THE INCORPORATED OWNERS OF FANLING CENTRE 對 黃羽庭及另一人

LDBM 28/2013

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2013年第28宗

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判案書

背景

1.  本案的申請人為粉嶺中心(“該屋苑”)的業主立案法團(“法團”)，而兩名答辯人(“答辯人”)為該屋苑G座27樓2室(“該單位”)及其上的天台(“該天台”)的聯名業主。法團在2013年2月14日入禀本案的申請，指稱答辯人在該天台搭建了鐵皮屋及3支天線(如文件冊第138-139頁相片所示)，違反了該屋苑的公契條文，要求法庭頒下禁制令。

無爭議事實

2.  法團在1995年10月20日成立。而該屋苑的公契條文早於1991年3月6日已然存在。

3.  答辯人在1991年4月4日成為該單位及該天台的業主，擁有該天台的獨有擁有權。答辯人在該天台搭建了一間鐵皮屋，並在鐵皮屋之上裝置了天線及一個收發器，此裝置獲電訊管理局發出的士無線電訊服務牌照(文件冊第218-225頁)，作為答辯人所經營的士車行接收無線電通訊之用。該天線及收發器已放置在該天台逾20年。

4.  申請人曾在1999年1月27日至1999年12月1日期間，發出5封信件(文件冊第175-179頁)予答辯人，指他在公共地方設置通訊裝置，要求他儘快拆除。答辯人在1999年12月1日回信，申請在該天台安裝天線(文件冊第174頁)，唯法團方面未有給予答覆，答辯人從未獲法團許可在該天台裝置任何天線。

5.  答辯人隔壁單位為G座27樓3室(“27樓3室單位”)，業戶黃先生(“黃先生”)及其太太余女士(“余女士”)與一對子女在1997年遷入，當時已發現該天台上裝置了3支天線，至2008或2009年時，發現天線的數目增加至5支，其中2條天線距離黃先生女兒的床頭不足10呎。

6.  法團的管理公司在2011年1月12日、6月20日、12月24日向答辯人發出通告(文件冊第161-163頁) ，再次指其在該天台安裝私人天線違反大廈公契，要求答辯人儘快清拆，答辯人未有理會。

7.  2012年1月4日，答辯人收到黃先生的信件(文件冊第204頁)，內容指黃先生的女兒最近患上腦腫瘤，懷疑其女兒的疾病由該天台上的天線所引致，要求答辯人拆除。

8.  管理處在2012年1月尾時，安排答辯人與黃先生會面商討有關事宜，管理處的物業經理譚先生(“譚先生”)也在場。申請人一方指稱在這會議上答辯人同意拆除所有天線。但答辯人則指稱只是同意拆除其中3支，而法團方面同意容許餘下2支天線繼續存在(“2012年協議”)。無論如何，不爭的事實為，答辯人在2012年2月拆去了其中2支天線，而2012年協議內容的爭議，從下文可見在本審訊中變得無關宏旨。

9.  法團在2012年2月24日及2013年1月7日發出信件(文件冊第164及166頁)，要求答辯人拆去餘下的3支天線，但不得要領。故此在2013年2月14日入稟本審裁處。

10.  在法團入禀本案的申請後，在雙方同意下，答辯人在2013年10月17日前已將該鐵皮屋及在其上的天線拆除。

11.  但答辯人在該天台毗鄰27樓3室單位天台的一面矮牆前(“該矮牆”) ，放置了一個箱並將3支天線(“該天線”)安裝在這個箱上(文件冊第244-245頁的相片所示)。左方的一支天線高度為2.09米，中間一支的高度為2.42米，而最右方的一支高度為2.22米。該天台的邊界牆並非劃一的高度，牆身最高點為2.67米，即3支天線的高度也較這牆身高度為低，但3支天線均超越該矮牆的高度。

12.  法團方面指稱答辯人現時在該天台裝置的該天線，違反了以下公契條文的條款(相關指控部份以後加底線標示):

SECTION IV Clause B(2) (“公契條文B2條”)

“No Owner will use or permit or suffer any part of the Estate owned by him to be used for any illegal or immoral purposes nor will he do cause or permit or suffer to be done any act or thing which may be or become a nuisance or annoyance or cause damage to the other Owners and occupiers for the time being.”

SECTION IV Clause B(7) (“公契條文B7條”)

“No Owner shall connect to any aerial installed by the Manager except with the permission of the Manager and in accordance with any Estate or Block Rules relating to the same. No Owner shall affix or install his own private aerial outside any part of any Building.”

SECTION IV Clause B(8) (“公契條文B8條”)

“Except as herein mentioned no external signs, signboards, notices, advertisements, flags, banners, poles, cages or other projections or structures whatsoever extending outside the exterior of any Building shall be erected, installed or otherwise affixed or projected from any Building or any part thereof without the prior written consent of the said Director and the Manager.”

SECTION IV Clause B(10) (“公契條文B10條”)

“No Owner shall do or permit to be done any act or thing which may or will alter the external appearance of any Building without the prior consent in writing of the Manager and the prior consent of the said Director.”

答辯人的抗辯理據

13.  代表答辯人的劉大律師在結案陳詞中確認，抗辯理據如下 :

(一)該天線是否對該樓宇的業主及住客造成滋擾及干擾 (nuisance and annoyance)，因而違反了公契條文B2條；

(二)該天線是否安裝於大廈的外部(outside any part of the Building)，而違反了公契條文B7條；

(三)該天線是否外露或伸展至大廈以外(extending outside the exterior of any Building)，而違反了公契條文B8條；

(四)該天線是否改變了大廈的外觀(alter the external appearance of any Building)，因而違反了公契條文B10條；及

(五)答辯人是否曾獲發展商的許可，在該天台裝置天線。

14.  劉大律師也確認，答辯人放棄在本案中曾提出的其他抗辯理據，包括﹕

(一)該屋苑的公契條文是否對答辯人存在約束力；

(二)申請人是否容許或默許該天線的存在；

(三)該天線是否對業戶造成嚴重風險及人身傷害；

(四)2012年協議是否存在；及

(五)法團是否選擇性地只針對答辯人提出訴訟。

公契條文B2條

15.  法團方面傳召了余女士作供，她指稱在1997年遷入27樓3室單位時，已發現該天台安裝了3支天線，在2008或2009年時發現由原來的3支天線變成5支，當中2支原先已存在的天線，正正對著她女兒房間的窗戶，相距不足10呎。至2011年11月她的女兒發現患上腦癌，余女士與黃先生開始關注在該天台的天線，在收發過程中可能發出電波影響健康，故此向管理處及答辯人作出投訴。儘管答辯人在2012年2月將其中2支天線拆去，但尚餘的3支仍與27樓3室單位的客廳及女兒的房間分別相距只有15呎及20呎。余女士的女兒在2年的治療後康復，但因天線仍存在故不再使用其原有房間，而余女士一家仍對在家中會暴露在天線所發出的電波有所擔憂，余女士在家中收聽收音機時，也經常因電波而被干擾，接收了的士傳呼台的對話訊息。而現時該天線所放置位置，正是余女士女兒的房間窗戶外只有10呎之距。

16.  代表申請人的崔律師依賴 宜高物業管理有限公司 訴馬文豪與其他(LDBM 393-394/2004及LDBM 48及53/2005)一案作支持。案例涉及經理人向兩名業戶追討管理費的申請，兩名身為業主的答辯人以管理公司出租公用地方予他人安裝天線屬不當為由，作為其多年來拒絕繳付管理費的理據。業戶方面亦指安裝的天線對其造成傷害及出現腫瘤。審裁處在判決中認為，兩名業戶憂慮天線的輻射會造成身體傷害，憂慮若是合理便足可構成滋擾。崔律師指稱從該屋苑平面圖可見，兩個涉案單位只相距10呎，而余女士的證供足證滋擾的存在。

17.  答辯人則反駁指稱，沒有任何醫療證供顯示，余女士女兒的腦瘤形成與天線的存在有關。而答辯人只是為了息事寧人而同意拆去3支天線，在拆除2支天線後，法團仍採取法律行動，故此未有再繼續拆除行動。

18.  根據 Halsbury’s Laws of Hong Kong 一文獻，

“Where the covenant is against any act which may lead to ‘annoyance, nuisance or damage’, it is wider, and is broken by anything which disturbs the reasonable peace of mind of an adjoining occupier. The disturbance need not amount to physical detriment to comfort, nor need the adjoining occupier be a tenant of the same landlord” (Halsbury’s Laws of Hong Kong Vol.17 第235.374段。)

19.  答辯人大律師對上述法律原則並未提出異議。

20.  本案中所涉公契條文B2條的內容，與上述文獻中的條文相似，即阻止任何引致滋擾(nuisance)或煩厭(annoyance)的行為，套用上述文獻的法律原則，相關行為只須令其他住戶不能安心(peace of mind)便可，故此本席在考慮申請人的指控事實是否構成滋擾或煩厭時，無須考慮是否對其他住戶造成身體不適或實際傷害。本席亦認同 宜高物業管理有限公司 一案中的裁斷，受影響業戶的憂慮必須為合理。

21.  本席認為，從余女士所述證供，該天線的存在，確實令余女士及家人感到不能安心。該天線在使用過程中收發訊息是不爭的事實，天線在余女士女兒房間近距離的位置，而余女士的女兒曾彌患腦瘤，再加上在收聽收音機時也受天線接收的訊息干擾，余女士及家人擔心該天線在收發訊息的過程中發出電波，會影響他們一家的健康因而不能安心並非不合理，本席認同容法官在 宜高物業管理公司 一案中的裁斷理據，即使余女士未能證明實質傷害或不適，合理的憂慮令余女士及家人不能安心，已足可構成滋擾。

22.  本席裁斷，答辯人在該天台安裝該天線，此一行為對居住在隔鄰的住戶不能安心，構成了滋擾及煩厭，違反了公契條文第IV部B2條的規定。

公契條文B7及B8條

23.  代表申請人的崔律師指稱，公契條文B7及B8 條中所涉及的大廈之外(outside the Building)及大廈外部(exterior of the Building) ，其實所涉理念相同，均須決定是否涉及該大廈以外的情況。崔律師依賴以下3個案例支持其論據。

24.  第一個案例為The Incorporated Owners of Castle Peak Villas 訴Lee Kam Hung (LDBM 156/2000)。案例中法團指稱案中答辯人在天台裝置了天缐，違反了該大廈公契的規定。相關公契條文第11(f)條規定﹕

“Not to erect ... anything which would in any way alter the façade or exterior appearance of the building” (這與本案中公契條文B10條類同)；

而大廈規則第3條規定﹕

“No radio or television aerial shall be attached to or hung from the exterior of the building” (這與本案中公契條文B7及B8條類同)。

25.  而案例中答辯人的抗辯理由為所有天線全是裝置在天台範圍之內(erected on and attached to the inner side of the said Roof)，而並非在單位以外(attached to or hung from the exterior of the said Flat)。周兆熊法官在判決中裁定，『天台的外貌原無此三枝天缐，自答辯人豎立此三枝天線後，天台的外貌便有所改變，故此答辯人的作為是違反公契第11(f)的規定。』周法官又依賴牛津字典中“exterior”就是“the outer surface of something”之定義，裁斷『A座的天台是A座朝天方向的外部(exterior)。答辯人於天台豎立三條天線，而安裝天線的方法又沒有得到法團的許可，故此答辯人的作為是違反了第3條的規定。』

26.  第二個案例為Hong Yip Service Company Ltd v Ng Wai Man (CACV 159/1988)。案中原告人為屋苑的經理人，指控作為業主的答辯人在其獨有擁有的天台上，安裝了3支天線，高度超越天台其中一幅圍牆以上約6吋，即超越大廈最高點約6吋，違反了公契條文第15、16及17條的規定。相關條文內容如下﹕

“Clause 15

No Owner shall affix or install his private aerial outside any part of the building.” (與本案中B7條文完全相同)

“Clause 16

No post or other projections or structures whatsoever extending outside the exterior of the building shall be erected.” (與本案中B8條文完全相同)

“Clause 17

No Owner shall do anything which may or will alter the external appearance of the Building.” (與本案中B10條文完全相同)

27.  案例中答辯人提出以下抗辯理據﹕

(一)“covenant 15 which forbids the installation of any private aerial outside any part of the building does not have any reference to the aerials in this case as they are installed inside the building.”

(二)“Covenant 16 and 17, although in wide terms, have no application to private aerials as they have already been exclusively dealt with by Covenant 15 which refers to them in specific terms.”

(三)“developers who intend to transfer that roof as usable space, the transfer must be taken to include not only the roof but also a limited portion of air space above it ... Exterior of the building must be taken to mean and include that limited portion of air space ... These aerials are within that limited portion of air space and do not, therefore extend beyond the exterior of the building and not caught by the Covenant 16.”

(四)“the visual effect of the aerials on the external appearance of the building is de minimus.”

28.  上訴法院的裁斷為﹕

(一)“We are satisfied that there is no tripartite effect which would exclude Covenant 16 and 17 from application to private aerials.”

(二)“We accept that the defendant has a right to the use of limited air space above the roof. However the exterior of the building referred to in Covenant 16 is, in our view, defined by the boundaries delineated by the external walls and not by any right to use of air space. The aerials do, we are satisfied, extend beyond those boundaries and do, therefore, extend outside the exterior of the building and are caught by the covenant.”

(三)“The aerials are clearly visible both from adjoining buildings and from the ground and in the context of this estate we are satisfied that no reasonable judge would find that their impact was de minimus.”

29.  第三個案例為 鍾家輝對富善花園業主立案法團 (LDBM 213/2012)。案中申請人指稱，天台業主在天台上搭建了一個鐵棚，違反了公契條文第IV部第19條，條文為﹕

“no external signs, signboards, ...poles, cages, projections, structures ...whatsoever shall be erected, installed ... or be otherwise affixed or projected upon or from or on or in or to any Flat or ...the portion of flat roof or main roof...” (與本案中B8條文最後一句類同)

土地審裁處的高法官裁斷『鐵棚可被視為一個豎立或安裝在天台上的籠子、凸出物或結構物，表面上違反第19段的規定。』

30.  崔律師指出，答辯人在該天台裝置原來沒有存在的該天線，而該天線的現狀是3支天線的高度也高於該矮牆，而在申請人入稟本案時的天線均高於該大廈，兩個情況下的天線與附近大廈之間均無遮擋可清晰看見，套用上述案例的原則，以該天台邊界牆作為答辯人身為業戶可使用的範圍，該天線高度超越該矮牆的高度，這絕對是在該大廈以外或伸延至大廈外部的裝置或凸出物，亦改變了該大廈的外觀，違反了公契條文B7、B8及B10條。

31.  答辯人指稱，該天線所在位置為該天台邊界牆內的範圍，所有位於大廈圍牆以內的地方，均不屬於大廈的外部(outside any part of the Building)。而根據公契條文第IV部第C2條(“公契條文C2條”) ， 只規限業主不能在天台豎立或放置任何廣告標示或非法僭建物，並無提及不能裝置天線；如天台屬於大廈的外部，即所有公契規管內的天台都不能放置任何物品，答辯人擁有該天台獨有管有權的說法形同虛設，答辯人根本不能享有該天台的使用權。故此答辯人將該天線裝置在其獨有擁有的該天台內，並無違反公契條文B7條。

32.  而答辯人有權使用該天台上空的空間，該大廈的最高點為水缸，在該天台對上最少7至8米，而大廈天台的圍牆最高點為3.045米，該天線並沒有高過該大廈的高度，或伸出該大廈外牆，更不可能被視為一個凸出物，故此也沒有違反公契條文B8條。

33.  本席在考慮“outside”, “exterior”, “external”等字義時, 認同周兆熊法官在 IO of Castle Peak Villas 一案中從字典定義作考慮的做法。根據牛津高階英漢雙解詞典，就上文所述詞語，有以下的定義:

Outside: the outer side or surface of sth 外部；外表；SYN EXTERIOR；

Exterior: the outside of sth, especially a building(尤指建築物的)外部，外觀，表面，外貌；

External: connected with or located on the outside of sth/sb 外部的；外面的。

34.  從英漢詞典的定義可見，三個詞語也存在一個共通點，如用在建築物上時，應詮釋為建築物的外部。而根據上訴庭在 Hong Yip Services Co Ltd 一案中的裁斷，天台業戶享有天台對上有限空間的使用權，而大廈的外部，應以大廈的邊界牆作界定，超越邊界牆以外，即屬建築物的外部(原文見上文第26-28段)。

35.  套用此一裁斷理據，本案中公契條文B7 及B8條所涉及的大廈的外部範圍，應以該天台範圍四周的邊界牆為限(defined by the boundaries delineated by the external walls)，邊界牆的高度決定大廈的外部範圍，而並非以大廈的最高點或天台一層最高邊界牆的高度為限，故此答辯人指稱應以大廈水缸或天台最高的圍牆作考慮並不正確 。該天線明顯高越該矮牆的高度，而該矮牆屬該天台其中一幅邊界牆，在這情況下，該天線明顯受公契條文B7及B8規限，因其超越該矮牆的高度，等同在大廈的外部裝置或伸延至大廈的外部，違反了公契條文B7及B8條的規定。

36.  至於劉大律師依賴的公契條文C2條，內容為﹕

“No Owners except the Owners having the exclusive right to occupy any Roof or part of a Roof shall have to right to use the Roof or part thereof…No owner shall erect or place or cause or permit to be erected or placed any advertising sign or illegal structure on any of the Roofs or any part thereof…”

37.  本席認同公契條文C2條並無規限天台業戶在其擁有的天台裝置天線，但只以此條文作理解是完全罔顧其他公契條文的內容。天台業戶可在其獨有管有的單位包括天台內裝置天線，但相關天線的裝置必須受公契條文B2、B7及B8條規限，答辯人不能以C2條中沒有規限天線的裝置，而抹殺B7及B8條條款中不容許相關天線安裝在大廈外部，以及B2條中安裝天線可能對其他業戶造成滋擾的規限。故此答辯人所裝置的該天線，可能有部份是在該天台邊界牆範圍之內， 即該天台的範圍內，但由於該天線之高度部份伸延至天台外部，在這情況下，該天線是違反了公契條文B7及B8條，而答辯人不能依賴公契條文C2條文作解脫。

38.  至於劉大律師指稱，如答辯人不能在該天台內擺放任何物品, 則答辯人的獨有享用權形同虛設。本席認為此一說法與上訴庭在 Hong Yip Service Co Ltd 一案中的裁斷不符，因答辯人就該天台的獨有管有及享用權，是指該天台內部部份，而公契條文B7及B8條只是規限該天台外部的使用權，與答辯人在該天台內部的享用權利並無衝突，亦沒有令致答辯人享用該天台的權利形同虛設。

公契條文B10條

39.  申請人的立場可見上文第30段的內容。

40.  就公契條文B10條而言，劉大律師在陳詞中指出，並無任何證供顯示該大廈的原有外貌，法庭無法確定該大廈的外貌是否已被改動。申請人也未有提供任何證據，例如相片以顯示該天線明顯地影響大廈的外觀。

41.  本席認同周兆熊法官在 The IO of Castle Peak Villas 中的裁斷理據，即在原建築物上沒有而後來裝置的，必定會令建築物的外貌有所改變。在本案中，雖然沒有任何證供顯示該天台的原貌，但無可否認的是，該天線是由答辯人購入該單位及該天台後加建，故此答辯人不可能爭拗該天線是該天台原有裝置，故而沒有改變該天台的外貌。本席裁斷，該天台的原貌是在該矮牆的一邊沒有該天線的存在。

42.  至於該天線的存在是否改變了該大廈的外貌，本席認同上訴庭在 Hong Yip Service Co Ltd 一案中的裁斷，該天線從隔鄰的大廈應是清晰可見，因該天線的高度超越其前方的該矮牆，從答辯人提交的相片可見(文件冊第244頁)，在該天台對面有一列的屋苑建築物，座向正正為該天線的一方，本席認為該天線應在這些屋苑建築物住戶的視線範圍內可見，對原來沒有該天線的該大廈而言，肯定是改變了該大廈的外觀，違反了公契條文B10條。

發展商的許可

43.  第一指名答辯人的證供指稱，他在購入該單位連該天台前，曾向售樓處的職員表示，購買該天台的目的是為了放置天線以供的士行專用，而售樓處職員向他表示，該天台業權屬他所有，他可以自由放置天線在業權擁有範圍內。由於時日久遠，第一指名答辯人已不能確實這位售樓處職員的身份。

44.  申請人反駁指，答辯人並未有任何文件證供支持此說法。再者，該售樓處職員的身份不明，是否有權作批准是未知數；而答辯人在之後所簽署的買賣契約中清晰註明，他們亦受公契條文的約束, 亦從沒在買賣契約中註明他有權在該天台放置天線的約定。而即使發展商曾作出此陳述，並無證供顯示其他業主也知悉此約定，從而對其他業戶存在法律約束力。

45.  本席認為答辯人此一抗辯理據不能成立。公契條文在發展商售出該天台予答辯人時已然生效，對所有業戶也具約束力，本席看不到發展商如何能單方面更改公契的內容，令致答辯人可不受公契條文監管。即使發展商擁有此權力，誠如崔律師指出，該售樓處職員的身份無從稽考，答辯人未能證明，該職員是發展商的授權代理人，有權給予答辯人口中所述的許可。再者，即使答辯人在售樓處與該職員商談下達成協議，但在這之後答辯人才簽署買賣契約，當中清晰交代答辯人須受公契條文監管(文件冊第128頁)，在這情況下，發展商的任何許可，也不能凌駕於此條文之上。

46.  最重要的，現時法團指控答辯人在該天台以外部份裝置該天線，這與答辯人所指稱發展商同意讓他們在該天台獨有擁有範圍內裝置是兩碼子的事，實在看不到答辯人如何能以此為抗辯理據。

總結

47.  在考慮過所有證供後，本席裁斷答辯人在該天台裝置的該天線，是在該大廈的外部，對鄰近的業戶余女士及其家人造成滋擾及煩厭，且亦改變了該大廈的外觀，違反了該大廈公契第IV部的B2、B7、B8 及B10條的條文。

48.  鑑於申請人已多次去信答辯人要求清拆，但答辯人從未作處理，本席認同申請人必須以禁制令，方能令答辯人遵行公契的規定。而由於該天線的存在對其他業戶造成滋擾，頒布強制答辯人拆除之餘，也應禁制答辯人在該天台再裝置任何天線。

訟費

49.  在訟費應視乎訴訟結果而定的大前題下，本席看不到任何特殊環境因素，令致答辯人無需承擔申請人在本案中的訟費。此為暫准判令，除非任何一方在14天內提出傳票申請，此暫准判令將成為最終命令。

命令

50.  (1)   強制答辯人須在本命令頒令後的1個月內，拆除裝置在該天台上的該天線及將該天線位置的天台部分還原原貌；

(2)   禁制答辯人其本人、其受僱人、代理人、授權人或任何一位或其他人等在該天台裝置任何天線；

(3)   本命令無須親自派送；

(4)   附加罰則通知；

(5)   答辯人須付申請人本申請的訟費，如雙方未能就訟費數額議定，則由法庭依區域法院基準作評定。此為暫准判令，除非任何一方在14天內提出傳票申請，此暫准判令將成為最終命令。