筲箕灣太安樓業主立案法團 訴 陳偉文

LDBM 83/2009

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2009年第83號

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判決書

序言

1.  申請人是筲箕灣道57-87號及太安街15號太安樓（“該大厦”）的業主立案法團；答辯人為該大厦六樓610室的業主。申請人向答辯人追討大厦維修攤分費用21,600元、過期利息及150元的徵收費。

雙方無爭議的案情事實

2.  申請人是根據建築物管理條例的條款而成立的註冊法團，自1980年2月28日成立及獲得註冊證書。根據1968年6月1日的大厦公契，該大厦為一幢29層的物業，地下為106個商舖單位，1樓為26個非住宅單位及20個住宅單位，2樓至28樓則每層各有68個任宅單位（合共1836個住宅單位）。該大厦共有2094不可分割份數，除了商舖單位擁有2/2094份外，其他住宅及非住宅單位各有1/2094份。

3.  該大厦公契第8(a)條規定維修費用應按不可分割業權份數向該大厦各業戶徵收。公契第9(a)條註明，如任何業主拒絕繳付上述第8(a)條所准許徵收之款項，則申請人有權向其就未繳付的金額徵收利息，以每30天的時段計算，每100元收取港幣1元的利息；另可收取150元的徵收費。公契第9(c)條註明，如法團就維修費向業戶作出申索，法團可要求業戶繳付訟費，以律師及本身委托人的基準計算。

4.  2001年7月18日法團接到屋宇處發出的維修令，法團經管委會商議後決定招標聘請承辦商，並在2003年11月18日的管委會會議上通過由大維修的顧問公司永順專業顧問公司展開招標工程。

5.  根據2004年9月19日特別業主大會的會議紀錄（審訊文件冊第251頁），當天在會上議決了選出該大厦各項維修工程的承辦商，亦議決有關工程的總金額每份業權攤分21,600元，共分6期繳付，每期3,600元，以30天為一期，第一期付款由2004年11月1日開始。

6.  申請人的律師在2004年11月5日向答辯人發出繳費通知，以及分別在2005年5月25日、2005年11月18日及2006年7月14日致函答辯人作催繳通知，唯答辯人一直未有繳付有關數額。

7.  該大厦的維修工程顧問在2006年12月1日向屋宇署提交了「無建成新建築物的建築工程或街道工程完工證明書」，並在2007年2月15日發出該大厦維修工程之「完工證明書」，及在2008年3月19日發出「完成工程缺陷證明書」。2007年5月10日屋宇署致函通知申請人由於大厦維修工程已由認可人士的監督下完成，維修令已被履行。

8.  申請人在2006年8月16日向小額錢債審裁處入稟向答辯人追討有關的維修攤分費用(案件編號SCT48160/06)，這申索在2007年2月9日因申請人缺席聆訊而被剔除（審訊文件冊第44頁）。申請人在2008年7月16日再次就有關的維修費用，入稟小額錢債審裁處向答辯人追討，小額錢債審裁處的審裁官在2009年1月14日頒令案件轉介土地審裁處審理（審訊文件冊第318頁）。

抗辯理由

9.  答辯人並不否認至今仍未支付有關的維修費用，亦曾存檔多份陳述書交代他的立場。他在庭上確認他的抗辯理由為：

a. 本案的申索早在2006年時在小額錢債審裁處已作處理及被剔除，故申請人在本審裁處重覆申請不合理;

b. 從2007年起管委會並非合法及有效地選出，故無權代表法團作出申索；

c. 就本案所涉的維修工程在特別業主大會上議決時，根本不足10% 的業主人數出席，故議決無效；

d. 維修工程貨不對辦，維修變作翻新工程，亦以後加工程更改；及

e. 大厦工程根本未按合約完成，拆去答辯人的晾衣架未有修復。

10.  本席將續一處理答辯人所提抗辯理據。

申索是否重覆申請？

11.  申請人曾在2006年時在小額錢債審裁處入稟追討本案有關的維修費用，及有關申索已被小額錢債審裁處剔除是不爭的事實，唯這是否等同申請人不能再次入稟？這全然取決於案件的爭議事項，是否已在小額錢債審裁處作出裁決，如這為事實，則在已判事實 (res judicata) 的原則下，申請人失去再次入稟的權利。

12.  唯從2007年2月9日的命令中可見，當時案件被剔除的唯一原因，是『申請人不出席聆訊』，即審裁處根本未就案情的是非曲直 (merits) 作出審理，在這情況下已判事實的原則並不存在，申請人亦有權再次入稟小額錢債審裁處。而在申請人再次入稟之下，小額錢債審裁處頒令案件轉介本審裁處審理，明顯地亦未曾對本案所涉任何爭議事項作出裁斷，而只是行使小額錢債審裁處條例下第7條所賦予的權力處理案件，故亦不涉及已判事實的情況。

13.  在兩次的小額錢債審裁處聆訊過程中，從未有任何法庭就本案的爭議事項作出裁斷，在這情況下申請人並非重覆申請，本審裁處絕對有司法管轄權處理本案。

法團是否有權作出申索

14.  答辯人指稱在2007年8月19日的業主大會上所選出的第十四屆法團主席及委員選舉結果未見公佈，因而質疑法團主席及秘書的身份，在未能確定的情況下，答辯人認為聆訊不能進行。而當天以投票方式選出各委員，唯投票率不足總共擁有份數的30%,並未符合物業管理條例第3條第2(b)節的要求。法團方面傳召了法團管委會的現任書記陳先生作供(“陳先生”)，陳先生回應指第十四屆選委會的選舉結果已向各業主交代(審訊文件冊第326頁)。

15.  本席認為答辯人就2007年管委會成員的委任是否有效的爭辯並不成立。答辯人所提的法律條文，只適用於首屆的管委會的誕生過程，如屬現任管委會卸任而須另選新一屆委員的情況下，則根據物業管理條例附表2第5(2)段及第5(2B)(b)(i)段，業主大會只須以相對多數投票制來進行投票（即得票最多者當選投票制）。從陳先生所提交的會議紀錄中可見（審訊文件冊第323-325頁），第十四屆管委會的委員確實以最高得票者當選，這完全符合有關法例的要求，其合法性無容置疑。

16.  本席亦接納陳先生的證供，有關當選委員的身份，已知會各業戶。畢竟各委員是在業主大會中依例投票選出的，其後是否曾向業戶公佈並不會影響他們身份的認受性。

2004年9月19日的議決是否有效？

17.  答辯人指稱2004年9月19日的特別業主大會上，只有140位業主出席，人數不足10%, 而只是法團主席以自製的授權書補不足之數，主席以一人手持229張授權書而通過議決案，有造票之嫌，且在大會舉行之前法團向業戶送禮物（審訊文件冊第380頁），以換取授權書，這屬賄選。

18.  陳先生指大會議決當晚他也在場負責點算出席人數的工作，當時親自出席的業主合共140人（詳見審訊文件冊第475頁列表），他們也在簽到表（審訊文件冊第219-249頁）上簽署，當中部份人仕也手持其他業戶的授權書，故而計算出席業主人數時，包括親自出席及有授權代表出席的業戶，當中不能重覆，即如有業主同時擁有兩個單位亦只視作一位業主出席處理（詳見審訊文件冊第476-477頁），最終計算當晚合共352名業主親自或授權其他人仕出席，佔業權份數432份（詳見審訊文件冊第478-479頁），而以該大厦1988個單位總數目，這已超過10% 的規定。

19.  建築物管理條例附表3涉及法團會議及其程序，當中第(5)(1)(b)段規定，法團會議的法定人數須為業主人數的 10%。而第(4)段容許業主可委派代表出席及投票。第(5)(2)段則註明獲業主委任的代表須視為出席會議的該業主。故答辯人指稱在計算業主出席人數時，應只計算實際出席的業主人數並不正確。本席接納申請人一方的計算方式為正確，裁斷當晚出席的業主人數為352 人，已達 10% 的要求。

20.  而就授權書的認受性之質疑，本席認為答辯人並未能提出證供支持他所指法團主席所持授權書為自製或有賄選的情況。陳先生作供聲稱有關的授權書在2010年9月18日已作核對及點算，收回合共242張授權書，最終只237張有效，合共授權15名人仕出席，其中229張授權法團主席代表出席，而陳先生亦將點算結果作紀錄（審訊文件冊第91頁）。答辯人主要質疑法團主席一人得229票的真確性，並無任何法律條文規限每一位人仕可持有的授權書數目，答辯人亦未能提出任何證供顯示法團主席所得授權書是以不法手段取得。答辯人亦曾提及有關的授權書為法團自製，與物業管理條例附表1A中的式樣不符。唯有關的授權書式樣只在2007年時才加入有關法例中，答辯人所指不能成立。

21.  就答辯人所指在業主大會以前送禮物，陳先生解釋只是巧合。就賄選的指控，這是嚴重的刑事罪行，即使在本案中不應以刑事舉證標準作衡量，但所提證供必須較一般民事標準為高。本席認為答辯人並未能提出任何落實證供支持此一指控，從答辯人所提出的通告中可見，有關的禮物是該大厦在嚮應清潔運動後收到回贈費而對業戶作出回饋，這是所有業戶也享有的福利，純然只是在業主大會前派發而概言是賄選實屬武斷。

維修工程貨不對辦

22.  答辯人指稱有關的維修工程並非維修而是翻新工程，這與業主大會所通過的不符；且在工程中涉及後加工程，這是更改了業主大會所通過的工程項目範圍。陳先生則解釋大厦整體維修工程包括4個主要項目（審訊文件冊第482頁、第487頁、第492頁及第497頁），當中包括部份翻新工程，現時向答辯人追討的，亦只限這4個項目的維修費用，工程中確實存在後加工程（審訊文件冊第501頁所列），但這是隨著工程出現變數而增加，而在招標時已包括後備備用金，以備出現後加工程時之用，故在業主大會上所通過的工程費已涵蓋後加工程所需的備用金。

23.  建築物管理條例第20條訂明，法團須設立及維持基金以支付各項支出，包括保養及修理費用，或應付各項緊急開支；第21條訂明管委會有權釐定金額；第22條管委會亦有權訂定時間及繳付方式。誠如上文的裁斷，這次收取分攤維修費用的議決案既經2004年9月19日的業主大會通過，亦在會上訂明交付時間，答辯人因此須按此議決而支付金額。

24.  管委會就工程其後細節作出後加工程，並無不妥之處，畢竟在業主大會上議決的金額已包含這些可能的後加工程，管委會有權處理，這並不代表答辯人可因此而毋須繳付分攤費用。而即使工程存在任何問題，這並非不繳付分攤費用的理由，而答辯人執拗維修不包括翻新工程，實屬歪理。

維修工程是否己完成

25.  答辯人指稱有關的維修工程尚未完成，有關的承建商並未發出完成證；且工程中將答辯人所擁有的晾衣架損壞及拆去，更甚者只以泥漿覆蓋牆身上遺下的鐵通，因而牆上遺留一個小丘般凸出的部份（審訊文件冊第56頁）。答辯人指應待工程完畢後或修復妥當後才須繳款。

26.  陳先生解釋所有工程已完成，而承建商亦已發出完工證明書，屋宇署亦接納維修工程已完成。就答辯人的晾衣架，陳先生回應由於晾衣架所在為公用地方，故法團曾在2005年11月16日發出信件予各業主（審訊文件冊第297頁），要求他們選擇承諾各自自費安排維修和翻新，或接受由法團清拆，並於2006年3月2日再致函答辯人（審訊文件冊第299頁），唯答辯人從未就信件作出回應。鑑於答辯人的晾衣架嚴重損壞，故申請人安排清拆。

27.  答辯人堅稱須在工程完成後才付款，唯此一堅持並非業主大會的相關決定，如這是每一業戶所持理據，則法團根本不可能有足夠金額轉聘承建商進行維修工程，故答辯人之說法實在難以成立。至於答辯人指稱維修過程中拆去他的晾衣架，若然維修工程確實對答辯人造成任何影響或破壞，答辯人當可諮詢律師意見，考慮提出相關的法律訴訟程序，針對法團或承辦商作申索，這是答辯人的權利，但這並非不支付分攤維修費用的理由。

結論

28.  在考慮過所有證供後，本席認為答辯人所持的各項抗辯理由均不能成立，故須支付有關的維修分攤費，由於他一直拖欠，法團可依該大厦公契第(9)(a)(1)條收取利息，法團曾計算截至2010年2月1日的利息欠數（審訊文件冊第327頁），本席接納其計算正確，而有關的利息應計算至全數清繳時為止。同樣地法團亦可依該大厦公契第9(a)(2)條收取徵收費用。

訟費

29.  本席作出暫准命令，頒令答辯人須付本申請的訟費，包括小額錢債審裁處的訟費，如雙方未能就訟費數額達成協議，則由法庭按區域法院基準釐定，以律師及本身委托人的基準評定。除非任何一方提出申請，此訟費命令在本判決書頒下14天即成為絕對命令。

頒令

30.  法庭頒令：

（一）  答辯人須付申請人：

a.  維修分攤費用21,600元;

b.  計算至2010年2月1日的利息13,284元，及之後依該大厦公契第9(a)(1)條計算的利息至全數清繳日為止;

c.  徵收費150元。

（二）  本申請的訟費，由答辯人支付，包括小額錢債審裁處的訟費，如雙方未能就訟費數額達成協議，則由法庭按區域法院基準釐定，以律師及本身委托人的基準評定。此為暫准判令，除非任何一方提出申請，此訟費命令在本判決書頒下14天即成為絕對命令。