談漢華 訴 惠安苑業主立案法團及另一人

香港特別行政區土地審裁處

建築物管理申請編號1999年第LDBM 212宗

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判 決 書

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1. 申請人是位於香港鰂魚涌華蘭路4號惠安苑的業主立案法團的前主席。第一答辯人是該大廈的業主立案法團，而第二答辯人是現屆主席。通過本案，申請人向法庭申請頒佈下列的命令：

(1) 頒令第一答辯人於1998年8月20日晚所舉行之“業主周年大會與業主大會合併會”所通過的議決作廢；

(2) 回復申請人前法團主席及其他委員職位；

(3) 一切先前事實及狀況恢復原來狀況；

(4) 以上第一至第三項由宣判日起即時生效及恢復前狀況。

2. 在審訊的第一天（2000年2月16日），申請人撤回第2項申請。

申請人針對第二答辯人的申請

3. 1999年11月12日，申請人修訂申請通知書。經修訂後的申請通知書在第5項對梁大成的指控如下：-

"From all legal aspects and evidence/facts/acts done or revealed, the present Chairman, Mr. Leung Tai Shing (梁大成) of Westlands Gardens should be held personally liable for all consequences/damages so resulted through his own negligence, lack of duty of care, dishonesty or want of authority/power to sign major contracts, omission, legally unacceptable and poor performance of his duties of being a Chairman of the Incorporated Owners Committee even after due care and ample warnings both by writing (by solicitor) and by verbal expression of many owners repeatedly."

4. 申請人並無傳召任何証人作証。

5. 申請人列舉各種事實以支持上述的指控；首先，申請人說於1998年8月20日舉行的會議（“業主大會”）並未有足夠的14日通知給予業主，雖然在某些業主律師信的警告下，第二答辯人仍然做出不合法的事。本案是於1999年8月13日由申請人所提起，申請人須依據答辯人於1999年8月13日或之前的行為而作出本案申請。上述兩封律師信是在1999年9月發出的，所以申請人聲稱第二答辯人在律師信的警告下仍然做出不合法的事，是不正確的說法。申請人又指責第二答辯人在律師信警告之下知道大會是非法的，但第二答辯人仍然簽署價值一千五百萬的維修合約。 根據1999年9月10日的業主特別大會的紀錄，在該日之前，業主大會已決議維修惠安苑大厦。在1999年9月10日舉行的特別業主大會，與會者祇是投票決議選擇大維修承建商，並授權委員會執行及跟進有關之決議案。第二答辯人既然是管理委員會的主席，他當然有權簽署大廈維修的合約。

6. 1998年8月20日作為開會的日期，並非是由第二答辯人所決定。這日期是由上屆管理委員會所決定，而當時的管理委員會的主席便是申請人。本席完全看不到第二答辯人要為此而負上任何責任的原因。

7. 在1999年9月10日舉行的會議，第二答辯人當時是以管理委員會主席身份主持會議。對於會議期間的情况，申請人沒有作証，也沒有傳召証人作供。根據第二答辯人的証供當時會議的情況並沒有不妥的地方。

8. 本席接受第二答辯人關於“天怡物業顧問有限公司”及“天怡建築及測計師物業顧問有限公司”誤用該公司印章及信紙的証供。這方面的証供，並無顯示欺詐、缺乏誠信或不妥的地方，也不涉及管理委員會犯下任何錯誤。有關公司作出的錯誤最後亦給該公司糾正。

9. 申請人最後對第二答辯人的指責是有關他聘請用屋邨物業經理的事，本席接受第二答辯人的証供。他的証供並無顯示在這方面有不妥之處。

10. 所有關上述的指控，除1998年8月20日的業主大會外，都是發生於1999年8月13日之後的事，所以申請人不能以1999年8月13日之後發生的事以支持他針對第二答辯人的申請，因為在提出申請之日，該些事情根本上還沒有發生。

11. 申請人針對第二答辯人的申請，完全缺乏事實的根據。《建築物管理條例》第29條規定“除本條例另有規定外，本條例授予法團的權力及委以的職責，須由管理委員會代表法團行使及執行。”故此，第二答辯人在作出上述申請人所指責的行為時，他是代表管理委員會行使職權，他祇是管理委員會成員之一，除非他擅作主張，違反管理委員會的決定，否則他不須為他的作為負上任何責任。基於上述的理由，本席裁決申請人針對第二答辯人的所有申請失敗，本席撤銷他的申請。

申請人針對第一答辯人的申請

12. 就有關針對第一答辯人的申請，重點在於1998年8月20日的業主大會不夠14日通知期而引致的法律後果。 該業主大會的通知書是於1998年8月7日發出的。該通知書載有下列的16項的議題：

“（一） 主席報告 第十一屆會務匯報；

（二） 一九九七年度財政報告；

（三） 大廈維修工程進展；

（四） 華蘭路的解決意見；

（五） 要求各委員在會上公開申報大維修工程的利益衝突；

（六） 要求管理委員會的主席、副主席及秘書交代及解釋本苑聘請裕基的合法性及檢討裕基的服務質素；

（七） 要求管理委員會的主席及各委員交代委員會內的糾紛；

（八） 要求管理委員會的秘書交出下列文件；

(i) 會議常規；

(ii) 法團章程 (Memorandum & Article of Association of the Incorporated Owners)；及

(iii) 低層停車場的維修及電力維修的文件［包括招標文件、聘請合約、工程要求及規範、工程進度及付款情況］。

（九） 要求管理委員會鄭副主席（兼任工程小組召集人）交代工程小組內的糾紛；

（十） 請各列席業主決議管理委員會主席是否撤換；

（十一） 請各列席業主決議管理委員會副主席（兼任工程小組召集人）是否撤換；

（十二） 請各列席業主決議管理委員會秘書是否撤換；

（十三） 補選各已離職之委員空位以保持管理委員會之人數；

（十四） 請各列席業主決議取消一切妨礙業主對法團事務的參與權、投票權及知情權的不合理限制；

（十五） 決議成立『業主關注法團事務小組』，以獨立形式監察法團及委員會的事務；

（十六） 其它事項。”

13. 根據該大會的會議紀錄，與會者對第一至第六的議題沒有作出議決，但與會者有作出下列的議決：

“10．補選委員會空缺

10.1 直至補選委員會空缺時，委員會總共出現十名空缺。有十名業主願意義務出任委員會委員。各業主均同意此十名熱心業主自動當選。

10.2 下列各委員會職位均只有一名委員被提名及多數出席業主均同意他們出任如下職位：

委員會主席：B1401 梁大成先生

委員會秘書：F2402 區玉瓊女士

委員會司庫：C403 陳立森先生

10.3 委員會最新的委員名單見附件三。

11．決議取消一切妨礙業主對法團事務的參與權、投票權及知情權的不合理限制

11.1 各列席業主通過決議取消一切妨礙業主對法團事務的參與權、投票權及知情權的不合理限制。

12. 決議成立「業主關注法團事務小組」

12.1 各列席業主通過決議成立「業主關注法團事務小組」，並委任F1302業主李仲佳先生為臨時召集人。”

《建築物管理條例》(344章)附表3第2段對通知期有以下的規定：

“2(1) 根據第1段召開會議的通知，須由管理委員會秘書於會議日期前最少14天送達每名業主及租客代表（如有的話）。”

14. 答辯人的律師承認通知期較上述條款所規定的少了一天。《釋義及通則條例》第71(a)條規定，“由發生任何事件起計，......須當作不包括該事件發生的當天......”,故此8月7日不可計算在14天之內。假設通知書是於8月8日送達業主，通知期由8月8日至8月19日也祇有12天，比法定的少了2天。

15. 附表3第3（7）段有如下的規定：-

“法團通過的決議，除非決議已列載於按照第2段送達業主的通知內，或附加或附帶於如此列載的決議或其他事項，否則無效。”

按第（7）節的規定，法團通過的決議，必須列載於按照第2段送達業主的通知內，才可有效。第2(1)段規定通知書必須於會議日期前最少14天送達每名業主。8月20日的通知書，並沒有符合此規定，故此在8月20會議所通過的議決，均屬無效。 在蘇振文、鄧平與盧永佳對置安大廈業主立案法團（高院民事上訴1999年第302號）一案的判決書的第三頁上訴法庭說：

“第34J條和附表3帶出了清 的信息，就是為了保障業主的權益，條例訂下了詳盡和嚴格的規則，而這些規則是需要嚴格執行和遵 守。因此，土地審裁處條例(Cap.17)就賦予個別業主就違反建築物管理條例事宜向該處提出申請。管理委員會成員卻是義務性質，這固然是值得嘉許。但是法例亦防止有人因而濫用權力，以權謀私，所以對法例的執行要求嚴格，以符合立法原意。

16. 在此一案件，上訴人之管理委員會於1997年4月1日召開大廈業主週年大會，與會者通過1997年5月1日起每戶業主之每月管理費將由600元之增加至660元。1998年10月3日，三位答辯人和另一業主去管理委員會指出1997年4月1日增加管理費之議案無效因為決議沒有列載於送交業主的通知書內，管理委員會主席於1998年11月26日召開特別會員大會，其中一項議程就是通過一項決議核實或確定1997年4月1日增加管理費之決議，特別大會如期於1998年11月26日舉行，並且通過追認1997年4月1日的無效決議。三位答辯人於1998年12月向土地審裁處提出申請，要求宣布兩項決議無效，1999年7月5日土地審裁處定上訴人敗訴，上訴人不服，向上訴法庭提出上訴，要求推翻原判。上訴法庭在判決書的第5頁中說，“既然第一議案是無效的，又怎麼可以用另一議案將它復原，把它起死回生，……”在第6 頁上訴法庭說，“本庭認為，第一決議既然無效，就沒有任何法律效力，上訴人就不能倚賴它來支持第二決議，……”在第7頁上訴法庭又說，“ 第二決議是具有追溯力的決議，所以和第一決議同樣無效。”上訴法庭認為上訴亳無實質，缺令理據，因此駁回上訴，維持原判。

17. 基於上述的理由，就申請人針對第一答辯人的申請，本席頒佈下列命令：

(1) 第一項申請得值；

(2) 準予撤回；

18. 關於第3及第4項申請，申請人並未有提供証據，以顯示前任管理委員會，如沒有1998年8月20日的議決，該於何日任期屆滿，亦沒有証據顯示管理委員會的委員，是否仍有担任委員的意願。本席亦不甚理解何為先前事實，故此本席撤銷此二項申請。

19. 在訟費方面，本席頒下臨時命令：就申請人與第一答辯人之間的訴訟，雙方各自負責本身的訟費。申請人須負責第二答辯人的訟費。如與訟任何一方不在14天內向法庭提出申請，則此臨時命令變為永久的命令。