程馬添 對 黃茗珠

LDPD 1526/2025

[2026] HKLdT 3

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2025年第1526宗

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判 案 理 由 書

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背景

1.  申請人是新界元朗丈量約份第117約地段第1345號餘段 (下稱「涉案土地」) 的註冊業主。

2.  根據一份日期為2024年10月11日的租約 (下稱「涉案租約」)，申請人把涉案土地租予答辯人，租期為1年，由2024年11月18日至2025年11月17日止，每年租金8,500元。涉案租約的第七條列明「本樓祇准作居住之用」。

3.  於2025年11月20日，申請人的女兒程婉琴代表申請人向土地審裁處 (下稱「審裁處」) 提交收樓申請通知書，指涉案租約已經完結，但答辯人未有把涉案土地的空置管有權交還申請人。

4.  答辯人於2025年11月24日授權黃靜微女士向審裁處遞交反對通知書，內容如下:

(1)  處所的戶主及/或其家庭成員在現址居住共超過六十年。 現時的戶主黃茗珠女士年屆86歲，最近證實患上癌症，正進行治療，另因年紀老邁，記憶力日漸退化，如需要突然變更生活環境，將帶來極大的適應障礙及精神困擾，並可能加劇病情。

(2)  土地上建築的居所為戶主一家所建，屬於戶主的財產; 耕地上的果樹、農作物亦屬戶主所有:「DLOYL-MOT 放寬租約牌照」是戶主弟弟黃瑞麟擁有。地主在單方面提出收回土地完全沒有作出妥善處理及賠償。

(3)  處所的戶主及/或其家庭成員於本申請地址居住共超過六十年，從沒斷租，地主沒給予理由而回收並不合理。

5.  本案在2026年1月13日於本席席前聆訊。本席在聽取雙方代表的陳述後頒令答辯人須把涉案土地（包括上蓋的構築物/寮屋及農作物等）的空置管有權交還申請人。本席將解釋這判案理由如下。

6.  涉案租約只是合約的一種，合約雙方一經簽訂便應該遵守，雙方的年紀或身體狀況不是不遵守該合約的理由。代表答辯人應訊的辜錦章先生（「辜先生」[1]）稱答辯人，即他的媽媽是文盲，但根據香港終審法院在 Ming Shiu Chung & Others v Ming Shiu Sum & Others [2006] 2 HKLRD 831, (2006) 9 HKCFAR 334 一案的判案書的第83至86段，即使答辯人對涉案租約的內容並不理解，這一點本身不足以影響涉案租約的有效性。理解能力正常的成年人選擇簽署文件後，便要接受涉案租約的約束。

7.  另在 Chow Kin Ying v Hussain, Shoukat, HCMP 1535/2016 (無彙報的案例，日期為2016年7月11日) 一案，業主與租客的租賃關係就如本案一樣，皆是維繫了一段頗長的時間，但香港上訴庭在其判案書的第8段確認，定期租約一經屆滿，業主與租客的租賃關係隨即終結，租客須把所租賃的處所的空置管有權交還業主:

“The Tribunal found that Mr Chow had not served any notice on Mr Hussain to terminate the tenancy. However, there was no need for Mr Chow to serve a notice to terminate in this instance, as the tenancy would have come to an end when the fixed term expired…”

8.  就辜先生聲稱，他們一家多年以來只是租賃涉案土地的上蓋寮屋，並不涉及土地。可是在本港，土地和上蓋的建築物的業權是不可分割的[2]。根據《物業轉易及財產條例》（香港法例第219章）第16 (1)條，「除非轉讓契有明訂的相反用意，否則任何轉讓均具效用 ，將有關土地連同該土地的或其上的，或屬於該土地或與其有關的 ，或在作出轉讓時與該土地以及附連在該土地的物件或牢固於任何此類物件上的東西一起使用、持有、佔用或享用的一切權利 、權益、特權、地役權或從屬權一併轉讓。」由於申請人是涉案土地的註冊業主，所以申請人同時是擁有其上蓋的構築物/寮屋及農作物等。

9.  就此，辜先生亦提供了他所聲稱，是涉案租約以前的租約，即自2012年11月18日起至2024年11月18日的租約[3]。辜先生指這些租約當時是沒有寫上涉案土地的地段，但本席認為，這沒有影響《物業轉易及財產條例》於本案的應用。根據該條例第2條 ，「土地」一詞包括土地或其上的任何產業權、權利、權益或地役權及附連在土地的物件或牢固於任何此類物件上的東西。那DLOYL-MOT只是地政總處發出的臨時牌照，並不賦予牌照持有人任何土地權益。

10.  又《2004年業主與租客(綜合)(修訂)條例》已撤銷賦予住宅單位租客法定權利的租住權保障。自2004年7月9日當日或之後簽立的住宅租賃，業主及租客雙方將按照租約條款，或業主與租客同意的其他方式予以終止。所以當涉案租約期滿，申請無需給予任何理由收回涉案土地，亦無需給予租客任何補償。