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LDPD 1468/2015
香港特別行政區
土地審裁處
申請編號LDPD 2015年第1468宗
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| 審訊日期 : 2015年9月7日 |
| 判案書日期 : 2015年9月14日 |
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判 案 書
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背景
1. 本案的涉案處所涉及一幢3層高的村屋, 位於新界大埔林村塘面村231號三樓(2/F)（下稱「本案處所」）。 根據一份於2015年4月8日簽訂的租約，申請人將本案處所租給答辯人，租期為兩年，由2015年4月16日起至2017年4月15日止，每月租金為8,300元 (包括政府差餉及地租) （下稱「涉案租約」）。根據涉案租約第三條: 「除所租用之樓宇外, 租客不得佔用其他地方。」
2. 又根據涉案租約第四條: 「該樓之租金必須在每月十六號以上期形式繳納, 不得藉詞拖欠, 倘租客於應繳租金的七天內仍未清付租金, 則業主有權追討…」
3. 申請人於2015年7月9日向土地審裁處申請收回本案處所的空置管有權及追收自2015年7月1日起至2015年7月15日的租金/中間收益。事緣本案處所曾於2015年6月16日零晨4時停電, 經查明是整組地線損壞所致, 申請人同意答辯人的要求, 停電期間免租, 但於6月30日電線經已修好、電力恢復供應, 申請人經地產代理告知答辯人入住, 惟答辯人要求申請人停電期間作出賠償每日300 元, 否則拒絕付租。
4. 答辯人於2015年7月13日向土地審裁處提交反對通知書, 稱地產代理於2015年6月21日告知她可待冷氣、熱水爐修理妥當才入住及繳付租金, 因此她是於2015年7月5日在地產代理顏小姐的陪同下入住本案處所, 但當時冷氣仍未處理, 所以於7月6日請求申請人約師傅跟進, 7月9日即收到申請人的收樓及追租通知。
司法管轄權
5. 答辯人又於反對通知書上稱, 她所要求的每日300 元賠償是在外住宿的費用, 並非只是停電期間的補償, 而且這是申請人的地產代理蔡小姐於6月18日主動要求她報價 (初時她的報價是每日600 元), 但答辯人同意相方未能就此達成協議。
6. 答辯人在其反對通知書中, 亦提及她與申請人就天台使用權的爭議, 又由於通往天台的唯一通道需途經本案處所, 雙方互相指責侵擾。
7. 可是根據《土地審裁處條例》第8(a) 及 8(d)條, 土地審裁處只具有司法管轄權作出以下命令:
「(a) 繳付租金及中間收益(包括租金及中間收益的中期付款)的命令；
… 及
(d) 就違反租賃或分租租賃的條件繳付損害賠償的命令。」
8. 高等法院上訴法庭法官胡國興(當時官階)在黃英對譚炳新, HCMP 2049/2000 (無彙報的案例，日期為2000年8月1日) 的判案書指出：
「審裁處雖然有處理政府强制性收購土地賠償和有關租用或佔用樓宇費用的管轄權 (參閱第17章《土地審裁處條例》第8條)， 但是卻誠然沒有處理其他金錢糾紛的權力。如譚先生因所租樓宇毀爛而招致損失，視乎所涉款額而定，他可在小額錢債法庭、區域法院、或甚至高等法院向黃先生提出賠償訴訟，而這訴因不是土地審裁處有權處理或包涵於此上訴案的。」
9. 土地審裁處法官高勁修(當時官階)在Ngai Ngok Pang 及另一人對 Lee Syn Yuk, Michelle, LDPD 3030/2012 (無彙報的案例，日期為 2003年5月10日) 的判案書第15段指出：
"The Lands Tribunal may only, in an application for possession or ejectment, make an order for the payment of damages in respect of breach of a condition of the tenancy (see section 8(8) of the Lands Tribunal Ordinance, Cap 17). A counterclaim is generally treated as an independent action (see Hong Kong Civil Procedure 2013, paragraph 15/2/4). Since the respondent is not also counterclaiming for possession or ejection, the Lands Tribunal does not have jurisdiction to entertain her claim for damages."
10. 本席翻譯大意為:
「土地審裁處可以對任何收回管有或強迫離開的申請，就違反租賃的條件作出繳付損害賠償的命令。反申索通常被視為一個獨立的訴訟，參考《香港民事訴訟程序2013》，第15/2/4段。由於答辯人並非反申索要求收回管有或強迫離開，土地審裁處並無司法管轄權處理她的損害賠償的索償。」
11. 本席認為, 答辯人若是因為申請人違反涉案租約(如有), 沒有維修本案處所而引致停電, 答辯人需要在外住宿而申請索償或其他有關侵擾的指控, 答辯人應循其他法庭處理她的申索。土地審裁處並無司法管轄權處理。
租客付租金的承諾
12. 另一方面, 先例清楚顯示，租客付租金的承諾，獨立於租約内的其他承諾，並不具附屬性質，其履行並非受制於其他租約條款的履行。業主在租約下的責任並非租客支付租金的先決條件，即使業主沒有履行其租約的責任，租客也必須履行租客付租的責任。這已經是既定的規則 (可參考： Charmway Development Ltd v. Long China Engineering Ltd. [2001] 3 HKC 515; Ridge Ltd v. Golden Castle Ltd [2005] 3 HKC 592)。
13. 此外, 根據本案案情, 本案處所的短暫停電, 不能算作涉案租約的合約基礎已不復存在, 在一般情況下答辯人仍需支付租金 (可參考：National Carriers Limited v Panalpina (Northern) Limited [1981] AC 675, [1981] 1 All ER 161; Yung Kee Company v Cheung So Yin Kee [1983] 1 HKC 386)。
14. 可是, 停電當日早上, 答辯人向申請人代表林潔珠女士(「林女士」) 要求停電期間免租, 並表示會搬到附近其表姐家暫住, 林女士應允。其後電器師傅查明停電原因是地底電線短路所致, 需更換由地下總線至三樓的電線, 估計維修需時約一星期。
15. 2015年6月16日, 答辯人返回本案處所收拾東西, 因離開時沒有關上露台鐵閘與申請人吵架。17日, 答辯人向林女士發出 WhatsApp 短訊, 指本案處所問題甚多, 要求提前解約, 並表示經徵詢她的地產代理顏少娟小姐 (「顏小姐」) 後, 要求申請人賠償她搬遷費4,000元、地產代理佣金4,500元, 停電日子免租等。
16. 根據林女士的陳述, 按涉案租約, 答辯人提出解約, 應該由她 (即答辯人)作出賠償, 因為停電乃自然損耗, 申請人無需向她作出任何賠償。但後來林女士經她的地產代理蔡潔媚小姐 (「蔡小姐」) 勸說, 為息事寧人, 讓答辯人提早離開以省麻煩, 遂願意於6月20日經蔡小姐及顏小姐[1]作出賠償要約, 但條件是租客必須於2015年7月15日遷出本案處所; 於2015年6月21日答辯人經WhatsApp向蔡小姐表示拒絕, 因為她雖然找到別處處所, 但裝修需時, 要7月27日才可搬出, 如果申請人不答應, 她會繼續居於本案處所。
答辯人與蔡小姐的對話
17. 在此期間, 答辯人與蔡小姐一直保持聯絡, 以下是答辯人提供的WhatsApp 通訊紀錄:
| 2015年6月18日 |
答辯人: |
蔡小姐, 麻煩你了解一下裝修電源需要影響我家室內的情況。 另外寬頻搬遷費也需要業主支付, $680。我住在表姐家的費用是$600/天。 |
| 2015年6月20日 |
答辯人: |
如果一早知道業主不肯給這幾天在表姐家的租. 就不要問我開價啦, 搞到我依家好難同表姐交待, 欠太多人情。… |
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蔡小姐: |
發生左大家都唔想發生既事, 都了解妳心情, 但始終租客同業主都各有原因, 我地都愛莫能助, 始終唔會兩全其美但終要解決, 妳就算揾屋現楷段都未必揾到, 會否住埋合約先, 起碼唔駛再浪費太多時間同金錢? 不如稔下方法令自己住得舒服D度過合約期。 |
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答辯人: |
她想繼續收租, 又不想賠償, 態度又差。她省了錢, 都未必可以開心。 我住下去沒問題, 因為感到不安的是她, 不是我。… 你會跟她說我不同意條件, 繼續住下去嗎? 還是我找他兒子說 |
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蔡小姐: |
我講可以, 由你決定。 |
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答辯人: |
你同業主講, 我再找她的仔協調吓 |
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…… |
| 2015年6月21日 |
答辯人: |
我揾到地方搬, 但間屋裝修緊, 約一個月才完工。 如果6月26日有電可以住翻, 我可以7月27日前搬走。麻煩你同業主傾吓。 |
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蔡小姐: |
會否可以早D。 |
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答辯人: |
不可能, 我也要20號以後才有空打包。 一個月時間很合理啦。 |
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…… |
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蔡小姐: |
妳自己揾佢同埋佢個仔起度一齊傾下。 |
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答辯人: |
熱水爐, 冷氣, 玻璃門佢答應處理嗎? |
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…… |
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蔡小姐: |
如妳決定留低我今晚去揾佢同睇下D問題, 邊個冷氣唔OK |
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答辯人: |
新裝的分體式開到最底的16 度都不凍, … 她不肯改27號, 我就會住落去。 |
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蔡小姐: |
好, 今晚傾先 妳。 |
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答辯人: |
你今晚同佢傾? |
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蔡小姐: |
係 |
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…… |
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蔡小姐: |
同左業主傾, 冷氣熱水爐攪掂好晒先再入住交租, 到時我會跟進好通知妳。 |
18. 蔡小姐初時在庭上作供時, 似有忘記或迴避以上最後一段的對話, 經答辯人再三追問, 蔡小姐承認她是曾徵得林女士同意才作出以上回覆, 並在回答申請人的翻問時, 表示曾勸諭林女士作出上述的承諾。(查實，蔡小姐在她於2015年9月7日提交的證人陳述書的最後一段，她有以下陳述: 「……最後租客要求更換熱水爐方肯入住。業主經我勸服後，於7月4日更換熱水爐。7月5日租客由顏小姐陪伴搬回三樓，但未有交租。」)
蔡小姐的表面權限(Apparent or Ostensible Authority)
19. 申請人不同意有作出上述的承諾, 認為蔡小姐或許誤會了她的意思; 申請人堅持她的想法是以復電為答辯人付租的原則, 她卻不會斤斤計較答辯人何時返回本案處所。
20. 可是基於以上的證供, 即使蔡小姐誤會了申請人的意思, 沒有獲得申請人的直接或實際授權, 從相關人等的行為及情況推斷, 她已經獲得表面權限 (apparent or ostensible authority), 有效成為申請人的代理人作出上述的承諾, 申請人不能反悔。
21. 根據Bowstead and Reynolds on Agency 第19版 第8-013段:
“Where a person, by words or conduct, represents or permits it to be represented that another person has authority to act on his behalf, he is bound by the acts of that other persons with respect to anyone dealing with him as an agent on the faith of any such representation, in the same extent as if such other person had the authority that he was represented to have, even though he had no such actual authority.”
22. 又根據Halsbury's Laws of Hong Kong第7(2)冊(2007年再發行)第15.006段及第15.007段:
“[15.006] Elements of agency by estoppel Agency by estoppel arises when one person (the ‘principal’) has made a representation to another person (the ‘third party’) that someone is his agent, with the intention and with the result of inducing the third party on the faith of such representation to enter into transactions to his detriment: the principal is estopped as against the third party from denying the agency. The doctrine applies equally to cases where the ostensible agent has no actual authority and to cases where the ostensible agent acts in excess of his actual authority.
[15.007] Representation To find an estoppel, there must be a clear and unequivocal representation that the ‘agent’ has certain authority. The content of this representation is the agent’s apparent authority. The representation may be made by conduct as well as by words, for instance it may be made by a course of dealings, by entrusting particular tasks to the agent, or by permitting the agent to assume a particular position. Although there is authority to support the proposition that there is no duty to deny an agent’s authority, the weight of authority is otherwise. A principal may be estopped from denying the agency in the following circumstances: during or following a course of dealings in which the agent habitually assumes authority to the knowledge of the principal, who fails to object, or where the parties are thrown into direct contact with each other and the principal fails to disabuse the third party of the belief he is known to be labouring under to the effect that the agent has authority. Although an estoppel can be raised by negligence, the courts appear to be reluctant to impose a duty of care on principals or to condemn conduct as negligent. Therefore, it may not be easy to create an agency by estoppel by reason of negligent representation.
In general, to raise an estoppel against the principal, the representation must be made by the principal and not by the agent whose authority is in question. However, it is possible that in certain circumstances a principal may be stopped by the agent’s representation as to his own authority. One such example is where the agent is installed in a position to communicate to the third party decisions of higher management. On general principles, a principal may be estopped from denying the authority of agent A owing to a representation made on his behalf by agent B, provided that B is duly authorized. B is duly authorized if he has actual authority to make such a representation …”
23. 此外, 根據顏小姐的證供, 雖然她於2015年6月30日收到蔡小姐通知電力己經恢復供應, 但熱水爐仍未維修好, 及至2015年7月2日, 她從蔡小姐方得悉申請人會於當天安裝新的熱水爐, 她才通知答辯人有關情況。她於7月4日再通知答辯人, 謂申請人已更換了新的熱水爐, 並約答辯人7月5日返回本案處所。 雖然當時冷氣問題仍未解決, 但答辯人同意入住。
24. 基於以上的證供, 本席裁定答辯人於2015年7月5日開始需要恢復向申請人繳付租金, 申請人亦不可以隨意收回她或她的代理人蔡小姐的承諾。本席亦同意答辯人的陳述, 根據涉案租約第四條, 她享有7天的繳租寬限期, 所以當申請人於2015年7月9日提出是案申請時, 寬限期尚未屆滿。
總結
25. 由於申請人於2015年7月9日提出是案申請時, 答辯人仍享有繳租的寬限期, 申請人不能提出追索, 所以本席撤銷她的收樓及追租申請。
訟費
26. 雖然申請人的申請被撤銷, 但本席考慮了雙方的陳詞及答辯人現時仍未向申請人繳付自2015年7月5日開始的租金, 本席認為，適當之訟費命令，乃是不頒訟費命令。
申請人: 無律師代表，由林潔珠代表應訊
答辯人: 無律師代表，親自應訊
[1] 雙方分別傳召了蔡小姐及顏小姐出庭作供。
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