SINO ESTATES MANAGEMENT LTD v. WONG PAK SUM AND OTHERS

LDBM 68/2007

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2007年第68號

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判 案 書

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1.  申請人是觀塘碼頭廣場的大廈管理人，指各答辯人把傢俬雜物放置在走廊通道，佔用公用部分，違反大廈公契，因此申請禁制令。第一至第四答辯人主要指出該些地方並非公用部份，第一及第四答辯人認為不涉其個人行為，不應牽涉其中，而第二及第三答辯人辯稱那些地方原是從大業主所租用，並非公用部分。第五答辯人則稱，只租出單位予第三答辯人，對方有否佔用公用部分並不知情。

背景

2.  觀塘碼頭廣場是商用樓宇，地下、閣樓及一、二樓是商舖，三樓至十六樓是停車場及辦公室。2003年9月，該大廈的主要業主(Yesland Ltd, Sunco Group Ltd. 及 Octerworth Enterprises Ltd) 分別租出部份地下及閣樓單位，以及一、二樓全層予第二答辯人，其後雙方因租務糾紛，業主於高等法院提出訴訟，申請收回這些單位的空置管有權。

3.  2005年第二答辯人主動交出一、二樓的管有權，2006年6月高等法院及上訴法院裁定第二答辯人敗訴，終審法院則未予上訴許可(HCA No. 2091/2004，CACV 39/2006, CACV 229/2006, FAMC 36/2007， 申請人文件第2冊第159至214頁)，頒令業主可收回地下及閣樓該些單位的空置管有權。2006年9月，執達吏執行收樓令，(申請人文件第2冊第215至220頁)，由於地下及閣樓單位並無明顯間格，部份傢俬雜物被認為在收樓範圍以外因而留在原址。

4.  申請人則以管理人身份提出申請，認為該些傢俬雜物放置在公用部分(申請人文件第2冊第67頁斜間部份，即「爭議地方」)，要求頒怖禁制令清除。同月，即2006年9月，第三答辯人向第五答辯人租用閣樓單位M3，其後更指稱是該些傢俬雜物之擁有人。

申請人的證供

5.  申請人傳召大廈物業管理經理梁國祥及信和集團租務部經理羅美儀作供，梁經理採納其證人陳述書(審訊文件冊第66至102頁)為證供，也指出傢俬雜物的擺放位置及情況，如照片顯示(申請人審訊文件第1冊第138至149頁及申請人文件第2冊第67頁斜間之部分)佔用公用部分「爭議地方」。

6.  在庭上他被質疑過去管理人並沒有採取任何行動，證人指出管理人會視乎實際情況而酌情處理，尤其視乎全層是否已租予同一租戶或有否對其他商戶造成滋擾等等，但若租約已結束，管理人則會執行公契權力，防止對其他商戶造成阻塞及不便。

7.  羅美儀的證供，可見於審訊文件冊第103至118頁，內容並無特別爭議，有關第二答辯人最初租用的實際情況，證人當時仍未入職並不知情，只倚賴當時的租約條款及附於租約的圖則而指出租用的範圍。

8.  此外，雙方同意地下及閣樓樓層的爭議地方在2006年9月執達吏執行收樓前並無間板間隔，亦無天花裝置，照明設備或冷氣供應(文件A1)。

答辯人的證供

9.  第一至第四答辯人只傳召第一答辯人，黃伯森作供，他採納審訊文件冊第119至142頁為其證供。申請人主要陳述，所指稱公用部分及走廊範圍，是大業主原租予第二答辯人可使用之圖則 Plan B (1-4)內(答辯人文件冊第7，8頁)，這些地方過往也曾被租予其他租戶，爭議地方並非公用部分。

10.  第五答辯人採納其證人陳述書為證供(審訊文件冊第143，144頁)，她說出從2006年9月起出租閣樓M3單位予第三答辯人後，並不知道，也從未容許第三答辯人使用任何M3單位以外的地方。

公用部分

11.  答辯人認為本案的爭議地方並非公用部分，根據大廈公契(申請人文件第1冊第1至57頁)，第1條訂明：

“All Common Areas” shall mean the Building Common Areas, Commercial Common Areas and Car Park Common Areas.

“Building Common Areas” shall mean the areas of the Reserved Areas as shall from time to time be designated Building Common Areas by the Registered Owner in accordance with the provisions of this Deed and shall include but not limited to Pedestrian Walkway (if any), the Service Lifts, its Lift Shafts and its Motor Rooms, the Water Tank, Transformer Rooms, Meter Room, etc..

“Reserved Areas” shall mean all parts of the Building constructed or to be constructed not otherwise specifically reserved for the Hong Kong Government or other Government Authorities or public use by the Crown Grant or assigned for the exclusive use of any one Owner but reserved for use by the Registered Owner not in contravention with the provisions of this Deed.

答辯人因此認為大廈的所有地方已是預留給Registered Owner (發展商)，即Octerworth Enterprises Ltd之用，除非是一些由發展商所訂明的保留部份(Reserved Areas)為公用部分。

12.  答辯人也引述公契第2(A)及8(A)條來說明這些保留部份(Reserved Areas)是保留予發展商(Registered Owner)專用的，除非發展商已按公契第8條之方式訂為公用部分。

“	2(A).	The Registered Owner shall at all times hereafter subject to and with the benefit of the Crown Grant so far as they relate hereto and subject to and with the benefit of these presents have the full and exclusive right and privilege to hold use occupy and enjoy to the exclusive of the Purchaser the whole of the Building including the Reserved Areas save and except only All That Unit No. “F15” (formerly described and known as Unit No. 15) on the First Floor of the Building assigned to the Purchaser together with the appurtenances thereto and the entire rents and profits thereof.
	8(A).	There will be reserved to the Registered Owner the exclusive and unrestricted right and privilege :-
		…
		(c)	to designate any part or parts of the Reserved Areas for use as Building Common Areas, Commercial Common Areas and Car Port Common Areas or such other use as the Registered Owner shall think fit and to re-designate the same from time to time;
		…
	8(B).	(a)	The Registered Owner shall be entitled to do all or any of the things mentioned in Clause 8(A) above by exhibiting a notice in English and Chinese on the Notice Boards of the prominent spaces of the Buildings (sic) for 30 consecutive days.”

13.  答辯人認為由於發展商未曾就本案中之爭議地方按上述8(B)(a)之方式訂明為公用部分，因此，此爭議地方並非公用部分，仍屬發展商或已轉售至其他業主所擁有。

14.  根據建築物管理條例之釋義：

“	公用部分” (common parts) 指—
	(a)	建築物的全部，但不包括在土地註冊處註冊的文書所指明或指定專供某一業主使用、佔用或享用的部分；及
	(b)	附表1指明部分，但上述文書如此指明或指定的部分除外；

答辯人認為「公用部分」是那些沒有被指明或指定專供某一業主使用、佔用或享用的部分，但在本案中除公契指明的電梯、摩打房外，此大廈並無這些地方，而其他每處地方也因上述公契條文已被指明或指定專供發展商所使用、佔用或享用，因此此條例有關公用部分對本案之爭議地方並不適用。

15.  答辯人以上的陳詞，本席難以認同。首先，根據建築物管理條例公用部分的釋義，附表1第8段也列明包括通道、走廊、樓梯、平台、天井…等等。其次，如申請人的陳大律師指出，本席看不見有任何文書曾指出通道、走廊是專供發展商專用。即使答辯人認為爭議地方並非走廊或通道，根據1988年4月19日經屋宇署批准之大廈地下及閣樓圖則(申請人文件第1冊第150及151頁)，若比對證人所指出擺放傢俬雜物的地方，如申請人文件第2冊第67頁斜間地方所顯示，爭議地方顯然從批准圖則看來是處於各單位之通道及走廊上，至於在實際的情況地下及閣樓有否單位間隔，這並不影響原先批准圖則的規劃。

16.  事實上，根據其他在地下及閣樓已出售的單位圖則及樓契，包括地下單位1及2號(見申請人文件第1冊第202至246頁，圖則第210，211及第246頁)，地下單位16號(申請人文件第1冊第247至290頁，圖則第255及290頁)；地下單位109號(申請人文件第1冊第295至329頁，圖則第329頁)；閣樓單位60號(申請人文件第1冊第330至373頁，圖則第338及第373頁)；及閣樓單位3號，即第五答辯人之單位(申請人文件第1冊第374至408頁，圖則第395頁)；上述在地下及閣樓的圖則中，全部均顯示本案的爭議地方，是在上述圖則中走廊及通道的位置，也是可通往這些已出售地下及閣樓單位的通道上。

17.  進一步而言，上述樓契中發展商所出售的，除了不可分割的業權份數外，也包括通往該些單位出入通道的使用權益，如申請人文件第1冊第216及217頁：

“

1.

The Vendor shall sell and Purchaser shall purpose ALL THOSE undivided shares… TOGETHER with the right in common with the Vendor or other persons claiming through under or in trust for the Vendor to use the purpose of access to and egress from the premises the lifts entrance hall, staircases and landings in the Building and such of the passages therein as are not included in any of the other units and the appurtenances thereto and together with all rights of way (if any) and other rights and all privileges easements and appurtenances thereto …”.

很明顯，爭議地方並非由發展商所專用。

18.  縱然答辯人指出大廈公契中第1條的釋義上可能使人誤解，以為公用部分只是從保留部分(Reserved Areas)中發展商所特別指明的，但不能忽略的是公契中的其他條文，包括大廈公契中第3條訂明公用部分是由各業主共用以及是為了各業主的利益而存在，

Common Areas
3.	(i)	The Building Common Areas shall be deemed to be common areas for the benefit of the Owners of the Building which areas may, subject to the provisions hereof, be used by each Owner in common with the Registered Owner and all the Owners and occupiers of the Building or any part thereof.
	(ii)	The Commercial Common Areas shall be deemed to be common areas for the benefit of the Owners of the Commercial Development which areas may, subject to the provisions hereof, be used by each Owner in common with the Registered Owner and all other Owners and occupiers of the Commercial Development or any part thereof.

而第8B(b)條則訂明發展商不得干擾或侵害各業主的業權及不能無理地防礙或阻礙各單位的合理進出：

8(B)	(b)	Notwithstanding the provisions of Clause 8(A) above, the reservation by the Registered Owner of the Reserved Areas and the rights and privileges therewith shall not in any way :
		(i)	interfere with or prejudice any Owner’s right to hold use occupy and enjoy his Unit or Units; or
		(ii)	contravene the terms covenants and conditions of the Crown Grant and this Deed; or
		(iii)	unreasonably impede or obstruct any Owner’s or his tenants’ licensees’ occupiers’ and customers’ reasonable access to his Unit or Units.

大廈公契附表1(A)(a)條也表明每位業主享有權益及自由進出及行經各走廊及通道的權利。

(a)

Full right and liberty for the Owner for the time being his servants, agents and licensees (in common with all other persons having the like right) and subject to Clause 8 of this Deed to go, pass and repass over and along the entrances, staircases, landings, passages, arcades, lobbies and lifts on the Land and the Building for all purposes connected with the proper use and enjoyment thereof.

19.  根據終審法院案例，Jumbo King Ltd v. Faithful Properties Ltd (1999) HKCFAR 279，非常任終審法院法官賀輔明勳爵指出，第295頁：

“

…The construction of a document is not a game with words.  It is an attempt to discover what a reasonable person would have understood the parties to mean.  And this involves having regard, not merely to the individual words they have used, but to the agreement as a whole, the factual and legal background against which it was concluded and the practical objects which it was intended to achieve. … If the ordinary meaning of the words make sense in relation to the rest of the document and the factual background, then the court will give effect to that language, even though the consequences may appear hard for one side or there other. …The overriding objective in construction is to give effect to what a reasonable person rather than a pedantic lawyer would have understood the parties to mean.  Therefore if in spite of linguistic problems the meaning is clear, it is that meaning which must prevail”.

“

……詮釋文件並不是一種文字遊戲，而是嘗試找出一名明理的人如何理解各方的意願。詮釋文件時，除了要考慮各方所使用的個別文字外，還要考慮整份協議、令該協議得以達成的事實和法律背景，以及該協議所預期達到的實際目的。……假如在顧及整份文件和事實背景下，文件內的文字的正常意思是合理的話，則即使這種解釋可能對任何一方造成困難，法庭仍會予以採納。……詮釋文件的首要目標是找出一名明理的人(而不是一名守舊的律師)將如何理解各方的意願，並將該理解體現。因此，假如文意清晰，則即使文字本身有問題，該文章仍必須凌駕一切。”

20.  很明顯，上述各公契條款的意思，並非要把走廊及通道等成為發展商所擁有，而是給予各業主一起使用或享用的。

21.  答辯人也引述過往發展商曾將爭議地方租出予惠康超級巿場及Grandmart美式超級巿場，可是，這並不能改變有爭議地方確實是公用部分的性質，即使是逆權佔用也不例外。Incorporation Owners of Man Hong Apartments v. Kwong Yuk Ching [2001]3HKC116, 第124頁G段：

“

The definition of common parts makes it clear that any portion which is exclusively enjoyed by any of the co-owners has to be registered at the Land Registry.  The Ordinance is clear and I can see no reason why land which has been obtained as a result of adverse possession should be of any exception to this”.

無論如何，即使過往發展商曾經把爭議地方也租出，這根本不能改變公用部分的定義和性質。本席認為，毫無疑問，本案的爭議地方，確實是公用部分，卻被傢俬雜物所佔用，不但違反公契，也違反建築物管理條例第34I的規定，

公用部分：
(1)	任何人不可——
	(a)	將建築物公用部分的任何部分改作自用，除非該項改變乃由業主委員會(如有的話)藉決議批准者；
	(b)	使用或准許他人使用建築物公用部分的任何部分，以致——
		(i)	不合理地干擾建築物的任何業主或佔用人對該等部分的使用或享用；或
		(ii)	對合法在建築物內的任何人造成滋擾或危險。
(2)	任何人違反第(1)款，即當作違反建築物公契對他施加的責任。

爭議地方是否已出租予答辯人

22.  首先，第五答辯人只出租閣樓M3單位予第三答辯人，爭議地方顯然並非第三答辯人所租用。

23.  第二答辯人根據發展商的租約，(答辯人文件冊第5至10頁的圖則Plan B(1-4))(申請人文件第2冊第93至158頁)，認為爭議地方是出租予第二答辯人的一部份。可是，租約上已寫明，第93頁第1段:

“	The landlord lets and the Tenant takes the Premises more particularly described in Part II of the First Schedule hereto (shown coloured pink on the plan hereto annexed for the purpose of identification only),”

而第110頁則列出 Part II of First Schedule “All Those Shops Nos. 3-15, 17-36, 38-54 …可見租約只列明租出的是個別商舖單位，並無包括任何走廊，通道。即使附於租約的圖則第121頁粉紅色部份也是屬於各商舖單位的位置。第二答辯人則倚賴在實際驗收時的圖則 Plan B(1-4)，包括了爭議地方，但正如申請人指出，租約上附表3第3條(第113頁)已列明這圖則只是現成或實際的情況(“as-is”condition)，並非租約上列明確實單位的範圍。

24.  無論如何，重要的是，上述這些租約在法律上已經結束，業主已在上述的高等法院及上訴法院案件中取得這些地方的空置管有權，第二答辯人的租戶身份已成過去，根本無權在上址或爭議地方擺放任何傢俬雜物。

管理人的權力

25.  各答辯人並無實質爭議管理人在大廈公用部分上行使公契的權力。在大廈公契中，包括第9(A)，9(B)及11(g)，已付予管理人這方面的權力保持公用部分暢通無阻。個別答辯人曾質疑管理人過往並無任何行動，這已是默許了所指稱佔用的行為，但如案例 Incorporated Owner of Hoi Luen Industrial Centre v. Ohasi Chemical Industries (HK) Ltd. [1995]2 HKC11，以違反公契的方式行事，不能獲得明確准許，也不可能隱含地獲准許作出。衡平法有時會禁制原告人行使其法律權利，理由是在所有情況下，容許該人行使該等法律權利將造成不公平或不公正。然而，凡原告人根本不可能明確容許他人作出某行為，衡平法絕不會斷定原告人必曾默許他人作出同樣行為。因此，申請人根本無權准許任何人佔用公用部分，而答辯人亦難以以准許，默許或延誤等作為違反公契的答辯理由。

各答辯人的責任

26.  第三答辯人承認是這些傢俬雜物的擁有人，責無旁貸。第二答辯人以往一直租用地下及閣樓一些單位，本席接納申請人兩名證人的證供，直至執行收樓令時，第二答辯人把這些傢俬雜物存放原址，及把部份傢俬遷移及擺放在公用部分，走廊及通道上。如證人羅美儀的證人陳述書(審訊文件冊第112頁第34至36段)，她看見第一答辯人及三名工人搬放這些傢俬雜物。雖然另一名證人沒有看見第一答辯人親自參予，但羅美儀的證供並沒有被質疑，本席也確信她的證供，事實上第一答辯人一直是第二及第三答辯人的董事，也是這些有限公司中唯一有控制權的自然人(申請人文件第1冊第58至87頁)，第一答辯人其實是全權管理及控制第二及第三答辯人的，第一答辯人指稱並不涉及其個人行為而不應負責。但明顯地，整個行動，把傢俬雜物存放於原處及部份遷移至爭議地方顯然是在第一答辯人的策劃及控制下，即使第一答辯人在審訊時以第二及第三答辯人這些有限公司作為掩飾，本席也認為此案件的情況第一答辯人也應負責，如案例 Trustor AB v. Smallbone and others (No. 2)[2001] 1 WLR 1177 (per Sir Andrew Morritt V) that :

“

…the court was entitled to pierce the corporate veil and recognise the receipt of a company as that of the individual or individuals in control of it if the company was used as a device or façade to conceal the true facts thereby avoiding or concealing any liability of that individual or those individuals

以及Lee Sow Keng Janet v. Kelly McKenzie Ltd, CACV 342/2003 及 CACV 375/2003第15段：

15.

Taking all the circumstances into account, I agree that the judge was perfectly justified in lifting the corporate veil.  As to the submission that even if that were the case, it would not justify lifting the corporate veil of Linkwaters so as to attach liability to the 2nd and 3rd defendants, Mr Shum appears to have misunderstood what lifting the corporate veil involves.  The whole point of the exercise where the facts so warrant is to go behind the veil or façade to identify the person or persons in control : the real question is one of control.  The judge found, and there was ample evidence to support it, that the 2nd and 3rd defendants “orchestrated” the entire “show” including the deliberate decision…

27.  即使本席不應揭開公司的面紗(lifting the corporate veil)，第一答辯人的個人行為如上文所述的情況亦是相當清晰的，也透過第四答辯人，即第一答辯人的商用名稱，2005至2007年在該大廈以閣樓M88為營業地址，第四答辯人辯稱從2007年1月30日起已結業。事實上，第四答辯人從2003年10月起從第二答辯人處分租部份閣樓單位(申請人文件第2冊第89頁)，從2005年2月起以第一答辯人為東主登記(申請人文件第1冊第121頁)，於2006年9月，當業主已收回閣樓M88的商舖，但第四答辯人並沒有作出任何修改業務地址，直至2007年3月17日才指稱業務地址為閣樓M3單位，及指稱於2007年1月31日已結業，顯然，自2006年9月起，第四答辯人是使用閣樓M3為其營業地址。可是，根據商業登記署的修改紀錄(申請人文件第1冊第123頁)，包括更改地址，結業日期及退出日期全都是在2007年3月17日同一日修訂，指稱第四答辯人已在2007年1月31日結束，剛巧在本申請後，即2007年2月16日後，才指稱第四答辯人之前已結業，這顯然是為了避免個人的牽連而作出。本席考慮到第一答辯人此做法，第四答辯人這商號過往確實在此單位中營業，第四答辯人也是第一答辯人在此事上所應用的工具及商號，因此第一及第四答辯人也應負責。

28.  最後，第五答辯人是閣樓M3號單位的業主，從2006年12月1日起出租予第三答辯人，她指稱第三答辯人有否違反公契她並不知情，但根據公契第5條及附表2第8段：

5.	The Owner of each undivided share in the Land and the Building shall at all times hereafter be bound by and shall observe and perform the covenants, provisions and restrictions contained herein and in the second schedule hereto.
Second Schedule
8.	To be responsible to the Registered Owner and other Owners for the time being for the acts and omissions of all persons occupying any part of any floor, unit, shop or office which he has the exclusive use with his consent, expressed or implied and to pay all costs, charges and expenses incurred in repairing or making good any loss or damage caused by the act, neglect or default of all such persons.  In the case of loss or damage which the Manager is responsible to make good or repair, such costs, charges and expenses shall be recoverable by the Manager as hereinbefore provided and in the case of loss or damage suffered by other Owners or occupiers of the Building for which the Manager is not responsible to repair or make good, such costs, charges and expenses together with all other damages recoverable by law shall be recoverable by the person or persons sustaining the loss or damage.

29.  如上述公契條文列出，第五答辯人須就租戶的行為負責，她說曾去信要求第三答辯人不可佔用其他地方，但文件冊中沒有這封信件，而申請人則曾在2006年12月29日去信第五答辯人(申請人文件第2冊第41頁)告知須遵守公契及其租客違反的情況，但第五答辯人卻沒有提出證供顯示已盡合理責任阻止第三答辯人這樣佔用公用部分，因此第五答辯人也應負責。

30.  基於上述理由，本席認為頒佈禁制令，及其他相關命令予申請人禁制各答辯人是適當的，命令如下：

(1)	禁制令以阻止黃伯森, China Furniture City Limited, Ever Profit Industries Limited, Wong Pak Sum trading as B.G. Lamparas 及 June Hazel de Souza (作為M3單位之業主)，不論透過其本人或其僱員、其代表、其租戶、其特許持有人或其中任何一位容許或容受違反或繼續違反大廈公契及管理協議之事項及/或透過在觀塘碼頭廣場之公用部分擺放貨品、實產及其他物件作出或繼續違反大廈公契及管理協議之行為；
(2)	命令黃伯森，China Furniture City Limited, Ever Profit Industries Limited, Wong Pak Sum trading as B.G. Lamparas 及 June Hazel de Souza (作為M3單位之業主)，不論透過其本人或其僱員、其代表、其租戶、其特許持有人或其中任何一位立即(無論如何於該命令十日內)移走擺放於觀塘碼頭廣場之公用部分或其任何部分(在附上的圖則以黑色顯示)之所有貨品、實產及其他物件；
(3)	禁制令以阻止黃伯森, China Furniture City Limited, Ever Profit Industries Limited, Wong Pak Sum trading as B.G. Lamparas 及 June Hazel de Souza (作為M3單位之業主)，於擺放於觀塘廣場之貨品、實產及其他物件已被移走時重新放置任何貨品、實產或其他物件，並阻止其進一步將任何新的貨品、實產或物件擺放於該公用部分；
(4)	宣佈Sino Estates Management Limited 於大廈公契及管理協議之項下享有合法權力將所有或任何擺放於觀塘廣場之公用部分的貨品、實產及其他物件，或任何屬於或由黃伯森，China Furniture City Limited, Ever Profit Industries Limited, Wong Pak Sum trading as B.G. Lamparas 及 June Hazel de Souza(作為M3單位之業主)，不論透過其本人或其僱員、其代表、其租戶、其特許持有人或其中任何一位，擺放於該公用部分之貨品、實產及物件移走至觀塘碼頭廣場之外的安全地方；及
(5)	命令要求有關將擺放於觀塘廣場之公用部分的貨品、實產及其他物件從觀塘廣場移至安全地方之合理搬運及存放費用由該貨品、實產及物件擁有人支付及要求此費用在歸還該等貨品給其擁有人前先向申請人支付乃合法要求；

訟費

31.  暫准訟費命令：

第一至第五答辯人須支付申請人訟費，附大律師出席證書，若雙方未能達成金額協議，則以區域法院，按各方對評基準釐定，若無其他申請，此訟費命令於十四日後作實。