KONEW CAPITAL INTERNATIONAL LTD 對 LAI SIU FUN 及另二人

DCMP 1143/2016

香港特別行政區

區域法院

雜項案件2016年第1143號

----------------------------

----------------------------

----------------------------

----------------------------

判案書

----------------------------

引言

1.  原告人（「康業」）根據一份貸款合約（「該貸款合約」）向第一被告人（「少芬」）追討欠款，及根據相關的按揭契據（「該按揭契據」）申請法庭頒令出售（「售樓令」）Unit 9, 6th Floor, Block C, Trend Plaza （時代廣場）, Tuen Mun, New Territories （「該物業」），以少芬在該物業擁有的實質權益抵償欠款。該物業由少芬、第二被告人（「少宏」）及第三被告人（「樹廣」）分權共有（tenants in common)，每人均擁有1/3實質權益。

2.  根據康業提交的證據，本席信納康業已把本案的文件妥當地送達予少芬，同時亦已把本案的文件按照《分劃條例》第3（2）條及《分劃規則》的規定送達予地政總署署長。

3.  少芬沒有向法庭存檔擬提出抗辯的通知書。

4.  少宏和樹廣在本案中親自行事，他們分別向法庭存檔了一份誓章，反對康業提出有關售樓令的申請。

康業的案情

5.  康業的案情如下。

6.  康業與少芬在2015年4月22日簽署了一份貸款合約（「較早期的貸款合約」），詳情如下：—

簽署日期：2015年4月22日

貸款本金：HK$300,000.00。年息42%。

貸款人：康業

借款人：少芬

貸款期：36月

還款：每月HK$14,786.00（第一期還款較少）

相關抵押品：少芬於該物業的業權

7.  康業與少芬於同日簽署了該按揭契據，詳情如下：—

簽署日期：2015年4月22日

承按人：康業

按揭人：少芬

抵押業權：少芬於該物業的業權

貸款本金抵押上限 (利息及費用另計)： HK$600,000.00

8.  康業與少芬在2015年6月24日簽署了該貸款合約，詳情如下：—

簽署日期：2015年6月24日

貸款本金：HK$400,000.00。年息42%。

貸款人：康業

借款人：少芬

貸款期：48月

還款：每月HK$17,323.00（第一期還款較少）

相關抵押品：少芬於該物業的業權

9.  根據該貸款合約，康業在2015年6月24日借出HK$400,000予少芬，貸款期為48個月，少芬須每月還款（第一期還款數目較少），本金之利息為月息3.50厘（即年息42.00厘）。另外，該貸款協議第七條規定：「若果每一期到期還款日，借款人尚未還款，貸款人可以採取法律行動追討所欠交之期數及利息等。另此貸款合約規定借款人支付的款項，不論是本金或是利息，到期而有所拖欠，借款人需就該筆未償還的款項支付利息，利息以42.00厘年息單利計算，由拖欠日起計至該筆未償還的款項付清為止」。

10.  該貸款合約是於款項貸出前簽署。在簽署當日，康業已經把該貸款合約的副本給予少芬。

11.  2015年4月22日及2015年6月24日，康業均領有《放債人條例》規定的放債人牌照。

12.  少芬在2015年7月8日，簽署了另一份按揭契據（「第二按揭契據」），把她在該物業擁有的實質權益按揭予尚誠融資有限公司（「尚誠」，Maxcolm Finance Limited），作為不超逾HK$200,000貸款的抵押品。

13.  少芬清還了在較早前的貸款合約下所借的所有款項，然而卻沒有清還在該貸款合約下的大部份貸款。

14.  少芬根據該貸款合約作了第一期還款，然而由2015年7月30日開始，一直沒有按照該貸款合約規定支付所有到期的還款。康業曾於2015年8月7日透過律師去信少芬，要求她在7天內履行該貸款合約並按照該按揭契據中的條款，還款予康業，否則康業會興訟向少芬追討在該貸款合約下的整筆欠款及收回該單位。

15.  到如今，少芬都沒有向康業清還在該貸款合約下所欠的款項。

16.  少芬在該貸款合約下的欠款（「該等欠款」）詳情如下： —

所欠的本金：	HK$396,677.00
直至2016年5月23日所拖欠的利息：	HK$149,879.32
直至2016年5月23日所拖欠的逾期利息 （根據該貸款協議第七條所徵收）：	HK$24,546.88
直至2016年5月23日所拖欠的總數：	HK$571,103.20
由2016年5月24日計直至還清本金為止：
就本金收取的利息每日計：	HK$456.45
逾期利息每日計（根據該貸款協議第七條所徵收）：	HK$138.36

17.  少芬在該貸款合約下有還款的責任，她在該按揭契據下有同樣的責任。

18.  康業向少芬追討欠款，並根據《分劃條例》申請售樓令，以少芬在該物業的實質權益所得的款項，抵償欠款。

19.  該物業是一座住宅大廈的一個單位，其實用面積約346平方尺，加上約18平方尺的窗台面積。

20.  少宏和樹廣不是該貸款合約下的借款人，沒有為該貸款擔任擔保人，也沒有簽署任何按揭契據把他們在該物業中的權益抵押與康業。他們成為本案的第二被告人及第三被告人，純粹是因為康業申請售樓令，而他們與少芬分權共有該物業。

21.  該物業於2015至2016年度的應課差餉值為HK$82,900。

22.  該物業在2016年7月11日的市價大約是HK$3,130,000，倘若是在逼售的情況下，預計的售價大約是HK$2,660,000。

少芬的案情

23.  少芬沒有向法庭存檔任何誓章，也沒有出席本案中的任何聆訊。

少宏和樹廣的案情

24.  少宏向法庭存檔了一份日期為2016年9月30日的誓章，在當中少宏表示：—

「黎少宏不是欠債人，如果收樓還債我會無家可歸，收到的錢買不起樓，公屋也無資格居住，請保障業主權益。」

25.  樹廣向法庭存檔了一份日期為2016年9月30日的誓章，在當中樹廣表示：—

「我不是欠債人，如果收樓還債我會無家可歸；收到的錢買不起樓，公屋也無資格居住，請保障業主權益。」

事實的裁決

26.  根據康業呈交的誓章，本席裁定康業在其案情中所指稱的事情，均為事實。

27.  根據少宏和樹廣呈交的誓章，本席裁定少宏和樹廣現在是居住於該物業內，該物業是他們的居所。

待決事項

28.  本案中的待決事項如下：—

(1)   該貸款合約和該按揭契據是否符合《放債人條例》的規定；

(2)   少芬在該貸款合約下有否拖欠康業的債務；如有，所拖欠的數目多少；

(3)   康業是否有資格根據《分劃條例》申請售樓令；如有，法庭應否頒下售樓令；及

(4)   區域法院是否有司法管轄權審理此案。

有關《放債人條例》的規定

29.  《放債人條例》第18條規定：—

(1)   借款人必須在訂立貸款協議後的7天之內，親手簽署貸款協議的書面紀錄或備忘錄。

(2)   借款人必須在款項貸出前或保證給予前，簽署該書面紀錄或備忘錄。

(3)   該書面紀錄或備忘錄的副本必須於簽署時給予借款人。

(4)   該書面紀錄或備忘錄必須包含貸款合約的所有條款，而且包含《放債人條例》第18(2)條所規定的資料。

(5)   該書面紀錄或備忘錄必須附上《放債人條例》第III及IV部的法定摘要。見《放債人規例》第11條，及附表3。

30.  終審法院在Strong Offer Investment Ltd v Nyeu Ting Chuang (2007) 10 HKCFAR 529一案中指出，《放債人條例》第18條所要求的書面紀錄或備忘錄，可由多份文件組成。參見該案判詞第24段。

31.  本席認為，該貸款合約符合《放債人條例》第18條的規定：—

(1)   該貸款合約於訂立貸款當日由借款人少芬親自簽署。

(2)   該貸款合約於款項貸出前簽署，而且康業在簽署貸款合約的當天向少芬提供了該合約的副本。

(3)   康業跟少芬早前簽署了較早期的貸款合約，然後簽署該按揭契據。

(4)   本席檢視了該貸款合約，當中包含了《放債人條例》第18(2）條所要求的資料，並且附有《放債人條例》第III及IV部的法定摘要。

32.  本席認為，該貸款合約亦符合《放債人條例》第22條的規定，因為：—

(1)   該貸款合約沒有規定收取複利。

(2)   該貸款合約沒有禁止以分期方式還款。恰恰相反，合約是要求少芬分48期清還貸款，每月作一期的還款。

(3)   該貸款合約沒有因為拖欠而提高收取的利率。

(4)   貸款合約第七條有關逾期利息的規定，在《放債人條例》第22條（1）（c）中的但書所給予的許可之中。

33.  本席注意到，於前述的2份貸款合約及該按揭契據簽署的日期，即2015年4月22日及2015年6月24日，康業均領有符合《放債人條例》第23條的牌照。

34.  該貸款合約規定的利息是42%年利息，低於《放債人條例》第24及25條所提的60%及48%，沒有違反該等條文的規定。

35.  本席裁定，該貸款合約及該按揭契據均符合《放債人條例》的要求。

少芬在該貸款合約下的欠款

36.  本席已裁定康業案情中所述的屬實，據此，少芬在該貸款合約下拖欠的款項為該等欠款。

37.  該貸款協議第六條規定：—

「若貸款人向法院/法庭申請要求借款人清還本金及/或利息，借款人同意不論是在法院判決之前或以後，借款人應付貸款人的金額的利率仍然以42.00厘年利息計算。為免疑問，借款人更聲明同意上述的利率責任是獨立及並不與法院之判決併合。換言之，在法院判決之後，應付金額之利率仍然是以42.00厘年利息計算，直至付清所有欠貸款人及/或應付貸款人的數額為止」

38.  康業根據此條規定申請，不論在判決之前或以後，有關本金的利息和逾期利息均以42厘年利息計算。

39.  在判決之前，根據該貸款協議第六條，康業有權收取，同時少芬有責任支付合約訂明的利息。

40.  在Honip Credit Ltd v Asia China Tea Export Co Ltd （HCMP 399/2016, 2June 2016）一案中，上訴庭表明只要貸款合約用詞適當，貸款人可於判決後繼續收取合約規定的利息，而並不受判決利率所限制。上訴庭在該案判詞的第22段列出了該案中的貸款合約的相關條文，上訴庭表明貸款人可以根據該條文在判決後繼續向借款人收取合約利息。Honip 一案中的有關條文，與該貸款協議的第六條，用字完全一樣，只是利率有所不同。根據上訴庭在Honip的裁決，本席認為康業可以根據該貸款協議第六條，在判決後繼續向少芬收取合約訂明的利息。

41.  本席裁定，康業可向少芬收取該等欠款，包括在當中的利息。

康業是否有資格根據《分劃條例》申請售樓命令？

42.  《分劃條例》第2條規定, 如任何土地產業歸屬兩個或以上的人士，無論是聯權共有人或分權共有人，法庭可命令將土地產業分劃或出售。該物業由少芬、少宏及樹廣3人分權共有，符合《分劃條例》第2條的要求。

43.  《分劃條例》第3(1)條規定：—

「…任何對該財產有權益的人，可根據本條例在法院提起法律程序，以法律行動請求作分劃或出售。」

44.  案例指出，衡平法承按人/承押記人不是《分劃條例》第3(1)條中「對該財產有權益的人」，不能根據《分劃條例》申請分劃或出售物業。參見Fortis Bank Asia HK v Yu Kam Hoi （HCMP 134/2002, 4^th March 2004）；及Chan Ching Kit Katherine v Lam Sik Shi & Anor （HCMP 2239/2000, 24 June 2002）。

45.  然而，法定承按人/法定承押記人（即使其承按的業權並不是完整的業權）有資格根據《分劃條例》申請分劃或出售整個物業。參見Law Shu Keung Stephen v Ng Ming （DCMP 3032/2014, 18 March 2016）；Law Chun Wai v Chu Suk Har [2016] 1 HKLRD 224；Guangdong Finance Ltd v Wong Wai Hing（DCMP 2370/2014, 12 June 2015）。

46.  該物業是New Grant No 2761下的權益，而有關New Grant No 2761，土地註冊處的紀錄顯示，政府於1996年4月17日發出了符合批出地契條款的證明書（certificate of compliance），根據《物業轉移及財產條例》第14(3)條，該物業是法定產業（legal estate）。

47.  該按揭契據第3.02段規定：—

“The charge herein contained shall be a legal charge in so far as the Property is a legal estate.”

48.  據此，該按揭契據是法定按揭，康業是法定承按人/法定承押記人，可以根據《分劃條例》申請出售該物業。

法庭應否命令將屯門單位出售？

49.  《分劃條例》第6(1)條規定：—

「在根據本條例進行的任何法律程序中，凡法院覺得基於下列理由，將財產分劃不會對所有有權益的人有利 ——

(a) 與該法律程序有關的土地的性質；

(b) 有權益的人或被推定為有權益的人的數目；

(c) 有權益的人中有些人不在或無行為能力；或

(d) 任何其他情況，

則法院可作出將該財產出售的命令。」

50.  在Re Lau Hiu Tuen（HCB 8430/2006, 20August 2015）一案中，林雲浩法官指出了以下的原則：—

(1)   聯名業主有基本權利擺脫聯名業權的情況。如別無他法，他可申請將物業分劃或者出售。

(2)   如將土地分劃並不切實可行，法庭應命令將土地出售，除非法庭接納這樣出售不會有利於所有業主或會對其中一個業主造成極大困境。反對出售土地的舉證責任在於提出反對的人士。

(3)   出售土地是否有利於所有業主並不由提出反對的業主而決定。法庭必須客觀判斷上述問題。

(4)   法庭不會拒絕將土地出售，除非拒絕出售會有利於所有業主，或者將土地出售會對其中一個業主造成極大困境。

51.  本席認為，《分劃條例》第3條中的「對該財產有權益的人」和第6條中的「所有有權益的人」是同樣的意思，換言之，上述的原則中的「業主」應理解為「對該財產有權益的人」，這包括法定承按人/法定承押人。

52.  當法庭判斷究竟劃分土地是否切實可行的時候，法庭會考慮土地的大小及設計，而且可以憑常識而不靠專家下結論。參見上文提到的Law Chun Wai一案；另見Chan Shee Yuen v Chan Shu Fong （HCA 93/2002, 28 April 2006）。

53.  該物業是一座多層住宅大廈內的一個小單位，實用面積大約346平方尺加上約18平方尺的窗台面積。憑常識判斷，劃分該單位並不切實可行。

54.  出售該物業，可以以少芬在該物業的實質權益抵償全部或部份該等欠款，對康業有利。

55.  本席認為，出售該物業，意味少宏和樹廣需要另覓居所，這會為他們帶來不便；然而，他們呈交的誓章，並不足以顯示售樓令會為他們帶來極大困難。他們沒有披露他們有否收入，也沒有披露他們的資產。根據本席席前的證據，出售該物業後，少宏和樹廣每人都可得不少於港幣80萬元，這雖然未必足夠他們另購居所，但足以讓他們租住另一單位一段長時間，不會至於無家可歸。本席不認為有充分的證據顯示，出售該物業會對少宏和樹廣造成極大困難。

56.  少宏和樹廣在他們的書面陳詞中表示，願意代少芬在3個月內向康業償還該等欠款。少宏和樹廣沒有拖欠康業任何債務，法庭不能命令少宏和樹廣代替少芬向康業還款；法庭也不能因為少宏和樹廣的這個意願，而拒絕頒下售樓令。當然，不論在本判決之前或以後，少宏和樹廣都可以和康業協商，尋找各方都可以同意的解決方案。

57.  綜合考慮後，本席認為應頒發售樓令。本席認為應給予少宏和樹廣合理的時間另覓居所。樹廣表示希望有3個月的時安排遷出該物業的事情，康業對此並不反對。本席將在售樓令中給予少宏和樹廣12個星期的時間準備遷出該物業。

58.  為了執行售樓令，本席準備根據《分劃條例》第8條及《信託人條例》第51條，授權代表康業的律師事務所當中的合夥人莊善慶律師簽署有關出售該物業的文件, 包括買賣合約和轉讓契據。

59.  康業根據該按揭契據取得售樓令，據此出售該物業，根據《物業轉移及財產條例》第53（1）條，這項售賣具有解除第二按揭契據的法律效果。

60.  出售物業所得的收益，扣除交易所需的費用後，1/3應給予少宏，1/3應給予樹廣，餘下的1/3是變賣少芬在該物業的實質權益所得，這部份的款項應用於償還該等欠款予康業，並支付康業在本案的訟費（見下文），倘若之後仍有餘款，本席指示康業須把餘款存放在法庭，並書面通知少芬和尚誠有關餘款的事情。本席作這些安排，是因為目前不知道少芬在第二按揭契據下有否拖欠尚誠任何款項，在這情況下，穩妥的做法是要求康業把餘款存放在法庭並書面通知少芬和尚誠有關餘款的事情，少芬和尚誠可以分別就餘款提出他們認為合適的申請。

司法管轄權

61.  根據《區域法院條例》第32條，區域法院具有司法管轄權審理基於合約而提出的訴訟，條件是申索的金額不超過HK$1,000,000。在考慮有否超過此申索上限時，是不計算利息的部份；參見Cheung Kai Chi v Chun Wo Contractors Ltd & Another （HCPI 572/2004, 19 June 2008）第13及14段。

62.  康業基於該貸款合約和該按揭契據向少芬追討該等欠款，這是基於合約而提出的訴訟，申索的本金是HK$396,677，符合《區域法院條例》第32條的規定。本席認為，本庭具有司法管轄權審理康業向少芬追討該等欠款的申索。

63.  在康業開展本案的時候，該物業的應課稅租值（rateable value）是HK$82,900，低於HK$240,000.00，故此，本庭具有司法管轄權審理康業申請售樓令的申索；參見《分劃條例》第9條，《區域法院條例》第35條，及Gainfield Investments Ltd v Lam Yi Lai [2016] 3 HKLRD 771。

訟費

64.  康業申請，由少芬、少宏及樹廣支付本案的訟費；另外根據該按揭契據第18.01(b)條，申請就少芬要支付的訟費，按彌償基準評定。

65.  康業於2017年2月28日發出傳票（「該傳票」），提出數項申請。該傳票的聆訊於2017年3月7日在本席席前舉行。於該聆訊中，經本席查詢後，康業撤回該傳票中的大部份申請，只尋求法庭指示各方提交書面陳詞。該傳票的訟費保留待決。本席認為，該傳票是不必要的，即使沒有該傳票，各方也應在是次審訊前向法庭提交書面陳詞，如果法庭認為有需要，也會主動指示各方提交書面陳詞。就該傳票的訟費，本席不作訟費命令。

66.  本席認為，除上述外，康業在本案的訟費，應由少芬一人支付，不應由少宏及樹廣支付或分攤，理由如下：—

(1)   康業要向少芬追討該等欠款及以少芬在該物業的實質權益抵償欠款，即使少宏及樹廣不作抗辯，康業也是要開展本案。

(2)   少宏及樹廣每人在本案只是提交了一份十分簡短的誓章，所作的陳詞也是十分簡短，在本案用於處理他們的誓章及陳詞的時間是十分少的。

(3)   在此情況下，本席認為，恰當的命令是由少芬一人支付康業在本案的訟費。

67.  該按揭契據的第18.01(b)條規定：—

“18.01 The Borrower shall (provided it is not illegal), with the object and intention of affording to the Lender or any Receiver a full indemnity for all amounts actually disbursed or incurred by the Lender or any Receiver pursuant to the terms hereof, pay or reimburse to the Lender or (as the case may be) to any Receiver, on demand:-

…

(b) all reasonable expenses (including legal expenses on solicitors and own client basis) incurred by the Lender in connection with the preparation and thereafter the administration of this Charge and any other documents executed pursuant to the terms hereof and incurred by the Lender in suing for or recovering any sum due from the Borrower to the Lender hereunder or in connection with the protection or enforcement of this security;”

68.  任何合約中的條文，皆不能限制法庭在訟費方面的酌情權，即使有上述條文的存在，法庭還需要考慮是否應以彌償基準評定訟費。是否以彌償基準評定訟費，在於這樣做是否適當；參見Town Planning Board v Society for Protection of the Harbour Ltd (No.2) (2004) 7 HKCFAR 114。本席認為，該按揭契據的第18.01(b)條的意思是清晰的，這是康業和少芬彼此之間的約定，少芬沒有任何理由不需要履行此約定，在此情況下，命令少芬以彌償基準支付訟費予康業是合適的。

結論

69.  基於上述，本席頒令如下：—

(1)   少芬須支付該等欠款予康業；

(2)   倘若少芬在頒下本判案書後的84天內未有還清該等欠款予康業，少芬、少宏和樹廣須把該物業的空置管有權交予康業；

(3)   該物業以私人協議方式或公開拍賣方式出售；

(4)   授權在本案代表康業的律師事務所按照本命令的規定安排有關出售該物業的事情，包括聘用地產經紀及/或委任拍賣官, 同時根據《分劃條例》第8條及《受託人條例》第51條授權該所的莊善慶律師簽署有關出售該物業的文件，包括買賣合約和轉讓契據；

(5)   出售該物業後所得的款項必須按下列次序運用：—

(a)   解除該物業對政府負有的任何法律責任；

(b)   付清所有跟出售該物業有關的合理的律師費（最多HK$12,000，不計由代表康業的律師所墊支的合理費用）和其他與出售該物業有關的合理費用（例如土地註冊處所收取的查冊費用）、地產經紀佣金或拍賣官酬金（最多為賣價的1%）；然後

(i)  將剩餘款項的1/3給予少宏，1/3給予樹廣；

(ii)  將剩餘款項的1/3：

a.  用以付清該等欠款及解除該按揭契據，

b.  用以付清少芬須向康業支付的本案的訟費，

c.  倘有餘款，康業須將之存入法庭；康業須書面通知少芬及尚誠有關的存款。

(6)   任何一方可向法庭申請附帶命令或指示。

70.  本席同時頒下訟費命令，除了該傳票的訟費外，本案的訟費（包括所有保留待決的訟費，另連同大律師證書），由少芬支付予康業，按彌償基準評定。

71.  本席指示康業須根據本判案書以中文擬備法庭命令，交法庭存檔並將之送達予少芬、少宏和樹廣；康業亦須把法庭命令送達予尚誠。

72.  本席感謝各方協助法庭審理此案。