梁秀英 對 鄧美容及另一人

DCMP 2229/2025

[2025] HKDC 2117

香港特別行政區

區域法院

雜項案件2025年2229號

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判決書

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1.  原告人於2025年4月22日提出原訴傳票，根據《區域法院規則》第113號命令，申請收回元朗元朗新街28號1樓（下稱「該物業」）的管有權。

2.  第一被告人現居於該物業。縱然原告人將其他不知名的佔用人列為第二被告人，但從現時的文件證據看來，第一被告人是該物業現時唯一的佔用人；自從本案開展以來，沒有其他人仕聲稱自己是該物業的佔用人參與本案。

3.  原告人提交了下列證據以支持其申請：

3.1  該物業的土地註册顯示，Libra-Gold Limited（下稱「該公司」）於1992年12月以港幣640,000元購入該物業。

3.2  該公司於2024年8月以港幣800,000元向原告人售出該物業。

3.3  原告人在她的第一份誓章中宣稱，根據該公司的說法，該公司曾特許第一被告人居於該物業；但該公司於2016年撤銷了有關特許，並通知了第一被告人相關的撤銷決定。本席察悉原告人並沒有闡明該公司如何及何時告知她這些資訊；原告人亦沒有存檔由該公司提供的直接證據，以佐證她的指稱。

3.4  原告人宣稱該公司確認並沒有就該物業的佔用批出任何租約。在該公司向原告人出售該物業前後，該公司不斷要求第一被告人遷出該物業，但不得要領。

4.  第一被告人存檔了誓章，指稱她有權居住於該物業直至百年歸老。她向法庭提交了下列證據：

4.1  她與林華景先生於1992年11月於中國內地註册結婚。她是林先生的第二任妻子；林先生與已去世的第一位妻子有養育子女。

4.2  她宣稱該物業是林先生於1992年12月購入以作為家庭居所。

4.3  林先生於過身前，在2013年3月寫下一張囑付書，指明她可以在該物業居住，直至百年歸老為止。囑付書表面看來有林先生的簽名；簽名旁有一個指模，以及4名林姓人仕以不同筆跡寫下的名字（林錦波、林淑儀、林鳳儀及林錦泉）。林先生的簽名下方有該公司的蓋印。

4.4  第一被告人指稱她發現該物業是2024年由林鳳儀代表該公司簽名售出。當時港幣800,000元的售價，只及同幢大廈2樓於2024年5月的成交價港幣2,930,000元的百分之三十。

5.  原告人存檔的第二份誓章則回覆指，根據土地註册紀錄，林先生只於1992年5月至12月期間持有該物業，故他沒有權力在其後特許第一被告人於該物業居住；無論如何，任何特許皆因林先生於2015年9月去世而終結。況且，根據第一被告人自己的說法，她於2024年12月在銀行戶口中收到一筆港幣80,000元的款項。雖然原告人不知道款項的來歷或緣由，但由此可見第一被告人並非在該物業轉售當中無所得益。

6.  區域法院何淑瑛暫委法官於2025年6月9日頒令雙方存檔誓章，並將原告人的原訴傳票押後至今天於本席席前作第二次程序聆訊，預留30分鐘。

7.  本席在考慮席前的證據後，認為法庭應該行使《區域法院規則》第28號命令第8條規則的權力，命令本案猶如是藉令狀開展一樣地繼續進行，而不適宜在此階段根據第113號命令給予任何濟助。本席的理由如下。

8.  首先，原告人同意，法庭只應在證據清晰的情況下才根據第113號命令給予濟助。法庭須考慮被告人是否在事實或法律爭議上提出了合理抗辯的理由。

9.  本席認為現時雙方的證據揭示了雙方就第一被告人在法理上能否居住於該物業有所爭議。在不損害之後的法庭審訊的基礎上，本席認為第一被告人指稱她有權利於該物業居住直至百年歸老，有可供爭辯之處：

9.1  根據土地註册紀錄，林先生於1992年3月2日與前業主簽訂該物業的買賣合約，並於同年5月1日簽訂轉讓契約完成交易。但在6個月之內，林先生就在沒有簽訂買賣合約的情況下，於12月就簽訂轉讓契約，以相同的代價將該物業轉售給該公司。現時，雙方都沒有向法庭呈交這些樓宇買賣文件，讓法庭釐清林先生與該公司的關係（如有的話）。

9.2  反之，誠如第一被告人所指，該公司是由音譯為林鳳儀的人仕代表將該物業售予原告人。原告人並沒有解釋代表該公司的這位林鳳儀，與在囑付書上的林鳳儀有關係（如有的話）；原告人亦沒有證據解釋為何林先生的囑付書上有該公司的蓋印。直至現時為止，本席認為第一被告人提出林先生容許她居住於該物業，並因此原告人無權收回該物業的管有權的說法，並非與文件證據相悖。

9.3  第一被告人的說法，可能衍生出已作承諾不容反悔的抗辯：參見Luo Xing Juan Angela v Estate of Hui Shui See, Willy (2009) 12 HKCFAR 1。本席認為，究竟此等不容反悔抗辯在事實上是否存在，以及它們能否成功讓第一被告人阻止原告人收回該物業的管有權，不宜於第113號命令的規則框架下貿然作出裁決。反之，雙方適宜透過令狀方式將所有事實及法律爭議交由法庭裁決。

9.4  本席認為該物業的成交金額與同期相類交易的差距，以及原告人現時未有就相關差距提出任何確切的解釋，最低限度顯示原告人可能得悉第一被告人就該物業有所權益。因此，原告人的業權在法理上可能較第一被告人可能有的權利在優先次序上較次。本席認為這些事項指向本案的爭議應以審訊形式釐清。

10.  基於上述分析，本席認為最適切的做法，是指示與訟雙方以令狀程序將事實爭議及其所依賴的證據充份向法庭展示，以圓滿解決雙方的糾紛。因此，本席頒令如下：

10.1  原告人於2025年4月22日提出的原訴傳票的法律程序，須猶如案件是藉令狀開展一樣繼續進行。

10.2  原告人須於28天內存檔及送達其申索陳述書。

10.3  第一被告人須於其後的28天內存檔及送達其抗辯及反申索書（如有反申索的話）。

10.4  原告人須於其後56天內發出案件管理傳票，以尋求法庭的進一步指示。

10.5  雙方就原訴傳票至今的訟費歸於案中。

10.6  原告人須以中文草擬此命令，並送達第一被告人。