SOLEY INVESTMENTS LTD 訴 PERVIN’S CO LTD

DCCJ5724/2004

香港特別行政區

區際法院

民事訴訟2004年第519號

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判決書

1. 原告人根據香港法例第336章《區域法院規則》第14號命令，以被告人對其申索無法抗辯為理由，申請判決被告人敗訴。

2. 在案發有關時段，與訟雙方的關係是業主和租客。

3. 雙方首先簽訂了一份日期為2002年5月15日的書面租約(以下稱為“工場租約”)，被告人向原告人租用觀塘廣生行中心1509室和1510室作為工埸(以下稱為“該工場”)，租期由2002年9月1日至2004年8月31日，每月租金為22,100元。

4. 後來被告人再向原告人多租用同一層樓另外一個單位1501B室作為貨倉(以下稱為“該貨倉”)，雙方簽訂了一份日期為2002年11月18日的書面租約(以下稱為“貨倉租約”)，租期由2002年12月3日至2004年8月31日，每月租金為5,380元。

5. 期後，雙方協議將貨倉租約的租期延長至2004年9月30日，而工場租約的租期則延長至2004年10月7日。

6. 被告人在2004年9月30日(被告人說法) 或10月4日(原告人說法)遷出該貨倉，及在2004年10月11日遷出該工場，將所有單位的鎖匙及管有權交還給原告人。

7. 在這次訴訟中，原告人是向被告人追討欠租、未有繳付的電費和違反租約條款的損害賠償。

8. 在這次第14號命令申請中，原告人存檔了三份誓章來支持它的申請，其中兩份由Hui Kin Kui Raymond先生(“許先生”)作出，餘下一份由Ho Siu Ling女士(“何女士”)作出。被告人一方則由其董事溫潤清女士(“溫女士”)作出一份誓章，反對申請。

欠租及未付電費

9. 原告人指稱被告人欠交2004年8月和9月租用該工場和該貨倉的兩個月租金。原告人亦指稱被告人沒有繳付該貨倉由2004年9月15日至10月4日遷出時所使用的電費。總欠租是54,960元，未付的電費是72.40元。       

10. 被告人的抗辯理由是它經已繳付全部租金，但沒有收到繳付電費的通知。

11. 區慶祥大律師代表原告人指出，被告人所謂經已繳付了全部租金，其實它是用了兩份租約的按金來抵銷兩個月租金，但這是租約不容許的，因為根據每張租約的第9條，原告人是有權在租約的合約期間保留按金作為確保被告人履行租約各項條款的保證，而原告人需要退回按金的時間是在租約到期及在被告人將單位的空置管有權歸還給原告人後的14天，或是在原告人解決了最後一項因被告人違反租約而引起的申索後的7天，時間以較後者為準。區大律師指出，由於原告人現正就著被告人違反租約而進行訴訟，因此按金祗會在這些申索解決後的7天才會退回，故被告人不能用按金抵銷租金。

12. 溫女士在誓章中指出，被告人曾要求用按金來抵銷2004年7月和8月的租金，亦得到原告人的同意，故此原告人向被告人發出一張日期為2004年8月30日的發票(證物文件夾第168頁) ，列出該工場及該貨倉的7月和8月份租金、差餉、管理費和電費，總數為60,054.30元，然後減去兩份租約的按金共54,960元，發票上祗要求被告人繳付餘下的5,094.30元。被告人按照原告人的指示，以日期為2004年9月4日的支票(證物文件夾第167頁)清繳該筆款項。至於2004年9月至搬離該工場和該貨倉這段時間的租金和其他費用，溫女士指出被告人經已按照原告人發出的發票全數支付，並將有關的發票和支票透過誓章呈證。

13. 明顯地，假若溫女士所言屬實，被告人對欠租這項申索是有抗辯理據的。倘若原告人同意並主動扣除或容許被告人扣除按金來支付租金後，雙方是修改了合約的權力和責任，他是不能反悔的。再者，本席不能以難以置信為理由去剔除溫女士的說法。反之，她的說法是得到文件證供的支持，看起來極之可信。

14. 原告人指稱被告人沒有繳交72.40元電費，並透過許先生的誓章把有關的發票呈證(證物文件夾第62頁) 。該發票的日期是2004年10月4日。溫女士在誓章中指出，被告人並沒有這張發票的記錄，在陳詞時亦指出原告人在提出訴訟前沒有要求被告人支付這筆電費。另一方面，許先生或何女士也沒有在他們的誓章中說出送達這張發票給被告人的時間。單是這一點，被告人經已可以得到正審的機會。再者，原告人亦沒有在申索陳述書中將經已通知或要求被告人繳付電費這個有關要項作為事實列出。在這種情況下，本席認為原告人不能在這一個階段可以就欠繳電費取得勝訴。

損害賠償

15. 與訟雙方對於被告人遷離該貨倉的時間是存有爭議。原告人在申索陳述書中指稱被告人是在2004年10月4日才搬走；而被告人在抗辯書中聲稱它是在2004年9月30日遷離。

16. 在被告人遷出後，原告人於2004年10月12日指示Clerk of Works Service Limited評估該貨倉和該工場的狀況及損毀。該公司的測量師在翌日即10月13日進行勘察，花費了3,250元。

17. Clerk of Works Service Limited提交了一份有關該貨倉及一份有關該工場的報告。基於這兩份報告，原告人指稱被告人沒有遵守每份租約第三部份內的第3條和第23條把必須清除的東西清除(包括在該貨倉天花上的廢釘；在該工場天花上的喉管、鐵器支架、燈盤、假天花、風糟、冷氣及配件；工場內留下的間隔；部份牆身裝有瓷磚、吊櫃或鐵架；窗邊有窗簾連路軌；在1510室內窗對面牆身有加裝水喉；在1509室近門邊有雲石、地顫、茶水房有瓷磚) ，私自拆除或改動原有的物業狀況(包括拆去該工場內抽氣扇邊玻璃、拆去廁所、改裝在1509室的冷氣房鋁窗為百頁、拆去1509室的原有木門而加裝鐵閘及玻璃門) ，損毀物業(包括該貨倉的天花有焊漬、牆身有燒焦痕跡、和膠地板崩花和燒焦痕；在該工場內天花有灰黑色油漆) ，及在該工埸內留下大量傢俬和垃圾。

18. 每份租約第三部份的第3條和第23條是有著相同的字眼。第三部份第3條訂定：

“To keep all the non-structural interior of the premises including the flooring and interior plaster or other finishes or rendering to walls floors and ceilings and the Landlord’s fixtures therein and all additions thereto including all doors windows air-conditioning units electrical installations and wiring and piping in good clean and tenantable repair and condition and properly preserved and painted and so to maintain the same at the expenses of the Tenant and to deliver up the same to the Landlord at the expiration or sooner termination of the term in like condition.”

第三部份第23條訂定：

“To quietly yield up the premises together with all fixtures fittings and additions therein and thereto at the expiration or sooner determination of the term in good clean and tenantable repair and condition (fair wear and tear structural or inherent defects and damage due to such defects excepted) notwithstanding any rule of law or equity to the contrary PROVIDED THAT all personal property trade fixtures and fittings and additions therein and thereto of the Tenant of a non-structural nature shall be so required by the Landlord be removed by and at the expenses of the Tenant at the expiration or sooner determination of this tenancy and in such event the Tenant shall make good all damage caused by such removal AND thereupon to surrender to the Landlord all keys giving access to all parts of the premises held by the Tenant and to permit the Landlord to remove at the Tenant’s expense all lettering and character from the directory boards and from all the doors walls or windows of the premises and make good any damage caused by such removal.”

19. 根據許先生的誓章，由於被告人沒有根據合約的要求將該貨倉或該工場在應有的狀況交還給它，故此他向裝修承建商招標，並得到唐錫記和美雅室內設計(“美雅”) 兩間公司各提供一份報價單，日期分別為2004年10月15日和10月21日。許先生以美雅的價錢較便宜為理由，聘用美雅。修復該貨倉的工程費用是13,314元；修復該工場的工程費用是54,700元。原告人經已全數繳付。

20. 另外，許先生供稱，由於重修工程是由2004年10月25日開始到11月26日才結束，故此原告人亦損失了從收回物業起至工程完畢這段期間的租金、差餉和管理費，共55,492.02元。

21. 除此之外，原告人又指稱被告人沒有支付該工場由2004年7月23日至10月11日的水費和垃圾費，共364.10元。

22. 因此，原告人聲稱損害賠償的總金額是127,120.12元。但是，被告人不接納原告人的每項申索。

23. 在抗辯書中，被告人聲稱當它的職員黃先生(“黃先生”) 把該貨倉交還給原告人的何女士時，何女士並沒有就著該貨倉的狀況作出任何投訴。被告人亦否認在交回該貨倉時它是有著原告人所聲稱的損毀。溫女士在誓章中確認這是事實。

24. 與訟雙方沒有爭議的是在這宗案件的關鍵時間，在從被告人手上收回該貨倉和該工場時，何女士是原告人的代表。

25. 何女士在誓章中指出，她在2004年9月28日曾通知被告人的關女士(“關女士”)，提醒她被告人必須在遷離前拆走安裝在該貨倉內的鐵架並把單位還原。後來被告人未能依期在9月30日搬出，關女士要求在10月4日才交回鎖匙。在10月4日，何女士發現貨倉內的鐵架經已拆除，但牆上留下焊漬和燒焦痕跡，膠地板亦有刮花、崩缺和燒焦。許先生在誓章中亦說他見到同樣情況，並指示何女士聯絡被告人，要求它將牆壁重新掃上漆油和更換膠地板。

26. 從以上可見，與訟雙方對於該貨倉在交回時的狀況是有著事實上的爭議。單是這一點，本席認為經已有需要審訊的議題。

27. 再者，溫女士指出，倘若被告人不是沒有責任修補膠地板，基於雙方的不友善關係，許先生絕對不會主動提出承擔三份之一更換膠地板的所需費用。許先生在他的誓章中確曾提及他願意支付部份費用。據他所說，他是考慮到膠地板是會有正常的磨損。假若膠地板的損毀是基於「正常的磨損」(“fair wear and tear”) ，根據貨倉租約第三部份第23條，被告人根本是毋須負責維修的。至於何謂「正常的磨損」，判例亦是相當清晰。除了自然力量隨時間過去對物業做成磨損外，如果租客將有關物業用於租約訂定的範圍內，而租客祗是就著該目的將物業用於一般及合理的用途上，因為這些使用而導致的損毀也可被視為「正常的磨損」: Haskell v. Marlow [1928] 2 KB 45; Regis Property Co. Limited v. Dudley [1959] AC 370.  在本案中，租約訂明該單位是用為貨倉，所以被告人當然會在貨倉內搬運東西。因為搬運東西時對膠地板做成一些損毀是極有可能，這些損毀亦即會被視為「正常的磨損」。這不單是本席或被告人的一廂情願的想法，因為從許先生的誓章可見，原告人亦顯然同意膠地板的損毀是有可能基於「正常的磨損」而做成。倘若如此，被告人是有可能毋須負責維修還原的。這一點當然構成它的抗辯理由。

28. 就著維修還原該工場所需費用的追討，原告人其實是指稱被告人沒有拆走在該工場內的非結構性固定附著物、裝置和附加物、沒有將傢俬和垃圾移去，及沒有把物業在清潔及良好的可租用狀況下交還給原告人。        從抗辯書和溫女士的誓章及陳詞可見，被告人的抗辯理由可歸納為三點：

第一、根據租約，雙方曾協議被告人是毋須拆走在該工場內的固定附著物及裝置。

第二、被告人是應原告人的要求留下固定附著物及裝置，還有一些傢俬和辦公室工具。

第三、原告人不容許被告人進入該工場內拆走在該工場內的固定附著物及裝置，亦不淮它清除傢俬及垃圾。

29. 就著第一點抗辯理由，被告人倚賴工場租約附表第8部特別條款的第2條，並在抗辯書將原文引述：

“The Tenant shall be permitted to make reasonable non-structural alterations or improvements to the interior and the entrance of the premises in accordance with such plans and specifications as shall have been first submitted to and approved in writing by the Landlord whose approval shall not be unreasonably withheld and in carrying out such work the Tenant shall observe and comply with all rules and regulations governing the fitting out of the premises in the Building from time to time made by the management of the Building.  Any approved work shall be carried out in good and proper workmanlike fashion and the Tenant shall maintain the same including all fixtures and fittings therein throughout the term in good condition and repair to the satisfaction of the Landlord and deliver up the same to the Landlord at the expiration or earlier termination of the tenancy.  For the purpose of this Clause, “approved work” shall be deemed to include any approved work carried out by the Tenant and approved by the Landlord pursuant to the terms of a tenancy agreement dated September 1, [2000] and signed between the parties hereto in respect of the premises which is due to expire on August 31, 2002 (hereinafter called “the First Lease”).”

30. 在陳詞期間，溫女士出示一封日期為2002年4月22日由原告人發出的信證明被告人是毋須還原該工場至出租前的狀況。雙方同意，被告人是在2000年9月1日簽下租約(“第一份工場租約”)開始租用該工場，為期兩年。在租約到期前，原告人發出該封2002年4月22的信件與被告人洽談續約的條件。在第9項，原告人說：

“You will take the premises on an “as is” basis including any improvements which have been made pursuant to the terms of the existing tenancy agreement.  You shall be solely responsible for keeping and maintaining the premises and all fixtures and fittings therein through out the term in good clean and tenantable repair and condition and shall deliver up the same to the Landlord at the expiration or sooner determination of the tenancy in like condition subject to which you shall not be required to reinstate the premises to its original condition at the expiration or earlier termination of the tenancy.”

31. 由於溫女士沒有事先披露這封信，區大律師要求押後聆訊索取指示及準備回應的證供。在許先生的第二份誓章中，他同意曾發出該封2002年4月22的信給被告人提出續約的條件，而被告人亦有簽回該信表示同意那些條件。雙方期後更簽署了正式租約，即工場租約(見判決書第3段)。許先生供稱，雙方曾修改信件中的第9項條件，並將真正的協議寫成為工場租約附表第8部特別條款的第2條(經已引述) 。許先生說「核準工程」(“approved work”) 是指得到原告人書面核準的工程，而這些工程必須是以良好及熟練的方式完成及保持於良好和維修狀況才不用拆去。許先生進一步供稱，由於原告人從來沒有核準任何工程，因此被告人需要拆走在該工場內所有東西。

32. 溫女士在陳詞中反駁許先生的說法。她說在2000年開始租用該工場單位內的裝修得到原告人的核準，但礙於時間問題她未能找到原告人的書面批核。不過，溫女士補充說，她未能確定原告人是否曾簽回它的批準；但無論如何，根據租約，原告人不可以不合理地不批淮被告人進行非結構式的室內改建和加裝，而被告人又經已租用了該工場達4年之久，倘若原告人是沒有給予核準，原告人經已向被告人採取行動。

33. 區大律師則強調溫女士所說的並不是證據。

34. 本席同意，溫女士在聆訊時所說的話祗是陳詞而不是證據。在簡易判決申請中，證供應當是透過誓章呈交給法庭考慮。但本席認為，溫女士的陳詞仍是有證供支持的。

35. 被告人租用了該工場4年，在這段時間原告人沒有因被告人改動或加建任何裝置在該工場而採取行動是不爭議的事實。這本身已是推斷原告人曾對加建或改動工程給予核準的有力證據。

36. 再者，從2002年4月22日的信件建議續約條件第9項可見，原告人是完全知道被告人在該工場內添置了固定附著物和裝置，否則它不會在信中說倘若被告人能將這些固定附著物和裝置保持於良好清潔及可租用的狀況下，被告人便不用將該工場恢復原有的狀況。許先生在誓章中說第9項其後演變為工場租約附表第8部特別條款的第2條，因為雙方曾改動第9項來反映他們的原意。但本席有疑問，這項條件明明是雙方在被告人簽回該信時經已達成的協議，亦完全對被告人有利，為甚麼被告人會放棄？         還有，第一份工場租約附表第8部特別條款的第2條，和後來的工場租約附表第8部特別條款的第2條，相比之下，它們的字眼是完全相同，除了在後者加上了這一段文字：“For the purpose of this clause, “approved work” shall be deemed to include any approved work carried out by the Tenant and approved by the Landlord pursuant to the terms of a tenancy agreement dated September 1, [2000] and signed between the parties hereto in respect of the premises which is due to expire on August 31, 2002 …”。這一段應是反映出2002年4月22日信件中建議的續約條件第9項，或是許先生所說大家的原意。從這段文字可見，明顯地，在第一份工場租約期間，被告人經已在該工場內裝有固定附著物和裝置，否則雙方根本不用加上這段文字於合約之內。本席當然不是在這裡作出任何事實的裁斷，但被告人明顯是有可抗辯的理由，有關案情事實亦需要透過正審來決定。

37. 支持第一點抗辯理由的證供還有溫女士呈證的錄音對話騰本。有關錄音聲帶不單止記錄了溫女士和何女士在2004年10月12日的對話，亦記錄了溫女士和許先生透過電話傾談時溫女士一方的說話。從對話內容可見，何女士承認她確曾向溫女士說過不用拆去固定附著物，她還解釋要被告人拆去固定附著物是她的老闆(即許先生)在早一天看過租約後才作出的決定：見證物文件夾第204頁。但當溫女士問她是否沒有看過租約就說被告人不用拆除固定附著物，何女士說不是：見證物文件夾第205頁。何女士既然是原告人收回該工場時的代表，她理應知道租約的條款、該工場的內裡狀況和被告人的責任。倘若何女士確曾說被告人不用拆走那些固定附著物，這是否經已見證了被告人在租約下的責任？

38. 何女士在她的誓章中說在2004年10月11日她還要求被告人的黃先生(“黃先生”)將該工場內的固定附著物、傢俬等東西移走。這明顯是和10月12日錄音對話的內容有很大的出入。這個錄音聲帶是否真實當然是在審訊時必須由主審法官決定的事項。但誰說真誰說假祗可以經過正審來決定。

39. 就著第二個抗辯理由，在抗辯書第5段，被告人指稱當黃先生將該工場交回給何女士時，何女士向黃先生轉述她的僱主許先生的要求。根據何女士說，倘若被告人是會將該工場內的固定附著物、辦公室傢俬和影印機棄掉，許先生希望可以得到這些東西。基於許先生這個要求，黃先生同意留下一部影印機、四張辦公檯、三張椅、整個冷氣系統包括喉管及風槽、作為房間間隔的嵌入櫃，及整個保安感應系統於該工場內。當時何女士祗是要求黃先生搬走被告人的存貨(包括三卷透孔織品、五卷布匹和幾二十件衣物) 。但是由於時已黃昏，黃先生和何女士協議在2004年10月11日才把這些物件搬走。但是在10月11日的下午2時，許先生致電被告人的梁女士，並說倘若被告人不即時移走該工場內的存貨，他會即時控告被告人直至它清盤為止。被告人的許偉國(譯音) 和吳先生(譯音) 即時趕去該工場，在同日下午5時和7時先後兩次意圖進入該工場但不成功，因為原告人經已在該工場換上新鎖，何女士又拒絕開門，並說許先生經已改變主意，會向被告人提出訴訟要求賠償。在2004年10月12日溫女士便到原告人的辦公室弄清楚整件事。期間何女士表示她的老闆改變了主意，她也沒有辦法。

40. 區大律師陳詞時指出，即使何女士確曾替許先生作出所述的要求，這並不構成抗辯理由。大律師強調租約訂定被告人在搬走時必須將物業還原和清理什物，而相片顯示被告人沒有這樣做；即使何女士曾向被告人說不用清理不用還原，除非被告人能劬確立原告人免除它的責任(“waiver”) ，否則在短短數天後當許先生要求被告人拆除該工場內的固定附著物和還原物業時，被告人必須履行合約責任。區大律師指出，要確立免除責任，被告人必須證明它因倚賴了原告人的陳述而受到損害或改變了狀況，從而令到要求它履行合約責任時造成不公。區大律師強調，由於被告人沒有提出任何證據證明何女士的陳述對它產生任何傷害或不公允，因此它在法理原則上沒有任何可抗辯的理由。

42. 本席認為可用兩點來回應區大律師的陳詞。第一、根據被告人的抗辯書，被告人在該工場內留下了一部影印機、四張辦公檯、三張椅、整個冷氣系統包括喉管及風槽、房間間隔的嵌入櫃，及整個保安感應系統於該工場內，原因是它同意及接納了許先生透過何女士作出的要求。被告人的說法是否真實當然需要經過審訊才可以決定。但假若所說的真實，雙方便是達成了協議，好讓被告人不用拆除及移走這些東西，而被告人亦為了這個協議而付出了有值代價，即留下上述的東西。區大律師說這些祗是一些對被告人來說是沒有價值及被棄掉的東西。但這並不影響到這個協議的有效性，因為在合約法上，有值代價祗需要是充份(“sufficient”)而毋須滿足(“adequate”): Chitty on Contract, 28^th Edition, para. 3-013。即使留下的東西對被告人來說是沒有價值，但若然原告人真的提出接收的要求，這些東西必然是對它有價值的東西。

43. 第二、即使原告人有權再次要求被告人拆走那些東西，原告人也應給予被告人足够的時間來處理。本席倚賴的是Hughes v. Metropolitan Railway (1877) 2 App. Cas. 439所訂定的原則。當何女士向溫女士表示被告人不用拆去固定附著物時，無論她是否得到原告人或許先生的指示這樣說，基於何女士在收回出租單位所扮演的角色，從被告人的角度看來，她完全是有原告人的實際或表面授權來說出那番說話。根據溫女士呈證的錄音騰本，何女士是確認了遲至2004年10月11日她依然是向溫女士說不用拆走固定附著物。在這種情況下，即使原告人有權重申要求被告人拆走那些固定附著物，它也要給予被告人一個合理的時間完成，為時相信不小於兩至三天。但從錄音騰本可見，許先生並不給予被告人這個時間。

44. 這一點其實和被告人可提出的第三點抗辯理由是相連的。即使根據許先生的說法，當他在2004年10月11日下午要求被告人即時清走固定附著物和垃圾時，被告人曾派遣一位吳先生和一名女士到場清理垃圾，但許先生拒絕讓他們進入該工場，所持的原因祗不過是吳先生等表示他們不會拆走固定附著物和傢具。許先生更指示何女士在該工場換上新鎖。本席認為許先生的做法不合理。倘若被告人有責任清走垃圾及意圖這樣做時，原告人必須讓它做。至於固定附著物等，無論被告人最初是否違反了租約，從錄音騰本(證物文件夾206至209頁)可見，溫女士曾在10月12日透過電話要求許先生給予兩天時間去拆走那些東西，但不獲許先生批準。本席認為，被告人亦可以倚賴這一點，以原告人沒有合理地減低損失為抗辯理由。

45. 本席同意，被告人的抗辯書或溫女士的誓章可能沒有將上述每一個論點清楚寫出來，但從被告人呈交的供詞文件整體看來，這些理據是存在的。被告人有可能要將抗辯書作出修訂，將每一個論點寫出。但本席認為，本案必須經過正審才能決定與訟雙方的權力和責任。

46. 基於以上理由，本席撤消原告人的申請，給予被告人無條件的抗辯許可。

47. 至於訟費方面，本席認為這宗案件是絕對不適合簡易判決程序，因為原告人應當從抗辯書和溫女士的誓章知道案件存有大量事實爭議，及被告人是有可抗辯的理由。因此，本席下令，除了以往已下的命令外，原告人必須支付被告人因為這個簡易判決申請而所引起的訟費。若雙方未能協議，金額則交由聆案官評核。這訟費命令是臨時命令，除非在頒下判決書後14天內提出更改的申請，否則這臨時命令將成為絕對命令。