山川發展有限公司 訴 鍵滙集團有限公司及另二人

香港特別行政區土地審裁處

建築物管理申請編號2000年第LDPE 78宗

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判 決 書

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1. 申請人是九龍尖沙咀東部加連威老道98號東海中心1004B室（“有關處所”）的業主，第一答辯人是該處所的租客。

2. 申請人在2000年2月3日根據業主與租客（綜合）條例，向土地審裁處提交申請，以第一答辯人拖欠租金、管理費、差餉及電費等費用共223,028.51元為理由，要求收回有關處所的管有，及追討第一答辯人所欠之租金等費用。申請人聲稱第一答辯人在1999年12月2日自行遷出，並讓另一公司南煌保險經紀有限公司及曾炳聯先生在翌日遷入。第二及第三答辯人自遷入後，從沒有繳交任何租金或其他費用予申請人。在2000年3月17日，申請人獲得批准，修改申請書（表格22），增加第二答辯人“南煌保險經紀有限公司”及第三答辯人“曾炳聯”（“曾先生”）。

3. 第一答辯人在2000年3月24日遞交反對通知書，詳述事情經過及上訴理據（意指反對理據）。第一答辯人確認拖欠申請人的款項實為52,484.65元，而其餘欠款共131,439.47元應由第二答辯人或第三答辯人負責。第一答辯人聲稱已在該公司在2000年3月2日寄給申請人的信件上，詳細交代上述細節。

4. 第二答辯人及第三答辯人並沒有遞交反對通知書作回應，也完全沒有出席本案的聆訊。

申請人代表的證供

5. 申請人代表李文綺女士（“李女士”）親自作供，她是申請人的董事，負責有關處所的租賃事務，她說雖然申請人的辦事處在有關處所的隔鄰，她與第一答辯人的代表姜建華先生（“姜先生”）並不認識。

6. 申請人與第一答辯人於1999年1月6日簽訂一為期兩年的租約（證物A1），租賃的物業為有關處所，租期由1998年12月23日起至2000年12月22日止。

7. 李女士稱在1999年12月初，姜先生找她過去有關處所內，並給她一張期票（豐銀行支票編號174146），金額為126,713元。姜先生說他將會搬離有關處所，所以交給李女士的支票，是繳付第一答辯人積欠的租金、管理費及差餉等，其中租金計算到1999年的11月22日，而管理費及差餉則計算到12月底。姜先生並對李女士說他將會介紹“新租客”與她認識。李女士說服姜先生交租交到11月底，因此，姜先生即日再補交一張期票（豐銀行支票編號173148），金額為8,800元（作為補償由11月23日至11月30日的租金）予申請人。姜先生解釋因為要到12月8日才會收到新租客曾先生之款項，所以他只能交付期票與李女士。

8. 李女士證實該兩張期票的日期為1999年12月9日，申請人在12月17日將兩張支票存入銀行，在翌日即為銀行退票。李女士並說在該次見面之前，姜先生或第一答辯人的任何職員沒有通知申請人有關搬離有關處所及退租事，也沒有介紹第一答辯人所謂的“新租客”與她認識。李女士述及當日曾答覆姜先生並不同意他的安排，堅持要他先辦理取消舊約的手續並同時由申請人另與“新租客”訂立新租約。

9. 李女士續稱在1999年12月3日，第二答辯人及第三答辯人自行搬入有關處所，李女士往交涉後，曾先生報警並告訴警員他從第一答辯人取得大門鎖匙及已付給第一答辯人十四萬元（作為三個月租金、管理費及傢俱等款項）；此案並在2000年2月16日在尖沙咀警署登記在案，報案編號為40220。

10. 李女士指出申請人經考慮後，在1999年12月8日决定在原則上同意第一答辯人可提前解約，不過後者得在1999年12月13日或之前付清所欠申請人之款項，同時辨妥退租手續（包括交回大門鎖匙、抄錄電錶及簽妥退租文件等）及其介紹的“新租客”要與申請人簽訂新租約。在12月8日李女士傳真一文件（證物A4）與第一答辯人，列出第一答辯人截至1999年11月30日的所欠租金等為127,344.65元。在扣除第一答辯人簽約時曾付與申請人的兩個月租金按金及兩個月管理費按金，第一答辯人仍欠申請人46,208.65元。在該傳真上，申請人有下列要求：

"Total Due to Landlord $46,208.25"

"The above cheque is received subject to your executing an Agreement for Surrender and the Incoming Tenant, Southrex Insurance Brokers Limited, executing a Tenancy Agreement simultaneondy on or before 13th December 1999."

11. 第一答辯人及姜先生遷出後，並沒有給申請人新地址。李女士稱袛好將其律師草擬好的第一答辯人的退租書，與草擬好的新租約，一併交與曾先生。

12. 李女士稱在往後的兩個多月，她每星期至少兩次的不斷向第一答辯人催促辦理有關退租等手續，均不得要領。在2000年3月2日申請人才收到第一答辯人之退租信。

13. 同樣，李女士及申請人的其他職員也不斷催促第二及第三答辯人辨理簽新約及交款等手續，均遭藉故拖延。第二及第三答辯人在2000年2月底遷出前，也沒有繳付任何款項與申請人。

14. 因此，申請人要求向第一答辯人追討所欠的租金等費用。在2000年5月23日交與審裁署的書面陳詞（證物A3），申請人要求追討下列費用：

租金	(23.8.99 - 29.2.99）	$206,800.00
管理費	（1.10.99 - 29.2.99）	$37,840.00
差餉	（1.10.99 - 29.2.99）	$8,849.22
電費	（6.11.99 - 24.2.99）	$1,598.90
律師費	（辨理退租書及新租約的費用）	$9,972.00
	共	$265,060.12
扣除已付兩個月之租金按金		$66,000.00
扣除已付兩個月之管理費按金		$15,136.00
	總數尚欠	$183,924.12

15. 另外，申請人索取訴訟費及過期欠款之利息，以月息1%計算。

第一答辯人供詞

16. 第一答辯人由董事姜建華先生代表作供。

17. 在反對通知書上，第一答辯人稱由於經營上的困難，曾在1999年11月主動聯絡申請人要求提前解約，並且得到申請人方面的同意。

18. 在1999年11月底，姜先生有一位朋友（南煌保險經紀有限公司曾炳聯先生，即第三答辯人）正尋找寫字樓，並同意以相同條件向申請人承租該單位。姜先生稱曾介紹曾先生與申請人的李女士認識並商討有關事宜，亦知會申請人第一答辯人的退租日期為11月30日，而新租客將於翌日遷入。姜先生稱得到申請人同意可以自行將有關處所的鎖匙轉交該新租客。

19. 姜先生又稱在遷出時曾正式通知申請人他的新地址及電話﹑傳真號碼等。

20. 姜先生稱第一答辯人沒有收過提前解約的文件，後來才知道是申請人已將文件交與該新租客。

21. 姜先生作供稱從沒有收到第二答辯人或曾先生任何款項。曾先生交給他的支票也全部被銀行退票。

22. 姜先生稱申請人在他的協助之下在2月24日收回曾先生交回的鎖匙。

23. 姜先生稱第一答辯人只同意負担截至第一答辯人遷出前的租金等費用，在扣取第一答辯人存於申請人的租金按金或管理費按金後，第一答辯人共欠申請人52,484.65元。這個數目包含退租文件的律師費及新租約律師費的一半。至於由1999年12月1日至2000年2月29日期間的租金等費用，則應由第二及第三答辯人負責。

24. 申請人已在2000年2月底收回有關處所，本案餘下來要決定的僅是追討欠款事。

25. 本席裁定根據雙方證供，申請人在第一答辯人遷出及第二與第三答辯人搬入有關處所前，並沒有與第一、第二及第三答辯人等預先達成協議。其後，申請人同意接受第一答辯人的退租，先決條件為 (i)第一答辯人要繳清所欠的各種費用，(ii)第一答辯人與申請人辦妥退租手續，包括第一答辯人簽妥申請人律師所草擬好的退租文件，(iii)第二及第三答辯人（即新租客及其代表）與申請人辦妥新租約手續（見證物A4）。

26. 本席判定第一答辯人在遷出時並沒有將新地址﹑電話及傳真號碼交與申請人，否則申請人沒有理由不將退租文件送到第一答辯人的新地址，而要交與第三答辯人轉交。

27. 第一答辯人不能以未有收到退租文件作為不應該負担在他們遷出後的租金等費用的理由。因為申請人同意第一答辯人退租及轉租與第二及第三答辯人的條件並未能實現。這包括：(i)第一答辯人並未能應諾付清在他們遷出前的租金等款項；(ii)第一答辯人並沒有與申請人辦妥退租手續；及(iii)第二及第三答辯人並沒有與申請人辦妥新租約手續。第一答辯人在反對通知書上已承認並沒有應諾付清遷出前應付之款項，單是這一點已足以證明申請人先前同意第一答辯人退租的條件並未能實現。此外，第一答辯人並沒有與申請人簽妥退租書，第二及第三答辯人也沒有與申請人簽妥新租約。因此，第一答辯人當然要負担申請人收回有關處所的管有前的所有租金等費用。

28. 本席裁定第一答辯人要負担截至2000年2月底申請人收回有關處所前，第一答辯人拖欠申請人的所有的租金﹑管理費﹑差餉及電費等款項。

29. 本席裁定第一答辯人根據他們與申請人簽訂的租約的第4(b)條，要負責過期欠租之利息，年利率為在逾期交租期間的豐銀行之最優惠利率加4%。

30. 申請人同意在計算第一答辯人積欠申請人的租金及管理費時，可分別先扣取第一答辯人存放於申請人的租金按金及管理費按金。

31. 此外，本席裁定本審裁處沒有司法管轄權處理有關退租書及新租約的律師費事。

頒令：

(1)		第一答辯人須繳付予申請人下列款項：
	(i)	1999年8月23日至2000年2月29日的欠租，扣去租金按金	$140,800.00
	(ii)	1999年10月1日至2000年2月29日的管理費，扣去管理費按金	$22,704.00
	(iii)	1999年10月1日至2000年2月29日的差餉及差餉附加費	$8,849.22
	(iv)	1999年11月6日至2000年2月24日的電費	$1,598.90
(2)	第一答辯人須繳付予申請人逾期繳交的租金的利息，年利率根據租約為逾期期間的香港滙豐銀行之最優惠利率加4%；所欠租金的利息應由租金到期繳納之第8日起計算，直至清償為止；
(3)	第一答辯人須付訟費1,000元予申請人；
(4)	第一答辯人將款項繳存法院時，申請人即可從法院提取款項。