THE INCORPORATED OWNERS OF PRINCE APARTMENTS (STAGE 1) 對 HANDRICH TRADING LTD

LDBM 101/2023

[2024] HKLdT 38

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2023年第101宗

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判 案 書

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背景

1.  申請人是香港九龍太子道西226-226A及228-228A號皇子大廈（第一期）（「該大廈」）的業主立案法團。

2.  答辯人是該大廈7字樓的註冊業主。

3.  申請人在申請通知書中向答辯人追討以下款項：-

	項目	金額
(1)	維修分攤費	200,000元
(2)	由2022年5月1日至2023年7月31日的管理費，每月為2,500元	37,500元
(3)	律師信費用	6,000元
(4)	預備及登記押記備忘錄的律師費用	3,360元
		總數：246,860元

4.  此外，申請人也有追討利息及訟費。

5.  不過，在申請人的開案陳詞及結案陳詞中，申請人向答辯人追討的管理費改為由2022年5月1日至2023年10月31日，即追討多了三個月（由2023年8月1日至2023年10月31日），而金額亦改為45,000元。

6.  至於預備及登記押記備忘錄的律師費用，在申請人的開案陳詞及結案陳詞中，也由3,360元改為3,600元。

7.  由於申請人並沒有修改申請通知書及申請人不能以開案陳詞及結案陳詞來修改其追討金額，本席只會根據申請人在其申請通知書中提出的追討款項作出裁決。

8.  申請人提出的利息申請是引用了《區域法院條例》第336章第49及50條，但這並不正確。土地審裁處無權引用《區域法院條例》判定利息，只可根據《土地審裁處條例》第17章第12B及12C條判定利息。

9.  答辯人在其反對通知書（包括其證人陳述書）中並沒有提出任何有關申請人追討的款項的答辯理由，而只是提出其反申索。答辯人就有關其單位遭受大廈樓宇滲漏及申請人的委員失職向申請人反申索賠償390,000元。不過，在2024年2月22日的審訊中，答辯人提出其不支付申請人申索款項的理由是因為大廈管理不善。

10.  申請人已於2023年11月22日提出剔除答辯人反申索的傳票申請，而本席也於2024年1月17日就申請人的申請作出了裁決，頒令撤銷答辯人在本案中的所有反申索。

11.  因此，現時本席只須就申請人的申請作出裁決。申請人傳召了陳國光先生及陳志雄先生作供。答辯人則由其代表陳素蘭女士作供。

大廈管理不善

12.  由於答辯人並沒有在反對通知書上提出大廈管理不善作為答辯理由，而只是在審訊中提出，本席本可不需為之作出裁決。

13.  不過，即使答辯人在反對通知書上提出這項答辯理由，大廈管理不善並不能成為不支付申請人申索款項的理由。

14.  上訴庭在麗苑業主立案法團對韓炳基及柳愛華，CACV 1716/2001，一案中，已清楚裁定答辯人對大廈管理不善的投訴並不構成他不支付申請人申索（包括管理費、大廈備用金、升降機攤分費用及外牆維修費用等）的理由。

15.  因此，答辯人根本沒有任何可爭辯的答辯理由。雖然如此，申請人仍然有責任舉證證明其申請可以成立。

維修分攤費

16.  有關維修分攤費，該大廈的公契（「該公契」）第3(b)條，第19條及第20條有以下的條文：-

第3(b)條

“3. Each of the parties hereto shall bear and pay one forty-eight part or share of the following expenses for each and every such Floor of which he is for the time being entitled to the exclusive use occupation and enjoyment: -

…

(b) The cost of keeping in good and tenantable repair and condition the foundation, side walks, main walls, supports, beams, gutters, fences, chimneys and all external parts of the said building and all the drains, wells, water tanks, electric pumps, pipes, conduits and all plumbing apparatus (if any) intended for the general service of the said building (except as regards damage caused or resulted from any act or default or negligence of any of the parties hereto their respective servants or agents or tenants or licensees) and the common entrance-halls, staircases, landings, passages and the roof thereof and the said open yard on the ground floor of the said building.”（底線加上）

第19條

“19. If at any time it is necessary to carry out any works to the said premises pursuant to the covenant contained in Clause 3(b), (c) and (d) herein, any party or parties herein may serve on all the other parties a notice in writing setting out the nature of the proposed works and the estimated costs thereof and if within a reasonable time according to the nature or urgency of the work if the parties receiving such notice do not object to the carrying out of the said works and the costs thereof the party or parties serving such notice may carry out such works themselves or through their agents or contractors and the parties hereto shall bear the costs of the said works in proportion to Clause 3 herein and pay their due proportion on demand to the party or parties who have caused such works to be effected.”（底線加上）

第20條

“20. If any of parties hereto shall fail to pay its share of the costs of such works as mentioned in Clause 19 hereof or of any of the moneys payable hereunder, any of the other parties may advance the share of such defaulting party and until repayment by such defaulting party the amount so advanced shall be a debt due to the other party who has so advanced and until repayment shall stand charged upon the share or shares and interest of the defaulting party of and in the said premises.”（底線加上）

17.  由上述的條文可見，該大廈的業主須負責該大廈的維修及保養費用，而他們所承擔的份數是以每名業主支付48份之一的比例分攤。如果有業主拒絕支付有關的費用，該費用可押記在他擁有的業權上。

18.  申請人的證人陳國光先生已在其證人陳述書中提供了有關該大廈是次綜合維修及更新工程的集資詳情及有關的會議紀錄，本席不需在此重複。答辯人並沒有就這些事實背景提出任何反對，也沒有提出針對上述該公契的條文的解說提出任何爭議。

19.  本席接受陳國光先生的證供。由2022年4月22日業主大會會議紀錄可見，申請人已於當天議決每戶業主須支付200,000元的維修分攤費，而這數目是以48戶業主平均分攤維修合約總數計算出來的，這符合該公契上述條文的要求。

20.  因此，本席裁定申請人有關維修分攤費的申請成立。

管理費

21.  有關管理費，該公契第15條已說明該大廈的業主須平均分擔大廈的管理費，以每戶25元計算。若管理費用不足夠維持該大廈的管理的話，所有業主應按其分攤比例進一步繳付管理費。第15條的條文如下：-

“15. Notwithstanding anything herein contained the parties hereby appoint SHIU CHEONG CONSTRUCTION COMPANY of No. 1-B, Liberty Avenue, ground floor, Kowloon in the Colony of Hong Kong as general caretakers for a term of five years commencing from the date of the issuance of the occupation permit in respect of the said building by the Building Authority to be responsible for maintaining in good condition and operating the said lifts and water pumps, the lighting of the entrance, staircase, landings and passage in common use, the cleaning of the lifts and other parts of the said building in common use, the collecting and disposing of garbage from each floor, and the collecting of Crown Rent, water charges and other outgoings from the owner of each floor, and shall pay to the said Shiu Cheong Construction Company or their authorized agent a monthly sum of TWENTY FIVE DOLLARS Hong Kong Currency in respect of each floor as remuneration for such services (which said sum of $25.00 shall not however include the cost and expenses for the replacement of the said lifts and the said pumps and any new parts and accessories thereof). At the expiration of the said period of five years or in the event of the said Shiu Cheong Construction Company ceasing to act as such caretakers as aforesaid another caretaker shall be appointed by the owners of the said building for the performance of the like duties and the owners of the said building shall pay the same sum of $25.00 in respect of each floor to such caretaker for his services Provided That if at that time the total remuneration receivable by such caretaker as aforesaid shall be insufficient for the maintenance of the said building in such manner as aforesaid, then each of the owners for the time being of the said premises shall make a further contribution in proportion to the share or shares in the said premises vested in him.”（底線加上）

22.  申請人的證人陳志雄先生在其證人陳述書及在庭上的證供中已詳述管理費由2021年11月開始增至每戶2,500元，及答辯人如何由2022年5月1日起拖欠支付管理費。本席不需在此重複陳志雄先生的證供，因為答辯人就這些案情並沒有提出爭議，並承認知道需要繳交管理費。

23.  本席接受陳志雄先生的證供，並裁定答辯人由2022年5月1日起沒有支付管理費。

24.  至於管理費的金額，本席認為以每戶2,500元計算是符合該公契第15條的規定，因為每戶需支付的比例是均等，這與原先按該公契每戶25元的比例相同。

25.  陳志雄先生已在其證供中解釋，由2021年11月開始，該大廈的管理費增加至2,500元是要應對日常的維修及保養，因為該大廈的管理費已不能應付日常開支，個別月份出現赤字，經申請人管理委員會開會後，決定於2021年11月開始，管理費由每月2,250元增加至每月2,500元。這絕對符合該公契第15條的規定。

26.  因此，本席裁定答辯人須支付申請人由2022年5月1日起的管理費，以每月2,500元計算。不過，正如上述一樣，申請人只可在本案中申索2022年5月1日至2023年7月31日的管理費，即總數為37,500元。

律師信費用

27.  申請人並沒有引用該公契任何一項條文作為申請律師信費用的理據，而只是認為申請人在有效地履行管理該大廈的責任以及執行該公契上，例如運用權力追討款項，應有合理的隱含條款 (implied term) 去追討律師信費用。

28.  本席不同意申請人的見解，申請人若是在追討本案中的申請款項時，需要出律師信先作追討，然後採取法律行動，這應是本案訟費的一部分，而不應作為一個獨立項目去追討。

29.  律師費的數目亦應由法庭評估，而不是根據申請人支付律師的費用實報實銷。

30.  因此，本席不會就申請人要求的6,000元律師信費用頒令。這費用應在本案的訟費評定中處理。

預備及登記押記備忘錄的律師費用

31.  《建築物管理條例》（第344章）（「該條例」）第19(1)條有以下條文：-

“19. 某些情況下法團可將業主單位出售或作出押記註冊

(1) 如公契規定，業主如沒有繳付公契所訂應付的任何款項，某人即可將該業主的土地權益出售，或於土地註冊處針對該業主的權益註冊一項押記，則儘管公契的條文有所規定，法團而非該人亦可循同樣方式，受同樣條件的限制，行使上述出售土地權益或註冊押記的權力，猶如法團乃公契所提述的人一樣。”

32.  正如上述一樣，答辯人須按該公契支付維修分攤費及管理費，而答辯人並沒有繳付這些款項。申請人絕對可以根據該條例第19(1)條於土地註冊處針對答辯人的權益註冊一項押記。

33.  再者，上述該公契第20條也說明若業主沒有支付按該公契第19條需支付的款項，該款項便成為債項，其他業主可就此押記該業主的權益。

34.  可是，該條例及該公契均沒有說明申請人可就註冊這方面的押記向答辯人追討預備及登記押記備忘錄的律師費用。申請人認為在其有效地履行管理該大廈的責任以及執行該公契時，例如運用權力追討款項，應有合理的隱含條款 (implied term) 可向答辯人追討有關費用。

35.  不過，本席認為由於申請人有權因為答辯人不支付有關款項而作出押記，而這些費用是由押記所衍生，這應是申請人因應答辯人不支付有關款項而導致的損失。因此，申請人可向答辯人追討這方面的損失賠償 (damages)。

36.  申請人在申請通知書中所追討的預備及登記押記備忘錄的律師費用是3,360元，而不是3,600元。本席認為3,360元是合理的費用，答辯人理應賠償這數目給申請人。

37.  因此，本席裁定答辯人須支付申請人預備及登記押記備忘錄的律師費用3,360元，作為申請人因答辯人不支付有關款項及作出押記申請而導致的損失。

利息

38.  申請人並沒有就利息作出任何陳述。本席並不知道申請人就有關債項及損害賠償申索需要什麼判決前的利息。因此本席不會按《土地審裁處條例》第12B條判定判決前的利息。

39.  申請人只可按《土地審裁處條例》第12C條獲得判決後的利息，以判定利率計算，由裁決日起計至清繳款項為止。

總結

40.  基於上述理由，本席現頒令如下：-

(1)  答辯人須支付申請人維修分攤費200,000元；

(2)  答辯人須支付申請人由2022年5月1日至2023年7月31日的管理費37,500元；

(3)  有關律師信費用的申請，不作命令；

(4)  答辯人須支付申請人預備及登記押記備忘錄的律師費用3,360元；

(5)  答辯人須支付申請人上述判決款項的利息，以判定利率計算，由裁決日起計至清繳款項為止；

(6)  臨時訟費命令：答辯人須支付申請人本案的訟費；若雙方未能就數額達成協議，則由法庭以區域法院基準釐定；及

(7)  若雙方不就訟費在本裁決發出之後14天內提出訟費申請，則上述臨時訟費命令作實。