趙錦深及另一人 對 僑發大廈業主立案法團

LDBM 129/2014

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2014年第129宗

_______________

_______________

判案書

1.  本案的申請人為香港上環皇后大道西115-119號僑發大廈 (“該大廈”) 後座7樓其中一個單位的業主，而答辯人為該大廈的業主立案法團 (“法團”)。

2.  申請人在本案中要求法庭頒令，法團須向地下商舖的業戶採取執行公契的行動，將地下樓層商舖佔用了的一條公用通道還原；以及就非住宅業戶是否有權使用該大廈的升降機作出裁斷。

無爭議背景事實

3.  該大廈在1974年10月5日落成並取得入伙紙 (文件冊195頁)，為兩幢分前後座的商住混合式大廈，根據1975年8月8日訂立的公契 (“該公契”) (文件冊165-182頁)，地下樓層 (Ground Floor) 及地下下層樓層 (Lower Ground Floor) 也是非住宅用途，地下樓層內應有2個商舖 (2 shops) 及4個小店 (4 stores)，該公契內沒有夾附任何平面圖。

4.  在屋宇署一份日期為1974年9月10日審批的建築平面圖 (“建築圖則”) (文件冊197頁) 上，顯示了該大廈的原設計，前座有兩個出口，一個在地下樓層通往甘雨街的出口，另一個出口則在皇后大道西，而甘雨街及和風街是兩條成平衡的街道，在該大廈的北方及南方位置。從甘雨街進入地下樓層，在兩個商舖之間以牆壁分隔成一條通道 (“該通道”)，通往一個樓梯及升降機大堂；該通道就是申請人在本案中要求法團執行公契權力的通道。

5.  根據該公契附表2，在該公契簽立時，整個前座包括地下樓層及地下下層樓層也屬一間名為Kiu Fat Investment Corporation Limited (“僑發”) 所擁有 (文件冊175頁)，而僑發為該大廈的大業主。

6.  1986年時，僑發將大廈的日常出入口改為皇后大道西，而將甘雨街的出入口封閉了，改在和風街開了一個出入口，有關的改動亦獲屋宇署批准。根據一份日期為1987年1月16日審批的建築平面圖 (“改建圖則”) (文件冊201頁)，地下樓層的設計改變了，當中在原通道兩旁的牆壁被拆去，兩個商舖合而為一，而在原為商舖部份靠近該通道可達的大堂位置附近，另外打鑿了一條通道 (“該新建通道”) 及樓梯通往和風街。

7.  根據非住宅樓層的第一個轉讓契 (First Assignment) (文件冊183-194頁)，僑發在1994年6月8日將整個地下下層樓層、地下樓層、一樓及二樓樓層轉讓了，在這份轉讓契內夾附了各樓層的平面圖，當中就地下樓層的平面圖 (“轉讓契圖則”) (文件冊191頁)，地下樓層的設計與改建圖則相同，即該通道不再存在，取而代之為該新建通道。

8.  該大廈的地下下層樓層在原設計上有升降機的設置，即在轉讓契圖則上以黃色顯示位置 (文件冊190頁)，唯在這位置的升降機從沒有興建，故此現時非住宅樓層的業戶，也使用了住宅樓層的升降機。

9.  根據該公契條文第3(d)條的規定，該大廈的所有業戶也有權使用升降機；唯第3(e)條則規限，業戶只在支付了該公契條文下應付的管理、維修保養費用下，方可享有使用升降機的權利。該公契條文附表3第3(c)條則規定，除了地下下層、地下、1樓及2樓以外的業戶，才需要支付升降機的維修保養費用。

10.  申請人認為，該通道原為該大廈的公用部份，僑發將該通道拆除有違該公契條文及建築物管理條例 (“該條例”) 的規定，而該新建通道位處地下樓層業主獨有擁有的範圍內，並非公用部份，故此要求法庭頒令法團向地下樓層業戶採取行動，將其佔用了該通道的公用部份還原。而申請人接納，如法庭裁斷該新建通道為公用部份，則無需復原原設計的該通道。

11.  而申請人亦認為，非住宅樓層的業戶無需支付升降機的維修費用，故此未能符合該公契條文第3(e)條的規定，無權使用升降機，要求法庭就此作出頒令。

12.  法團一方則指稱，該新建通道已獲屋宇署審批，亦在轉讓契圖則中顯示並非業戶的獨有管有部份，該新建通道屬該大廈的公用部份，並無違反該公契或該條例的規定。

13.  在審訊首天，雙方同意以下為本案的爭議事項﹕

(一)該新建通道是否該大廈的公用部份？

(二)非住宅業戶是否有權使用升降機。

相關公契及法律條文

14.  建築物管理條例第2條﹕

“‘公用部分’(common parts) 指─

(a) 建築物的全部，但不包括在土地註冊處註冊的文書所指明或指定專供某一業主使用、佔用或享用的部分；及

(b) 附表1指明的部分，但上述文書如此指明或指定的部分除外；”

15.  公契條文前言 (文件冊165頁)﹕

“… AND WHEREAS there is now erected on the said premises a new multi-storey building known as ‘KIU FAT BUILDING’ (僑發大廈) Nos.115, 117 and 119 Queen’s Road West (hereinafter referred to as ‘the said building’ comprising :-

Lower Ground Floor for non-domestic accommodation, Ground Floor consisting of 2 shops and 4 stores for non-domestic accommodation.”

16.  公契條文第1條 (文件冊168頁)﹕

“1. Each of the parties hereto hereby grants unto each of the other parties hereto the full right and privilege to the exclusive use occupation and enjoyment and the rents and profits of the unit set out opposite its name in the Second Schedule hereto TO THE INTENT that each of the parties hereto shall be entitled to the exclusive use occupation and enjoyment and the rents and profits of the unit set out opposite its name as aforesaid Provided Always that all stores (except the stores on the Lower Ground Floor, Ground Floor, First Floor and Second Floor) shall form part of the common area of the said building for the management of the building and such stores shall not form part of any unit.”

17.  公契條文第3(d)及(e)條 (文件冊168-169頁)﹕

“3. Each party shall hold the unit to the use of which the party is entitled hereunder subject to and with the benefit of the following rights privileges and obligations, namely :-

…

(d) Full right and liberty to go pass and repass over and along the entrance hall staircases landings passages lifts or the common area for all purposes connected with the proper use and enjoyment of its unit.

(e) All the above rights and privileges are subject to and conditional upon the owner for the time being paying the due share of the management operating servicing maintenance and repairing expenses and fees as hereinafter provided.”

18.  公契條文第9(a)條 (文件冊170頁)

“9. Each party hereto hereby covenants with the other as follows :-

(a)    Not to make any structural alterations of the unit to the use of which he is entitled hereunder which may damage any other unit or the common part …”

19.  公契條文附表2 (文件冊174-175頁)﹕

“THE SECOND SCHEDULE ABOVE REFERRED TO
Names, Address And description of the parties hereto.	Number of equal undivided shares.	Floor, Shops, Offices, Flats or Units allotted of the said building.
…	…	…
KIU FAT INVESTMENT CORPORATION LIMITED whose registered office is situate at Flat 304 of Front Block, Kiu Fat Building, Nos. 115-119 Queen’s Road West, Victoria, Hong Kong.	181/345th	The whole of Lower Ground Floor, Ground Floor, 1st Floor and 2nd Floor    And 3rd Floor and Flat Roofs, 4th Floor, 5th Floor, 6th Floor, 7th Floor, 8th Floor and 9th Floor and the Main Roof of Block B also known as Front Block.”

20.  公契條文附表3第3(c)條 (文件冊178頁)﹕

“3. Each owner shall have the following obligations :-

…

(c) To pay to the Manager in each and every month 1/345th share of the monthly expenses for servicing maintenance and upkeep of the said building of which he is entitled hereunder And also (except the owner of the Lower Ground, Ground, 1st and 2nd Floors) pay 1/164th share of the expenses for the servicing maintenance repairs and upkeep of the lifts installed in the said building in respect of each 1/345th share of and in the said premises and building held by him.”

新建通道是否公用部份

21.  雙方並無爭議，決定大廈的某一部份是否公用部份，應根據該條例的第2條作考慮。

22.  在本案中，申請人認為該公契條文第3(d)條中，說明各業戶有權使用大廈的通道或公用部份作為出入之用，故此在地下樓層的建築圖則上已列明該通道的存在，這應為該大廈的公用部份，而該新建通道所在位置，根據建築圖則為地下樓層業戶所擁有，根據該條例第2條的定義，不可能是公用部份。

23.  根據該條例第2條的規定，法庭應參考該公契及該轉讓契的內容，以決定該通道以及該新建通道是否公用部份。而參考該公契及轉讓契的目的，是為了找出大廈內那些部份，已被公契或轉讓契界定為某業戶獨有管有的部份，故而不再是公用部份。

24.  在本案中，該公契內沒有任何圖則，來協助法庭了解該大廈內的各個部份，那些為公用部份，該公契的內容 (除了部分小店外) 也沒有界定該大廈的公用部份為何，申請人也同意公契條文中並沒有界定那些是所有業戶可使用的通道，也沒有規定其他業戶在地下樓層或地下下層樓層擁有通行權，或地下樓層的業戶必須開放樓層內的通道予其他業戶使用，在這情況下，該公契完全未能點出該通道屬公用部份。

25.  申請人指稱建築圖則顯示該通道的存在，法庭應以公契簽立時既定的通道作考慮，故此該通道必定是公契條文第3(d)條中所指的通道，屬公用部分。本席認為此說法不能成立，這不單因為建築圖則並未界定該大廈的業權分配，該公契條文附表2也反駁了申請人此一說法，因為該公契附表2明言，僑發擁有整個地下樓層的業權，而並非只局限於地下樓層內的商舖或小店的業權，整個樓層應包括地下樓層內的商舖、小店及各通道，即使通道並未附予任何業權份數。

26.  更甚至，該公契條文第1條內指明該大廈內的小店為公用部分，但這並不包括地下樓層內的小店，明顯地此一公契條文與附表2互相呼應，因為僑發擁有了整個地下樓層的業權，故此即使地下樓層內也有小店，但也不屬公用部分。在僑發依該公契條文獲得了整個地下樓層的獨有管有權的情況下，在地下樓層內的該通道也不可能屬於公用部分。

27.  申請人又指，地下樓層內只有商舖及小店獲分配業權份數，而該通道並沒有任何業權份數，以支持她所指該通道應為公用部份的說法。唯誠如本席在庭上向譚女士解釋，未獲分配業權份數的部份，不等同必定為公用部份; 法庭仍需依據該條例第2條處理，重點不是該部份是否獲分配業權分數，而是那些部份是否屬專供某一業主使用、佔用或享用的。     

28.  再者，轉讓契是釐定業戶所獲得的獨有使用、管有及享用權的文件，而轉讓契中的圖則，更是將該業戶所擁有的物業範圍作顯示。本案中就地下樓層的轉讓，在轉讓以前已向屋宇署申請修改圖則，也獲屋宇署批准，故此在地下樓層作首次移轉時，地下樓層的設計應以改建圖則為準，本席並不認同申請人所指，法庭應只依原建築圖則來考慮。

29.  而申請人指稱，根據建築物條例第14條的規定，屋宇署批准任何圖則，不得當作賦予任何土地業權，本席認同屋宇署批准修改圖則不等同給予該通道任何業權，唯誠如上文裁斷，根據該公契的條文規定，整個地下樓層包括該通道，在屋宇署審批時，也屬僑發獨有使用、管有及享用的部分，屋宇署審批更改圖則不可能改變此事實。

30.  無論如何，轉讓契及轉讓契圖則中，清晰界定了地下樓層的獨有擁有範圍，為轉讓契圖則中以粉紅色顯示部份，可見該新建通道並非地下樓層獨有擁有的部份，在這情況下，該新建通道應為該大廈的公用部份。

31.  本席裁斷，申請人指該通道為該大廈的公用部份並不能成立，根據該公契條文及轉讓契，就地下樓層業權範圍的界定，該通道從來也不是公用部份，而該新建通道才是地下樓層內的公用部份。在這情況下，申請人要求法團向地下樓層的業戶採取行動，要求復原該通道的申索不能成立。

32.  申請人在結案陳詞中提出，僑發在其擁有業權的地下樓層內作改建，有違公契條文第9(a)條的規定，這論據在審訊過程中從沒提及，答辯人未有機會作回應，本席實不宜處理。唯即使申請人在審訊中提出，本席認為第9(a)條條文的內容不是禁止業戶對其名下物業作結構性改動，而只是針對破壞其他單位或公用地方的改動才適用，鑑於僑發擁有整個地下樓層的業權，其改動根本不涉及公用地方或其他單位，故此公契條文第9(a)條並不適用。

升降機的使用權

33.  就此一爭議事項，完全取決於就該公契條文第3(e)條的詮釋，是否如申請人所指，業戶須支付升降機維修費才可使用升降機，抑或如法團所指，條文中須支付的並非指升降機的維修費，而是指業戶在公契下應付的管理費。

34.  本席接納法團的主張，第3(e)條條文是規管業戶使用第3條條文下的大廈設施的權利，從第3(e)條的字眼可見，業戶須支付的只是在公契條文內提述須繳付的費用，而並沒有明言必須為第3條中所述設施的維修費，而在該公契附表3中開列了業戶須支付的管理費用，當中豁免了非住宅樓層的業戶支付升降機的維修費，在這情況下，第3(e)條內要求非住宅業戶支付的管理費用，並不包括升降機的費用，由於附表3無需非住宅業戶支付升降機的維修費，故此只要非住宅業戶支付了附表3內其他應付的管理費用，便可享用升降機的設施。

35.  申請人在陳詞中曾提出 Growth Bright Limited v The Incorporated Owners of Grandview Building CACV 843/2000 (無彙報的案例，日期2001年3月30日) 一案例作支持，此案例涉及非住宅業戶要求在非住宅樓層開鑿一個升降機門，讓非住宅業戶使用住宅業戶的升降機，上訴庭裁斷非住宅業戶無權另開升降機門，而由於非住宅業戶並非升降機的恆常使用者，故此獲豁免支付升降機的費用，非住宅業戶應了解住宅升降機並非作非住宅樓層之用 (判案書第9頁)。唯此一案例中，並沒有類似本案中公契條文第3(d)條的規定，即容許所有業戶使用該大廈內的升降機，本席認為，申請人所依賴的案例，與本案的公契條文不同，其裁斷並不適用於本案中。

36.  本席裁斷，非住宅業戶只須支付了相關的管理費後，便可享用升降機的服務，而並非如申請人所指，因非住宅業戶無需支付升降機的維修費用，故此不能使用升降機。

結論

37.  申請人在本案中所提出的兩個申請也不能成立，本席將本案的申請撤銷。

訟費

38.  在訟費應視乎訴訟結果而定的大前題下，本席看不到任何特殊環境因素，為何申請人不應承擔答辯人在本案中的訟費，包括大律師證書。

命令

39.  法庭作出頒令﹕

(一)     本案的申請被撤銷；

(二)     申請人須付答辯人本申請的訟費，包括大律師證書，如雙方未能就訟費的數額議定，則由法庭依區域法院基準作評定；此為暫准訟費命令，除非任何一方以傳票提出申請，此暫准判令在14天後成為絕對命令。