MOK CHOI LING 訴 YU YING MING AND ANOTHER

                                                          DCCJ 3879/2005

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2005年第3879號

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判案書

1. 本案原告人是Flat G, 8/Floor, Tower 7, Villa Verde (Phase IIA), Laguna Verde, No. 8 Laguna Verde Avenue, Kowloon(下層物業)的業主, 兩位被告人是Flat G, 9/Floor, Tower 7, Villa Verde (Phase IIA), Laguna Verde, No. 8 Laguna Verde Avenue, Kowloon(上層物業)的業主。

2. 原告人指在2004年2月起, 上層物業滲水到下層物業因而對原告人作成滋擾。雖然原告人已對被告人作出多次要求, 但被告人仍舊拒絶作出適當的維修, 因此原告人對法院要求以下濟助:

“(A) An injunction to restrain the 1^st and 2^nd defendants, by themselves, their servants or agents or the occupier(s) of the Defendants’ Property or otherwise howsoever, from further causing and/or permitting the said nuisance;

(B)  Damages;

(C) Interest on such sum at such rate and for such period as this Honourable Court shall see fit;

(D) Costs of this action; and

(E) Further or other relief.”

原告人的索償:

3. 上層物業滲水已在2005年8月31日完全停止, 因此原告人已不須濟助A的禁制令。

4. 有關濟助B的損失, 在申索書第五段寫: “The aforesaid water seepage and/or leakage was caused by the negligence and/or unlawful acts of the 1^st and 2^nd Defendants and/or their servants or agents as hereinafter set out: …”

5. 申索的索因是疏忽。在Charlesworth & Percy On Negligence, The Common Law Library, 10 Ed., Sweet & Maxwell, 一書中作者引用了Lord Macmillan 在Thomas v. Quatermaine (1887) 18 Q.B.D. 685 對疏忽的釋義:

“ In such circumstances careless assumes the legal quality of negligence and entails the consequences in law of negligence… The cardinal principle of liability is that the party complained of should owe to the party complaining a duty to take care, and that the party complaining should be able to prove that he has suffered damage in breach of that duty.”

6. 因此原告人須證明: (1) 被告人對原告人有責任; (2) 被告人已違反對原告人的責任; 及 (3) 因被告人違反對原告人的責任, 使原告人蒙受損失。

7. 原告人在作供時指她蒙受的損失是:

測建行有限公司在2005年9月準備的測量報告HK$10,000.00; 新億工程在2005年6月25日進行的水壓測試費用HK$2,000.00;

陳遠翔、曾宇佐律師行因本申索已收取的費用HK$21,260.00; 及因滲水對下層物業做成的損壞的維修費HK$2,300.00。

8. 除维修費外, 其他的損失全是因提出本申索的訟費。有關HK$2,300.00的維修費, 原告人在作供時指出她根本從没有就維修費進行實地估價。HK$2,300.00只是在電話上工程公司的電話估價。

9. 電話估價當然不能作準。因原告人不能證明上層物業滲水而令她蒙受的損失, 原告人最高可得的只是象徵式的賠償。

原告人的論點:

10. 原告人在2004年3月第一次發現下層物業浴室天花有滲漏。經管理處檢查後懷疑上層物業暗喉滲漏。後向食物環境衛生署及屋宇署投訴, 但均不能確定滲水原因。第一次滲漏在2004年4月中被告人進行維修工程後已停止。

11. 在2005年2月6日原告人發現在第一次滲漏同一位置再次出現滲水。經管理處, 食物環境衛生署及屋宇署檢查後仍不能確定滲水原因。

12. 管理處在2005年3月在上層物業及下層物業分别進行了水壓磅標測試。結果上層物業暗喉水壓下跌10 PSI, 這証明上層物業暗喉有滲水, 但被告人以水壓下跌10 PSI是正常為由, 拒絶進行維修。

13. 在原告人委託律師行處理後及被告人同意下, 在2005年6月25日測建行有限公司及被告人保險公司代理 “Miller International Loss Adjusters (H.K.) Ltd.” 在場下, 在上層物業再進行一次暗喉水壓磅標測試。測試結果再次有水壓下跌, 證明上層物業暗喉確有滲水。

14. 雖然在測試時因不能拉開被告人的洗衣機而没有關閉洗衣機水掣, 但洗衣機沒有開啟, 在洗衣機四週亦無水濕情况。加上水壓磅標測試分别在冷熱水管進行了兩次, 兩次也有水壓下跌情況, 因此水壓磅標測試正確, 而滲水源頭應是上層物業暗喉。

15. 被告人還是拒絶進行维修, 因此原告人在2005年8月10日發出本案傳訊令狀。在收到被告人抗辯書後得知被告人在2005年7月初已聘用工程人員進行維修。

16. 在2005年8月30日被告人要求管理處通知原告人安排有人在家, 因被告人將在2005年8月31日進行維修工程。在2005年8月31日原告人丈夫施華生(“施先生”)到上層物業時看到上層洗手盆下水管已暴露, 在被告人聘用的水喉匠做了三次水壓磅標測試後, 原告人發現下層物業滲水已停止。

被告人的論點:

17. 在2004年2至3月接到原告人投訴滲水後, 被告人聘請工程人員進行維修     。但當工程人員把浴室貯物櫃拆掉及地台鑿開後發現水管四周的混凝土並沒有滲水的跡象。工程人員没有對水管進行維修, 但其後下層物業滲水自動停止, 被告人亦把浴室還原。

18. 在2005年2月, 原告人再通知被告人下層物業在同一位置滲水重現。在管理處, 食物環境衛生署及水務處調查後證實上層物業沒有漏水現象, 而管理處為上層物業進行的水壓磅標測試亦証明沒有水壓下跌情况。

19. 原告人不接受管理處進行的水壓磅標測試結果, 並要求自己委任的水喉匠重新進行水壓磅標測試。在2005年6月25日原告人的水喉匠使用剛買回來及未測試的磅錶, 對上層物業食水管進行水壓磅標測試。測試時水喉匠沒有關閉洗衣機水掣, 因此測試結果並不可信。

20. 在2005年7月, 被告人聘用工程公司研究漏水源頭, 工程公司又把浴室地台鑿開, 但因找不到漏水源頭, 工程人員建議重新對上層物業食水管進行水壓磅標測試。

21. 2005年8月31日在施先生及管理處人員在場下, 進行了4次水壓磅標測試。和2005年6月25日進行的水壓磅標測試不同, 在進行2005年8月31日的水壓磅標測試前, 被告人的工程人員先把洗衣機水掣關閉。測試結果均屬正常, 上層物業並沒有漏水現象。

22. 下層物業滲水情况, 亦在2005年8月31日在被告人沒有進行任何維修下自動停止。明顯地漏水源頭並非上層物業。

對原告人的論點的分析:

23. 原告人必須證明漏水源頭是上層物業, 原告人唯一的證據是測建行有限公司在2005年9月準備的測量報告。測量報告作者蘇文豪(“蘇先生”)作供時指出水喉匠在進行水壓磅標測試時的確沒有關上洗衣機水掣, 但水喉匠指洗衣機内部有一活門(check valve), 這活門應可防止壓力外泄。而且水喉匠對冷熱水管分别進行了兩次水壓磅標測試, 兩次測試也顯示水壓下跌情况。

24. 蘇先生指上層物業冷熱水喉系统和一般物業相同, 冷水供水管有一分叉, 一邊供應冷水到水喉掣, 一邊供應到熱水爐, 加熱後供應熱水到水喉掣。通常冷水管到熱水爐前會有一水掣, 如水喉匠在水壓磅標測試前把水掣關上, 冷熱水管便成為兩個獨立的供水系统。就算洗衣機内部活門不能防止壓力外泄, 而使冷水管的水壓磅標測試不準確, 如水喉匠在熱水管水壓磅標測試前把熱水爐水制關上, 這測試應不受洗衣機内部活門影响。

25. 蘇先生根本不知洗衣機内部活門是否能防止壓力外泄, 因此冷水管的水壓磅標測試準確程度極有可疑。至於熱水管水壓磅標測試的準確度, 蘇先生在盤問下承認他在水喉匠完成了水壓磅標測試後才到達上層物業, 因此對水壓磅標測試時水喉匠有否把熱水爐水掣關上全不知情。熱水管水壓磅標測試的準確度也因此極不可信。

26. 加上被告人水喉匠楊源亮(“楊先生”)作供時指出，在2004年3月發現第一次滲漏時, 他鑿開上層物業地台後發現水管四周的混凝土並沒有滲漏跡象。除在浴缸加上塑料封邊外沒有進行其他維修, 但下層物業滲漏情况卻在2004年6月自動停止。

27. 雖然楊先生並不是持牌水喉匠, 但他有三十多年維修水喉的經驗。本席在楊先生作供時細心觀察他的行爲及舉止。本席認為楊先生是一位誠實可靠的證人。

28. 事實上，物業管理公司在2005年11月23日的信中證明, 2005年8月31日在上層物業進行的水壓磅標測試結果正常, 沒有水壓下跌。

29. 被告人亦指出在第二次滲漏時他根本從未進行任何維修工程, 但下層物業滲漏情况卻在2005年8月31日再次自動停止。

30. 有關原告人指抗辯書中顯示在2005年7月初已有工程人員替被告人進行維修的說法, 被告人在抗辯書寫:

“…而在7月, 本人亦聘用多間工程公司, 進行研究, 但他們對此漏水現象, 均感奇怪, 直到7月初, 一工程人員重新在本人浴室拆櫃及鑿開地台, 原意是重新鋪排一條新的水管, 因為找不到漏水的源頭, 期間管業處工程人員從旁協助, 但因工程人員要找出來水管的位置, 經管業處人員提示, 來水管藏於深處, 在工程期間, 可能要鑽穿莫女士的浴室天花, 故把此事, 通知莫女士, 以上一切, 管業處人員均有拍照作証。其間, 因工程人員對此漏水事件, 滿腹疑團, 建議重新進行磅水測試,…” 。

          可見被告人從沒有指出上層物業已進行了任何維修工程。

31. 綜合以上證供, 因原告人未能在相對可能性的衡量下證明上層物業是下層物業漏水的源頭, 本席裁定原告人敗訴。

32. 因雙方均無法律代表, 本席按《區域法院規則》第62號命令第9(4)條以整筆款項代替訟費評定。

33. 在本案審結時, 雙方均存檔訟費清單。被告人的訟費清單如下:

証人楊源亮的証人費:	$2000
被告余英明的出庭兩日而不能工作的損失:	$2000
被告余明蘭的出庭兩日而不能工作的損失:	$2000
專家証人Ronald Chan 的証人費:	$3000
專家報告:	$3000
9G 單位浴室工程費用:	$9000

34. 除上層物業浴室工程費用外, 其餘均屬可追討的訟費, 所以原告人須支付兩位被告人本訴訟的訟費共HK$12,000。

35. 上層物業浴室工程費用不能納入本案的訟費上。如兩位被告人須原告人作出賠償, 可到小額錢債審裁處提出申索。