Curwen Property Investment Ltd. 訴 Sin Siu Mi

LDPD 1830 OF 2002

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號2002年LDPD第1830號

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判 案 書

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1． 申請人(由伍世強代表出庭) 於2002年7月10日向本審裁處申請頒令：-

(一) 因違反租約分租物業及租客拖欠租金及地租，向答辯人即租客，收回位於九龍亞皆老街32號3/F的出租物業；及

(二) 租客繳付由2002年3月1日起的欠租及由1998年6月25日起欠繳的地租。申請人並要求答辯人繳付訟費。

2． 物業情況

根據雙方証供及答辯人提交圖片所示，出租物業屬高樓齡建築，整幢大廈屬同一業主，即Curwen Property Investment Ltd. 所有。大廈與鄰座共同使用同一樓梯，大廈低層作商業用途， 3/F 樓及以上則用作住宅用途。大廈沒有立案法團，大廈由業主自行管理，樓梯的清潔責任則歸各層租戶自行負責。

3． 答辯人拒繳付租金的理據

答辯人承認由2002年3月1日起沒有繳交租金。亦因不知有此責任，故從未有繳付地租。答辯人沒有繳交租金的理由是由於申請人管理樓宇不善，業主將2/F樓不適當地出租予網吧，而非作住宅用途，引至長期有噪音影響住宅居民安寧。縱使投訴後，管理有所改善，仍未能盡如答辯人意。所以答辯人無意繳租直至現狀有所改善至合意為止。至於分租一事，答辯人承認物業確已分租，唯是獲申請人知悉及默許的。

4． 申請人的理據

申請人認為2/F樓是可作商業用途的，但沒有提出証據支持此說 (譬如屋宇署批核的建築圖則)。申請人認為管理及噪音方面已有所改善，並未如答辯人所認為在仍未能接受的水平。申請人亦說業主過往沒有紀錄顯示有默許分租一事。

5. 訟費

雙方俱會向對方索取訟費。答辯人要求償付出庭應訊所失去的工資，每日工資是300元。申請人亦要求對方償付每日工資500元及其付出予律師就此案給予的法律意見及雜費，由於未知此費用的詳細項目及數額，申請人要求翌日 (即2002年8月21日) 再行到庭上提交。

6. 案件分析

6.1 根據《土地審裁處條例》第8條，本審裁處不會對管理不善及噪音情況是否有違租約作出裁決。亦不會研判答辯人所指控2/F樓是不合適作非住宅用途。答辯人實在有其他適當途徑去處理該等問題及尋求解決，譬如向有關政府部門投訴。不過，縱使指控成立，亦非不繳付租金的理由。根據同一法例所訂定的本審裁處職權，本審裁處亦不會對申請人所指不符合租約規定而分租物業作出研判。因此，裁決只需要確立有沒有欠租或欠繳其他應繳交的費用。

6.2 在欠租這方面，申請人申述答辯人由2002年3月1日起開始欠租，答辯人亦在庭上證實有其事。其原因已列於本判決書之第3段「答辯人拒繳付租金的理據」。雖然答辯人聲稱對租客負有繳交地租之責不知情，但租約第1頁第1段第5項確是如此規定。然而，對於申請人要本審裁處要求收回由1998年6月25日至2001年7月31日的地租，此要求卻是超越本審裁處的權力範圍。因該部份之地租是與前一已完結的租約有關。與現租約無關。如非因答辯人因現租約欠租，申請人實不可以對上租約所拖欠地租向本審裁處提出收回物業的要求。不過，申請人可向答辯人收回答辯人從未繳交而需要負責繳交由2001年8月1日起的地租。

7. 判決

基於本判決書第6段的分析，本席判定：-

1.答辯人須將案中處所空置交回予申請人；

2.答辯人須繳付申請人欠租，每月為6,500元，由2002年3月1日起計至2002年7月31日止，總數為32,500元；此外，答辯人亦需繳交由2001年8月1日至2002年7月26日的地租，總數為1,457.12元。兩項欠數合共33,957.12元。

3.答辯人須繳付申請人中間收益，每月為6,635元(即地租135元加租金6,500元)，由2002年8月1日起計直至將處所空置交回為止；

4.答辯人須繳付申請人這次申請的訟費，其款項評估為675元；但由於申請人要延期一天始能提交訟費申索的項目及數額，所以需要向答辯人付出約等於答辯人半天工資的訟費150元，所以答辯人應付的訟費為525元。

5.當答辯人在本命令頒佈後的4個星期內繳付申請人上述第2及第4段所提及的款項後，答辯人可根據高等法院條例第4章第21F節規定下獲沒收租賃權的濟助；答辯人無須訂立任何新租契而按照有關租契持有案中處所，而這次申請的所有進一步法律程序則被擱置；

6.倘若答辯人未能在本命令之後的4個星期內繳付申請人上述第2及第4段所提及的款項，本命令的第1至第4段可予以強制執行，而答辯人則被禁止獲得任何濟助；

7.如果答辯人將款項繳存法院時，申請人即可從法院提取款項。