培利發展有限公司 訴 文彥均

DCMP 1338/2013

香港特別行政區

區域法院

雜項案件2013年第1338號

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判決書

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引言

1.  這是原告人根據香港法例（第352章）《分劃條例》第4條提出的原訴傳票申請。原告人申請以分劃註冊方式將土地註冊處第757地段第104分劃區之土地及在其上興建之建築（如有的話）（「該土地」）分劃為兩幅大小不同的土地。

背景

2.  根據2013年11月29日該土地在土地註冊處的查冊記錄，原告人與被告人以分權共有人形式為該土地的註冊擁有人。原告人與被告人在該土地上擁有不可分割的份數分別為8/9和1/9。

3.  被告人自1987年4月13日起透過繼承遺產的方式成為該土地的1/9業權法定擁有人。

4.  原告人則分別於2006年9月28日、2006年10月16日及2007年1月23日透過執行轉讓契的方式以獲得該土地的28/36、1/18及1/18業權，並成為該土地的8/9業權法定擁有人。

5.  根據原告人之郭淑嫻女士存檔法庭作為支持這申請之誓章中提及，原告人是一土地發展公司，自從2006年9月28日開始收購該土地之權益。直至2007年1月23日，原告人與被告人在該土地擁有不可分割8/9及1/9之擁有權。在同一誓章中，原告人亦提及其代表律師於2010年11月1日曾發信給予被告人，詢問被告人是否願意出售其位於該土地上的1/9權益給予原告人。儘管在發出該信後，原告人與被告人之間進行了商討及談判，但這些商討及談判最終並沒有得到任何成果。

6.  被告人文彥均先生於1931年10月出生，今年82歲。年幼時正值二次大戰，因家境清貧，只接受至小學二年級之教育。在這案件中，被告人一直沒有律師代表，由他親自應訊。被告人在他自己手寫的誓章及在庭上之陳詞都強調他沒有意願賣地給原告人；他聲稱該土地本來是由他祖先留下給他們9兄弟，因為原告人成功地向他其餘的8兄弟收購他們的業權，才令到他「被迫」與原告人「打官司」。他認為原告人作為發展公司，像「大人欺負小孩」一樣迫他賣地。他有腳痛，行動不便，這件事令他「東奔西行，騰上騰落」，由他所住的元朗村落要多次進出巿區上庭應訊。

7.  就被告人的角度而言，他並不明白為甚麼在一幅未有完整擁用權的土地上，明知被告人不願意賣地，原告人卻偏要迫他賣或作出分割。

法律原則

8.  根據 Fong Kai Po and Fung Kwok Hing v Yan Yee Wan DCMP 3150/2006，暫委法官張威達引用Wong Chun Kei Johnny & Others v Poon Vai Ching, Executrix of the estate of Poon Kam Chuen, deceased, HCMP 4322/2002, unrep,（6.1.2005; Recorder Fok SC as he then was）一案闡述法律原則如下：－

“(1) A co-owner has a basic right to rid himself of the shackles of co-ownership and ask for an order for partition or sale if he has no other remedy.

(2) When it is impracticable to make an order for partition, the court should make an order for sale unless it is persuaded (the burden being on the opposing co-owner) that such an order will not be beneficial to all the co-owners, or that it will result in very great hardship to one co-owner.

(3) Whether an order for sale is beneficial to all the co-owners is not determined by the dissent of the opposing co-owners or the assertion by them that it is not beneficial.  It has to be determined by the court objectively.”

「(1) 分權共有人擁有基本權利以擺脫自己受分權共有的束縳，並要求分劃或出售土地，如他並沒有其他補救措施。

(2) 當作出分劃土地的命令並不可行，法庭應作出出售土地的命令，除非法庭被說服（舉證責任在於反對一方）這樣的命令將不會有利於所有共同擁有人，或該命令將對其中一方造成極大困境。

(3) 出售土地的命令是否有利於所有共同擁有人並不是由反對一方的異議或他們的斷言而決定的。它必須由法庭客觀地作出決定。」

（以上為該節錄之中文譯文）

9.  根據《分劃條例》第2條規定，凡有任何土地財產由二人或多於二人持有，則不論是以聯權共有人或分權共有人的身分持有，法院均可根據第4條作出將該財產分劃的命令，或根據第6條作出將該財產出售的命令。

10.  在Fook Sun Enterprises Co Ltd v Cromwell Investment Co Ltd & Others [1973-1976] HKC 335一案中，當時的首席法官Briggs CJ表示：－

“I think that a court would only make no order, neither an order for partition nor an order of sale, when the interests of all the parties would be better served by their continuing to remain co-owners, or where the facts show that to make such an order would result in very great hardship to one co-owner.”

「我認為，法院只有在各方繼續共有擁有土地的利益將更好，或事實顯示作出命令將對其中一方造成極大困境的情況下，不作出任何分劃或出售的命令。」

（以上為該節錄之中文譯文）

11.  在Yau Wai Keung and others v Yau Kar Siu and others HCA 7129/1997，當時的法官認為：－

“It is open to me to decide on the available evidence, if I feel able to do so, the location of the house lot.”

「我可就現有的證據決定，如我覺得能夠這樣做，房子的位置。」

（以上為該節錄之中文譯文）

討論

12.  經過詳細考慮本案之案情，本席認為該土地因不受任何產權負擔，加上土地之地形及用途，該土地被分劃成2份，分別為8/9及1/9是可行的。在此情況下，本席認為原告人和被告人將可持有及/或分別出售其在該土地的權益而不受對方的權益限制。

13.  再者，本席認為分劃的命令並不會對被告人造成任何極大困境，因為此申請的目的是分劃原告人與被告人的土地權益，使雙方可出售或利用其土地權益而不須考慮對方的權益。

14.  本席認為根據現有的證據，法庭可行使酌情權來決定該土地被分劃的位置。原告人在本案中提交之土地測量師吳佐材先生在2013年10月24日所編制的專家報告，報告中詳細建議2個不同方案，將這688平方米之土地分劃為8/9及1/9份。

15.  報告中指出該土地現為一被棄置之池塘及一毀壞之建築物之所在地點。而在該土地之西面有一行人小徑可以通往該土地。報告中建議兩項不同的選擇方案去分劃該土地。其中一方案是將該土地中1/9（亦即76.1平方米之土地）位於西面上角的土地分劃為A部份（「A分段」）給被告人及餘下8/9（亦即大約611.6平方米之土地）留下給原告人擁有。另一方案是把該土地中1/9（即大約76.1平方米）位於西面下角之土地分劃出來給被告人，餘下8/9（亦即大約611.6平方米）之土地歸於原告人擁有。

16.  本席認為兩項方案都能公平地分劃該土地，因為兩項建議都能讓被告人享有1/9之土地擁有權；並同時會有小徑可直達分劃後之土地。固此；在該土地被分劃後亦不會產生影響被告人將來出入該土地之問題。因該土地大部份的地方都是位於現時被棄置之池塘上，只有在西南端有較堅固的土地，所以本席認為測量師建議的第2方案（即Option 2）對被告人較為有利及公平，並接納該方案作為分劃之準則。

總結

17.  總括而言，根據法例及以上所引用之案例，本席批准原告人以原訴傳票之申請，准許分劃該土地。

18.  本席同時作出以下命令：－

（1）准許於土地註冊處註冊的第757地段第104分劃區之土地（“該土地”）被分劃為A分段和餘段。該土地的A分段和該土地的餘段更具體地顯示及劃定在本命令所夾附的圖則上並分別塗上粉紅色和綠色以供識別之用；

（2）頒佈聲明，原告人為該土地的餘段的法定擁有人；

（3）頒佈聲明，被告人為該土地的A分段的法定擁有人；

（4）授權簡松年律師行處理轉讓物業所涉及的法律程序，包括草擬轉讓文件和契據的事宜；

（5）被告人須在原告人律師給予書面通知之後的14天內，前赴原告人律師的辦事處簽署轉讓物業所需的文件和契據；及

（6）授權區域法院司法常務官，在被告人未有如第5段所述簽署轉讓物業所需的文件和契據的情況下，代替被告人簽署有關的文件和契據。

訟費命令

19.  根據一般訴訟的慣常做法，除有特別原因以外，敗訴的一方通常都要支付勝訴一方之訟費：（見《區域法院規則》第62號命令第3條規則）。在此訴訟中，本席考慮到以下被告人聲稱之特別情況：－

（1）被告人一直沒有意圖就該土地與原告人進行任何買賣；

（2）被告人年紀老邁，身體欠佳，沒有能力聘請律師或測量師給他專業意見；

（3）被告人一直都不願意將他與及他8兄弟以前一同擁有之該土地賣出或分割給其他人；

（4）如原告人沒有從2006年9月起開始向被告人的8兄弟收購該土地的權益，被告人應能繼續安寧地享有該土地1/9份之擁有權；及

（5）被告人在此事上一直處於被動的角色，整件事上是發展商急於分劃該土地，而被告人直至現在都不想將祖先留下給他的土地賣出或分割。

20.  對於以上提及被告人在此案中之感受，本席可以完全理解及明白。但被告人在其誓章中提及，如要分劃該土地，他一方的所有測量師及律師費用須要由買家（即原告人）負責；及賠償他所有金錢上的損失，但這在法理上是沒有根據及基礎的。

21.  本席已詳細考慮了上述之特別情況, 縱使本席認為要一位不願意出讓或分劃土地的80多歲老人支付發展商(即原告人)的訟費看起來是不公平的事,但本席若要運用《區域法院規則》第62號命令第2條規則所給予的酌情權，亦須符合合理及公義之原則：（見香港民事規則2014（Hong Kong Civil Procedure 2014）第62/2/6段）。在本案中，法庭已給予被告人機會及充足的時間與原告人去達成庭外和解，法庭亦已提醒被告人可尋求法律及／或專家意見以便更有效地解決事情，但被告人沒有好好把握這些機會。本席雖然同情及明白被告人之情況及感受，但在法律的原則下，本席看不見有清晰的理據去支持被告人不須承擔本案敗訴之後果。

22.  基於以上原因，本席裁定被告人須支付原告人一方在此申請的訟費；雙方如無協議，訟費須由法院評定。