胡志強及另四人 對 胡偉玲及另二人

DCMP 1393/2017

[2018] HKDC 378

香港特別行政區

區域法院

雜項案件2017年第1393號

---------------------

---------------------

---------------------

------------------

判案書

------------------

引言

1.  五位原告人根據《分劃條例》（第352章）提出本訴訟，要求法庭頒令將兩個住宅物業出售。物業位於九龍深水埗北河街185-187號二樓A室和B室，每個單位面積大約為四百多平方呎。兩個單位是相鄰的獨立單位，但當中的分隔牆於早年已拆除，現兩個單位被當成一個大單位使用。

2.  兩個單位均分別由五位原告人及三位被告人以分權共有的方式持有，即每人擁有兩個單位的八分之一業權。他們八位是親兄弟姊妹，三位被告人於誓章中反對本申請，但於上一次的指示聆訊及本審訊前均作出建議，將兩個單位分別處理，並表示希望以市價購入B室。

背景

3.  兩個單位由八位與訟人的父母於1970及1980年代購入。他們生前在北河街做小販擺賣成衣為生。父母先後離世。於2014年，八兄弟姊妹共同承繼了兩個單位。

4.  現時，只有其中一位原告人（胡志威）及其中一位被告人（胡偉玲）在兩個單位居住。另一位被告人（胡志權）在兩個單位存放了一些生意物品。他們三位並沒有向其他業主支付任何佔用單位的租金。但單位的差餉及過往的維修費用均由胡偉玲支付。根據誓章證供夾附的土地註冊處紀錄，除了持有兩個單位的部份業權外，三位被告人都各自持有自己的物業。但在今天的聆訊中，胡偉玲表示最近已將她的物業出售。

5.  五位原告人的立場很簡單，他們有意將兩個單位放售，扣除費用後所有業主平均分取得益，但由2016年後期起，經律師通訊，未能跟三位被告人達成協議。被告人反對出售的理據如下：—

(1)   兩個單位原本由父母購入，是父母留給各子女的物業，不應變賣；

(2)   父母的神位供奉在單位中，各子女及後人應繼續將其保留在單位；

(3)   胡偉玲為眾多兄弟姊妹中最年長的一位，現在於單位居住，她年紀老邁（約70歲），如將物業變賣，她沒有地方居住。

法律原則

6.  根據Fong Kai Po v Yan Yee Wan DCMP 3150/2006，2007年2月15日引述Wong Chun Kei Johnny v Poon Vai Ching HCMP 4322/2002，2005年1月6日的案例:—

(1)   如果聯權共有或分權共有的業主沒有其他補償，業主有基本的權利申請解除聯名持有物業的枷鎖；

(2)   若作出分劃命令並不可行，法庭應考慮命令出售物業，除非法庭被說服出售命令不會對所有業主有益處，或會對任何一位業主產生重大困難（舉証責任在反對一方）；

(3)   出售命令是否對所有業主有益處，不是由反對者的不同意，或他們反對的主張來決定，而是由法庭客觀地作出判決。

分析

7.  五位原告人作出了以下的陳詞：—

(1)   兩個單位是住宅單位，面積不大，不適合分劃。

(2)   如果法庭頒令將兩個單位以價高者得形式出售，五位原告人不反對三位被告人可以市場價值及以價高者得形式，購買兩個單位，或其中一個。

(3)   出售兩個單位，不會令三個被告人流離失所。其中兩名被告人各自持有物業，而胡偉玲雖已放售物業，但應可取得售樓的收益。

(4)   估計出售兩個單位，每位業主應可分得遠超過HK$1,000,000。各被告人可自行決定這筆款項的用處，出售並不引致任何人有重大困難。於此情況下，年紀老邁並不構成重大困難。

(5)   胡偉玲在單位居住，沒有交租。胡志權利用兩個單位，做工場及貨倉。若容許他們無了期無償佔用單位，對其他業主並不公平：參考Liu Chung Hang v Liu Chung Leung Alfred HCMP 1255/2007，2007年12月19日，§19。

(6)   八位業主的父母在將軍澳華人永遠墳場已經設有骨灰靈位。

(7)   被告人當中的胡偉儀及胡志權，他們各自有自置居所，反對售樓的原因主要是這做法對父母不尊敬，各原告人主張賣樓存在種種不是之處等。但他們沒有解釋出售兩個單位對自己會產生任何重大困難。

(8)   總括而言，五位原告人有權申請變賣兩個單位，以解除分權擁有兩個單位的枷鎖。三個被告人未能證明出售兩個單位會對他們任何一位產生重大困難，因此法庭應頒令出售兩個單位。

8.  法庭認為原告人陳詞的理據大致上成立。三位被告人的出發點，在於對已離世的父母的尊敬，故此想保留兩個單位。被告人之一的胡偉儀指希望保留父母的神位至樓宇拆掉為止。她直斥五位原告人為了金錢，堅持賣樓，連親情和父母神位也要分割。她問，為何八兄弟姊妹要如陌路人一樣，要在法庭解決問題？她為此感到很痛心。

9.  另一位被告人胡志權指，自己繼承了父母的小販生意，於父母晚年多病時，親自與胡偉玲照顧父母，出入醫院。他十分清楚父母的心願，就是除了讓子女可居住於兩個單位中及擺放貨物外，還要安放歷代祖先神位，及死後有地方給子女聚首一堂。他不願意出售物業，因為兩個單位是父母辛勞工作才買下的，是留給子女的回憶，這是他們成長的地方。

10.  法律上，法庭須考慮八位業主應可行使他們於單位的權益，舉證責任在於三位被告人身上，去指出售樓會對他們任何一位產生重大困難。考慮了所有證供後，法庭不認為任何一位被告人在這方面能成功舉證。五位原告人可成功取得售樓命令。

命令

11.  如何出售單位同樣是雙方爭議的議題，重點是兩個單位應共同出售，儼如一個單位般，還是應分開出售。

12.  三位被告人的立場是，他們希望可以以市價購入B室，這樣做可保留父母及歷代祖先的神主牌在單位，他們願意承擔重裝分隔牆的費用。

13.  法庭認為應於行使酌情權時，考慮如何以最適當及兼顧各方的利益去出售物業。三位被告人的意願應予以考慮及接納，法庭同意應給予三位被告人優先權，以市價購入B室，這個是平衡各方利益的較合適的方法。

14.  現命令如下：—

(1)   各被告人（或其當中仍管有兩個單位者）須在今天起計的90天內遷岀兩個單位或以其他方式使兩個單位得以空置；並須於同一時限內安裝回A室與B室之間的分隔牆，安裝的費用由三位被告人承擔；

(2)   原告人及被告人須於今天起計的36天內共同委任專業房地產測量師在切實可行的情況下，盡快評估A室及B室分開出售的現時市場售價（「現時市價」），及就兩個單位準備評估報告；

(3)   被告人有優先權可於獲得現時市價後的30天內向所有業主以現時市價購買B室；

(4)   若被告人未有於時限內行使優先權（即簽訂一份具法律約束力的臨時買賣合約），原告人及被告人須在期限後的30天內以私人協議方式，共同把兩個單位（「該物業」）以不低於現時市價的售價以價高者得方式分開或共同放售；

(5)   原告人須負責放售該物業。如在原告人負責放售該物業期間，各方未能在開始放售日的一個月內就物業簽訂一份具法律約束力的臨時買賣合約，則由被告人負責放售該物業；

(6)   如在被告人負責放售該物業期間，各方未能在開始放售日的一個月內就該物業簽訂一份具法律約束力的臨時買賣合約，該物業須以現時市價為底價以公開拍賣及價高者得的方式出售；

(7)   其後，原告人須負責將該物業以公開拍賣及價高者得的方式出售，而第一次公開拍賣須在以私人協議方式出售期限完結的一個月內舉行；

(8)   被告人須盡力尋找該物業的業權契約及文件，並送交予須負責出售該物業之一方的代表律師；

(9)   出售該物業的成交日期須定在臨時買賣合約日期或公開拍賣日期（視屬何情況而定）的不多於三個月內；

(10)   除非各方以書面同意就時限作出變更，否則必須嚴格遵循以上指明的時間表；

(11)   出售所得收益須用於支付地產代理的佣金（金額不多於售價的1%）、上述第 (2) 條所指明之專家報告的費用、物業轉移費用、法律費用及支出、拍賣人的報酬（如有）及有關出售該物業及為出售該物業而招致及需支付的其他合理開支；

(12)   出售所得收益的剩餘款項須由代表賣方的律師樓以託管人身份持有及平均分發給各訴訟方，即出售所得收益的剩餘款項的八分之一；

(13)   訴訟各方可在私人出售中提出購買邀約或在拍賣中作出競投以購買該物業；及

(14)   可向法庭申請就出售事宜作出進一步指示或就履行命令條款作出指示。

訟費

15.  一般而言，訟費應跟隨訴訟結果。三位被告人於訴訟開始時反對法庭頒發售樓令，但最後卻未能完成舉證責任，證明售樓會產生重大困難，故此這部份的訟費，理應由三位被告人負擔。

16.  但自大約於2017年11月16日之前的時候，三位被告人已明確表示願意進行商討，目的是以市價購入B室。最後雙方未有達成協議。另外，兩位被告人於今天的陳詞中指，曾嘗試與原告人討論售樓事宜，但得來的反應是，對方表示不會繼續商討，因這是防礙司法公正，並指大家應「在法庭見」。原告人的律師表示在這對話上他沒有指示，不能作出回應。

17.  無論如何，於何為適當的售樓令上的爭持，雙方各有自己的建議和看法，最終的命令反映了各方的要求。故此，在這爭議上產生的訟費應由雙方各自承擔。

18.  行使酌情權，法庭命令在本訴訟中，三位被告人應支付五位原告人一半的訟費，簡易評定為HK$66,000，須於2018年5月4日或之前支付。