(一) 上述樓宇的業主(伍艷濃女仕)和住客(錢家駒先生)經過雙方同意，業主伍女仕給予住客錢先生及家人居住期限由1994年6月至1994年10月26日為終止，屆時一定由住客自動搬出此物業并交回此業權和住權予業主。

(二) 住客如欲向業主購入上述樓宇，限期亦不能超過1994年10月26日之前，要盡速辦理一切買賣樓宇手續為準，否則逾期無效。

(三) 特立此協議書為據。

業主伍艷濃(簽名)

身份証：B757872(0)

住客錢家駒(簽名)

身份証：B848166(6)

一九九四年十月廿四日立”

(伍稱協議書簽訂的日期實為1994年9月24日)

10. 到了限期，錢家駒仍受破產令限制，加上其他問題，結果沒有根據協議內容購買該樓宇及辦理有關手續，破壞協議，但仍然拒絕遷出。如上所述，從1994年8月31日起，他已經再沒有繳付協議訂明的佔用許可費用。

11. 在這情況下，伍艷濃向原審法庭申請收回樓宇。原審法庭楊法官頒下判令，批准她的申請，並命令錢家駒和鄧鏡文於協議約定的時間及根據約定條件，把該樓宇交還伍艷濃。

第一被告錢家駒辯稱：

12. 他在經濟極度困難時，曾獲伍艷濃相助，解決居住問題。但雙方協議的內容和情況跟伍向原審法庭陳述的不同。他稱當時是借伍艷濃的名義購買該樓宇，首期由伍艷濃支付，餘款取得按揭，分期供款；交易費的交收和文件的簽署全都用伍艷濃的名義；按揭供款由他向親戚貸款繳付。雙方並協議，等到他的兒子滿18歲時，伍將物業業權轉于他的兒子名下，或視乎當時情況，轉于他本人或鄧鏡文名下；到時伍可取回她已支付的首期。因此，以伍艷濃的名義購買該樓宇，其實是作為她支付首期的保障。鄧鏡文共繳付了13期的按揭還款。過了一段時間，伍艷濃因為準備移民加拿大，必須將該樓宇變賣以取回她已支付的首期款項。他為了方便她用“交吉”形式出售該樓宇，便簽訂了1994年10月24日的協議書，承諾除非他能在同年10月26日以前辦妥買賣手續，否則必會於上述日期遷出。當時他們曾經建議將物業轉賣給鄧鏡文，卻因鄧無法取得按揭貸款而未能成事。

13. 原審時，錢家駒支持鄧鏡文的論點，即認為他(錢)本人可無限期享有該樓宇的使用權及伍不得要求他遷出或交還該樓宇。

第三被告人鄧鏡文辯稱：

14. 雖然伍艷濃是該物業的註冊業主，但她只是托管人，而他(鄧)才是受益人。又因為他已支付13期的按揭供款，應擁有該樓宇的業權。他支付了13期按揭供款後便停止供款是因為伍沒有要求他繼續付款。1994年10月24日的協議書，則純粹是為了方便伍艷濃以交吉樓形式售賣該樓宇並取回已支付的首期款項。

15. 據上述理由，鄧提出反訴，請求法庭判定伍艷濃為托管人，判他為受益人；又因為支付了13期按揭供款而要求取得根據衡平法分配應得的權益和業權。他更堅持無論訴訟結果如何，伍艷濃必須結算償還他已支付的按揭供款和應得利息。

原審原訴人、被告人的證供及法官的分析

16. 原訴人伍艷濃述稱：她認識錢家駒已超過十年；至於鄧鏡文，雖然在錢家駒的工廠見過面，但沒有經過介紹而相識。她現已退休，以前曾獨資經營紡織生意，1994年11月初已移民加拿大定居。1993年初，錢家駒因為破產和居所被銀行收回，無家可歸，向她求助。她因為同情他及其年幼子女才施與援助。錢家駒的弟弟亦積極為他一家安排居所，在沙田四處奔跑，尋找適當的物業，期間，錢需要一臨時居所，暫時安身兩三個月。最初錢向她貸款購買物業，但錢的公司已欠下她公司80多萬元，所以她拒絕貸款。當時樓價低，她亦有意購買一物業作為短期投資，並打算於一年內，即在1994年11月她移民之前轉售。於是，當時在雙方同意之下，她以港幣230多萬元購入本案所涉樓宇。1993年4月未辦妥買賣手續前錢已進住該樓宇。她支付了首期130多萬元，餘額100萬元則取得按揭，分期付款，每月12,000多元。錢家駒答應每月繳付管理費和政府差餉，差餉即依照物業價評估的稅項。

17. 據伍所述，最初錢家駒只打算暫居，但三個月後，又表示要多住一段時間及願意負責每月按揭供款，而為免令伍不便，他會每月將按揭供款直接向銀行繳付。於是她每月將銀行供款單電傳給他讓他憑單直接向銀行繳款。該樓宇買賣的一切費用則完全由她支付，錢家駒只是曾用現金代支地產代理費2萬多元而已。1994年底，錢仍然未依照雙方協議遷出，而她因移民報到日期已近，急於轉售該樓宇，但錢家駒藉故拖延，不肯遷出。在談判過程中，錢家駒表示其弟的岳父可用公司名義購買該物業，當時她亦同意，於是雙方在律師樓立約，但結果錢弟的岳父並沒有以公司或任何人名義依約完成買賣。錢為了表示誠意，曾於1994年6月給她開了一張6萬多元的支票，但該支票最後並沒有兌現。當時錢家駒聲言在1994年9月前一定會遷出，但她對錢的信心已開始動搖，於是要求他簽訂協議書，以保證他本人及其家人到了1994年10月26日必定遷出，並將業權和居住權交還。該協議亦訂明，錢可繼續在該樓宇居住直至1994年10月26日，在這限期內錢可以購買該物業並辦妥一切手續。

18. 限期已到，錢家駒既沒有購買該物業，亦未遷出。她指示律師採取法律行動收回該樓宇，並向錢追討他佔用該樓宇應付的中間收益，即佔用期間的收費。她願意接受錢以其已繳的按揭供款抵消佔用費。當時每月按揭供款額比巿價租值低。她否認曾答應以信託人的身份購入該樓宇，亦表示從未承諾過到錢的兒子滿18歲時將業權轉給錢的兒子或任何其他人。當時錢的兒子才13歲。

19. 伍稱，她與鄧鏡文之間沒有任何直接或間接協議。鄧鏡文亦承認：與伍洽商和簽訂協議均由錢代表，他本人從來沒有直接與伍商談或達成任何協議。鄧在原審時只堅稱他曾代錢家駒繳付每月按揭供款，並以現金支付了地產代理費現金2萬多元。

20. 伍又稱：她所以無條件幫助錢家駒，是完全出於對他的同情，而並沒有抱望他會因此多給她公司介紹客戶。對此，錢家駒在原審時稱，其公司清盤重組時仍有大量客戶，並曾給伍的公司介紹客路，提供了二千多萬元的生意來源;他指稱，伍幫助他解決居住問題，是因為希望他有安居之所後會全心協助她發展公司業務；錢的妻子原審時亦出庭作證，指她本人亦有付出努力，曾與原訴人四出奔波，選擇適當的物業。

21. 第一被告人錢家駒原審時述稱：伍艷濃在1994年6、7月間才首次向他提及移民一事。伍為了要收回該樓宇的首期，要求將物業變賣，他便將賣樓的事情交其弟處理。其弟與伍有生意往來，亦有賬目問題要解決，雖然有意購買該樓宇，但結果還是沒有完成交易，也無法將該樓宇變賣。

22. 錢又稱：他在伍再三要求下，才於1994年9月24日簽訂協議書，協助伍交吉出售該物業。協議書的內容不再贅述。伍曾答應，如該物業能以高價售出，她除了會退還錢已繳的按揭供款外，還會給他一筆補償金，但至於補償數額，雙方並未達成共識。伍亦同意在樓宇售出後仍允許他繼續在該處居住一段時間。至於他給伍開的6萬元支票，本來是用以支付該樓宇開支(即貸款申請費用1,000元、印花稅64,395元和律師費18,650元)其中一部份的。雙方特別聲明，該支票必須在伍與其弟之間的物業轉售交易完成後方可兌現，結果交易不成，支票沒有支付。

23. 伍與錢弟的交易告吹後，伍曾與一位曾勵文先生協議，以220萬元將該物業售予曾先生，曾先生亦答應給錢30萬元作為遷出補償，雙方訂立了協議書作為證明。

24. 錢家駒向原審法官表示，如果伍艷濃給他30萬元作為補償，他願意遷出。原審法官已明確指出，曾先生向錢家駒作出的承諾對伍艷濃是沒有約束力的。

25. 錢承認，購買該物業的一切費用，除了地產公司代理費2萬多元外，都是伍艷濃支付的。他堅稱該項代理費是他用鄧鏡文給他的現金來支付的，而伍卻說該款項是她用現金支付的。雙方在這一點上各執一詞。

26. 錢家駒辯稱，他簽署1994年10月24日的協議書時，伍艷濃匆忙中沒有給他充份時間清楚閱讀協議書內容，但當時他仍十分信任她。錢又向原審法官表示，他曾在出售物業給某親戚時因未辦妥轉契手續而招致破產，有關物業亦因此而被銀行收回。原審法官認為，他既然有此經驗，在簽訂文件時應該有所警覺。

27. 錢表示，雖然他在1994年8月後已經停止供款，但其弟仍有能力繼續為他供款和清還全部欠款。

28. 錢認為他有權以原價向伍艷濃購回該樓宇，而鄧鏡文因支付了13期按揭供款而要爭取該樓宇的部份業權，二人因此向法庭提出這兩項反請求。

29. 原審法官指出，單看1994年10月24日的中文協議書內容，便足以認定錢家駒的證供不可信。錢強調他擁有該樓宇的業權，但當時伍艷濃已經決定退休，又已辦妥移民手續，並必須在1994年11月到加拿大報到，按照常理，她決不會將一大筆現金凍結5-6年(即直至錢家駒的兒子年滿18歲)。

30. 至於伍艷濃公司的客戶，大多數來自錢弟弟的、鄧鏡文的或錢太太姊姊的公司，而並非來自錢本人已清盤的公司。此外，錢一直沒有要求立字為據，原審法官認為：錢家駒是商人，頭腦精明，又重視本身權益，況且有破產的經驗，理應懂得簽署書面憑證的重要性。

31. 1994年9月24日的協議書訂明，錢家駒有優先購買該樓宇的權利，但此權利只可以在1994年10月26日前行使。錢辯稱匆忙中他未能在簽署前看清楚協議書的內容。原審法官已說明他認為這辯解絕不足信。

32. 錢家駒又稱，1994年8月後他之所以沒有繼續繳付按揭供款，是因為伍艷濃欠下其弟弟公司債項，按揭供款應從欠款扣除。這一點原審法官亦不予接納。錢指伍曾通知鄧鏡文不須繼續付款，但辯方的答辯書或證人證詞中從沒有提及伍曾欠其弟款項一事，亦沒有清楚顯示欠款的性質或數目。原審法官認為這是藉口拖欠。

33. 錢稱他曾用鄧鏡文給他的現金支付了2萬多元地產代理費。原審法官指出，錢見現金付款難有憑證才乘機取巧，強說該筆現款是由他支付的。原審法官考慮到該物業購入時的背景和情況，認為實際支付該筆代理費的極可能是伍艷濃。

34. 原審法庭經考慮全部證供後，接納伍艷濃的請求，相信她陳述的事實。各項事實的爭議，原審法官已全面分析及解決。

上訴庭分析及意見

35. 本上訴庭要考慮的是，上訴人是否已提供充份理據，明確的指出或有效的反映到原審法官在事實的審理方面確犯錯誤。本上訴庭沒有機會觀察證人作證時的態度，必然會重視原審法庭對事實的判斷。原審時原、被告雙方證供的主要內容存在著矛盾，但原審法官已根據雙方證供，經過分析研究對事實進行判斷。上訴人錢家駒不服原判，採用了大部份在原審已提出的論點作為上訴理由，請求上訴庭撤銷原判及確認他的業權及其他利益，亦提出了其他理由，目的在指出原審法庭對事實認定錯誤。上訴庭就上訴理由和補充理由進行商討後，認為所有上訴理由實在大同小異，因此不必逐項處理。至於口頭協議方面，本庭認為上訴人與原審原訴人之間的口頭協議是不成立的，上訴人是因為未能了解原審法官闡釋的法理才重提該協議作為上訴理由。原審法官不相信上訴人所述證供，並已指出，在此業權爭訟中，他的請求全無事實依據。原審法官已根據可信賴的證供，全面處理事實。

36. 上訴人向本庭投訴，指原審法庭不應引用“防止詐騙制定法”，即※樓宇買賣合約條款須以書面記載§的規定。本庭認為此規定對伍、錢或鄧均不適用，因此無須在此討論“防止詐騙制定法”。

37. 本庭在研究本上訴案時，已慎重考慮適用於本案的法理，現闡述如下：上訴申請人請求推翻原判必須以原審法庭有犯錯誤為理由。上訴人就原審法官在事實問題上作出的裁定進行上訴時，必須指出原審法官決定或判決事實確有錯誤及犯何錯誤，上訴才可能成功，否則上訴庭只能維持原判。上訴庭在聆訊上訴時，有責任再考慮證供，或再作決定，但決不可輕視原審法庭對事實已作出的決定和判決。上訴庭重新考慮證供時，如認為原審庭對事實的處理確有錯誤，則決不應畏予糾正而維持原判。上訴庭對案件事實所持的意見如與原審庭的有分歧，原則上，鑑於原審法官有機會觀察證人作證時的態度，其在衡量證供上會比上訴庭優越，對事實的決定因而會很大程度上影響上訴庭的考慮，所以，除非原審法官未盡量利用其能當面聽取證言的較有利條件或在其能當面聽取證言的較有利條件下仍然審理不當，否則上訴庭對原審判決不應予以干預。

38. 本上訴庭沒有機會觀察證人作證時的態度，必然會重視原審法庭對事實的認定。本案原審法官相信並接受原審原訴人的證供，而認為被告人錢家駒和鄧鏡文二人編造事實，意圖蒙騙法庭。本庭已細心研究上訴人提出的六項上訴理由及六項補充理由，反覆分析考慮之後，認為上訴人並沒有提出任何可接受的資料令本庭認為原審法官對事實的判斷有錯誤。

39. 綜上所述，本庭認為原審法庭的判決是正確的，現宣布駁回上訴，維持原判。