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LDBM 230/2018
[2019] HKLdT 49
香港特別行政區
土地審裁處
建築物管理申請編號2018年第230宗
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富康花園業主立案法團 |
申請人 |
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及 |
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CHAN Nga Lai (陳雅麗) |
第一答辯人 |
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YAU Cheong Man(邱昌文)經營「榴槤屋」
(Durian House)又名「流連屋快餐/小食」 |
第二答辯人 |
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| 審訊日期： |
2019年7月11-12日及29日 |
| 判案書日期： |
2019年8月21日 |
判案書
背景
1. 申請人是新界西貢將軍澳唐明街1號富康花園 (“該屋苑”) 的立案法團，第一答辯人是該屋苑地面第34號商舖 (“該商舖”) 的業主。
2. 第二答辯人是該商舖的租客，經營快餐店，自2015年9月中開始，經營時間為下午二時至凌晨二時，年終無休。
3. 該屋苑包括十座住宅樓宇、商場113個商舖、１所幼稚園、停車場及行人通道。
4. 申請人聲稱第二答辯人在該商舖的門外及外圍的地面行人通道擺放枱櫈、食具、食品等物件造成阻塞和侵佔該屋苑的公共地方，而第一答辯人促使、容受及/或允許第二答辯人這樣做，故此，向審裁處申請禁制令。
5. 剛於審訊前，第一答辯人與申請人簽訂協議傳票，第一答辯人承諾不違反該屋苑公契及副公契，不將枱櫈、食具、食品及/或任何物件擺放在該商舖門外及外圍的公共地方和行人通道，及承諾不促使、不容受及/或不允許任何人將枱櫈、食具、食品及/或任何物件擺放在該商舖門外及外圍的公共地方和行人通道，亦同意支付申請人協定訟費60,000元，即時支付。
6. 本席於審訊的第一日按該協議傳票作判令，針對第一答辯人的申索已圓滿解決。
7. 由於第二答辯人拒絕作出任何承諾及繼續反對審裁處頒發針對他的禁制令，故此本審訊只針對第二答辯人。
申請人的案情
8. 申請人稱由2016年10月中旬開始，第二答辯人於該商舖門外及外圍的公共地方和行人通道擺放枱櫈、食具、食品等物件造成阻塞和侵佔該屋苑的公共地方，對使用該行人通道的其他業主、居民及訪客造成不便和滋擾。第二答辯人侵佔和阻塞的該段行人通道的面積大約是15呎×7呎，即約105平方呎。
9. 第二答辯人在申請人的管業經理及代表律師多番書面勸喻和警告下，依然侵佔和阻塞該段行人通道。
第二答辯人的案情
10. 第二答辯人在庭上承認在2018年12月初之前，在該商舖的門外及外圍的地面行人通道確實擺放枱櫈、食具、食品等物件，但其後已經停止擺放任何物件。
11. 他聲稱在附近的其他食店例如30號、31號及33號商舖等在過去十多年亦有將枱椅和雜物放在有關商舖門前和行人通道上，該屋苑的管理處完全沒有加以制止、勸喻和警告，要算他向管理處投訴，管理處依然袖手旁觀，視若無睹。管理處放任及默許有關商舖違反公契。
12. 此外，申請人選擇性針對第二答辯人執行公契，但卻沒有控告其他違反公契的食店租戶，容許其他人在該屋苑的公共地方繼續擺放枱椅及雜物，違反兩項衡平法 (equity) 的原則，第一: 求助於衡平法者自身必須公正行事 (one who seeks equity must do equity) ，第二: 求助於衡平法者自身必須清白 (one who comes into equity must come with clean hands) 。第二答辯人認為申請人應對所有商戶一視同仁。
證人
13. 申請人的管理委員會主席陸平才 (“陸先生”) 及管理處助理物業經理殷培基 (“殷先生”) 在庭上為申請人作供，亦在較早前已提交有關的證人陳述書及證物，而第二答辯人除提交他本人的證人陳述書及補充證人陳述書外，亦親身在庭上作供。
該屋苑公契的有關條款
14. 根據公契的釋義 (definitions):
大廈公共地方: 指及包括在該土地上建立的每座大廈及其它建築物的入口、大堂、電梯大堂、樓梯、走廊、垃圾收集間、在該土地上建立的每座大廈的樓梯平台、過道、看更人或看守員辦事處／櫃位、大廈外牆、停車場大樓內的車輛過道、屋頂上安裝、固定或建立有水管、排水管、電線、電梯機房及其它機房的地方、屋頂上的任何其它地方、以及安放有大廈公共設施的其它地方。[1]
屋苑公共地方: 指該屋苑的各塊公共地方，包括：
(a) 該屋苑的各個主要出入口，包括主閘門(若有的話)。
(b) 地界圍牆及閘門(若有的話)。
(c) 花園、草坪、露天地方、景觀區、花圃、花槽。
(d) 不在該土地上建立的每座大廈範圍內的各種行人道、階梯及樓梯。
(e) 車道及鋪砌路面。
(f) …
(g) …
(h) …
(i) 按「條件」特別條件第(18)條規定提供的各種行人道、行人徑、以及行人天橋連接道。
(j) …
(k) …
(l) …
(m) …
(n) 安放有屋苑公共設施的各塊地方，以及本契約規定，預定供該屋苑的全體業主及/或使用或造訪該屋苑的人士共同使用並受益的該屋苑的其它部分。[2] (斜體強調)
15. 公契第四部份訂明該屋苑所有業主須遵守及履行各項規定和限制，其中:
(i) A段第10節規定: 任何業主均不准、亦不准允許或容受其租戶、用戶或許用人進行、且必須採取一切可能措施阻止其租戶、用戶或許用人進行以或可能以任何方式干擾或影響按本契約規定管理及保養該屋苑的任何行為、事宜或事情。[3]
(ii) A段第13節規定: 大廈公共地方及屋苑公共地方的任何部分均不准被阻塞。不准將任何垃圾或其它物品放置在或棄置於所述公共地方上面。不准將大廈公共地方及屋苑公共地方的任何部分用於任何業務或私人目的。任何業主均不准、亦不准允許或容受其租戶、用戶或許用人在大廈公共地方及屋苑公共地方範圍內進行可能會對該屋苑的任何其他業主構成滋擾或令他們感到厭煩的任何事宜。[4]
討論
16. 第二答辯人沒有質疑所佔用的地方和行人通道是屬於該屋苑的公共地方，故此，毫無疑問該行為是違反該屋苑的公契第四部份A段第10及13節。
17. 本案主要的爭論點是申請人有否默許商舖用戶在店外擺放枱椅等雜物佔用公共地方和行人通道和申請人是否選擇性地針對第二答辯人。
18. 就有關業主立案法團默許 (acquiesce) 大廈使用者就違反大廈公契的行為，若以這理由要成功抗辯的話，第一，使用者必須展示業主立案法團一方對使用者有作出贊同 (assent) 或視若無睹 (lying by) 的作為；第二，基於該贊同或視若無睹的作為，在所有情況下批准有關濟助會造成不公。可參見Freder Centre (IO) v Gringo Ltd[5]:
“25. As to whether the applicant has in fact acquiesced in the respondents' breach, there is no disagreement between counsel on the relevant legal principles. As stated by Thesiger LJ in De Bussche v Alt (1878) 8 Ch D 286 , 314, the defence of acquiescence arises:
If a person having a right, and seeing another person about to commit, or in the course of committing an act infringing upon that right, stands by in such a manner as really to induce the person committing that act, and who might otherwise have abstained from it, to believe that he assents to its being committed, he cannot afterwards be heard to complain of the fact.
26. Hence, to succeed in a defence of acquiescence, it must be shown firstly, there was on the part of the plaintiff, an assent or lying by in relation to the acts of another person; and secondly, in view of the assent or lying by and consequent acts it is unjust in all the circumstances to grant the relief in question: see Spry, Equitable Remedies, (9th ed.), p.56.”
19. 首先，第二答辯人亦同意管理處在很久之前已經向所有商舖用戶作出告示[6]，內容如下:
“重要通告:商舖切勿違例擺放任何物品，如有發現，本處會即時清走，不再作任何通知。”
20. 其後在2018年8月20日管理處亦發出一封致該屋苑各業戶的書面通告[7]，內容關於商戶違例擺放及佔用公眾地方事宜，要求停止該違例行為。
21. 第二答辯人本身亦在該商舖門前貼出告示[8]，內容如下:
“為保持通道整潔 請勿在本店門外擺放檯凳和雜物 流連屋示”
22. 殷先生和陸先生在庭上都不否認知道很多食店都有擺放枱凳和雜物在該屋苑的公共地方上，但他們都指出管理處經常有派出管理員向這些食店提出口頭勸喻和警告，甚至書面警告信等。本席接納殷先生和陸先生的證供。
23. 無可爭議的事實是，申請人在2016年下半年至今對多間該屋苑的商舖在土地審裁處已經進行類似本案的申索，其中部份亦取得審裁處頒發的禁制令或有關答辯人所簽署的「禁制承諾書」，包括如下:
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案件編號 |
所涉商舖 |
| (i) |
LDBM242/2016 |
第22號及23號 |
| (ii) |
LDBM13/2018 |
第41號 |
| (iii) |
LDBM79/2018 |
第38號 |
| (iv) |
LDBM18/2019 |
第46號 |
24. 基於申請人和管理處已發出上述告示、書面通告及派出管理員提出口頭勸喻和警告，甚至書面警告信及進行類似訴訟，本席裁定及認為申請人從來在行為上沒有向任何商戶或人士作出贊同 (assent) 、視若無睹 (lying by) 或默許 (acquiescence) 他們可以在該屋苑公共地方或行人通道上擺放枱凳和雜物等的作為。
25. 陸先生解釋基於申請人資源所限，申請人並沒有可能在同一時間入稟控告所有這些阻礙和侵佔該屋苑公共地方的商舖用戶，申請人只能以商舖違規的輕重和受投訴的多寡，以緩急先後的準則，決議是否對某些商舖優先進行控告。
26. 殷先生亦作供說管理處有向違例商戶，包括該商舖旁邊的33號舖發出警告信，他亦解釋管理處收到針對該商舖的投訴比33號舖的投訴較多和嚴重，故此，申請人最終決議先對該商舖提出控告。本席信納陸先生及殷先生這方面的証供。基於申請人亦有對其他違例商戶提出法律程序或發出警告信等，本席不同意第二答辯人聲稱申請人只選擇性針對他的說法。
27. 就立案法團的資源問題，土地審裁處法官黃一鳴在The Incorporated Owners of Perth Garden v Chan Kwok Wai LDBM339/2005判案書第16和17段指出如下:
“Whether the Applicant has acted unfairly
16. The Respondent alleges that the Applicant has acted unfairly because the majority of owners in the Building, including most of the committee members of the Applicant, have breached the DMC themselves and no actions were taken against these owners. According to the Respondent, about 70% of the flats in the Building, including those of 7 committee members of the Applicant, have windows in the sitting rooms repositioned, and about 60 odd flats have window/split type air-conditioners installed at the external walls that are not the reserved places for air-conditioners. The Respondent argues that since the Applicant is seeking for equitable reliefs like declaration and injunction in the present application, it should come with clean hands. When the Applicant has acted unfairly, it should not be granted with those equitable reliefs.
17. However, I do not find that the Applicant has acted unfairly. I accept the Applicant’s evidence that there are limited resources for the Applicant to deal with all the breaches. So it has to give priority to some cases over the others. In the past few years, the Applicant has issued some other legal proceedings in the Lands Tribunal against some of the other owners for similar breaches of the DMC. The Applicant finds that the extension of the window at the Flat is in fact more dangerous than some other breaches and is beyond the limit it can tolerate. Hence, the Applicant has taken action against the Respondent before it does the same to some other owners. I think the Applicant’s action against the Respondent is perfectly justifiable and reasonable. There is no question of bias or unfairness on the part of the Applicant at all.” (斜體強調)
28. 區域法院法官李樹旭亦在The Incorporated Owners of Hong Sing Garden v Cheung Chan Kau & Anor DCCJ161/2016 中說：
“21. 首先，屋苑經理是根據公契內賦予給它之權利，去處理有關違反公契的事情。在此方面，原告人及屋苑經理並沒有任何酌情權豁免被告人之違規行為。
22. 但基於有限之資源，原告人並沒有可能同一時間處理這些違反公契的單位，他們必須對某些案件優先處理。
23. 第二，在此案中，根據原告人之副主席唐先生在誓章所說，當原告人在2015年5月發現被告人安裝不符合規格之窗框及窗門後，已經即時用電話方式聯絡被告人並要求他們將窗框及窗門復返原狀。原告人亦指示他們的律師於2015年11月16日向被告人發出警告信。
24. 從以上之情況可見，本席看不見原告人有選擇性地執法。在法律上，即使原告人只是針對被告人違規之做法而作出行動，這並不代表原告人沒有權利向被告人之單位作出優先之處理：見The Incorporated Owners of Perth Garden v Chan Kwok Wai (2005) 一案（土地審裁處申請編號2005年第339宗）。”
29. 雖然申請人沒有提供財務文件證明資源不足，但是本席理解申請人作為立案法團，主要財政來源只是各業主繳交的管理費，要同一時間支付龐大的律師費用去控告所有違反公契的商戶，在資源上是極具困難的。本席不同意第二答辯人指控申請人違反衡平法的原則，即本身不是公正行事，亦不是清白的說法。
30. 就法庭頒發有關土地的限制性 (restrictive) 禁令的酌情權及法律原則,一般而言：
(i) 土地擁有人有表面理由及權利針對侵佔的行為提出訴訟要求賠償及/或強制令。
(ii) 若非特別情況下 (包括損害賠償是一個充分或足夠的賠償) ，法庭表面上會頒下永久性的強制令。
(iii) 但是，損害不是頒下強制令必須條件，單單因為干擾屬輕微性質並不是偏離一般頒發強制令原則的原因，法庭的憂慮是有關保護一些若沒有被足夠的濟助而會消損的產權。
可參見Billion Star Development Ltd v Wong Tak Chuen[9]
31. 第二答辯人又聲稱在該商舖外的枱椅是在33號店舖及38號店舖門前取出，客人進食後會自行放回原處，第二答辯人沒有權力阻止任何人把枱椅和雜物放在該商鋪門外或門前。要算本席接納第二答辯人這聲稱的話，亦不等同於審裁處不應頒下針對第二答辯人的限制性禁令，因為如果違反這限制性禁令的是該些客人，而他們不是第二答辯人的僱員或代理人的話，第二答辯人是不會因此而違反這禁制令，而受到懲罰。故此，本席認為這並不是上述案例所指的特別情況。
32. 相反，第二答辯人在他的結案陳詞中重新說明他現在沒有擺放枱椅和雜物於該商舖外的公共地方，故這限制性禁令應對他沒有任何影響。此外，本席注意到第二答辯人經營食店直至凌晨二時，年終無休，是特別容易招致樓上或附近的住客投訴，因此，本席認為有必要頒下限制性禁令禁止第二答辯人在該屋苑公共地方和行人通道上擺放枱椅等雜物。
總結
33. 基於上述理由及由於沒有特別情況，本席現行使酌情權頒下針對第二答辯人的限制性禁令禁止他本人及/或他的代理人及/或僱員將枱櫈、食具、食品等物件及/或任何物件擺放在該商舖門外及外圍的該屋苑公共地方和行人通道。
34. 本席接納第二答辯人現時沒有擺放雜物在公共地方及沒有証據証明該些公共地方因而被破壞，故此，就申請書中第16(2)段的申請還原原狀的強制令，不作命令。
35. 申請人亦沒有要求第二答辯人賠償任何損失，故就申請書中第16(3) 段損失的申請，不作命令。
36. 就訟費問題方面，基於訟費視乎結果而定的原則，第二答辯人是需要支付申請人的所有訟費，但是本席留意到第一答辯人已經剛在審訊前同意支付申請人60,000元的律師費，而本訴訟最初是針對兩位答辯人，故本席行使酌情權頒令第二答辯人需要支付2019年6月25日 (即申請人與第一答辯人的協議傳票存檔日期) 前的一半訟費及支付當日 (即2019年6月25日) 及之後所有訟費給申請人，如雙方未能就訟費數額議定，以區域法院基準評定。此訟費令為暫準令，如任何一方沒有作出申請，於14日後成為絕對令。
申請人： 由鄧黃張律師事務所張秉喜律師代表。
第一答辯人： 無律師代表。
第二答辯人： 無律師代表。
[1] 中文翻譯，英文原文
“Building’s Common Areas-
shall mean and include the entrances and halls, lifts lobbies, staircases, corridors, refuse collection rooms in each Block and other buildings erected on the Land, landings passages, watchmen’s or caretakers’ office(s)/counter(s), the exterior walls of each building erected on the Land, vehicular passage within the Carport Block and the space on the roof where the water pipes, drains, wires, cables, lift machine rooms and other mechanical rooms are installed, attached or erected and any other spaces on the roofs and the areas where the Building’s Common Facilities are housed.”
[2] 中文翻譯，英文原文
“Estate’s Common Areas-
shall mean the communal areas of the Estate and include:-
(a) The main entrance to and exit from the Estate including the main gate (if any).
(b) The boundary fences and gates (if any).
(c) The garden(s), lawns, open space, landscaped area, flower beds and planter boxes.
(d) Footpaths, steps and staircases not within each building erected on the Land.
(e) Driveways and pavements.
(f) …
(g) …
(h) …
(i) The pedestrian ways and paths and the footbridge link provided in accordance with Special Condition (18) of the Conditions.
(j) …
(k) …
(l) …
(m) …
(n) Those areas where the Estate’s Common Facilities are housed and other parts of the Estate intended for the common use and benefit of all the Owners and/or persons using or visiting the Estate in accordance with this Deed.”
[3] 中文翻譯，英文原文
“10. No owner shall do permit or suffer to be done and each Owner will take all possible steps to prevent his tenants, occupiers or licensees from doing any act, deed, matter or thing which will in any way interfere with or affect or which is likely to interfere with or affect the management and the maintenance of the Estate as herein provided.”
[4] 中文翻譯，英文原文
“13. No part of the Building’s Common Areas and the Estate’s Common Areas shall be obstructed or incumbered nor shall any refuse or other matter or things be placed or left therein nor shall any part of the Building’s Common Areas and the Estate’s Common Areas be used for any business or private purpose and no Owner will do or suffer or permit to be done anything in the Building’s Common Areas and the Estate’s Common Areas as may be or become a nuisance or cause annoyance to any other Owners or occupiers of the Estate.”
[5] [2016] 2 HKLRD 190, 判案書第25-26段
[6] 審訊文件冊第195頁
[7] 審訊文件冊第204頁
[8] 審訊文件冊第29頁
[9] [2012] 2 HKLRD 85, 判案書第38段
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