楊桂綸 訴 黃月卿

CACV 116/2005

香港特別行政區

高等法院上訴法庭

民事司法管轄權

民事上訴

民事上訴案件2005年第116號

（原土地審裁處條例第IV部收回管有申請編號2004年第2141號）

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判案書

上訴法庭法官楊振權頒發上訴法庭判案書：

1.  楊桂綸先生是九龍彌敦道546-548號的旺角大樓A座12樓（‘該住宅’）的註冊業主。

2.  2002年5月1日，楊先生和黃月卿女士訂立租約，由黃女士以月租3,000元租用該住宅，租期5年至2007年4月30日止，但5年租約完結後，黃女士有權續租5年。

3.  租約訂明黃女士有權分租該住宅，亦訂明租金須於每月之首日上期繳納，如黃女士拖欠租金超過10天，楊先生有權終止租約。

4.  2004年8月11日，楊先生透過代理人入稟土地審裁處以黃女士欠租為理由，要求收回該住宅及自2004年7月1日至交吉日的欠租/中間收益及訟費。黃女士在2004年8月28日支付7月欠租，但仍然沒支付2004年8月至10月的租金。

5.  2004年8月28日，楊先生的代表以黃女士沒有支付2004年8月的租金及沒有提出答辯為理由，向土地審裁處申請得直令，要求收回該住宅和2004年8月1日起的欠租/中間收益，以每月3,000元計算。

6.  2004年9月13日，土地審裁處署理副司法常務主任梁紹英作出以下頒令：

“在答辯人沒有提交反對通知書的情況下，現作出如下命令：-  

1．   答辯人須將案中處所“九龍彌敦道546-548號旺角大樓12/F A室”空置交回給申請人；

2．   答辯人須繳付給申請人：

（A）   a.     訟費800元；

              b.     欠租/中間收益，按每月3,000元計算，由2004年8月1日起，直至將案中處所空置交回給申請人為止；

3．   當答辯人在本命令送達後的七天內繳付申請人上述第2（A）段所提及的款項繳存法院後，答辯人可根據《高等法院條例》第4章第21F條規定下獲沒收租賃權的濟助，答辯人無須訂立任何新租契而按照有關租契持有案中處所，而這次申請的所有進一步法律程序則被擱置；

4．   倘若答辯人未能在本命令送達之後的七天內繳付申請人上述第2（A）段所提及的款項，本命令的第1及第2段可予以強制執行，而答辯人則被禁止獲得任何濟助；

5．   當答辯人將款項繳存法院時，申請人可從法院提取款項。”      

7.  2004年9月14日，楊先生的代理人發出通告，要黃女士履行上述頒令，否則需在2004年9月22日前遷出該住宅。

8.  2004年9月24日，楊先生的代理人作出誓章，內容詳列如下：-

“(一)	本人獲悉並確信申請書已於2004年8月11日適當送達答辯人。
(二)	於2004年9月13日，上述申請人獲判勝訴，答辯人敗訴，申請人可收回位於九龍彌敦道546-548號的旺角大樓1/F., A座的樓宇。
(三)	(1)	根據法例第4章高等法院條例第21F條准予答辯人的時限或審裁處在其他情況下所准許的時限，及審裁處發出的暫緩執行的時限均告屆滿。
	(2)	而在判令發出後至今日為止，答辯人
		(i)  仍未繳付租金/中間利益及審裁處命令繳付的訟費（如法庭有此命令）。
(四)	於2004年9月14日，本人在涉訟樓宇的主要入口的顯眼處張貼一份通知書，通知答辯人及所有佔用上述樓宇的人仕，本人已獲判得直，並要求他們遷出該樓宇，並且說明如果他們不遷出該樓宇，而又沒有向審裁處申請寬免或沒有其他申請，本人將按上述判決收回樓宇，不再另行通知。現付上該通知書一份，並標記為證物「甲」。
(五)	於2004年9月15日，本人在涉訟樓宇視察，這一次，本人看見上述那份通知書仍然張貼在該主要入口完整無缺；其後本人在同一地方再張貼另一份同樣的通知書。
(六)	於2004年9月16日，本人在涉訟樓宇視察，這一次，本人看見上述那份通知書仍然張貼在該主要入口完整無缺；其後本人在同一地方再張貼另一份同樣的通知書。
(七)	關於這些司法程序，本人確信上述答辯人及所有實際佔用該涉訟樓宇的人已接獲足夠通知，使他們可向審裁處申請寬免，而從判決發出日期起，他們已有充足時間這樣的申請。因此本人要求許可立即發出收樓令狀，收回這份申請書獲判得直的涉訟樓宇，並要求獲得是項申請所附帶的費用。

9.  2004年10月4日，土地審裁處署理司法常務主任向執達主任發出收樓令狀，授權執達主任進入該住宅，令楊先生收回該住宅。

10.  2004年10月6日，黃女士向土地審裁處申請暫緩執行收樓令狀。

11.  黃女士指自己是該住宅的包租，不在該住宅居住。她指從2004年9月中離港，至2004年10月4日返港才看到張貼在該住宅外的收樓令。黃女士指2004年7月份的租金已支付，而8月、9月的租金已放下支票委託友人支付，但友人卻離開香港而沒有支付8月、9月的租金。當黃女士知悉情況後，已在2004年10月6日繳交8月、9月的欠租，但10月份的租金則要三房客交了租後才能繳交。事實上黃女士在2004年10月12日才將10月份的租金繳存在法庭。黃女士更指楊先生曾表示她可以延遲交租，條件是要黃女士協助他打理楊先生在同一大厦的其他住宅樓宇。

12.  2004年11月3日，經聆訊後，土地審裁處陳江耀法官拒絕黃女士的申請。陳法官下令黃女士須在2004年11月30日前將該住宅交回給楊先生。

13.  陳法官拒絕黃女士的申請時，作出以下裁決：

“(一) 黃女士指楊先生口頭答應她無需準時交租的承諾沒有法律約束力；

(二) 即使承諾有約束力，由於欠租長達兩個多月，延誤超出承諾的範圍；

(三) 黃女士在2004年8月中，最遲在9月中已知悉案件存在，但卻在10月6日才繳付8、9月的租金及在10月12日才將10 月份的租金繳存在法庭，超過豁免收樓令的期限；因此沒有基礎豁免收樓令。”   

14.  2005年3月16日，上訴法庭鄧國楨法官批准黃女士就收樓令和陳法官的判決，提出逾期上訴。

15.  黃女士指拖延支付租金是因為父親有病，而延誤只是一個月，黃女士更指有人從該住宅的信箱拿走有關文件，故她不知悉法庭的判決或命令，令她錯過了繳還租金的寬限期。黃女士的解釋不合信，首先假若她是在2004年9月中離港，她理應在離港前將8、9月的租金直接交給楊先生，而無需委託友人支付。黃女士指有人從信箱拿走有關文件更全屬揣測之言。

16.  根據署理副司法常務主任梁紹英在2004年9月13日發出的命令，黃女士可根據《高等法院條例》第21F條規定下獲沒收租賃權的濟助，條件是要她在命令送達後7天內繳付全部欠租及訟費。

17.  《高等法院條例》第21F條有以下規定：-

“(3) 如─

(a) ……

(b) 法庭在審訊時，信納出租人有權強制執行重收權或沒收租賃權，

法庭須命令將土地的管有在法庭認為適合的期限(由命令的日期起計不得少於7天)屆滿時交給出租人，除非在該段期限內，承租人將所有欠租及法庭就有關訴訟的訟費所指示的款項繳存法院。”

18.  因此，黃女士只可以在法庭作出收樓命令後不少於7 天的時間內清繳欠租而獲沒收租賃權的濟助。

19.  《土地審裁處條例》第10條列明，審裁處就決定、判決及命令的強制執行，和在合適的範圍內，沿用原訟法庭在行使其民事司法管轄權時所採用的常規及程序。

20.  上訴法庭在Bullen v Tam Yee Ni [1998] 2 HKC 207案亦確立《高等法院條例》第21F條涉及沒收租賃權濟助的安排對土地審裁處的權力有強制性的效果。土地審裁處署理副司法常務主任的頒令是正確，亦是符合有關法律程序的。

21.  陳江耀法官經聆聽過雙方的證供後，作出一些不利黃女士的事實裁決，陳法官裁定黃女士在2004年8月中，最遲在9月中已知悉案件的存在，卻沒有在期限內將欠租清還以獲得沒收租賃權的濟助，繼續享有租用該住宅的權利。

22.  《土地審裁處條例》第11(2)條列明在土地審裁處敗訴的一方只能以審裁處的裁定或命令在法律論點上有錯誤為理由，向上訴法庭上訴。

23.  上述論點亦獲上訴法庭在Chan Cheuk Ting v Director of Lands [1996] 3 HKC 485 及 Ng Chiu Yuen Jacob v Lam Che Cheung [1999] 1 HKC 468等案獲確認。

24.  黃女士沒有表明其上訴涉及甚麼法律論點，更沒有指出陳法官的判決在法律論點上有甚麼錯誤。

25.  陳法官的裁決全建基在一些他作出的事實決定。陳法官的事實裁定是有證據支持的，亦是合理的。陳法官的裁決在法律論點上更沒有任何錯誤。

26.  本庭完全沒有任何基礎推反陳法官的裁決。

27.  本庭駁回黃女士的上訴，並下令她支付上訴訟費。如雙方未能就訟費數額達成協議,則訟費數額交由聆案官評定。上述訟費判令屬暫准判令，會在本判案書頒下後14天作實。