LAM YUK LAN 及另一人 對 WONG MAN FONG及另一人

LDBM 80/2024

[2025] HKLdT 42

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2024年第80宗

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判案書

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前言

1.  是次審訊是要處理一宗下層單位投訴上層單位滲水的指控。

背景事實

2.  兩位申請人是一個位於荃灣的多層大廈（「該大廈」）8樓G室（「該下層單位」）的分權擁有人。兩位答辯人是9樓G室（「該上層單位」）的聯權擁有人。

3.  該下層單位位於該上層單位（統稱「該兩單位」）的正下方，兩個單位垂直相連，間隔佈局相若。該下層單位浴室也是在該上層單位浴室的正下方，兩個浴室的設施佈局類同。該下層單位的浴室的天花，接連着一道向着外牆方向的牆壁，之間有一段混凝土橫樑（「該下層浴室橫樑」），該段橫樑沿着該道牆壁向橫延伸至相鄰的客廳（「該下層客廳橫樑」）。

4.  申請人一方投訴該上層浴室的座廁位置和周邊的地台，於2023年12月6日開始滲水至該下層浴室橫樑和接連的該部份天花（「該下層浴室天花」）（統稱為「該下層浴室橫樑和天花」），並逐漸擴散至相連的牆身，其後更進一步延伸至該下層客廳橫樑及相連的該部份天花（「該下層客廳天花」）（統稱為「該下層客廳橫樑和天花」）（全部統稱為「該受影響部份」）。

5.  申請人一方在多次要求答辯人一方處理無果後，遂在2024年5月17日向土地審裁處存檔申請通知書（「該申請通知書」）展開是次訴訟。

訴訟程序

6.  本訴訟展開後，所有訴訟方都出席了首次聆訊。第二答辯人和第一答辯人（母子關係）均獲准延期存檔反對通知書。可是，他們並沒有提交反對通知書。

7.  在2024年9月16日的聆訊中，第一答辯人多次重申他們一方不會進一步理會申請人一方的投訴，也不會再處理是次訴訟的立場，並清楚表明他們不會存檔反對通知書、證人陳述書、專家報告或出席之後的聆訊。雖然他在本席解說後，最後也願意嘗試與申請人一方進行調解，但是仍然表示不會進一步處理本訴訟。

8.  儘管如此，本席有見於所有訴訟人都沒有律師代表，也便詳細解釋訴訟程序，並提醒答辯人不參與訴訟的後果，以及他們應審慎考慮如有需要便應徵詢法律意見。此外，本席在為訴訟各方進行調解作出安排的同時，也再次給予答辯人機會，頒下除非命令，容許答辯人在調解不成功的情況下，於一個合理的時限內存檔反對通知書、證人陳述書和專家報告，並提示答辯人不依從除非命令行事的後果。

9.  然而，兩位答辯人始終沒有提交任何文件，也缺席之後的聆訊和是次審訊。基於申請人一方提交的送達誓章的內容，以及審裁處已向答辯人一方發出了書面命令和聆訊通知書，本席信納所有相關的法定文件已妥善送達予答辯人一方，答辯人一方也不能就是次訴訟提出任何證據加以抗辯，遂容許是次審訊在答辯人一方缺席的情況下進行。

10.  申請人一方由第一申請人作為事實證人出庭作供，亦委聘了註冊專業工程師劉珊娜女士（「劉女士」」）提供專家報告和庭上證供。

申請人的案情

11.  第一申請人的證供是申請人一方自2023年12月6日開始，發現該上層單位的浴室座廁位置和周邊的地台滲水至該下層單位，造成該下層浴室橫樑和天花損毁。

12.  2023年12月7日，申請人一方通過該大廈的管理處知會答辯人一方，唯要求進入該上層單位視察的請求被拒。其後，管理處到該下層單位檢查，發現該下層浴室牆壁更有滲水情況，其再在之後的數天到該下層單位視察時，發現該下層浴室天花接連的牆壁、窗框、窗邊及窗台均有滲水情況。

13.  2023年12月13日，食物環境事務署（「食環署」）到該下層單位檢查，發現該下層浴室天花近窗戶抽氣扇位置滲水濕度高達99.9%，屬於嚴重滲漏的情況，遂安排到該上層單位進行測試。

14.  在2023年12月14日，申請人一方最終獲准連同該管理處人員進入該上層單位視察，並向答辯人表示願意自費聘請公證行到該上層單位調查，但遭拒絕。

15.  2023年12月27日，食環署到該上層單位浴室地下排水系統、洗手盆、淋浴位置、坐廁內渠進行色水測試，並無發現。

16.  2024年1月8日，管理處到該下層單位視察，發現該下層客廳橫樑下的冷氣機頂部位置出現滲水情況，遂聯絡答辯人一方，答辯人一方則表示財困，不會檢查或維修該上層單位，反而要求申請人自費維修該上層單位的滲水問題，不獲申請人一方接納。

17.  2024年1月15日，水務署在該上層單位所在的樓層的水錶房，就該上層單位的食水錶進行水流量測試，結果沒有異常。

18.  2024年1月17日，食環署和屋宇署成立的聯合辦公室（「聯合辦公室」）再到該上層單位進行第二階段調查，在該下層浴室橫樑和天花近抽氣扇位置錄得濕度高達99.9%，而該下層客廳橫樑和天花的濕度則介乎43.4%至66%之間，遂安排轉介承辦商進行第三階段調查。

19.  2024年1月22日，申請人委聘劉女士進行滲水調查，並透過管理處聯絡答辯人要求到該上層單位進行調查，第一答辯人則書面回覆他以後也不會再讓他們進行測試，並表示已在浴室進行翻新和防水，因為他財困，「什麼也不理了」，若再被騷擾，將會報警處理。

20.  劉女士於2024年3月6日完成調查報告（「該調查報告」）確認該上層單位的「座廁系統」為滲漏源頭。

21.  其後，申請人透過律師向答辯人一方發出一封日期為2024年3月11日的投訴和索償信，當中敘述了該上層單位自2023年12月起一直滲水至該下層單位，導致天花和牆壁損毁，着他們於7天內採取補救行動以停止滲水及安排維修，否則將採取法律行動追討賠償。申請人一方再在3月14日，透過WhatsApp通知答辯人一方該調查報告的結果，以及該下層單位需要維修的地方和答辯人一方的責任，並說明若答辯人一方再不加以處理，便會採取法律行動。

22.  可是，答辯人一方依然不加理會，反而在2024年3月14日，透過WhatsApp回覆申請人表示自己欠債嚴重，無能為力，第二答辯人則年紀老邁，要求申請人一方先行墊支該上層單位的維修費，自己會寫下欠據，待他清還完自己的債務後再償還維修費予申請人，該要求被申請人拒絕。

23.  申請人一方收到聯合辦公室日期為2024年3月26日的信函，信中提及其合約顧問「朱倫建築師測量師有限公司」（「該承辦商」）進行了第三階段的滲水調查，包括微波混凝土內層濕度測試及紅外線熱成像測試，結果顯示「上層有關浴室地台的防水設施有欠妥跡象，出現滲水情況。」。

24.  同年5月7日，聯合辦公室向答辯人一方發出通知書，指出「調查結果顯示上述處所為滲水的源頭，引致有妨擾事故存在。」，並根據香港法例第132章《公眾衛生及市政條例》第127條向答辯人發出「妨擾事故通知」，當中指明該上層單位「的浴室滲水到下層處所[即該下層單位]，而該滲水情況導致所述下層處所之狀況足以構成妨擾」，並規定需要在42天內妥善修葺該上層單位的浴室地台，以確保不再滲水。聯合辦公室再在6月27日把該通知書在該上層單位門外張貼。

25.  基於以上的情況，申請人一方以答辯人一方違反該大廈日期為1986年5月28日的大廈公契（「該公契」）第29、30 (a) 條條文，以及香港法例第344章《建築物管理條例》第34H條條文作為是次訴訟的法律基礎。

該法例

該公契

26.  該公契第29、30 (a) 條條文如下：

「 29. 各業主進一步互相契諾：業主、業主所擁有的此幅土地及此大廈任何單位或部份的佔用人，經業主明確表示同意或默許使用有關單位、部份的人士，如因其疏忽、遺漏行為或因而導致該單位或部份有水溢出，以致任何人士或財產蒙受損失或損毁，並因此引發任何行動、訴訟、索償、申索的話，有關單位的業主，須保障所有其他業主，佔用人免受損失。

30.(a) 各業主進一步互相契諾：業主於其擁有獨有權去持有、使用、佔用、利用的單位及部份，維持於妥善修葺及良好狀況，及保養至管理人滿意的狀態，以免對此幅土地及此大廈任何其他部份（等）的業主或佔有人，構成任何損失、損毁、滋擾或煩擾。」

法律原則

27.  根據 Hui Ling Ling v Sky Field Development Ltd CACV122/2012，未經����編，2013年3月22日 一案所闡述的原則，法律上沒有設定滲水源頭必定是上層單位的假設，而舉證責任完全在於申請人，申請人必須在相對可能性下，證明滲水源頭是上層單位，否則其申索將被撤銷。反之，答辯人沒有舉證責任，其毋須證明該上層單位不是滲水源頭，也毋須協助或為申請人找出滲水的真正原因。

分析

28.  本案的關鍵在於申請人一方能否在相對可能性下，證明該上層浴室是該受影響部份的滲漏源頭，導致該受影響部份損壞，而答辯人則毋須證明該上層單位不是滲水源頭。

29.  本席仔細地考慮了申請人提供的所有證據，認為申請人成功舉證，理由是申請人一方的上述案情，除了由第一申請人作出了詳細闡釋外，也得到當時的眾多文件證據支持，以及獲得該調查報告相印證。

30.  首先，第一申請人交代上述案情時，清晰詳盡，合乎邏輯，也與當時的背景事實相符，關鍵事情都與當時的文件記錄吻合，包括管理公司的信函、申請人和答辯人的WhatsApp記錄、食環署和聯合辦公室的調查記錄、律師信函、當時拍攝的照片和該調查報告。還有，她所交代答辯人一直的取態也與第一答辯人在本訴訟所採取的立場和展現的態度一致。

31.  此外，第一申請人在庭上的作供也清晰直接，沒有誇大渲染，即使在答辯人一方缺席下，她仍主動交代了以下重要事情：

（一）  答辯人一方大約在2024年9月左右，更換了所有鹹水的供水和去水喉管，並把食水喉管更換為明喉。

（二）  在食環署大約於2024年10月於覆檢滲水情況時，她得知雖然答辯人一方並沒有更換該上層浴室地台，但是在該地台上進行了塗抹防水油層的簡單防水設施，而該受影響部份在當時的濕度亦降至大約二十多度左右，也因為不超過食環署訂下的滲水濕度標準35度，因此該妨擾事故通知已被解除。

  （上述第（一）、（二）項防水工程，統稱為「該補救工程」）

（三）  該下層單位在之後再沒有出現滴水和結晶物。

（四）  在是次訴訟的專家證人費用的追討上，於得到資料核實後，隨即更正追討的金額。

32.  凡此種種，本席認為第一申請人是一位誠實可信的證人，更何況答辯人一方根本沒有提出任何證據來爭議她的證供，本席接納她的證供為事實。

該承辦商測試記錄

33.  從該承辦商測試記錄可見，該承辦商曾在2024年2月22日到該兩單位進行了目測、濕度檢測、紅外線熱成像測試和微波混凝土內層濕度測試，並作出了以下紀錄：

（一）  聯合辦公室於2023年12月27日在該上層單位進行了浴室潔具和排水系統的蓄水測試，並無發現，排除是排水系統滲漏的可能。

（二）  聯合辦公室和該承辦商先後發現外牆沒有明顯的損壞，排除是外牆滲漏的可能。

（三）  該承辦商在2024年2月22日進行了紅外線熱成像測試和微波混凝土內層濕度測試，發現該上層浴室地台滲水至該下層單位，是該下層單位的滲水源頭。

專家證據

34.  還有，劉女士於2024年1月22日獲申請人一方委聘進行滲水調查，只因答辯人一方拒絕而未能到該上層單位視察。她在2024年1月24日和1月26日到該下層單位進行滲水調查及損害評估，之後撰寫了該調查報告。

35.  該報告記錄了進行測試該兩天，均沒有雨量紀錄，而之前由2024年1月1日至1月26日，除了1月8日、9日、11日、21分別錄得總雨量少於0.05毫米，以及1月17日、1月22日、1月23日分別錄得0.1毫米、0.5和2.7毫米總雨量以外，全部沒有錄得雨量紀錄，檢測所採用的方法包括目測法、導電感應法、微波濕度掃描法、紅外線掃描法、流量錶測試法、水樣本分析法，也借用了隔鄰單位用紅外線探測該兩單位的浴室外牆的濕度。

36.  該報告記錄了目測法的結果是該受影響部份的損毁如下：

（一）  該下層浴室橫樑和天花、該下層客廳橫樑和天花，均出現批蕩剝落、裂紋、飾面剝落、水漬和發黑的情況；

（二）  該下層浴室橫樑和天花相連的牆身瓷磚、鋁窗窗框周邊瓷磚均出現裂紋，以及白色結晶體；

（三）  該下層浴室橫樑與窗框之間的收口位置出現裂紋，窗框表面出現白色晶體、水珠及水痕，窗框底部滲水，窗鎖出現鏽蝕。 

  （統稱為「該受影響部份的損毁」）

37.  該微波濕度掃描測試是使用了30毫米、70毫米和110毫米深度探頭進行測試，三個深度探測均一致顯示該受影響部份出現明顯滲水情況，而且圖像清晰展現了是由該上層單位相對應的地台由上而下垂直滲入，並逐漸在該下層浴室橫樑和天花擴散。

38.  關於導電感應測試，是採用了針入式測試法，顯示了該下層浴室橫樑正面及底部出現嚴重滲水，濕度高達99.9%，而該下層客廳橫樑底部的濕度也達到47至60.1%，顯示該等部份明顯滲水。

39.  關於紅外線掃描法，則顯示該受影響部份出現異常低温帶，與上述測試結果相符，支持該部份滲水的判斷。另一方面，針對該上層浴室外牆及外牆喉管進行的紅外線掃描中，只發現該上層單位的外牆，浴室座廁排鹹水喉管周邊外牆位置有異常低温帶，至於客廳外牆及外牆喉管，則發現靠近浴室方向的客廳外牆位置有異常低温帶。

40.  關於水樣本分析，檢測人員分別把該下層浴室座廁水和該下層浴室橫樑下的鋁窗窗框的水珠作水樣本分析，結果發現兩者的氯化物含量均超過3000毫克/升，顯示了滲漏的水份為鹹水，這便否定了滲水是與温差凝結水份、食水供水和去水系統或外牆滲入雨水相關。

41.  關於該上層單位的食水流量錶測試而言，則沒有發現流量錶讀數有任何變化，這便進一步排除了是食水供水喉管滲漏的可能。

42.  另外，還有其他證據顯示該受影響部份滲水，與該大廈的外牆及外牆喉管無關，理由是兩次檢測過程中，都沒有發現外牆和外牆喉管有明顯破損或滲漏現象。再者，如上所述，在測試該兩天沒有任何降雨紀錄，而之前大部份日子，除了有數天有輕微雨量外，同樣沒有降雨記錄，可是在檢測該兩天中，該下層浴室橫樑下的鋁窗窗框表面仍然出現水珠，窗框頂部和底部位置仍然滲水，該處部份測試點濕度更高達99.9%。

43.  綜合上述測試結果，本席接納種種證據顯示該受影響部份當時正受鹹水滲漏影響，滲水明顯與食水系統、外牆和外牆喉管無關，就該兩單位和周邊範圍而言，除了浴室座廁外，根本沒有證據顯示有其他的鹹水水源，又或有其他的鹹水源頭可以出現這樣長時間的高水量滲漏，這凸顯了滲水源頭應是該上層浴室的座廁鹹水系統出現滲漏，水份沿着該上層浴室地台向下流滲至其正下方，也即是該下層浴室橫樑和天花，並延展至接連的牆壁，和擴散至接連的該客廳橫樑和天花。

44.  這分析與該兩單位的設施分布吻合，根據該大廈的樓層平面圖顯示，該兩單位的間隔相若，該上層浴室座廁的地台位置正是該下層浴室天花和橫樑，而且該兩浴室設有類同的浴室設施，包括座廁、相連的牆壁設有抽氣扇、排氣煙窗、喉管等等。該兩浴室間隔和平面圖相同的記錄也在聯合辦事處的調查記錄中顯示，亦獲第一申請人確認。

45.  而且，本席再結合微波濕度掃描結果考慮，該三個深度的探測均顯示了水份，是從該下層浴室橫樑和天花的正上方地台垂直滲入，對上相對應的位置正是該上層浴室座廁位置周邊的地台及牆身位置，明顯是由該處以垂直方式向下層單位滲入，也因為該下層浴室橫樑伸延至接連的客廳橫樑，兩段橫樑連接相通，致使水份再向該下層客廳橫樑滲漏擴散是可以理解的。這滲漏現象與該受影響部份的損毁情況相符，也與導電感應測試的結果相吻合。

46.  縱觀該調查報告，採用了多個一向被普遍接納和採用的滲水調查方法，互相對比印證，也採納了排除法，從而作出了符合邏輯的分析，報告內容圖文並茂，與食環署和聯合辦公室的紀錄並無衝突，況且，在完全缺乏任何可加以挑戰的證據的情況下，本席接納該報告上述的分析和結論。

47.  另外，在該調查報告中，劉女士因應該受影響部份的損毁而需要作出維修的費用作出了評估，當中列明了每一個項目的損毁情況、建議維修方法、估計維修費用等明細項，並評估該下層單位需要進行的維修工程費用總計為港幣24,017元。

48.  本席認為其所評估的費用與該調查報告中滲水源頭和損毁的分析相符，也與申請人在本案中提供的其他文件和相片一致，而建議維修的項目也是一些維修滲水損毁的基本工程，包括油漆工程、泥水工程、鋁窗工程、清潔、和泥頭搬運和第三者保險費用，至於因為工程需時兩天，而申請人需要暫住兩天的酒店費用，亦只是以每天港幣500元計算，金額合理，全數批准。

49.  事實是，申請人一方早在2024年3月7日，已把該調查報告結果口頭告知答辯人一方，並把報告副本交給管理處再轉交答辯人一方。無論如何，答辯人一方亦已透過是次訴訟得悉此報告，並由申請人再在2024年7月4日及8月14日把它送達與答辯人，答辯人一方卻沒有提出任何爭辯的理據或證據。

50.  需要補充的是，儘管劉女士在2024年3月8日作出書面補充建議，提及針對該調查報告所指的「座廁系統」出現滲漏情況，「維修時建議更換（1）整個座廁、（2）座廁供水喉管及（3）座廁排污喉管。」，可是劉女士在審訊中，於庭上同意現階段只知道應該是該座廁的鹹水來水和去水系統出現滲漏，而如果已把該上層浴室座廁的鹹水來水和去水喉管全部更換，在沒有進一步證據顯示是其座廁其他部位漏水的情況下，應可解決漏水問題，而暫時未有足夠證據顯示需要更換整個座廁。

總結

51.  本席在仔細考慮了申請人一方提交的所有證據和陳詞後，信納申請人一方已成功舉證，第一和第二答辯人作為該上層單位的業主，未有履行該公契第29條和第30 (a) 條規定作為業主的責任，確保該上層單位維持良好狀況和妥善修葺，導致該上層浴室的座廁系統出現鹹水滲漏，從地台滲水至該下層單位該受影響部份，造成該受影響部份的損毁。

52.  另外，申請人一方早在2023年12月初發現滲水情況時，已即時通知答辯人一方相關情況，要求補救，無果後，隨即向食環署尋求協助，也自行委聘專家尋找滲水源頭。期間，她們也適時聯絡答辯人一方希望從速找出解決方案，包括親自和透過管理處和律師的協助，多次要求到該上層單位調查和把該調查報告通知答辯人，也積極嘗試與答辯人磋商達成和解方案，以求務實地解決問題，可惜始終不得要領。

53.  答辯人一方最終只在食環署發出「妨擾通知」後，才在2024年9月份左右作出該補救工程，最終解除了該妨擾通知。就第一申請人提供的證供，該補救工程包括了把所有鹹水供水和去水喉管全部更換，這也正是劉女士提出的滲水補救方法。此外，申請人一方也沒有任何實質證據證明在該補救工程之後，滲水情況依然持續，正如劉女士在庭上指出，現階段沒有進一步的測試或調查，可以證明滲水仍然繼續，更遑論滲水是源於該上層單位的座廁本身而需要把整個座廁更換。

54.  基於以上原因，本席不接納申請人要求把該上層單位的座廁和該浴室地台全部更換的申請，然而，有見於該補救工程中，雖然已把鹹水的供水和去水喉管更換，但是針對地台的處理，僅偏重於較為短期性的塗抹防水油層的做法，本席認為有需要頒下一個禁制令，促使答辯人一方需要在未來的一年內，持久跟進這防水層的有效性。

55.  另一方面，在審訊前，申請人已撤回該申請通知書中 (b)項的申請，並確認在損失賠償方面，只要求按該調查報告中評估的維修費用港幣24,017元作為唯一追討金額，並放棄其他損失賠償的追討。

56.  需要補充的是，在訴訟展開後，申請人一方曾在訴訟中途，針對答辯人一方，作出其他的零碎指控，然而，該等指控並沒有在申請通知書中列述，讓答辯人有回應的機會。本席遂在案件管理過程中，向申請人就着這些指控作出提問，是否需要修改申請通知書以加入相關指控，也囑咐申請人應考慮徵詢法律意見，如認為需要，申請人一方多次確認她們撤回該等指控，不要求在是次訴訟中就該等指控作出處理或進行任何形式的追討，也表示該等事情其實是在是次訴訟展開後才發生。

命令

57.  本席在考慮了所有證據和陳詞後，信納答辯人一方違反了該公契第29及30 (a) 條條文，引致該上層單位滲水至該下層單位，造成損毁，需要賠償申請人一方的損失。

58.  現作出命令如下：

(1)  頒下禁制令，禁止答辯人在本命令頒下的一年內引致、導致或容許該上層單位的浴室的地台滲水往該下層單位的浴室的橫樑和天花，以及該下層單位的客廳的橫樑和天花。

(2)  答辯人須向申請人支付港幣24,017元作為賠償。

訟費

59.  至於訟費方面，經審訊後的訟費判決的基本原則是訟費應以訴訟結果而定，本案不存在任何特別因素偏離這基本原則，本席考慮了申請人一方追討的訟費的項目和金額，當中主要是專家報告和專家庭上作供的費用、文件查冊費用、法定文件費用、和文件處理雜費等等，並輔以相關發票和收據支持，符合訟費必須恰當和需要的原則，循簡易程序評定為港幣45,000元。

60.  現作出暫准訟費命令如下：

(1)  答辯人須支付申請人是次訴訟的訟費，包括所有保留訟費，循簡易程序評定為港幣45,000元。

(2)  除非任何一方在本判案書頒下後的14天內，向審裁處存檔和送達對方表格一，提出更改上述暫准訟費命令的申請，上述暫准訟費命令將在上述限期屆滿時即轉為絕對命令。