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LDPE 1147/2011
LDPE 1147/2011
香港特別行政區
土地審裁處
申請編號LDPE 2011年第1147宗
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覆 核 判 決 書
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背景
1. 申請人是九龍營盤街144號地下（“本案處所”）之業主，答辯人是本案處所之租客。本席於2012年2月10日頒下判案書，撤銷申請人收回處所的管有及追收租金的申請。申請人於2012年2月29日，提出覆核申請，就審裁處2012年2月10日的決定申請覆核。
2. 本席先前的判決的背景和理由，已在2012年2月10日的判決書列出，本席不擬重覆。但為方便這次覆核判決，本席將有關部分列出:
“24. 租約並沒有規定何謂重建。
25. 香港法例第545章土地(為重新發展而強制售賣)條例第2條釋義規定:“重新發展”(redevelopment) 就某地段而言，指以新的建築物取代座落於該地段或先前座落於該地段的建築物。
26. 香港法例第7章業主與租客(綜合)條例第53A條，對收回處所的管有以供重建的命令的限制規定:
(2) 凡審裁處基於第53(2)條(c)段所述理由而作出收回管有的命令，審裁處可就業主重建處所的意圖，向業主施加合理條件，並須命令向租客支付賠償金及命令─
(a) 向審裁處提交有待建立的新建築物的圖則，其中示明住宅的數目與大小，以及該新建築物須予建立以提供該數目的住宅；及
(b) 重建工程(包括所需的任何拆卸工程)須於命令所指定的日期展開，而新建築物則須在命令所指定的日期可供佔用。
27. 本席參考香港法例第7章與第545章的規定，認為重建的意思是重新建造，要重新建造，首先是要拆卸舊有的建築物。然後根據新的圖則，重新建造新的建築物。拆卸舊有的建築物只是重建的一部分。租約的規定是重建，並不是議決重建或拆卸。因此，申請人提供世強投資有限公司董事會會議議決重建或申請批准拆卸的證據，並不足夠。
28. 無論如何，即使重建可以解釋為拆卸，申請人提供的拆卸申請，包括了營盤街142至146號，根據申請人的證供，申請人仍未擁有包括本案處所所在的營盤街142至146號的全部業權。若然申請人未能取得全部業權，拆卸工程的展開可能是遙遙無期。因此本席認為，申請人只是為了準備展開重建，申請收回本案處所，並不符合租約重建旳條文。”
覆核申請
3. 申請人認為土地審裁處應考慮以下之証據/資料:
(1) 申請人在呈交予土地審裁處的世強投資有限公司董事會會議紀錄副本及悅勝投資有限公司董事會會議紀錄副本(即申請人供詞附件四及十三) ，均明確指出申請人認為拆卸及重新建設包括處所所在的營盤街144 號在業務上符合申請人的利益。
(2) 申請人供詞己說明，申請人根據建築物條例委聘的認可人士已於2011 年12月20 日根據該條例，就拆卸包括處所所在的營盤街142 至146 號一事，向建築事務監督呈交申請批准有關的建築(拆卸)工程及/或街道工程圖則。申請人於2011 年12 月30 日(即審訊日期後兩日)已擁有營盤街142 至146 號的全部業權。
(3) 申請人在証人供詞及審訊過程中己說明申請的目的是收回處所的管有權，中間收益及訟費。縱使土地審裁處暫委審裁成員裁定申請人未有提供足夠理據令暫委審裁成員信納申請人可以以重建為理由收回處所， 也不應判決"撤銷追收租金的申請"。
覆核申請的第一點
4. 申請人認為申請人供詞附件十三申請人董事會會議紀錄副本，包括第二段"After due consideration the commercial interest and benefit of the Company to have the Building demolished and the Land be redeveloped as soon as practicable is affirmed”。根據牛津英漢辭典的解釋， "Redevelop" 的意思是"改造，重新建設"。因此申請人並非單單只是決議了拆卸營盤街142 至146 號，而是明確的決議了重新建設營盤街144號地塊。
5. 本席認同申請人的說法，申請人董事會會議明確的決議了重新建設營盤街144號。但是正如申請人所說，申請人董事會只是決議了重新建設，本席重申2012年2月10日判決時所述的理由: “租約的規定是重建，並不是議決重建或拆卸。因此，申請人提供世強投資有限公司董事會會議議決重建或申請批准拆卸的證據，並不足夠。”
6. 申請人認為在董事會會議決議了重新建設營盤街142 至146 號，自亦有探討重新建設後的建築物的規模。申請人在審訊過程中指出，現階段的工作，是先完成拆卸營盤街142 至146 號。重新建設的營盤街142 至146 號建築，迄今只有初步構思。申請人在提出覆核申請時，提交申請人所擬重新建設後的營盤街142 至146 號的初步圖紙。至於重新建設後的建築物圖則，住宅的數目與大小等，尚有很大改動和優化的空間，故申請人此刻未有經政府相關部門批准的新建築物圖則。
7. 本席認為申請人提交申請人所擬重新建設後的營盤街142 至146 號的初步圖紙，是新的證據。根據土地審裁處在China Light & Power Co. Ltd.對Commissioner of Rating & Valuation [1994] HKLY 1098的判決，土地審裁處在聆訊覆核判決時，可以接納新的證據，作為補充證據。但是正如申請人所說，新的證據只是初步圖紙，至於重新建設後的建築物圖則，尚有很大改動的空間。本席並不認同新的證據足夠作為重新建造的證據。
8. 申請人認為，申請人有否提供香港法例第7 章業主與租客(綜合)條例第53A條中提及的新建築物圖則，住宅的數目與大小等資料，不應作為決定申請人是否証明決議了重新建設營盤街144 號地塊的考慮因素。因為根據業主與租客(綜合)條例第53 條向法院申請終止租約的業主，本身的租約內不賦予該業主終止租約的權利，若他們要透過業主與租客(綜合)條例，要求法院頒令終止租約，那他們自應提供新建築物圖則，住宅的數目與大小等資料。但申請人乃依據2010 年7 月15 日之租約第14 條的約定終止租約。租約第14 條只規定"本物業(處所)如有重建，得業主書面通知本租約30 天內自動作廢，租客必須無條件按時將樓宇交回業主" 。答辯人既然在租約內沒有要求訂明業主在行使終止租約權利時要提供新建築物圖則，住宅的數目與大小等資料，他便不能在業主真的行使終止租約的權利時，要求加入新的條款或提出要求該等資料。土地審裁處亦不應把租約內沒有訂明的要求，加諸於租約內。
9. 本席認為在2012年2月10日的判決提及香港法例第7 章業主與租客(綜合)條例，並非要求申請人提供香港法例第7 章業主與租客(綜合)條例第53A條中提及的新建築物圖則，住宅的數目與大小等資料，而是參考香港法例第7章的規定，認為重建的意思是重新建造，要重新建造，首先是要拆卸舊有的建築物，然後根據新的圖則，重新建造新的建築物。本席重申2012年2月10日判決時所述的理由: “拆卸舊有的建築物只是重建的一部分。租約的規定是重建，並不是議決重建或拆卸。”
10. 申請人認為除非答辯人提供証據証明申請人沒有計劃拆卸及重新建設包括處所所在的營盤街144 號，否則土地審裁處應接納申請人呈交的董事會會議紀錄，認定申請人已決定拆卸及重新建設包括處所所在的營盤街144 號，並因此有權根據租約第14 條的規定終止租約。
11. 本席認為根據民事訴訟原則，舉證責任在申請人，答辯人毋須提供証據証明申請人沒有計劃拆卸及重新建設包括處所所在的營盤街144 號。這已是既定的法律原則。
覆核申請的第二點
12. 申請人提交新的證據，申請人於2011 年12 月30 日(即審訊日期後兩日)已擁有營盤街142 至146 號的全部業權，申請人乃是於2011 年12 月30 日完成買人營盤街146 號地下物業，從而完成擁有營盤街142至146 號全部業權。並非如土地審裁處在判決書中第28 段提到"申請人仍未擁有包括本案處所所在的營盤街142 至146 號的全部業權，拆卸工程的展開可能是遙遙無期”。申請人亦提交新的證據，建築事務監督已於2012 年2月16日批准有關的建築(拆卸)工程。申請人認為營盤街142 至146 號的建築(拆卸)工程的實際展開日期，端視乎答辯人何時遷出及交回處所。畢竟在申請人未收回處所的管有前，不能要求建築(拆卸)工程承辦商強行展開建築(拆卸)工程。
13. 本席接納申請人新的證據，亦認同申請人的說法，申請人完成擁有營盤街142至146 號全部業權，若然答辯人遷出及交回處所，拆卸工程即可展開。但是本席重申2012年2月10日判決時所述的理由: “租約的規定是重建，並不是拆卸。因此，申請人提供申請批准拆卸的證據，並不足夠。”
覆核申請的第三點
14. 申請人認為申請人的申請本來便不包括追收租金。再者，如果租約沒有被終止，那便是說租約存續有效，答辯人自亦須要根據租約的規定繳付租金。申請人認為，無論土地審裁處覆核判決後，是否推翻撤銷收回處所的管有的決定，也應就判決書第30 段，補充說明答辯人作為租客的責任，以免答辯人誤解一方面毋須交回處所的管有，另一方面又不用繳付租金。
15. 答辯人在回覆覆核申請書陳述，答辯人曾聯絡申請人多次，通知租金已準備多時待收，但申請人一直不給予回覆。在聆訊時答辯人表示理解須要繳付租金予申請人。
16. 申請人在聆訊時認為申請人只是須要澄清答辯人繳付租金的責任。本席認為2012年2月10日的判決撤銷申請人收回處所的管有及追收租金的申請，並非判決答辯人作為租客毋須繳付租金。
本席的裁決
17. 本席判決撤銷申請人於2012年2月29日提出的覆核申請，維持審裁處於2012年2月10日原來的決定。
18. 本席認為適當的訟費命令是不頒訟費命令。
19. 頒令
(1) 撤銷申請人於2012年2月29日提出的覆核申請，維持審裁處於2012年2月10日原來的決定。
(2) 不頒訟費命令。
申請人: 由葉樹培先生代表應訊。
答辯人: 由冼志豪先生代表應訊。
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