ALLIED TREASURE MANAGEMENT LTD 對 鄭健甫

LDPD 999/2013

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號 LDPD 2013 年第999宗

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判 案 書

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1.  本案涉及九龍油麻地砵蘭街78-84號幸運大廈1/F唐二樓A1室A房（「涉案處所」）。

2.  答辯人是涉案處所的租客。根據他與前業主簽訂的書面租約（證物A1），答辯人獲准租用涉案處所，租期為兩年，由2011年4月21日至2013年4月20日，每月租金2,600元。

3.  申請人連答辯人的租約購入涉案處所。

4.  申請人指答辯人違反租約，由2013年3月21日起沒有交租，租約期滿後又拒絕交還涉案處所，以及欠交水電費。申請人於是提出本案，申請收回處所，以及追收欠租/中間收益和水電費餘額。

5.  答辯人提出以下原因反對申請：

(1) 涉案處所是「[僭]建平台屋變成有缺陷的商品」；

(2) 「貪婪業主侵吞政府的電費補貼」；

(3) 「答辯人沒有欠租」；

(4) 「業主加租不成就要收樓」；

(5) 「電線被剪斷，業主拒絕駁回」；及

(6) 「答辯人擁有優先續租權」。

6.  申請人的物業代理（鄧浩斌）和答辯人於審訊時作供。他們的證供詳細載於各自的書面供詞中，不在此重複。本席將在下文集中處理答辯人的反對理由。

7.  總的而言，本席認為答辯人的理由一無可取，並不構成抗辯理由。

8.  第一，答辯人指處所漏水，牆紙發霉剝落，他多次投訴但業主沒有進行維修。答辯人認為申請人須賠償他的損失。鄧先生解釋，因為租約到期，業主打算於收樓後進行維修。

9.  租約第1條訂明答辯人須準時交租，但沒有規定業主須維修保養涉案處所。在法律上，租客交租的責任並不取決於業主有否履行租約下的責任（參看Charmway Development Ltd v Long China Engineering Ltd [2001] 3 HKC 515）。因此，縱然答辯人認為申請人須賠償他的損失，這也不能成為不交租的辯解，本案與漏水賠償問題無關。

10.  第二，答辯人認為他作為租客應該獲得政府發放的電費補貼，經他與業主理論，業主同意「答辯人暫停交水電費以補償以前多交之電費，直至政府的津貼用完為止」。另一方面，鄧先生否認答辯人所述的協議，但承認「由於上址有四戶租客，業主遂同意由 ... 購入物業起計，即2012年4月11日起計算，即每月150元 ÷ 4房 = 37.5元退回給鄭健甫，同時要求他補回每月水電費尾數」。鄧先生提出附於他的書面證供的列表，計算出答辯人尚欠水電費餘額404.10元。答辯人沒有就水電費餘額的計算提出異議，只表示申請人可從水電按金1,000元中扣除。

11.  本席拒絕接納答辯人的案情。他所述的協議虛無縹緲，連他自己也不能在結案陳詞時說明如何計算。本席接納鄧先生的證供。其實，按申請人的案情，答辯人已獲得電費部份扣減。本席裁定，經扣減後答辯人尚欠水電費餘額404.10元。

12.  第三，答辯人指他沒有欠租的案情不能成立。答辯人辯稱他一直願意交租，只是業主或其物業代理沒有到涉案處所收租。如前述，租約規定答辯人須準時交租，這是答辯人的責任。更何況，鄧先生的物業代理商舖鄰近涉案處所。答辯人有機會在本案的法律程序聯絡申請人一方，但沒有把握機會補交欠租。

13.  鄧先生將業主通知租客約滿收樓的信函呈堂（證物A2），答辯人否認收到該信。鄧先生提供投寄信函的憑證，證實於2013年3月21日寄出該信。信件日期與答辯人沒有交租的事實，時間上相當吻合，本席認為答辯人是收到通知後拒絕交租。

14.  第四，雙方同意他們曾經商討續租，但未能就新的租金金額達成協議。答辯人於審訊時表示，倘若業主作出維修並駁回電力，他願意以每月2,800元繼續租用處所。

15.  原來租約已到期，雙方又沒有達成新的租約，答辯人再不是申請人的租客而是佔用人，無權繼續留在涉案處所。

16.  第五，答辯人指控鄧先生剪斷涉案處所的電線，鄧先生否認有這樣做。答辯人已報警，事件無論如何也不會成為答辯人可繼續使用涉案處所的理由。

17.  最後，答辯人承認租約沒有給予他甚麼優先續租權，法律亦沒有賦予他這樣的權利。無論如何，雙方已作商討但沒有達成協議。

18.  本席曾於結案陳詞時查詢答辯人為何拒絕搬走，他表示要追討漏水引致的損失、習慣了居住環境，以及沒有經濟能力支付更高的租金。他認為既然申請人買下物業都是為了收租，而他又有優先續租權及最近獲批關愛基金津貼，申請人何不繼續將涉案處所租給他？

19.  本席認為答辯人強詞奪理，雙方都有權決定是否同意對方提出的合約條款（例如租金水平），更何況答辯人欠交租金和水電費在先。答辯人從前是申請人的租客，因而可以使用涉案處所，但租約已完結，答辯人再無權利再繼續佔用處所。

20.  基於以上原因，本席作出以下命令：

(1) 答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人；

(2) 答辯人須支付申請人欠租及中間收益：由2013年3月21日至交回處所的空置管有權為止的欠租/中間收益，以每月2,600元計算；

(3) 答辯人須支付申請人根據租賃到期應繳的款項：欠交水電費餘額404.10元；

(4) 答辯人須支付申請人本申請的訟費，即時評定為446元；及

(5) 上述答辯人須支付申請人的款項，可從租約按金和水電費按金中扣除，餘額須由答辯人支付。

21.  以上訟費命令，是考慮到申請人獲判勝訴，理應獲得訟費，金額包括存檔費用（420元）和影印費（26元）。