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LDBM 52/2016
[2018] HKLdT 10
香港特別行政區
土地審裁處
建築物管理申請編號2016年第52宗
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嚴順意 |
申請人 |
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及 |
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圖置有限公司 (MACRO LAND LIMITED) |
答辯人 |
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| 審訊日期: |
2017年7月4日、7月5日及7月31日 |
| 判案書日期: |
2018年2月22日 |
判案書
爭議
1. 本案的申請人是馬灣大街村東11號大廈1字樓單位的業主，而答辯人是該大廈地下單位的業主。該大廈是一棟三層高村屋式設計的建築物，每層1個單位，地下為商業用途，而1字及2字樓為住宅用途，分別由3位不同業主擁有。
2. 本案所牽涉的爭議，是關於答辯人，以地下業主的身份，容許其租客在大廈外牆，安裝：
(1) 招牌及；
(2) 油煙排氣系統的抽氣及排氣管。
3. 申請人認為有關兩項裝置違反該大廈公契，現向土地審裁處提出申請兩項禁制令，要求答辯人拆除相關裝置。答辯人否認有關指控並認為，第一，有關裝置並沒有違反大廈公契；第二，對於安裝招牌，申請人在購入其單位時，已經跟當時大廈其他業主，採納了共同假設 (common assumption)，同意該大廈所有業主有權使用外牆安裝招牌，而關於抽氣及排氣管，答辯人聲稱申請人有給予同意；第三，答辯人亦指稱，即使有關兩項裝置違反大廈公契，基於衡平法的原則：「 唯清白者始能訴諸衡平法以尋求保障」 (He who comes into equity must come with clean hands.)，審裁處在行使酌情權時，亦不應發出有關禁制令，因為申請人自己亦未有遵照公契，曾經在外牆同一位置容許他人安裝招牌並賺取租金及在外牆安裝冷氣機的去水管。
4. 申請人認為答辯人違反以下多項公契條款：
“11. Each of the Owners covenants with the others as follows:
……
(c) Not to do or cause or permit or suffer to be done anything whereby any insurance of the said Building against fire may be rendered void or voidable or whereby the premium for any such insurance may be liable to be increased, and to indemnify his co-owners of the said land and the said Building against such increased or additional premium as shall have been brought about or caused by his act or default. In the event of any floor or floors of the said Building or any part or parts thereof being damaged or destroyed by the fire at any time and the insurance money under any insurance against fire effected thereon being wholly or partially irrecoverable by reason solely or in part of the act or default of any of the Owners or of his servants or agents or tenants or licensees then and in every such case such Owner shall forthwith pay to his co-owners the amount of the insurance money not recoverable or (as the case may require) the expense and cost of completely rebuilding or reinstating the same.
……
(e) Not to do anything in any part of the said Building in common use which may be a nuisance or cause annoyance to the other Owners and/or the occupiers of the said Building or any of them.
……
(g) Not to erect or put up any temporary or permanent cover or structure on any open yards or garden, if any, or (in case of the Owner of the Roof) on the Roof of the said Building.
……
(i) Not to dirty or damage any part of the said Building in common use.
(j) Not to permit any neon light signs or other hanging signboards which may protrude from the said Building.”
5. 在審訊開始之後，申請人再沒有倚賴大廈公契 11(c) 關於大廈購買保險失效的指控，所以審裁處對於該指控，並沒有在審訊中處理。
本案背景
6. 雙方其實對於本案的背景，並沒有太大的爭議。在2010年5月之前，全幢大廈由王品端擁有，即「第一業主」(First Owner) 。在2010年5月8日，王品端將1字樓的單位分拆及出售給霍錦紅及胡少薇。在同日，雙方亦簽署有關該大廈的公契。直至2011年3月14日，有關1字樓的單位才轉售給本案的申請人。另外，王品端在2011年10月3日出售地下單位給答辯人。直至今天，該大廈仍未有任何業主立案法團。而「第一業主」王品端仍然擁有該大廈2字樓的單位。在2011年10月3日，當王品端出售有關地下單位給答辯人時，該單位當時已經出租給一間地產代理，而該租約在2014年8月14日到期，意思是說，該地下單位是連同租約出售的。
7. 至於在申請人購入1字樓單位時，在其買賣合約中亦訂明，其1字樓露台外牆是以租賃方式，租給同一間地產代理，作為懸掛招牌用途，而有關外牆招牌租約在2012年6月30日到期，申請人每月可收取2,000元租金。而當該租約協議到期後，申請人和有關地產代理，再簽署新一份的租約直至2014年6月30日，而每月租金增加至3,000元。
8. 另一個不爭的事實是，由於有關地產代理租約期滿遷出後，答辯人便將地下單位租給Imagination Group Limited (簡稱“IGL”)作食肆用途。在有關地產代理遷出後，地產代理的招牌亦已經拆除，而新租客 IGL 便在1字樓露台外牆換上新的招牌，並且在地下單位正門旁邊的外牆上及大廈中間天井內的外牆上，分別安裝了抽氣及排氣管，作為廚房油煙排氣系統的一部份。直至後來在審訊開始之前，原租客 IGL 亦已遷出。現時已經是另一名租客，而該新租客亦換上新的招牌。新租客也是經營飲食生意，而這新租客亦有繼續使用該油煙排氣系統 (包括安裝在外牆上的抽氣及排氣管設施)。
大廈外牆
9. 審裁處認為，現在雙方所爭議的兩項裝置，包括招牌及油煙系統的抽氣及排氣管，都是安裝於外牆上，所以審裁處首先要處理外牆是否屬於任何一位業主獨自管有的部分，或是屬於公用部分。
10. 雖然申請人多次在本案強調，因為被誤導，相信1字樓單位露台的外牆，是屬於她擁有的，亦曾經嘗試指出，在霍錦紅及胡少薇從「第一業主」購入1字樓單位時的轉讓契圖則上，顯示1字樓單位包括：單位本身、露台及外牆，但審裁處在檢視有關圖則後，並不認同有關演繹，圖則只是表示，樓梯位置是屬於公用地方，而單位本身及露台是屬於申請人獨自使用、佔用或享用的地方，但有關圖則並未能清楚表示，有關外牆的擁有權，審裁處認為，外牆並非屬於申請人擁有的部份。
11. 答辯人亦提出一個論點，認為外牆並非公用部份，答辯人的大律師指出：
「若要細分以上地方的擁有權是歸私人擁有，或獨立擁有，僅能在《鄒澤森的事實證人陳述書連同附件（申請人）》中第49頁的圖則上看到。然而，在圖則上根本沒有清晰地標明以上地方的擁有權。因此，並不能明確地指出租戶的招牌是佔用了公用地方，以致違反了大廈公契。在大廈公契中第6條(b)項中，僅指出 “the side walks, main walls, party walls, supports, beams, gutters…”為”common facilities”，但內文並沒有表明招牌所位於的地方，是包括在第6條(b)項中所指出的地方。」
12. 但審裁處亦不認同答辯人的論點，因為有關公契條款，並沒有清晰界定外牆不是公用部份。
13. 審裁處首先考慮到，在「第一業主」出售1字樓的單位給霍錦紅及胡少薇的買賣合約及轉讓契內，在形容物業時，並未有包括外牆，該轉讓契對1字樓單位的形容是：
“ALL THAT one equal undivided 3rd part or share of and in ALL THAT piece or parcel of ground situate lying and being at Ma Wan, Tsuen Wan, New Territories and known and registered in the Land Registry as LOT NO.599 in MA WAN and of and in the messuages erections and building erected thereon (No.11 Ma Wan Main Street Village East, Ma Wan, Tsuen Wan, New Territories)(“the said Building”) TOGETHER with the sole and exclusive right and privilege to hold use occupy and enjoy ALL THAT the FIRST FLOOR of the said Building”
14. 而同時，霍錦紅及胡少薇轉讓給申請人時，有關物業的描述亦未有包括外牆。
15. 根據「第一業主」王品端所簽署的公契，亦未有保留外牆的獨自管有權 (exclusive possession)，王品端對自己保留擁有的權益在公契中是這樣形容的：
“The Ground Floor, and the Second Floor and the Roof thereof of the Building erected on LOT NO.599 in Ma Wan (No.11 Ma Wan Main Street Village East, Ma Wan, Tsuen Wan, New Territories) … (2/3 part or share)”
16. 之後，在「第一業主」王品端出售地下單位給答辯人時，當然亦沒有提及有關外牆的獨自使用、佔用或享用權。
17. 根據《建築物管理條例》第2條，公用部分的定義是：－
「“ 公用部分” (common parts) 指－
(a) 建築物的全部，但不包括在土地註冊處註冊的文書所指明或指定專供某一業主使用、佔用或享用的部分；及
(b) 附表1 指明的部分，但上述文書如此指明或指定的部分除外；」
18. 綜觀各項物業交易的文件，及對法例恰當及合理地演繹下，有關外牆並未包括在任何文書所指明或指定專供某一業主使用、佔用或享用，審裁處在考慮過所有證據之後，認為外牆必定是公用部份。
招牌
19. 關於招牌，其實原本由 IGL 所懸掛的招牌已經拆除，審裁處現在需要處理的，是由新租客所懸掛的招牌。
20. 第一，申請人認為懸掛招牌是違反有關公契的 11(j) 條款，有關條款，禁止任何發光或懸掛式招牌在該大廈安裝。答辯人反對有關觀點。審裁處在考慮雙方陳詞之後，接受有關申請人的說法，有關招牌，即使並非發光，仍然違反有關公契條款，因為只要安裝招牌的方式，令招牌部份需要離開外牆懸掛在空中，這便是一個懸掛式招牌。根據雙方提供的相片證據，現在仍在大廈外牆存在的招牌，雖然大部份地方都是緊貼外牆，但明顯底部是懸掛在1字樓單位露台外牆下面，所以仍然是一個懸掛式招牌。
21. 第二，申請人認為答辯人租客在安裝有關招牌時，亦違反公契的 11(i) 條款，有關條款，清楚表示不能夠弄污或損害大廈任何公眾使用的設施。但根據雙方提供的證據，並沒有顯示該招牌弄污或損害大廈任何公眾使用設施，因為有關招牌並非以螺絲轉入大廈外牆作穩固的，審裁處留意到該招牌是以輕巧的塑膠製造，而只是倚靠一些黏貼物來穩固，審裁處認為，該招牌並沒有違反公契的 11(i) 條款。
22. 第三，根據《建築物管理條例》第 34I 條，任何人不可將建築物公用部分的任何部分改作自用，除非該項改變乃由業主立案法團的管理委員會或業主委員會藉決議批准者。第 34I 條是這樣的：－
「(1) 任何人不可 —
(a) 將建築物公用部分的任何部分改作自用，除非該項改變乃由業主委員會(如有的話) 藉決議批准者；
(b) 使用或准許他人使用建築物公用部分的任何部分，以致 —
(i) 不合理地干擾建築物的任何業主或佔用人對該等部分的使用或享用；或
(ii) 對合法在建築物內的任何人造成滋擾或危險。
(2) 任何人違反第(1)款，即當作違反建築物公契對他施加的責任。」
23. 但在本案中，該大廈並沒有任何業主立案法團的管理委員會或業主委員會，所以無論申請人或答辯人亦沒有任何批准。而法例定明，如有任何人違反該條款，即當作違反建築物公契對他施加的責任。明顯地有關招牌是將公用部分改作自用的情況。審裁處認為這是違反有關法例，及被視作為違反公契條款。
抽氣及排氣管
24. 第一，申請人認為答辯人租客 IGL 在安裝有關油煙排氣系統的抽氣及排氣管在外牆時，亦違反公契的 11(i) 條款，弄污或損害大廈任何公用部分。
25. 審裁處留意到提供的相片，清楚顯示油煙排氣系統的抽氣及排氣管需要使用螺絲及金屬裝置來固定在外牆，所以必定有破壞外牆。答辯人反對有關論點。審裁處在考慮雙方陳詞之後，認為將裝置以螺絲穩固在外牆上，是需要破壞外牆來安裝有關裝置。審裁處亦同意，這是違反公契的 11(i) 條款，破壞大廈公眾地方。
26. 第二，申請人亦提出有關抽氣及排氣管違反公契的 11(g) 條款。有關條款，禁止任何業主在天井、花園及屋頂建設任何裝置或上蓋。審裁處認為有關條款的目的，主要是防止業主將天井、花園或屋頂覆蓋，改建成為室內間隔，但有關抽氣及排氣管，根據有關相片顯示，並不會成為覆蓋物或類似裝置，所以申請人倚賴有關公契條款，似乎並不恰當。
27. 第三，申請人亦認為答辯人租客違反了公契的 11(e) 條款，條款列明，任何人不得在大廈的公眾地方進行任何做成滋擾，或帶來其他業主及佔用人煩擾的行為。申請人提出因排氣管安裝的地方，引致油煙滋擾整幢大廈的業主及佔用人，亦令申請人及其家人討厭。再者，商用食店的油煙比一般家庭煮食油煙多，所以必會做成滋擾。
28. 審裁處在審視過有關證據，包括申請人提供的一些報章評論，雖然有關報章的評論亦有引述一些專家的意見，但審裁處認為，申請人未能夠提出足夠證據，證明在本䅁中，答辯人租客所經營的食肆，產生的油煙，已經對該大廈的業主或任何佔用人做成滋擾。
29. 審裁處並不認同申請人這一般的說法，商業食店的油煙一定比一般家庭煮食油煙多，如果這一般的說法成立，所有香港商住樓宇的單位，全部都不能經營食肆，這似乎有違常理。只要處理油煙系統管理得好，這根本不會是問題。但在本案中，並未有任何證據證明，答辯人的租客所產生的油煙對任何業主或佔用人造成滋擾。
30. 無論如何，申請人未能夠提出足夠證據證明，答辯人或其租客違反有關公契條款做成滋擾。審裁處並不接受有關申請人提出的論點，認為答辯人及其租客並沒有違反有關公契條款。
31. 第四，審裁處認為有關抽氣及排氣管裝置，都是安裝於外牆上 (地下單位正門旁邊的外牆上及大廈中間天井內的外牆上)，同樣違反《建築物管理條例》第 34I 條，將公用部分改作自用。
大廈公契及《建築物管理條例》
32. 總括以上分析，審裁處認為答辯人所安裝的招牌，違反公契禁止安裝懸掛式招牌的條款，即 11(j) 條款。而安裝抽氣及排氣管，違反公契禁止損害大廈任何公用部分的條款，即 11(i) 條款。再者，該兩項裝置佔用外牆，把公用部分改作自用，違反《建築物管理條例》第 34I 條。審裁處並不同意答辯人的陳詞，有關裝置並沒有違反以上所述的公契條款及法例。
答辯人的其他反對理由
33. 答辯人亦向審裁處提出，即使有關抽氣及排氣管違反公契或法例，申請人對於安裝有關裝置是有表示同意的。審裁處在詳細考慮雙方的證供後，同意申請人的觀點，亦相信申請人的證人鄒澤森的證供，相信申請人並没有同意安裝有關設施，他的證供對於申請人有否同意安裝有關設施，清晰簡單，審裁處完全接納。但相反地，答辯人兩位證人倚賴多樣環境證供，並不可靠。例如，答辯人兩位證人說，申請人及其證人有在安裝招牌及抽氣及排氣管的事宜上提出意見，而且索取租金，審裁處認為並非事實。
34. 即使審裁處相信答辯人證人所講的證供，在法理上亦未構成明示或暗示的同意。答辯人的證人廖小慧及地產代理蔡健雄的證供，最多只能支持，申請人非常希望答辯人的租客繼續租用有關外牆位置，並提供租金給申請人，但這並不代表，當外牆是公用部分及申請人並不能夠收取任何租金時，申請人仍然會接受及同意有關外牆懸掛招牌及安裝抽氣及排氣管。再者，基於審裁處裁定有關外牆是屬於公用部分，申請人身為其中三名業主其中一名，而大廈亦沒有任何立案法團，即使申請人真的如答辯人所聲稱，有同意安裝招牌及抽氣及排氣管，該同意並未足夠授權答辯人安裝有關設施。
35. 另外，答辯人亦提出在申請人及答辯人購入相關物業時，聯同2字樓「第一業主」王品端，採納共同假設 (common assumption) ，其大廈業主有權使用其單位外牆安裝招牌，審裁處並不認同有關說法。由於「第一業主」與霍錦紅及胡少薇所簽署的公契清楚界定有關所有業主的權利與責任，而根據有關公契 11(j) 條款訂明，任何發光及懸掛式的招牌並不能安裝在大廈上，簽署公契的各方在公契上清楚訂明關於安裝招牌的條件、權利及責任，所以並不存在任何共同假設。即使存在，當申請人及答辯人在不同時期購入大廈不同單位時，所有該大廈的業主唯一的共同假設，便是根據「第一業主」所簽訂的公契辦事，而並不存在其他公契以外的共同假設。
行使酌情權有否不公義
36. 最後，審裁處亦需要考慮，即使申請人成功證明，安裝有關招牌及抽氣及排氣管是屬於違反公契及《建築物管理條例》的行為，在行使酌情權時，發出有關禁制令拆除相關裝置，會否有不公義的地方。
37. 首先，審裁處會處理有關招牌禁制令的申請。
38. 根據雙方並不爭議的證據，申請人在2011年3月購入有關1字樓單位時，清楚知道當時的招牌 (地產代理的招牌) 是懸掛在1字樓單位露台外牆上。從2011年購入單位時至2014年6月，申請人無間斷地每月收取2,000至3,000元的租金，根據審裁處在本訴訟的裁決，外牆是屬於公用部分，申請人並沒有權使用公用部分收取租金，這行為明顯違反公契 11(j) 條款，容許他人安裝發光或懸掛式的招牌，亦違反《建築物管理條例》第 34I 條，將公用部分改作自用的行為。
39. 審裁處認為，現在申請人提出有關申請，要求答辯人租客拆除有關安裝在同一地方的招牌，並不公平，亦不公義。申請人明顯是其身不正在先，利用公用部分賺取金錢，後來知道公契禁止安裝發光或懸掛式的招牌，便提出有關反對安裝招牌及申請禁制令。這明顯違反衡平法中的的原則：「 唯清白者始能訴諸衡平法以尋求保障」。如果頒發有關禁制令，要求答辯人及其租客拆除有關安裝的招牌，但又同時容許申請人，違反公契及法例佔用公用部份，多年來賺取金錢，並不公平，亦並不公義。
40. 直至審訊時，申請人亦承認，仍然擁有違反公契及法例使用公用部分所賺取的金錢。雖然，申請人解釋，在購入單位時，並未知悉公契內容，但無論這是否事實，審裁處認為即使申請人並不知道公契的存在，申請人明顯仍然受公契約束，所以這並不是一個合理的解釋。至於申請人亦提及在購入單位時，給地產代理誤導，審裁處認為這亦不是一個合理的解釋，因為申請人在購入單位時，必定有律師代表，而申請人合理地可以向律師查詢有關事宜，並非需要倚賴地產代理的說法，即使審裁處相信申請人從來沒有徵詢律師的法律意見，這明顯並非合理做法，審裁處並不接受。
41. 所以審裁處拒絕有關拆除招牌的禁制令申請。
42. 至於油煙抽氣及排氣管，答辯人向審裁處指出，審裁處在行使酌情權時，應考慮申請人亦違反了衡平法中的原則：「 唯清白者始能訴諸衡平法以尋求保障」。答辯人向審裁處提供證據，指出申請人亦有佔用外牆的行為，包括安裝冷氣機的去水管，橫跨1樓及地下單位的外牆，申請人回應時指出，有關冷氣機去水管是該大廈原有裝置，所以並不是由申請人後來加添。
43. 審裁處同意，如果在簽訂公契時，該裝置已經存在，很明顯公契的意圖，並非禁止已經在該大廈原有的裝置安裝，即使該裝置 (例如，大廈食水管及去水管) 是需要螺絲轉入外牆來固定裝置，這並非違反有關公契的 11(i) 條款。
44. 雙方並無爭議，抽氣及排氣管是在 IGL 開始經營食肆時才安裝，所以並非大廈的原有裝置。而答辯人亦未有任何證據證明申請人的說法: 關於冷氣機的去水管是原有裝置，並非事實。
45. 審裁處推斷，在香港住宅安裝冷氣機十分普遍，而樓宇設計提供冷氣機安裝亦是常理，而冷氣機必須要提供去水管的裝置，所以在常理分析下，似乎申請人的說法比較合理，所以審裁處同意申請人的解釋，即是說，審裁處同意申請人並未有違反類似答辯人所違反有關公契內容，將一些不是原有建築物的裝置安裝在外牆上，而且破壞外牆。
46. 證據亦顯示，因答辯人在接受之前租客 IGL 所建造的抽氣及排氣管後，又容許現有租客使用作為油煙排放之用，審裁處認為，答辯人亦需要為有關裝置負責，受禁制令管束，這並沒有不公義。
47. 所以審裁處接受申請人的說法，申請人並未有違反有關衡平法的原則。審裁處在行使酌情權時，認為發出有關禁制令，並沒有任何不公義之處，禁制令是阻止答辯人及其租客繼續違反有關法例及公契。
48. 所以審裁處同意申請人的論點，發出有關禁制令，強制答辯人拆除有關油煙抽氣及排氣管裝置。
雙方在「申請通知書」及「反對通知書」中提出的其他事項
49. 關於答辯人所提出的反申索，要求審裁處頒令答辯人有權使用其單位外牆安裝招牌，審裁處認為並不適合。由於審裁處認為，安裝招牌始終是違反有關公契及法例，只因申請人其身不正，所以未能成功得到禁制令，答辯人要求頒布有關命令亦不適合。
50. 答辯人在反申索書中亦提及，向申請人索償，在2012年3月30日至2014年8月14日利用大廈外牆租予地產代理的租金，但因外牆是公用部分，亦不成立，此索償並未有任何法理依據。
51. 其實雙方在申請通知書及反對通知書中，亦有提及賠償問題，但雙方並未有提供任何證據，證明有任何損失，所以關於賠償方面，審裁處並不作出任何命令。
訟費
52. 最後，關於訟費，由於在一般情況，申請人及答辯人各有得失，審裁處可以發出無訟費命令，但考慮到申請人並沒有律師代表，而答辯人有律師代表，如果發出無訟費命令，可能對答辯人做成不公平，尤其是答辯人成功反對有關拆除招牌禁制令的申請，應該得到部份訟費補償，所以雙方須支付對方一半的訟費。
審裁處命令
53. 基於以上原因，審裁處現頒令：
(1) 撤銷有關拆卸及/或移除馬灣大街村東11號大廈1字樓單位露台外牆上招牌禁制令的申請；
(2) 答辯人須在本命令發出60天內，由其本人或其受僱人或代理人或任何人拆卸及/或移除在馬灣大街村東11號大廈地下單位正門旁邊外牆上及大廈中間天井內的外牆上所安裝的抽氣及排氣管，及把外牆受影響部分回復至原來面貌；及
(3) 臨時訟費命令：申請人須向答辯人支付本訴訟申請一半的訟費（包括大律師證書），而答辯人亦須向申請人支付本訴訟申請一半的訟費。如雙方未能就訟費數額議定，則依區域法院基準作評定，除非訴訟任何一方在本命令發出14天內提出申請修改或取消有關訟費命令，本訟費命令將成為最終訟費命令。
申請人： 無律師代表及由鄒澤森先生代表。
答辯人： 由卡永利律師行轉聘黎明大律師代表。
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