嘉澤管理服務有限公司 對 YIELD BRIGHT INTERNATIONAL LTD

LDBM 289/2019

[2022] HKLdT 50

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2019年第289宗

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判案書

背景

1.  敦成大廈是位於九龍佐敦道28-28 A號的一座多層建築物(“該大廈”)。該大廈業主的權益和責任，受一份日期為1967年1月10日並在土地註冊處以註冊摘要編號UB569178登記的公契(“該公契”)所約束。

2.  該公契將該大廈設定為120份業權分數，分配如下:

a.  地下6個鋪位共18份，即每一個鋪位佔3份；

b.  1樓至5樓的商業樓層共40份，即每一層佔8份；及

c.  6樓至13樓的住宅單位共62份，即每一住宅單位佔1份。

3.  該大廈的第一位業主Hop Tak Investment Company Limited (“Hop Tak”)保留了地下F舖、1樓至5樓全層單位及相關外牆，地下油缸、5樓平台、13樓水缸及該大廈天台的業權。後來，Hop Tak轉讓上述物業予Hanvast Development Limited (“Hanvast”)。Hanvast 於1992年8月7日委托律師向土地註冊處登記通知書，將上述物業的下述部份命名為佐敦廣場(“該廣場” 及在該分契中稱“the Square”) :-

“Shop F on the Ground Floor together with the fuel oil tank and First, Second, Third, Fourth & Fifth Floors and Main Roof together with the water tank installed on the 13^th Floor of Tun Shing Mansion (Nos. 28, 28A Jordan Road & Nos. 86-94 Shanghai Street, Kowloon)”

4.  按新批核修訂建築圖則，該廣場1至4樓各自分隔成162個獨立細小單位分散出售；而5樓則維持獨立一層的單位至現在。有部份地方及設施沒有出售，故用作為該廣場公用地方或保留地方。該廣場的各業主的權益和責任均受一份日期為1993年8月5日並在土地註冊處以註冊摘要編號UB 5762909登記的大廈分公契約束(“該分契”)。並無爭議，該廣場的業主的權益及責任同時受該公契及該分契所管轄。

5.  根據該分契，該廣場所佔該大廈的43份業權分數再被劃分為220份業權分數，分配如下:-

a.  地下F舖位佔5份；

b.  1樓至4樓共162個單位共佔162份(即每一單位各佔1份)；

c.  5樓佔48份；及

d.  該廣場的外牆佔1份。

6.  該分契亦設定管理分數共1,025份，分配如下:

a.  地下F舖佔2份；

b.  1樓至4樓各單位按大小分配各自的管理分數共822份；

c.  5樓佔126份；

d.  該廣場的外牆佔68份；及

e.  保留地方佔7份 。

7.  本申索所牽涉的爭議為答辯人根據該分契須支付屬該廣場的管理費。

8.  該大廈已根據建築物管理條例成立業主立案法團(“該法團”)，而該廣場的業主，根據該分契，於2007年9月成立佐敦廣場業主委員會( “該業委會”)。

9.  申請人指它是該業委會根據該分契委任的管理公司，而答辯人是該廣場5樓全層，地下F舖位，及外牆部份(“該物業”)的註冊業主。

10.  根據申請通知書，申請人指答辯人自2012年5月至2019年11月期間並沒有繳交地下F舖及外牆部份根據該分契須支付的管理費，也沒有繳交自2012年11月至2019年11月期間5樓全層根據該分契須支付的管理費。根據該分契第5條:-

“The owners for the time being of the shops or units within the Square shall bear the costs and expenses including electricity, air-conditioning, water and other charges, costs of repairing renewing maintaining and cleansing the exterior of the said shops or units and common facilities the Common Areas and common parts within the Square in such proportion as calculated by reference to the management shares(s) allocated to each portion of the Square as set out in the Second Schedule hereto (“the management share(s)”). Provided that …”

11.  又該分契第18條:-

“The duties of the Sub-Manager [本文下稱“經理人”]shall be generally to manage and provide services for the Square as provided in this Deed and the First Owner and the Second Owner confirm and agree that the Sub-Manager shall have all the rights, powers and authorities and shall perform all such duties and functions as provided herein.”

12.  申請人根據該分契第20(e)(1) 及 (20)條，指經理人的權力包括:

“(e) Without in any way limiting the generality of the foregoing the Sub-Manager shall have the following powers and duties namely:-

(1) To demand, collect and receive all amounts payable by the owners under the provision of this Deed.

…

(20) To commence, conduct, carry on and defend legal and other proceedings touching or concerning the Square as one single estate or the management thereof all in the name of the Sub-Manager for and on behalf of the owners.”

13.  根據該分契第21(c)條訂明該廣場的業主須支付該廣場的費用項目，包括:

“(c) All owners for the time being of the Square shall bear and pay for all expenses incurred or to be incurred by the Sub-Manager as the Sub-Manager in their absolute discretion deem fit or determine for the proper management of the Square. Without limiting the generality of the foregoing such expenses shall include but shall not be limited to the following, namely-

…

(ii) The costs of the maintenance, repair, advertisement, promotion and renewal of the Square, the Reserved Areas, the Common Areas, common facilities and other common parts and all equipment amenities services and facilities therein or thereof PROVIDED HOWEVER THAT damage caused thereto by or resulting from any act, default, or negligence of any individual owner or owners or person(s) for whom he/they is/are responsible shall be made good by such individual owner(s).

…

(x) The costs of operating the Reserved Areas, the Common Areas, common facilities and other common parts together with the costs of providing, maintaining, upkeeping and improving and replacing all appropriate furniture, fixtures and fittings and other facilities for the benefit of all owners of the Square.＂

14.  而該廣場的每位業主須支付的費用及如何釐定，申請人引述該分契第21(a) & (e)條:-

“(a) For the purpose of fixing the contribution payable by the owners an annual budget showing the estimated management expenses for the ensuing year shall be prepared by the Sub-Manager. Every annual budget (except the one for the first financial year) shall be prepared by the Sub-Manager in consultation with the owners’ committee.

…

(e) Each owner shall bear and pay for a proportion (“the management fee”) of the total sum budgeted by the Sub-Manager to cover the management expenses. Such proportion shall be calculated by reference to the respective management share(s) allocated to the shop(s) or unit(s) within the Square (particulars whereof are set out in the Second Schedule). The monthly management fee (including the expenses in connection with the central air-conditioning system in the Square) for the first financial year shall be calculated by the following formula :

Number of management share(s) x (HK$246.00)＂

15.  申請人引述該分契第21(h)條，指該廣場的各業主須每月的第一日繳交管理費。及第21(j)條，各業主無論單位是佔用或租出、出租與否，均有責任支付管理費。 這都是指第21(a)及(e)所指的管理費(management fees)。

16.  申請人又引述該分契第22條，指根據該分契，申請人作為經理人可以提出訴訟，向該廣場沒有繳交每月管理費的業主追討。 又根據該分契，申請人可同時追討利息及訟費。

17.  申請人指該業委會於2012年11月24日，根據該分契第19 (a)(i)及(b)條舉行全體業主大會，以過半數通過聘用申請人為該廣場的管理公司，成為該分契的經理人(Sub-Manager)。申請人由2013年1月1日開始，負責管理該廣場。

18.  申請人指答辯人於2012年11月起沒有繳交管理費。申請人於2018年7月及8月透過代表律師向答辯人發出催繳通知書，但答辯人並沒有繳付欠交的管理費。及後，申請人的代表律師分別在2018年10月及2019年3月及2019年6月發信予答辯人的代表律師，要求繳交應付的5樓管理費及相關利息。最後，申請人於2019年11月28日透過代表律師再次向答辯人的代表律師發出信函，但答辯人沒有繳付管理費，所以提出本申請追討管理費。

19.  根據申請通知書第26段的計算，包括地下F 鋪， 5樓全層，及該廣場外牆部份的管理費、利息及追收費，總欠額為港幣1,075,285.41元。

20.  並無爭議，答辯人於2007年7月11日購入並成為該物業的註冊業主。當時，5樓的租客為佐敦桑拿。

21.  根據經修訂的反對通知書， 答辯人指該廣場內裝置了兩部升降機，由地下可達1至4樓各樓層，但不能通往5樓。在按照1992年修訂圖則進行改建後，新建了一段由4樓到5樓的樓梯， 5樓商戶只可以使用該廣場內的升降機到達4樓然後行上5樓。該廣場內1樓、2樓、3樓和4樓之間有裝置電動扶手電梯，方便商戶，但沒有扶手電梯通往5樓。

22.  答辯人指稱，在2007年7月11日買入該物業的時候，該廣場1樓至4樓已變成無人管理的“死場”；該廣場內的電動扶手電梯和升降機及其他公用設施亦已全部廢置。答辯人及其租客須用該大廈住宅專用的兩部升降機上落5樓。

23.  又在購入該物業時，該法團的代表律師，在2007年告知答辯人須支付該法團每月的管理費，計算如下:

500元 x 43 x 196/1025 = 4,111.22元

24.  答辯人認為這個管理費是根據該公契及該分契計算的，一直有向該法團支付管理費，及其後增加的管理費。答辯人特別指出，於2017年9月27日，申請人曾代表該法團發出通告通知答辯人增加的管理費，所以，答辯人認為它一直有支付根據該分契計算的管理費給該法團。

25.  答辯人在經修訂的反對通知書第8段引述該分契第21(a)條，指申請人或該法團並沒有按該分契製備年度收支預算，認為申請人沒有基礎向答辯人收取所追索的管理費。(該分契第21(a)條，見上文第14段)。

26.  答辯人又指申請人並沒有按照該分契的規定，製備每年收支預算及由註冊會計師核實的收支帳，及每三個月製備的收支帳供業主查閱。

27.  就這一個爭議，申請人在經修訂之回覆書第17段回應說， “經修訂的反對通知書的第8及9段為答辯人對該分契條文的引述，申請人對此不作置評。但申請人指出，即使申請人未有履行有關條文規定(申請人對此不作承認)，不等於申請人喪失該分契內賦予的權力去向個別業主徵收每月管理費。” 在第13(a)段，申請人指 “從2013年1月1日接任該廣場管理公司起，一直沒有調整及/或增加管理費，只依據由天悅於2012年根據該廣場於2012年4月3日的業主大會之決議提供的每單位每月管理費表來向該廣場業主繼續徵收管理費，故申請人仍然有權要求答辯人繳交相應的管理費。”

28.  在修訂的回覆書，申請人又指當年答辯人的租客佐敦桑拿曾經於約2015年10月19日，為答辯人向申請人支付2012年5月至10月應付的管理費，合共港幣37,800元。答辯人當時從未對申請人收取管理費的數額提出任何反對，但其後答辯人沒有再向申請人繳交管理費。申請人認為可依賴不容反悔原則，指出答辯人早於2015年10月，已透過其付款行為，承認申請人在該分契下就該廣場收取相同金額管理費的權力。

29.  申請人又在第18段指申請人有按照該分契，每3個月製備資產負債表及綜合損益表，並將之張貼在該廣場地下大堂。

30.  就申請人是否該分契的經理人，答辯人指申請人於2012年12月19日與該業委會簽訂的物業管理合約只涉及該廣場的1至4樓，所以，申請人並非該廣場(的全部業權)的經理人，並非該分契的經理人(Sub-Manager)，無權力就該物業的事務向答辯人提出任何申索。 又指，極其量，申請人的委任是合乎該分契的條文及程序，但爭議申請人的權力是否源自該分契，或申請人一旦獲委任為經理人便自動擁有該分契內所有經理人的權力。

31.  代表答辯人的張大律師在開案陳詞中陳述，該廣場於2007年9月15日成立了該業委會，同年12月該業委會與天悅物業管理服務有限公司(“天悅”)簽立了管理合約，委聘天悅為該廣場的管理公司；及後在2011年該業委會繼續聘請天悅為管理公司。天悅在2012年10月1日，向該業委會提交辭職通知，並於2012年12月31日正式停止提供服務。在2012年11月24日舉行的該廣場業主大會上，通過由2013年1月1日聘用申請人，但認為該合約只牽涉該廣場的1至4樓的管理範圍，而非該廣場的全部地方。

32.  答辯人特別提到大約2008年及在2009年，該業委會在業主大會上商討將該廣場1樓至4樓打通並聯合出租；至2009年起，該廣場1樓至4樓是一併出租。所以，在這個背景下，認為申請人並非該廣場經理人。

33.  又根據申請人呈堂的管理合約，提述的管理範圍是1樓至4樓而並非該廣場的全部。所以，答辯人認為申請人並非該分契下的經理人，沒有申索權。就這份管理合約，申請人指寫上“1樓至4樓”只是手民之誤，也無損申請人根據該分契第20(d)條被委任為該廣場的經理人。

34.  答辯人又指，一直以來， 5樓、地下F鋪及外牆是答辯人自行管理或由該法團管理，認為申請人從未參與管理。再者，答辯人指在2013年至2018年期間，未曾收到申請人追索該廣場的管理費的通知。及至2018年7月左右，才收到申請人的代表律師的追收管理費通知書。

35.  答辯人在本案中，曾提出反申索，經已存檔中止通知書，本席無須處理。

爭議點

36.  基於雙方的案情，考慮了《雙方同意的爭論點清單》，及考慮了張大律師及代表申請人的朱大律師的陳詞，本席借用朱大律師的簡化爭議點，以考慮案情:

1.  在考慮了管理合約的條文，相關的議決，申請人是否該分契內的經理人？

2.  申請人有否為該廣場，特別是答辯人的單位，提供管理及服務？

3.  若然申請人違反了該分契未有製備每年收支預算表和收支帳，對本申請有何影響？

4.  答辯人[或它的租客]向該法團繳交的管理費對本申請有何影響?

5.  申請人可獲得濟助為何？

37.  其實，這件案的主要爭議點，就是申請人是否該分契下的經理人。如果申請人是經理人，接下來的爭議點，就是根據該分契的內容，答辯人是否有責任繳付管理費。這一點，答辯人在結案時並不爭議。所以餘下的重要爭議點就是申請人可否以用天悅任經理人時期所收的管理費金額繼續向各業戶徵收管理費。

申請人案情

38.  申請人傳召李樹年先生(“李先生”)作證，李先生以日期為2021年8月12日及2021年11月22日的證人陳述書為他的主問證供。

39.  李先生是申請人的物業經理。他將該公契及該分契的副本呈堂。他又指申請人由2013年1月1日起根據該分契第20(d)條，受聘為該廣場的管理公司，即該分契中提及的“Sub-Manager”。第20(d)條:

“Reference in this Deed to ‘the Sub-Manager’ shall unless the context otherwise requires include the Sub-Manager or the owners‘ committee when respectively undertaking the management of the Square and any service company or agent from time to time appointed under the powers herein contained.”

40.  他又陳述， 2012年下半年，該廣場當時的管理公司，天悅，向該業委會提出請辭，服務至2012年12月31日為止。2012年11月9日，該業委會按照該分契第27(c)條召開該廣場的全體業主大會，而相關的業主大會於2012年11月24日舉行。

41.  李先生引述2012年11月24日業主大會的會議紀錄；指根據第12及第13項議程，該廣場的與會業主議決通過聘用申請人接任天悅為該廣場的管理公司，由2013年1月1日起，為期兩年。

42.  本席列出李先生所提述的第12及第13項議程:

“12. 商討及議決選聘新廣場物業管理公司事宜:

由於「天悅物業管理服務有限公司」已向「佐敦廣場業主委員會」請辭及服務至2012年12月31日止，所以須要聘用新廣場物業管理公司。經登報投標結果如下:

公司	取標	回標	費用
新昌… 嘉澤管理服務有限公司 永佳… 漢昇…

經出席業主了解分析報告和要求要新管理公司處理收租及分租金服務。「業主委員會」即時向管理公司查詢是否須要加費，最後「嘉澤」表示不再另加附加費用，最後出席業主決定聘用「嘉澤管理服務有限公司」由2013年1月1日起及為期兩年。

13. 商討及議決授權新物業管理公司事宜:

由於「佐敦廣場」之戶口是由「天悅」代為開設，所以「天悅」離職須要另開戶口。出席業主一致決定授權「嘉澤管理服務有限公司」代為「佐敦廣場業主委員會」開設戶口。”

43.  李先生指該業委會按照上述業主大會的決議，與申請人簽訂物業管理合約。申請人又呈交了該業委會在2012年11月6日編寫的《物業管理服務合約招標書》，指已清楚定明物業名稱為佐敦廣場，層數是5層。李先生指合約寫成1樓至4樓是手民之誤。及後，相關管理合約期滿時皆獲續約。申請人亦以「嘉澤管理服務有限公司 - 佐敦廣場業主委員會」名義，為該業委會開設銀行戶口，以保管該廣場的管理基金。

44.  李先生又引述該分契條文第21(i)(ii)條，指若申請人收取得來的分契管理費不足以支付該廣場的管理開支，則申請人可酌情決定向各業主發出不少於一個月的書面通知，要求他們繳付額外分契管理費，甚至在特殊情況下，行使其絕對酌情決定權，要求各業主以一次性付款支付上述額外管理開支，包括申請人的管理酬金。他又指，申請人由2013年1月1日接任天悅起，經參考天悅從2012年4月3日開始收取的分契管理費以及相關業主大會決議，一直以每份管理分數每月港幣50元計算每位業主應付的分契管理費。

45.  李先生指申請人由2013年1月接任天悅起，每月皆會向答辯人發出關於地下舖位， 5樓及外牆部份所須繳付管理費的繳款通知書。根據李先生的補充證人陳述書，他指在剛接任天悅時，會將繳費通知書郵寄至答辯人曾經提供給天悅的地址。在答辯人於2016年3月5日報告更改聯絡地址後，申請人即將相關繳款通知書改為郵寄至新地址。後來，由於郵寄至新地址的信件皆被退回，申請人即改為將相關繳款通知書張貼在該廣場地下大堂當眼處。

46.  李先生又根據公司記錄，指答辯人當年5樓的租客佐敦桑拿，曾於2015年10月19日，為答辯人支付5樓業主於2012年5月至2012年10月期間，共6個月應付的該廣場5樓管理費，(即每月港幣6,300元)，合共港幣37,800元。答辯人至今仍未支付作為5樓業主在該分契下自2012年11月起應付的分契管理費。而答辯人至今仍未繳付作為地下舖位和外牆部份業主在該分契下自2012年5月應付的管理費。所以，申請人提出這項申索。

47.  在結案時，張大律師認為李先生的證供並不可靠，並在書面陳詞中列出例子，本席已作考慮，並在下文分析。

48.  以上是申請人的案情。

答辯人案情

49.  答辯人傳召黎浩斌先生(“黎先生”)作證。黎先生是答辯人的經理，他採納日期為2021年7月14日的證人陳述書及2021年12月10日的補充證人陳述書為他的主問證供。

50.  黎先生指答辯人在2007年7月11日買入該物業作投資用途。他指根據該分契，雖然1、2、3及4樓各自間隔成細小單位/舖位，但5樓一直維持單獨一層的營商處所。

51.  他又認為當年答辯人買入該物業時，該法團告知答辯人的律師須交付的管理費每月是港幣4,111.22元，是根據該分契的管理分數計算，如下:

500元 x 43 x196/1025 = 4,111.22元

52.  他認為這金額是答辯人根據該公契及該分契所應支付唯一的管理費。其後，於2011年11月30日答辯人獲該法團通知管理費須上調50%。又於2017年9月27日，申請人代表該法團發出通告，通知所有業主上調管理費10%。黎先生指答辯人一直有支付管理費予該法團，所以並沒有拖欠任何的管理費。

53.  並無爭議，申請人同時是該法團及該廣場的經理人。

54.  黎先生又指根據上述的通告，申請人和該法團從而確認該物業歸該法團管理，並只由該法團收取管理費。他又指申請人從沒有按該公契和該分契及相關法例製備每年兩套收支預算，向該廣場業戶同時徵收兩套管理費。

55.  根據黎先生的證供，當2007年7月11日答辯人買入該物業時，該廣場的1至4樓早已變成烏煙瘴氣和無人管理的“死埸”，裏面的設施完全廢置，但答辯人繼續委任升降機保養商為該廣場的兩部升降機安排定期保養維修。直至2013年，申請人卻要求升降機保養商停止與答辯人的保養合約，並聲言要取回兩部升降機的管理權。又至2016年，申請人卻故意停止兩部升降機的維修保養，最終令兩部升降機完全停止運作。答辯人及現在的租戶唯有轉用該大廈住宅專用的兩部升降機上落5樓。

56.  黎先生指申請人只是1至4樓的物業經理人，他引述有關的管理合約及該分契條文，本席在張大律師結案陳詞中處理。

57.  黎先生指1樓至4樓分別於2009年及2010年出租，四層樓層共162個單位的間隔均全部被拆走及打通，以一個整體食肆(其後變成兩至三間食肆)經營，租客須負責支付1至4樓的管理費。

58.  1至4樓的樓層，因所有食肆全部結業後，已成為死埸至今。 黎先生指該廣場長期被封閉及烏燈黑火，嚴重影響答辯人的物業權益。申請人對該廣場不理不管的態度，仍向各業主追收管理費，認為是橫蠻無理。

59.  黎先生又指申請人一直沒有按該分契第21(c)(xx)條，代該廣場支付予該法團根據該公契所應收的管理費。

60.  黎先生又指，「佐敦桑拿 」因該廣場的兩部升降機缺乏維修及停用而要求退租，而於2016年12月退租時聲言已交付所有水電管理費。答辯人在當時也沒有收到欠交管理費通知，因此相信該租客已清繳所有退租之前的管理費。申請人於2018年7月26日才委托代表律師發出第一封律師信，追討由2012年5月份的管理費。

61.  朱大律師也指黎先生的證供並不可靠，並將她的分析在結案陳詞列出例子及理由，本席下文處理。

討論及裁決

62.  本席首先考慮申請人的身份。根據答辯人的論點，申請人根據物業管理合約而被委任為經理人，但物業管理合約言明，管理範圍只包括該廣場1樓至4樓，所以，申請人並非該廣場全部份的經理人，也不屬於該分契下的經理人，不能依賴該分契而追收管理費。答辯人主要理據，當時1至4樓須要出租，認為申請人的管理範圍，主要是1至4樓及1至4樓的租務問題。

63.  根據申請人的論點，在簽署管理合約之前，該廣場招聘合適的經理人，以取代將於2012年12月31日離職的該分契所委任的經理人天悅。根據呈堂文件，該業委會在2012年11月6日發出管理服務合約招標書，是為該廣場進行招標，招標書上清楚的指明物業名稱為佐敦廣場，層數是5層。申請人是根據招標書向該業委會投標作為該廣場的管理公司。所以，朱大律師認為，當該業委會通過聘用申請人為經理人的時候，必然是委聘申請人為該廣場的經理人。

64.  又根據李先生的證供，在投標過程中，申請人曾經與其他的應徵者接受該業委會的面試。在面試時，該業委會要求參加面試的管理公司提供一些額外服務，就是處理1樓至4樓的租務問題。根據會議紀錄，申請人是唯一應徵的公司同意無須額外收取費用，以處理租務問題 ，故被錄用。由此可見，租務不是當時招標文件的條件，而是面試過程中由該業委會提出的管理服務以外的額外服務。在考慮申請人的服務範圍時，更恰當的是考慮當時的招標文件。

65.  張大律師指根據法律原則，法庭理應依照物業管理合約內字面上的意思，去考慮申請人的身份。申請人不能倚賴其他文件以解讀該合約內字面上的意思。相信張大律師是引用Parol evidence rule。

66.  但李先生的證供，是解釋為什麼管理合約出現手民之誤，如果本席接納他的證供，合約的內容當然須要跟隨正確的寫法去演繹。這並不是以文件以外的證供去解讀文件，Parol evidence rule 並不適用。

67.  根據2012年11月24日全體業主大會的會議記錄，大會通過聘用申請人。明顯這聘用是聘用申請人為該廣場的經理人。本席同意朱大律師的分析，根據大會的會議紀錄，申請人被委聘為該廣場的經理人，而並非委聘處理該廣場較細少範圍的管理服務。而且申請人的委任，明顯在業主大會正式通過議案時已經成立，第13議程已經授權申請人開立銀行戶口。當然，簽署的管理合約是進一步述明申請人的責任及權力，但沒有證據顯示在業主大會之後，業主大會再次議決收窄申請人的權限及服務範圍。

68.  本席已考慮了張大律師就李先生證供的批評。雖然，李先生在回答上並不盡完美，但本席並不認為他的回答有顯示他是一個不可靠的證人。所以，本席採納李先生的證供，即在預備該服務合約時，雖然有多過一個地方用了1至4樓，這都是手民之誤。

69.  而且，在決定申請人的身份，本處亦參考呈堂的文件。的確，申請人有一些文件是很遲才提出，但上述提及的議決，並無爭議是該業委會的議決。申請人亦呈交了為該廣場，共五層所安排及支付的費用包括電費及保險費等，顯示它的實質工作的確包括該廣場的所有部份。本席採納朱大律師的結案陳詞就這方面的分析。

70.  所以，考慮了有關文件及本席以上的分析，足以支持本席的結論，即申請人獲該業委會根據該分契委任為該廣場的經理人，物業管理合約的1至4樓寫法是手民之誤，正確是指1至5樓。本席不接納答辯人的論點。

71.  再者，根據上文所述，該分契上經理人的定義可包括所有由該業委會根據該分契委聘的管理公司；而該業委會可以委任管理公司處理較少的範圍，則這管理公司仍然是該業委會根據該分契所委聘，仍然屬經理人。所以，就算張大律師的論點成立，充其量他只能指出申請人是1至4樓的經理人，但不爭的事實，申請人仍是該業委會聘用的管理公司，符合該分契經理人的定義。

72.  就第一個議題，以上的論點經已足夠。朱大律師在她的書面陳詞中，也引述其他的法律論點作支持。本席原則上同意，但無須倚賴。

73.  本案最困難的地方，是決定答辯人所須要繳付的金額。根據答辯人的立場，根據該分契，答辯人是須要繳付管理費的。

74.  在這類案件中，管理費及管理開支應分開在兩個層次去考慮。一般的公契，包括該分契，都有定立條文(見第21(a)及(e) 條)，規定業主須要每月上期支付管理費；所以，這個管理費是預繳的管理費。要釐定預繳的管理費，該分契所定立的方法，就是須要由經理人在諮詢了該業委會後，制定每年的預算案，推算該年度的管理費開支，而根據預算案及該分契的管理分數，釐定個別業主每月的管理費。

75.  申請人也是依賴該分契第21(a)及(e)條向答辯人追討管理費，相信這是指預繳的管理費。當然，申請人也引述該分契的條文，指該廣場的業主有責任根據該分契支付分契下的管理費開支(見第5條)。而當管理費不足應付開支時，經理人可追收不足之數(見第21(i) 條)。

76.  並無爭議，在相關的時段，申請人並沒有製備每年的預算案。申請人所倚賴的是2012年1月19日該廣場的業主大會，其中一項議程是討論徵收管理費。議決提到天悅提交了當年的預算案，經議決後，當時的業主大會通過以每月50元為每一份管理分數要支付的管理費。所以，申請人在2013年上任為經理人之後，仍然以這個金額收取管理費，認為是合乎該分契的條款。

77.  在結案的時候，朱大律師陳述答辯人根據該分契仍然有責任支付管理開支。這點，本席上文亦表同意。所以，朱大律師引用呈堂的核數師報表，分析每一年總支出，並計算出每一管理分數要承擔的金額。朱大律師認為這足以支持申請人有為該廣場提供服務，答辯人仍然須要根據上述的業主大會議決支付每一管理分數50元的管理費。

78.  本席對這個論點有所保留。首先，天悅的預算案沒有呈堂。申請人在電腦中找到一份沒有簽署的預算案檔案；但是那一年的預算案並不清楚。答辯人反對這文件的提交，但就算提交，本席也不能給予任何證據價值。

79.  申請人並沒有解釋為什麼不能製備每年的預算案。要知道，制備預算案是該分契第21(a)及(e)條所定立用以釐定每位業主每年須支付的管理費。如果申請人認為每年的預算案可以是相同的，當然它可以在報告該業委會後，以上一年度的預算案為下一年度的預算案以計算管理費，但並沒有證據顯示在過去的每一年中，申請人有作出這樣的通告，及獲得該業委會的同意。這樣，申請人如何可以以50元為每一管理分數要支付的管理費去收取答辯人的管理費呢？

80.  如果參看該分契第21(g)條，申請人每一年在接近年底時是有責任預備下一年度的預算案的。

81.  當然，本席並不是認為答辯人無須支付管理開支。其實，該分契的條文清楚說明，答辯人是須要支付管理開支的，而且，一些項目亦已清晰列明。正如一些案件中出現的情況，申請人可能計算多年的管理費的實際開支，然後向個別業主追收。但這一件案的申請基礎，並不是以實報實銷的管理開支，而是以每年的預算去定立管理費，而作出申請。所以，管理費的條文及安排，是一個行政上方便，可以每月收取預繳的費用。這樣，申請人要收取這個管理費時，理應跟隨該分契的條文。

82.  朱大律師認為在2012年1月19日的業主大會會議，定下港幣50元一份管理分數的管理費是經過出席業主投票出來的結果，亦即反映當時業主的意願，而該議決至今仍然有效。在2012年後，雖然沒有預算案，至今管理費並沒有改變及上調，因此預算案的議題不會影響申請人的申索。 朱大律師引述本席在The Incorporated Owners of Mandarin Court, Arbuthnot Road v Goldbeach Industrial Limited的部份判詞；但該案的考慮，是包括建築物管理條例的解釋。而在本案中，就該分契的解釋，雙方同意建築物管理條例並不適用。所以，不能相題並論。

83.  朱大律師又指出，根據該分契第27(k)條，業主大會的決議對所有業主都有約束力。張大律師認為該議決與該分契訂定管理費的條文並不相符，所以不應生效。

84.  該議決的文字，只記錄了天悅列出當時預算須要支付費用給各業主參閱，與大部份業主同意50元為每一份管理分數的管理費，但議決的上文下理去分析，應該是處理2012年的管理費。本席同意朱大律師的分析，天悅有預備預算案及在討論後， 在該業主大會中通過。雖然預算案沒有呈堂，但該議決可以推定是基於該預算案而定，合乎21(a) 及(e) 條的要求，或27(k) 條的權力。所以，本席裁定，2012年第一份管理分數的管理費為50元。

85.  但該議決的文字並沒有清楚說明，在第二年仍然繼續生效。要知道，因為建築物管理條例並不適用，所以並無法例的理據，當沒有預算案時，經理人可以收取上一年相同的管理費。而該分契也沒有這樣的條文。所以，朱大律師說這個議決生效，直到現在，故申請人可以收取同樣金額的管理費，本席並不接受。

86.  雖然申請人亦倚賴答辯人的租客佐敦桑拿曾經於2015年繳付了2012年部份的管理費，認為答辯人承認了須繳付管理費的責任。但租客是否代表答辯人繳付管理費，即他是否獲得答辯人的許可進行這個繳款，並不清楚。而且，這也是2012年的部份管理費。對其後的管理費，沒有證據顯示該租客有所繳交。本席對這個證據不作任何考慮。

87.  綜合以上，既然申請人沒有跟隨第21條預備預算案，所以就不能確定在它任期內每年的管理費。所以，申請人由2013年1月1日起向答辯人追討的管理費被駁回。

88.  但本席接納朱大律師的陳述，即2012年1月19日的議決處理了2012年的管理費，而天悅亦向業主大會提供了預算案，所以有理由裁定50元是基於預算案而定出2012年的管理費。所以，就2012年的申請，本席批准如下：

地鋪	2012年5月至12月，以每月100元計算，再加利息(依該分契第22(b)(1) 計算)。
5樓	2012年11月至12月，以每月6,300元計算，再加利息(依該分契第22(b)(1) 計算)。
外牆	2012年5月至12月，以每月3,400元計算，再加利息(依該分契第22(b)(1) 計算)。
	及追收費500元。

89.  答辯人的最後一個論點，表示它經已向該法團繳付有關時段的管理費，已包括該廣場可收取的管理費或管理開支。這一點，答辯人倚賴在購入該物業時，它的代表律師向該法團查詢須繳交的管理費。但這方面的文件證據，並沒有呈堂。而根據該分契，管理公司應該代表該廣場的業主支付該公契訂明要繳付的管理費，及其他該廣場的公共開支。所以，該公契下的管理費並不等於該分契下的管理費。

90.  黎先生又呈堂了該法團的一份通告，將管理費由2011年11月起增加50%。但本席留意到該通告是該法團發出，文件並不能顯示該法團同時代表該廣場或該業委會發出。

91.  黎先生又呈堂另一份由嘉澤管理服務有限公司代該法團發出的調整管理費通知。該文件清楚顯示，嘉澤管理服務有限公司，即本案的申請人，是代該法團發出通告，並無證據顯示該通告也代表該業委會或該廣場收取管理費。

92.  無論如何，舉證的責任在答辯人去證明它已經繳付該分契下須繳付的管理費。答辯人並沒有這方面的證據。其實，答辯人應該可以提交繳交該法團管理費後收取的收據，以證明所交的管理費屬該法團及該廣場的管理費。但答辯人並沒有提供這方面的證據。總結以上，本席不能接受答辯人繳付該法團管理費時，已同時繳付了該廣場的管理費的說法。

93.  雖然，2012年的管理費，是在申請人成為經理人前所拖欠，但在申請人成為經理人後仍然拖欠。所以，申請人根據該分契有權追討，答辯人須支付上述2012年的管理費。

94.  本席相信，申請人有足夠資料及證據，證明多年來管理費的實際開支，以向各業戶，包括答辯人追討應承擔的費用。但在今次的案件中，申請人並非以實際的管理開支來追討，而是以該分契21(a)及21(e)條作出追討。答辯人沒有機會反駁核數師的報告內容，或進一步要求查閱相關的管理費證明文件。所以，本席不能以核數師報告所講述的支出，作為每年的實際管理開支，而頒令答辯人支付。當然，如果申請人以管理費的實際開支再提出訴訟時，本席並不排除這些文件是有證據價值及可呈堂的文件。

95.  同樣，本席亦聲明，今次的裁決是關於管理費，即每月應預繳的費用而作出的裁決。正如上文分析，每一座大廈都必然有管理開支，而根據該分契，個別業主有責任繳付該廣場的管理費，及依照管理分數攤分。這一方面，本席並沒有作出答辯人無須繳付管理開支的裁決。本席拒絕申請人的申請，只是有關須預繳的管理費，即根據該分契21(a) 及(e)條釐定的管理費。有關該分契其他條文，本席並沒有作出裁決，相信上文已清楚說明管理費及管理開支在該分契中的界定。 所以，忠告答辯人應合理地與申請人商討，希望可以透過調解，解決須繳付所須承擔的管理開支的問題。

96.  最後，本席頒下暫准命令，答辯人須付申請人本案一半的訟費，及審訊可得大律師證書。暫准命令在14天後成為絕對命令，金額如不能達成協議，則由聆案官以區域法院基準評定。