林乙酉及另四人 對 鄧慧妹

DCCJ 323/2010

IN THE DISTRICT COURT OF THE

HONG KONG SPECIAL ADMINISTRATIVE REGION

CIVIL ACTION NO. 323 OF 2010

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判 案 書

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1.  本訟案有關新界元朗丈量約份第115地段，第1212分段，C小分段3分段A的物業 ，即現在稱為元朗山貝洪田村3A1號 (“該物業”) 。五名原告人是該物業的註册業主，入禀法院向佔用該物業的被告人 (“鄧女士”)，要求收回該物業的空置管有權、欠租、中間收益等。鄧女士提出抗辯。

2.  原告人一方曾於2010年6月11日，申請簡易判決，唯申請於2010年10月26日被法庭撤銷，鄧女士獲准修改她的抗辯書，訟案得以繼續。

3.  直至本案審前覆核聆訊，鄧女士都是由法律援助署委派律師和大律師代表。就在審訊前個多月，法援署取消了援助。因此，鄧女士在審訊時親身應訊，無律師代表。

原告人一方

4.  原告人一方指，2006年4月28日，第一原告人 (“林先生”) 代表原告人一方，和鄧女士的丈夫唐耀光 (“唐先生”)，簽署了租約，唐先生租用該物業，作為居住用途，由2006年3月16日起計，為期兩年，年租連地稅、地租、差餉計港幣2,400元。

5.  唐先生不幸地於2006年7月11日病逝。鄧女士繼續居於該物業。不過，鄧女士沒有繳交租約次年 (即2007至2008年度) 的租金；租期也於2008年3月14日屆滿。2009年8月22日，原告人一方終於透過律師去信鄧女士，要求她交回欠租，以及該物業的空置管有權。

鄧女士

6.  鄧女士原來自製的抗辯書，沒有披露任何抗辯理由。如上所述，該抗辯書由大律師修改的抗辯書完全取代。

7.  鄧女士指唐先生、唐先生的父母、姨母，早已居住於該物業上的搭建物。鄧女士自己於1979年搬入該處。兩人於1980年5月26日結婚後，一家幾口繼續居於該處。唐先生和鄧女士的兩名兒子，分别於1980年和1981年出生，繼而居於同一屋簷下。自此，他們在搭建物外加上鐵絲網圍欄，圍欄曾於2005年修箿。其後，唐先生父母先後去世，兩名兒子也於1997年搬離該物業。唐先生於2006年7月去世後，鄧女士自此獨居於該處。

8.  對鄧女士上述聲稱，原告人一方在審訊中，其實沒有多大爭議。法庭早有指示，接納2011年8月25日由測量專家Tang Sze Kin Eric製作之專家報告為證。該報告附件I (Appendix I) ，描繪了該物業和鄧女士所佔用部份的範圍。

雙方主要爭議

9.  雙方的主要爭議，是鄧女士指稱，在未收到上述原告人一方律師於2009年8月22日的信函前，根本不知道有該租約存在。即使該租約真的存在，也是無效的。無論如何，鄧女士指該租約對她沒有約束力。她以自己在本訟案展開之前，居於該物業超過20年為理由，宣稱因逆權佔有該物業，現反申索要求法庭頒布聲明，自己成為該物業唯一業權人。

原告人與唐先生的租賃關係

10.  林先生作供，解釋了他和4名弟弟 (即原告人一方)，自1972年承繼了父親遺留下來的元朗丈量約份第115段的土地。他指唐先生的父親，先後向他的父親，租用該物業作居住用途超過20年。林先生的父親於1999年去世後，租務事宜由他的先母接手處理。一直以來雙方都以口頭方式續租。據他了解，他的先父母從該物業，只收取年租港幣800元。

11.  林先生其後接手處理該物業事宜。2004年1月，在梁堅律師行 (即代表原告人一方的律師) 的建議下，林先生決定和唐先生訂立書面租約，以保障自己和家人的權益。經第四被告人 (林秉忠) 邀請，唐先生於2004年3月24日，在林先生家中商討租約。

12.  過程中，唐先生表示，自己有經濟困難。就此，根據鄧女士，唐先生在1995年之前任職銀行職員，1998年改任酒樓會計，數月後酒樓結業，他便退休，當時54歲。鄧女士婚後當上小販，1989年轉任職巴士公司司機。在商討租約的過程中，唐先生還向林先生，出示了社會保障辦事處，於2003年7月15日發出，有關唐先生申請普通傷殘津貼獲准的通知書。林先生還留有該通知書正本。

13.  最終雙方同意，年租港幣1,800元，無需按金，租期由2004年3月15日開始，為期2年。雙方即時簽署租約；租約乃坊間普遍使用的標準中文租約。

14.  不過，唐先生在租約首年租期過後，仍未交付首年租金。於是在2005年6月23日，林先生透過律師，去信唐先生追討欠租。唐先生於6月30日，到律師行交回首年租金；律師行當時還影印了唐先生的身份證，以及開具收條。

15.  至於租約次年的租金，唐先生是在2006年2月28日，向林先生繳付的。林先生也把此租金收入，記錄在自己的租簿内。

16.  上述租約租期在2006年3月14日屆滿。2006年4月28日，林先生和唐先生再次簽訂新租約。和以往一樣，新租約租期2年，由2006年3月15日起計，只是年租增加至港幣2,400元。唐先生於翌日繳交了首年租金。林先生如常把租金收入記錄在租簿内。

17.  上述租約所載的物業描述，與現在的有出入。林先生解釋，該地段土地曾經分割，過程中該物業的命名出現錯該，到2007年才以1月13日的更正契改過。一直以來，林先生都有繳交該物業的相關物業税。

18.  如上所述，林先生再沒有收到，上述租約租期次年 (即2007年3月15日至2008年3月14日) 的租金，後來透過律師於2009年8月22日去信鄧女士，要求收回欠租和該物業的空置管有。

19.  原告人一方提供了上述土地契約和文件的副本為證。

鄧女士的説法

20.  鄧女士懷疑，唐先生是否真的簽署了上述租約。她聲稱自己從來未看過這些租約，也從沒有聽到唐先生提起，曾簽署過租約。

21.  鄧女士指唐先生當時的身體狀況，根本不能應付。她作供指唐先生行動不便，記憶不好，必須依靠她預設的引導，才能離家走動。可是她又承認，在她上班之時，唐先生是自行乘的士，到北區博愛醫院覆診的。何況，根據林先生，唐先生到他家商討租約事宜，只是離開該物業，即唐先生的家，約5分鐘路程而已。如上所述，唐先生也必定到過代表林先生的律師行。

22.  鄧女士的説法困難之處，在於原告人一方的確提供了相關文件，而這些文件和所載資料，非由唐先生自己提供不可，例如租約上唐先生的身份證號碼、他當時獲批公共援助的通知書、其後交租時予律師行提供身份證等。

23.  鄧女士接着懷疑，即使簽署了該些租約，唐先生是否清楚知道文件的性質和内容，又懷疑唐先生是否受騙才簽署租約的。首先，鄧女士的抗辯書，雖然重複否認該些租約是有效的文件，但是沒有交待理據何在。要到反申索的部份，才指唐先生長期病患、患有眼病、2002年中風後變得善忘和輕癱。假如這些懷疑是指控的話，舉證的責任便落在鄧女士身上。

24.  鄧女士提供了一些醫院的報告。有關唐先生眼疾方面，根據2010年5月屯門醫院的報告，唐先生因雙眼角膜發炎，於2002年8月30日轉介到該院。在進行外用藥膏療程後，唐先生的病情得以解決。其後，因繼續投訴不明確眼部痕癢而覆診，最後一次已是2003年6月的事。經檢查後發現除了早期白内障外，沒有異常，也無需進行手術。

25.  有關唐先生的其他狀況，根據北區博愛醫院家庭診所2010年5月31日的報告，唐先生在2002年因高血壓轉介該診所，當時檢查胸肺等部位，結果沒有異樣。除了向他講解外，醫院只是提供處方藥物。2002年3月，唐先生因急性中風，表現左邊身輕癱。其後腦掃描正常，出院時也無需輔助，可自行步行。1個月後覆診時，唐先生表示四肢能力改善，無需輔助步行。其後的覆診，都是針對唐先生的血壓、體重、血糖等問題。根據屯門醫院2010年6月2日的報告，唐先生的血壓狀況，一直能保持穩定，直至2006年。2006年6月，唐先生中風入院，不幸於7月逝世。

26.  如上所述，唐先生曾任職銀行文員多年，以及酒樓會計，這些都是文職工作。鄧女士又透露，曾於唐先生去世前，代他償還他向財務公司的借款。按此背景，本席不相信，唐先生欠缺理解訂立合約的意義，以及中文租約重要的内容。至於唐先生在簽署上述租約時的身體狀況，上述醫院報告除了進一步顯示，他行動能力並非鄧女士所指般不濟，也遠不及證明，他缺乏認知和理解能力。

27.  綜合所有證據，本席裁定原告人一方所言屬實；鄧女士提出有關上述租約的質疑，並不成立。

逆權佔有

28.  鄧女士指，無論如何，上述租約與她無關，她依然可以逆權佔有該物業；根據《時效條例》(“該條例”) 第7和17條，原告人一方在該物業的權益，以及申索之權，早於本訴訟展開前消失。

29.  雖然現時適用的該條例，第7條所規定的時效是12年，但本案聲稱逆權佔有的相關時效，是該條文未修改時所規定的20年。

30.  聲稱逆權佔有者，必須證明事實上有所指佔有 (即 factual possession)，以及同時擁有如此佔有的意圖 (即 animus possidendi )。所謂佔有意圖，是指聲稱逆權佔有者，不但意圖佔有相關物業，並且在合理可行和法律容許下，排除任何包括根據文件顯示擁有業權的人士，去佔有該物業的可能：可參考 Wong Tak Yue v Kung Kwok Wai & Anor (No 2) (1997-1998) 1 HKCFAR 55一案 (終審法院在該案，採納了英國案例 Powell v McFarlane (1979) 38 P&CR 452; R v Secretary of State for the Environment ex p Davies (1990) 61 P&CR 487; Buckinghamshire County Council v Moran [1990] Ch 623 等説明的相關原則)。

31.  Wong Tak Yue 案後，英國上議院案件 J A Pye (Oxford) Ltd & Anor v Graham & Anor [2003] 1 AC 419 (在第37和38段) 再作以下解釋：

“ The taking or continuation of possession by a squatter with the actual consent of the paper title owner does not constitute dispossession or possession by the squatter ……

…… there will be a “dispossession” of the paper owner in any case where (there being no discontinuance of possession by the paper owner) a squatter assumes possession in the ordinary sense of the word. Except in the case of joint possessors, possession is single and exclusive. Therefore if the squatter is in possession the paper owner cannot be. If the paper owner was at one stage in possession of the land but the squatter’s subsequent occupation of it in law constitutes possession the squatter must have “dispossessed” the true owner ……”

32.  簡單地説，所謂佔有，應根據一般的意思去理解。不過，只是因為根據文件顯示業權人允許，而得以佔用或繼續佔用有關物業者，則不構成逆權佔有。原告人一方提供了 Lam Ngok Ching & Ors v Tsang Yuk Ming, HCA 1192/2004 (2006年6月8日) 一案為例。法庭在該案，重申了同樣原則 (第68至69段)：

“…… in the case of Cheung Chung Yan v Chan Man Kwong, CACV 268/2003, Ma CJHC said at paragraph 17 of that judgment:

“As a matter of law, where a person occupies land as a licensee or otherwise with the permission of the true owner, he is not in adverse possession, for he enjoys his occupation under lawful title.”

Those principles stated above, can be summarised as follows, namely, that possession is not adverse if it is:

(i) taken by a licensee;

(ii) or otherwise taken with the permission and consent of the true owner; or

(iii) the possessor enjoys the occupation under lawful title.”

33.  上述原則，也可參考上訴法庭較近期，2011年2月18日的案例 Yu Kit Chiu & Ors v Chan Shek Woo CACV 137/2010 (第15至22段)。

34.  鄧女士指，自己向來都是家庭的經濟支柱，所以「一家之主」是她，並非唐先生。在庭上，鄧女士甚至聲稱，自1975年 ，也即是鄧女士搬入該物業搭建物居住，與唐先生結婚之前，已經是這個身份。據她聲稱，即是在結婚之後，雖然唐先生仍是銀行文員，而她當上小販來，但是她也以這個「一家之主」的身份，開始了自己逆權佔用該物業的意圖。

35.  在Wong Tak Yue 案中 (第13頁B)，終審法院有這樣提示：

“ Where the occupier has made self-serving statements as to what was his intention, whether during the period of occupation or when challenged in legal proceedings, the courts should approach them with some scepticism. The courts would scrutinise the circumstances in which they were made and would give them such weight if any as they may deserve. Conversely, where the occupier has made statements as to what was his intention and such statements are against his interest, the courts would usually accord to them considerable weight.”

36.  意思是佔用人在佔用期間，或在法律程序中被質疑的情況下，作出有關的逆權佔用意圖的陳述，並對自已有利的，法庭都會抱着懷疑的態度，去衡量該些陳述應有的比重 (如有的話)。

37.  如上所述，本席已裁定，唐先生一家過往，以及在鄧女士加入此家庭成為一員後，得以佔用該物業，都是因為原告人一方上一代，以及後來原告人一方，與唐先生之間的租賃關係。鄧女士現在的説法，無疑是指雖然是家庭成員之一，得以許可同居一屋詹下，她卻以獨立於各人的身份和理解，去佔用該物業，並聲稱自己因而應得業權。以上述終審法院提示為鑑，本席認為，這說法不切實際，並不可信。

38.  鑑於上述原因，本席不接鄧女士就逆權佔有的指稱。

欠租、中間收益

39.  原告人一方向鄧女士追討該租約期第2年的欠租，理由是根據《業主與租客 (綜合) 條例》第2條，「租客」包括租客去世時，同居於相關物業的遺孀。不過，這個明顯是為條例第I部份適用範圍而定的定義。原告人一方指，其實條例第IV部份，才適用於本案該租約。

40.  事實上，由於該租約是與唐先生簽訂的，唐先生去世後，在該租約沒有相反明文規定下，有關該租約及餘下租期的合約責任，應落在唐先生的遺產承辦人身上。無論鄧女士是否該承辦人，她並非以該身份成為被告人。本席認為，鄧女士是否以個人身份，需要負上按該租約繳交欠租的法律責任，值得商榷。

41.  雖然如此，沒爭議的是鄧女士自唐先生去世後，獨自佔用該物業。因此，她理應繳付相等於該租約年租港幣2,400元的佔用費用。事實上，雙方較早前透過代表律師已經同意，佔用該物業的中間收益 (如需要的話)，將以每年港幣2,400元計算。這應如入稟所追討，由2008年3月15日起計。

命令

42.  原告人一方勝訴；鄧女士的反申索予以撤銷。鄧女士須於今天起計60天内，交還該物業的空置管有權 (即2011年8月25日Eric Tang & Associates Ltd 所作專家報告附件I所描繪鄧女士佔用的部份) 予原告人一方；鄧女士須繳付中間收益，以每年港幣2,400元計，自2008年3月15日起，直至交回該物業的空置管有權為止。以此計算至今天的中間收益，從令天起附帶利息，以判定利率計算，直至清付為止。

43.  按此結果，鄧女士須支付原告人一方因本訴訟引起的訟費，包括曾保留待決的訟費，以及大律師費用。除非雙方協議，訟費由法庭評估。此訟費命令乃暫時性；若任何一方不在今天起計14天内申請更改，此訟費命令將自動作實。