鄧齊安 對 鄧澤武

DCCJ 2527/2020

[2024] HKDC 1823

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2020年第2527號

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判案書

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1.  這是一個有關爭議土地的案件，原告人和被告人是親兄弟。

2.  被告人一直都有律師代表，而代表律師也存檔及送達了一份開案陳詞，但在開審當日，被告人的律師申請終止代表被告人，本席批准後，被告人也即時存檔及送達一份無律師代表通知書。

3.  鑒於多份法庭文件均是以英文書寫，被告人對中文和英文的閱讀能力不佳，而被告人的兒子能夠閱讀中文，因此本席批准被告人的兒子作為McKenzie friend (麥堅時友人) 協助被告人。本席也即時通知法庭傳譯員幫助被告人及被告人的兒子翻譯審訊文件冊內多份的英文文件，也將案件押後至第二天的早上才繼續審訊，以容許被告人和被告人的兒子有充分的時間準備。

原告人的案情

4.  本案的案情並不複雜，原告人聲稱是和被告人一直是第120約份2590地段（下稱 “該物業”）的共同租客，雙方同是向鄧輯伍祖（下稱 “祖堂”）租用該物業，再以分租形式出租，平分賺取租金差額。

5.  原告人聲稱，大約於2014年6月19日，原告人發現於2014年6月5日安裝在該物業的U型鎖不見了，而該物業已被被告人鎖上。當原告人向警方報案後，沒有爭議的是被告人向警察表示原告人在該物業沒有使用權（鄧澤武的證人陳述書第24(d)段，審訊文件冊第236頁）。因此被告人是從該物業驅逐原告人，被告人構成侵佔該物業。

被告人的案情

6.  簡單而言，被告人反對該物業是和原告人一齊合租的，被告人聲稱多年前他已頂讓了該地段，頂讓費約HK$25,000，是由他一個人支付。

7.  因為被告人不識字，便容許原告人安排分租，但原告人自己簽署分租約，被告人 “不懂怎去推，只好接受，與（原告人）平分租金”。（鄧澤武證人陳述書第12段，審訊文件冊第232頁）。

8.  至於祖堂的有關租約，被告人的案情也是原告人硬將自己加入為租客，被告人 “不懂怎樣去推＂，所以原告人是 “掛名＂租客。（鄧澤武證人陳述書第15(a)段審訊文件冊第232頁）。

9.  其後，於2012年，因被告人兒子發現祖堂租約列明未得祖堂同意，不能分租。被告人認為該物業從未有得到祖堂同意，所以是違反租約，於是決定收回地段自己和兒子使用（鄧澤武證人陳述書第18段，審訊文件冊第234頁）。

案件的分析

10.  原告人在案中披露了多份支持案情的文件證據。

Konsmart 分租合約

11.  例如，有一份早於1997年5月31日向承租人Konsmart Properties Limited 的分租合約（抬頭寫上 “租約及頂讓協議書＂，審訊文件冊第90至91頁），是清楚寫上：

“立租約人業主鄧輯伍祖子孫鄧齊安，鄧澤武，簡稱甲方…”

12.  再者，分租合約的甲方有兩個簽名，分別是 “鄧齊安＂和 “鄧澤武＂，簽名下也有分別寫上原告人和被告人的身份證號碼（審訊文件冊第91頁）。

13.  被告人在審訊前一直有律師代表，也從未爭議這份文件。

14.  但是，被告人在盤問下卻第一次提出他從來沒有見過這份文件，也提出這個不是他的簽名。

15.  當被問及為何之前未提出質疑時，被告人辯稱他的律師沒有向他展示這份文件。

16.  但這顯然是一個謊話，因為被告人在自己的證人陳述書第13段（審訊文件冊第232頁）是有提及原告人提供的這份文件，而被告人並沒有在證人陳述書中爭議文件上的簽名不是他的，也沒有提出偽造文件的指控。

17.  被告人在證人陳述書中，對這份文件的爭議，只是提出文件不是他所寫，他也沒有能力寫，也不懂英文。

18.  本席觀察，這份文件除了承租人公司名字是用英文寫，其餘都是用中文寫。

19.  另外，被告人對這份文件的爭議只是反對分租約中，似乎指出 “立租約人業主＂是原告人和被告人，但 “齊安與我都不是業主，我們只是二房東。＂

20.  第一，這份分租約中，如以上第11段所寫，在 “立租人業主＂的字眼後是有加上祖堂的名稱，跟着才提出袓堂的子孫的名字，所以，並不能解讀是業主是原告人及被告人。

21.  第二，本席認為，在一份分租約中，就算將二房東稱為業主，在這情況下也沒有不妥。這個爭議，也和本案的爭議無關，因為這份分租約，無論原告人和被告人聲稱自己是業主，還是二房東，任何情況都證明了原告人和被告人是一同合租該物業的。

22.  第三，被告人在證人陳述書第13(b)段已表示: “我們只是二房東。＂也即是在自己的證人陳述書中，直接承認了遠在1997年5月，原告人和被告人已經是二房東。

23.  在盤問期間，被告人並不同意有作出這個承認，但本席認為被告人在證人陳述書中簽了名字，也有屬實聲明，此刻才提出不同意，也只顯示被告人不可信，證供反覆，前言不對後語。

2011年祖堂租簿

24.  再者，原告人也披露了祖堂2011年5月8日的租簿（審訊文件冊第123至128頁）。

25.  這文件清楚顯示租客名稱是鄧齊安和鄧澤武（審訊文件冊第123及124頁），而租期是： “由2011年1月1日起至2016年12月31日止＂（審訊文件冊第125頁）。

26.  沒有爭議的是被告人於大約2014年6月19日鎖上該物業導致原告人不能進入。所以事發正是這份租約的租期。

27.  根據被告人的證人陳述書第15 (a)段，原告人是在這份租約加上自己為租客而被告人 “不懂怎樣去推＂原告人，因而原告人成為 “掛名租客＂（審訊文件冊第232頁）。

28.  在主問期間，被告人更加補充，聲稱在2000年後的某個時間，被告人才同意將原告人的名字添加入祖堂租約中。

29.  但是這顯然也是謊話，若然原告人和被告人早於1997年已是該物業的二房東，就不需要在2000年後再同意什麼。

2017年祖堂租簿

30.  另外，值得注意的是，在2016年祖堂租約完結之後，2017年祖堂租簿（審訊文件冊143至148頁）仍然顯示原告人和被告人同是租客（審訊文件冊第143及144頁）。

31.  當然，這已經是被告人驅逐原告人之後的租約。

32.  在盤問中，被告人聲稱是早於2012年左右，已經要求祖堂的家長不要在租簿上加入原告人的名字。

33.  被告人表示當時祖堂的家長是同意的，但他已忘記有關家長的名字，但他知道這位家長已去世，也沒有任何文件證據。

34.  這是被告人憑空的斷言，也是在庭上第一次提出的新證據。本席認為這也是謊話，若然早於2012年祖堂的家長已同意原告人不是合租人，這麼重要的證據，被告人根本沒有可能不在最早的時間提出。

35.  再者，這根本不能解釋到為何到2017年祖堂的租簿還有顯示原告人作為租客。

36.  在盤問下，被告人辯稱當時是一位名叫 “瘦郭＂的家長負責祖堂租務，被告人聲稱當時有提出爭議，但 “瘦郭＂說既然已寫了原告人的名字，不肯刪除，只肯下次續租才會把它刪除。而被告人便簽了租簿。

37.  本席認為這也是一派謊話。

38.  若然袓堂家長一早在五年前已經同意原告人不是租客，根本不會在租簿上再寫出原告人的名字。若然家長真的作出如此錯誤，只要被告人提點，合理情況下，也只需要畫一條線刪除原告人的名字，或再重寫一本租簿便可。為什麼這家長不做這簡單改正的方法，反而提出一個未來的承諾，在六年後續租的時候才肯刪除原告人的名字？根本完全不合常理。

該物業的差餉等等

39.  根據祖堂租簿第四段的規條，該物業的屋宇牌費，差餉，地租，物業稅等等，都是由租客繳交（例如審訊文件冊第125頁等等）。

40.  原告人披露了多過100頁的單據，證明起碼至2001年起，原告人是支付了該物業的差餉，地租及租約牌照（審訊文件冊第153至212，309.1-309.41 頁）。

41.  在盤問下，被告人沒有爭議原告人支付了這些款項，也沒有爭議原告人和被告人於2024年前是共用同一信箱。

42.  被告人此時反而提出一個陰謀論，說是原告人用龍眼水果賄賂郵差，所以當郵差見到有關該物業的單據時，便會敲門派給原告人，所以造就了原告人可以支付。

43.  當然，被告人也是在審訊期間第一次提出這些指控，也沒有提供任何支持這個陰謀論的任何證據，陰謀論也解釋不到為何2024年後的差餉單仍是由原告人披露。

44.  被告人在盤問下辯稱，他是有向郵政局提出投訴，如有關的郵差也被處罰（當然他也沒有提出任何文件證據支持）。

45.  這些重要的證據，被告人也沒有在證人陳述書中提出。

46.  最重要的是，就算被告人真的做了這麼多東西投訴，為何仍收不到2024年後的差餉單等等呢？

47.  被告人辯稱，他於2014年入住該物業之後，便不再理會與原告人共用的信箱。

48.  本席認為，被告人若然真的花費這麼多努力投訴郵差，當然是為着可以收到該物業的差餉單據等等，但成功投訴之後，反而不再理會信件，顯然是一派胡言。

被告人律師的信件

49.  被告人的代表律師於2012年12月17日向原告人出信，要求原告人給予HK$12,000為該物業的一半分租租金（審訊文件冊第132頁）。信中清楚承認於2010年11月1日與鄧玉賢的分租合約，出租人是原告人和被告人。而原告人最終也支付了這筆款項（審訊文件冊第133頁）。

50.  本席認為被告人指示律師發出這封信時，已清楚承認原告人和被告人當時是一同分租該物業的，所以只要求發還一半租金。

51.  被告人完全沒有提出爭議原告人只是向祖堂 “掛牌＂的二房東，從而要求發還全部租金。

分租合約承租人交回該物業鎖匙收據

52.  原告人披露了一份收回鎖匙的收據，這是有分租人鄧玉賢於2014年2月28日交回該物業的鎖匙之後簽收的收據。

53.  收據上清楚顯示該物業的鎖匙是交給原告人及被告人，也清楚顯示該物業的業權人是原告人及被告人，而簽署收據的是原告人及被告人的兒子鄧德健作為被告人的代辦人。

54.  這收據也清楚顯示被告人承認該物業的業權人是原告人和被告人。

55.  被告人在盤問原告人期間，也嘗試爭議這收據是偽造。

56.  但如本席以上指出，被告人在審訊前一直有律師代表，原告人早於2021年9月8日的證人陳述書中披露這份文件，被告人一直沒有提出爭議，但審訊期間自我行事時，才第一次爭議文件的真確性，顯然是無中生有。

被告人的證據

57.  相對之下，支持被告人案情的證據非常薄弱。

58.  被告人聲稱多年前自己出錢約HK$25,000頂讓該物業（鄧澤武證人陳述書第10段，審訊文件冊第231頁），而原告人沒有出過錢。被告人沒有提供任何文件證據證明（例如收據或頂讓文件），所以這是被告人自己憑空的指稱。

59.  被告人聲稱2021年起，袓堂租簿只有被告人的名字，所以袓堂不承認原告人為租客。

60.  但是，原告人也披露2005年的袓堂租簿，清楚顯示被告人的名字並不在租約上，但被告人仍被視為租客之一，因為於2010年11月1日，原告人和被告人是共同分租該物業（審訊文件冊第130頁）。

61.  被告人聲稱根據祖堂的傳統鄉例，祖堂只承認有交租的子孫為實際租客，租保會交由有交租的租客持有及保管（鄧澤武的證人陳述書第8段，審訊文件冊第231頁）。被告人更聲稱多年來是由他獨力交租給祖堂，所以袓堂不承認原告人為租客。

62.  本席認為，第一，被告人沒有就這聲稱的傳統鄉例傳召任何專家證人（例如祖堂的家長）作證，這鄉例也只是被告人憑空的聲稱。

63.  第二，如果真的有這鄉例，被告人根本不需要怎樣於2012年向祖堂的家長作出要求，也不需要之後和 “瘦郭＂爭議不要將原告人的名字放入租簿內。

64.  第三，相對被告人憑空的聲稱，相反地，租簿上列明的是租客需要支付差餉等等，而雙方沒有爭議的是這些費用一直是由原告人自己支付的。

65.  因此，本席接納祖堂租簿並不能反映租客真實身份，本席參考本案所有證據，包括以上提出的分租合約，被告人的律師信，差餉單據等等，裁定在實際情況下，原告人和被告人一直是共同向祖堂合租該物業的。

66.  另外，被告人指原告人多年來對他和兒子使用該地段沒有提出反對，不聞不問，已顯示原告人自知他不是該地段的租客（鄧澤武的證人陳述書第31段，審訊文件冊第238頁）。

67.  第一，證據顯示原告人一直有支付該物業差餉等等的單據，也曾經有在該物業門上裝了門鎖，之後發現門鎖不見更報了警，這些事情，清楚顯示原告人不是 “自知不是該地段的租客＂，也不是對該地段 “不聞不問”。

68.  第二，這當然不是逆權侵佔的案件，另外，被告人也沒有在經修訂抗辯書中作訴，提出業權不容反悔法 (proprietary estoppel) 的抗辯，雙方並沒有在這方面在庭上提出重點的證據或法律理據爭議。再者，被告人只是提出他在該物業的裝修或冷氣機等等支付過的費用，但在盤問下亦承認，他並非因為或倚賴原告人沒有使用權或業權情況下作出這些費用。因此，本席在本案不應考慮業權不用反悔法。

總結

69.  本席考慮審訊期間提出的所有有關證據，包括以上提出的考慮，在相對可能性下，接受原告人的案情，認為原告人和被告人一直是該地段的合租人，而被告人於大約2014年6月19日以不合法的原因，將原告人驅逐出該地段，被告人獨佔該物業，是非法侵入原告人有關該物業的權益，導致原告人不能享用合租人身份及其身份所得的利益，因此本席判決原告人勝訴。

損害賠償

70.  根據原告人和被告人共同聘請的測量專家報告，該物業市場租金估計為：

2014年6月19日: 每月港幣$4,360

2017年6月19日: 每月港幣$5,080

2021年6月19日: 每月港幣$5,970

（審訊文件冊D第339頁）

71.  被告人沒有爭議估算市場租價的數目是由聯合專家提出。被告人對損害賠償提出的爭議是：

(a) 原告人不是合租人;及

(b) 在法律上，因為祖堂沒有同意該物業可以分租，所以原告人不能申請賠償市值租金。

（經修訂答辯書第5段，審訊文件冊第13-14頁）

72.  本席已對爭議點 (a)作出事實上的判決。

73.  至於爭議點 (b)，本席參照 Kong Colin Chung Ping & Anor v Kong Wing On & Ors CACv 69/2015 上訴庭的判決，同意被逐出者的賠償是需根據每宗案件的事實來判決，而出發點是被逐出者是應該對有關物業有享用及佔用的權利，所以是有權申索佔用費，而佔用費是有關物業被非法佔用所衍生的租值賠償金，租值賠償金是可根據該物業在公開市場的價值計算。

74.  參照本案的事實，原告人申請佔用費的法律基礎，是他作為合租人，但不能享用該物業，所以和該物業可不可以合法再分組沒有關係。因此本席接納原告人是有權以市值租金申請賠償佔用費。

75.  而因為原告人和被告人是該物業的合租人，根據本案的案情，本席認為合理的賠償，應是參照物業50%的市場租金來評定，如下：

2014年6月19日至2017年6月18日：

HK$4,360 x 36 / 2 = HK$78,480

2017年6月19日至2021年6月18日：

HK$5,080 x 48 /2 = HK$121,920

2021年6月19日至本判決頒布日子：

HK$5,970 x 41 /2 = HK$122,385

賠償金額總共是:

HK$(78,480 + 121,920 + 122,385)= HK$322,785

76.  另外，原告人代表大律師在結案陳詞中同意不要求法院發出收回物業的命令，但仍要求禁制令禁止被告人獨佔該物業。

命令

77.  本席頒下：

(a) 禁制令，禁止被告人於該物業逐出原告人，包括命令被告人須即時給予原告人能容許原告人進出該物業的所有有關該物業的鎖匙;

(b) 禁制令，禁止被告人，無論是被告人本人，或其代理人或所屬人均不可禁止原告人進出該物業，也不可由該物業逐出原告人;

(c) 命令被告人須賠償原告人HK$322,785及其利息。利息方面，由2016年6月19日至本判決頒下的日子，須以判決利率的一半計算，由本判決頒下的日子至被告人支付所有賠償的日子，則需要以判決利率計算;及

(d) 訟費方面，被告人須支付原告人本訴訟的訟費，包括大律師證書。如雙方未能就訟費達成協議，則可申請由法庭評定。