MTR CORPORATION LTD 訴 WONG CHAI PING

                                                          DCCJ 4724/2005

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2005年第4724號

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判決書

引言

1. 本申請是原告人根據區域法院規則第14號命令第3條,在簡易判決下判被告人敗訴。

申索

2. 原告人是Shop 101 on First Floor, Olympian City Two, Kowloon (簡稱 “單位”)的業主而被告人是單位的租客。 被告人在2004年6月19日簽定一份租用意向書, 同意向原告人從2004年7月2日起到2006年7月1日止租用單位兩年。單位租金每月港幣13,050元, 加上管理費1,827元, 冷氣費783元, 宣傳費391.50元及差餉地租1,089元 (在2004年12月31日原告人通知被告人從2005年2月1日起, 管理費及冷氣費將加至每月1,958元及822元)。被告人亦須支付48,154.50元作為租金及雜費的定金。

3. 在2004年7月12日雙方簽定一份正式租約。租用單位後被告人多次欠交租金及雜費。在原告人作出了多次為追討欠繳租金而扣押單位財物的申請後, 被告人在2005年5月4日在没有得到原告人同意下, 把單位鎖匙交到管理處, 單方遺棄單位。

4. 原告人在2005年12月1日為減輕損失把單位從新以每月租金18,270元, 管理費1,958元, 冷氣費822元 及宣傳費391.50元租出。

5. 在修訂的申索陳述書中原告人向被告人提出下列索償:

· 從2005年3月1日至2005年6月30日的租金
	52,200.00元
· 從2005年1月1日至2005年6月30日的管理費
	11,617.00元
· 從2005年1月1日至2005年6月30日的冷氣費
	4,893.00元
· 從2005年1月1日至2005年6月30日的宣傳費
	2,349.00元
· 從2005年1月1日至2005年6月30日的差餉地租
	3,630.00元
· 從2005年7月1日至2005年11月30日的租金及雜費損失
	81,107.50元
· 減去租金及雜費的定金	-48,154.50元

· 已累算的利息3,186.26元 及從2005年7月1日起至所有欠債清還日以月息1.5%計算或根據區域法院條例第49條計算的利息

· 及根據租約section VI第2段以彌償基準計算的訟費

被告人的抗辯理由

6. 被告人在抗辯書中提出兩點答辯理由:

(i) 在訂立租約時, 租務部的郭小姐指被告人可用六個月通知期結束租約。被告人已在2005年5月1日搬出單位,因此不須為其後的租金及雜費負責。

(ii) 管理處承諾不加利息。

          被告人在其反對誓章中加上以下多點:

(a)  租務部郭小姐承諾被告人可以半年通知為期終止租約。因被告人擔心舖面之位置遠離人流, 故必須謹慎。在的近律師行簽租約時被告人亦提出有關半年通知為期終止租約的問題, 當時律師稱“可以”及向被告人提出“如商場裝修亦可半年為期通知停止租約”。

(b)  在傾談租約時, 租務部承諾如何為被告人開設的店舖作宣傳, 但完全欠奉。

(c)  在2005年2月期間被告人因欠租而遭租務部申請封舖, 被告人再三正式提出半年為期退租, 商場經理亦說不作追究。

頒令“簡易判決”的原則

7. “The defendant must show that there are triable issues. He has to satisfy the court that he has a ‘real or bona fide defence.’ If he makes an allegation, it must be credible or believable in the light of the evidence placed before the court.” Hong Kong Civil Procedure 2006,第一冊,第14/4/9段。

8. “Where a defence rests upon a collateral contract, the burden lies on the defendant to prove such an agreement strictly, but for the purpose of resisting a summary judgment application, the defendant need only show that his defence satisfies the test of being believable.” Hong Kong Civil Procedure 2006,第一冊,第14/4/19B段。

9. 在眾多抗辯論點中只有第(i)及第(ii)點在狀書中提出。但為釋被告人的疑慮, 本席將處理被告人所有抗辯論點。

抗辯論點的分析

“租務部的郭小姐指被告人可用六個月通知期結束租約”

10. 被告人指他本來想租用地下shop 48A, 但租務部的郭小姐把單位改到三樓 Shop 101。由於 Shop 101行人流量少, 所以被告人提出, 亦得郭小姐同意, 可用六個月通知期結束租約。

11. 原告人代表梁律師指租用意向書在2004年6月15日已交給被告人, 被告人有四天時間來仔細考慮租用意向書内的條款。若可用六個月通知結束租約條款對被告人如此重要, 被告人理應在租用意向書内加上可用六個月通知結束租約的條款。但租用意向書及租約内並無相關的條款。

12. 梁律師的論點極度有理。本席已小心考慮被告人自稱自己不懂英文而不能明白租用意向書及租約内容的説法。被告人既然明白租用意向書及租約都是重要的法律文件, 如他不明白那些文件的内容理應尋求法律意見或中文翻譯，但他卻没有這樣做, 因此本席對被告人這一論點存有極大懷疑。加上被告人在簽約時兩次均使用英文簽名, 因此本席不得不質疑被告人的説法，即被告人的英語水平, 並不如他所説般一字不懂。

13. 梁律師亦指出，根據租約内section XI 第6段，租約已包括雙方所有的協議, 那些不包括在租約内的已被視為放棄。第6段寫:

“This Agreement sets out the full agreement between the parties and it is acknowledged that no other covenants warranties or representations have been made by or on behalf of the Landlord or the Tenant or if any such covenants warranties or representations have been made then the same are hereby waived and of no further effect.”

14. 在的近律師行簽租約時, 律師曾表示，被告人可以半年通知停止租約。律師當時説的明顯是指租約内section XI 第19段，即如商場須重新發展或重建, 業主可以六個月通知結束租約, 而並非如被告人所説，被告人可以六個月通知結束租約。

15. 被告人並無任何證據證明他和業主在租約外另有一附屬合約(collateral contract), 可以六個月通知結束租約。本席認為被告人的論點令人難以置信。

“管理處承諾不加利息”

16. 由於被告人在誓章中對這論點没有提出任何證據, 因此這論點不能成立。

“租務部承諾為被告人所設的舖作宣傳”

17. 梁律師指，租務部承諾為被告人所設的店舖作出特别宣傳是極不合常理的說法。商場業主只會就商場整體作宣傳，不會特别針對被告人所設的店舖宣傳。租用意向書及租約内也沒有這項條款。被告人並無任何證據證明他和業主在租約外另有一附屬合約, 列明商場業主須為被告人所設的店舖作宣傳。本席認為被告人的論點令人難以相信。

“在2005年2月期間, 被告人再三正式提出半年為期退租, 商場經理亦說不作追究”

18. 梁律師指被告人早在2004年9月已多次欠租。業主在2004年10月, 2004年12月, 2005年2月及2005年4月多次對被告人作出為追討欠繳租金而扣押單位財物的申請。 2005年5月4日, 被告人在没有得到原告人同意下, 把單位鎖匙交到管理處, 單方棄置單位。在2005年5月5日, 商場經理已第一時間寫信給被告人, 指被告人在没有得到同意下, 把單位鎖匙交到管理處已是違反租約的做法，並要求被告人作出賠償。

19. 若商場經理真的對被告人說不作追究, 被告人的正常反應理應是立刻向商場經理指出他違反承諾，但被告人並没有作出任何行動, 被告人在這論點上也難以令人信服。

20. 總括來說, 本席不相信被告人不懂英文而不能明白租用意向書及租約的内容。租用意向書及租約均没有被告人指可用六個月通知結束租約的條文。租約section XI 第6段已指租約包括了雙方所有的協議。即使雙方真有討論以六個月通知結束租約, 而最終没有包含在租約内, 則被視作為雙方已放棄該條文。被告人在其他論點上缺乏任何理據支持, 本席認為本案並不存有任何可供審訊的議題 (triable issue), 因此本席在簡易判決下判被告人敗訴。

判令

21. 被告人須支付申索人:

· 根據申索陳述書中請求第1段	港幣74,689.00元
· 根據申索陳述書中請求第5段	港幣32,953.00元
· 根據申索陳述書中請求第2段
已累算的利息	港幣3,186.26元
· 根據申索陳述書中請求第3段
計算由2005年7月1日起的利息，
以月息1.5%計算，直至所有欠債繳清為止

· 本訴訟的訟費, 包括是次簡易判決申請所引致的訟費，如雙方未能就金額達成協議，訟費交到法庭以彌償基準評定。這訟費命令是臨時命令，除非在頒下判決書後14天內提出更改的申請，否則這臨時命令將成為絕對命令。