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LDPD 2663/2008
香港特別行政區
土地審裁處
申請編號 LDPD 2008 年第 2663 宗
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主審: 盧偉光審裁處成員
聆訊日期: 2008年11月28日
頒下判案書日期: 2009年1月14日
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判案書
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申請人的申請
1. 申請人指因答辯人未有繳付2008年9月1日起的租金（每月5,000元）他於2008年10月14日申請收回處所及申索欠租/中間收益及訟費。另外，申請人申索水費、電費及租約釐印費75元。
答辯人的反對通知書
2. 答辯人於2008年10月20日提交反對通知書，可總結為以下的幾點反對理由：——
(1) 業主從10月開始停止供電；
(2) 業主涉嫌違反《業主與租客（綜合）條例》第119V條之滋擾罪；逃避其應負的責任及無理對待租客；
(3) 租客無從閱讀電錶讀數，電費只由業主單方面陳述；水源總製亦被扭至很低水壓；
(4) 本人已交9月份租金，但因9月份單位內水喉嚴重漏水，扣去維修費390元；業主拒絕負擔此費用，而誹謗本人無交9月份租金；
(5) 業主指令物業代理不要打釐印，後來在雙方有爭抝後才單方面補打釐印，卻逼令答辯人繳付一半釐印費1,500元。
3. 申請人代表鄒杏結女士（鄒女士）與答辯人親自作供，以下為雙方的證供及本席的判案理由。
答辯人繳租及申請人收租的紀錄
4. 雙方不爭的是答辯人祗是通過申請人代表鄒女士的永隆銀行戶口繳付租金。
5. 鄒女士聲稱她在收過2008年8月份的租金後，一直未有收到9月份的租金。雖然她一直試圖以電話、短訊及電郵等找答辯人，但都沒有收到對方的回覆。她多次上門亦在本案處所找不到答辯人。她於2008年10月3日到永隆銀行打簿，知悉有人於2008年9月1日將4,810元存入她的戶口，但她當時不知道該筆款項是答辯人存入，答辯人亦從沒有以電話或其他方法通知她該筆存款的事。她亦不同意答辯人可以自行在9月份的租金先行扣除答辯人自稱的維修費390元。直至11月28日，她的戶口再沒有其他不知詳情的存款。
6. 答辯人聲稱他是於9月1日以支票，金額4,810元存入鄒女士的戶口，作為9月份的租金。他亦有將熱水爐水管維修費的單據傳真予申請人，但他忘記了傳真的時間。他解釋4,810元的計算方法是月租5,000元，加上水電費200元，再減去申請人需要負責繳付的維修費390元。
7. 綜合雙方的證供，本席裁定 (1) 答辯人沒有理由可以於2008年9月份的租金先行扣除他支付的維修費390元；(2) 租約並沒有條款給予租客（答辯人）權利即時從某月份的租金扣除答辯人自行支付的維修費，答辯人應該先行與申請人商討及如雙方仍未能有共識後另行提出申索；(3) 答辯人未能成功證明他有通知申請人該4,810元是答辯人繳付的9月份租金的全部或部份。因此，本席裁定申請人於2008年10月14日提交申請書時，他的訴因（即他收不到9月份及10月份的應收租金）成立。
答辯人是否仍然管有本案處所
8. 鄒女士作供，指申請人未能從答辯人處取回處所的管有，申請人一方面未能再收到任何租金，另一方面卻仍然要繳付按揭費用予銀行。
9. 答辯人在答覆本席查詢時，聲稱他已搬離處所，時間約於2008年10月。
10. 在本席再查詢答辯人他為甚麼收到法庭發出的聆訊通知時，他說他在搬離後，仍有回去“開信箱”。
11. 在本席建議雙方是否會考慮和解後，答辯人確認他雖然搬離處所，他未交回亦拒絕交回鎖匙予申請人，即他仍然繼續管有處所。他需要搬離處所，是因為“該單位根本住唔到”，他不能忍受單位內的情況——包括申請人滋擾他、單位內的天線接收不理想、水喉漏水及間歇性沒有水、電供應等。
12. 答辯人特別指出鄒女士都承認曾經截電，並告知他，“請你住得開心，就交租，交水電”。另外，從鄒女士給警察的口供，亦可證明她曾經截電。
13. 在回應鄒女士所指她分別曾於2008年10月4日、10月8日、10月31日及11月20日上門均找不到答辯人，答辯人聲稱在他搬離處所前，鄒女士到上址找不到他，絕不為奇，原因是他很多時都離開香港，本案處所是他逗留在香港時才“住吓”的地方。
申請人滋擾、無理對待及誹謗答辯人等的指控
14. 於本案，本席並沒有司法管轄權處理滋擾、無理對待及誹謗等的指控。
申請人申索的水費及電費
15. 根據租約（證物A2），雙方同意“租客須在租約期內清繳一切有關該物業的水費、電費、煤氣費、電話費及其他類似的雜費等”。在租約第1頁的頂部，並註明有關分錶的度數：“電錶 = 1749；水錶 = 223”。
16. 申請人代表鄒女士的陳述書（證物A1）的附件詳細解釋她索取的水、電費的計算方法，如下：——
| “水電計算： |
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水每度$12 |
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電每度$1.20 |
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水 |
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電 |
| 入住開始2008年3月18日 |
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223 |
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1749 |
| 截 至2008年10月31日 |
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239 |
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3523 |
| 已使用度數 |
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16度 |
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1774度 |
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x 12 |
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x 1.2 |
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$192 |
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$2128.80 |
| 共使用 |
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$2320.80 |
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($192 + $2128.80) |
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| 扣除 |
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$600 |
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(已繳款項)* |
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| 結欠 |
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$1720.80 |
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” |
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*鄒女士指申請人於2008年6月、7月及8月每次分別多交200元作為臨時的水、電費，即從入伙以來，答辯人共繳交了600元的水、電費。
17. 另一方面，答辯人在反對通知書指“租客無從閱讀電錶讀數，電費只由業主單方面陳述”。
18. 本席從租約上有寫明電錶及水錶度數這點，加上處所側有另一套房單位（1號房），可以推論鄒女士所指雙方的水、電費是按度數計算的口供可信。鄒女士亦提供港燈及水務署的付款通知書用以證明處所（2號房）與另一套房共用一個港燈的電錶及水務署的水錶。
19. 根據鄒女士上述的計算，由2008年3月18日至10月31日的7個半多月，本案處所需要分擔的水、電費的總數是2,320.80元，或每月約309元。如果以每月租金計算，這個支出是租金的百分之六左右。
20. 鄒女士作供亦提到電錶及水錶安裝在走廊，任何人均可看見錶上的度數。這個安排與多數分租套房的物業一致。
21. 因此，本席裁定在衡量相對可能性的情況下，本席相信鄒女士的證供。她申索的電費及水費金額總數1,720.80元得直。由於答辯人聲稱他在9月繳存的4,810元，有200元是水、電費。因此，答辯人實欠1,720.80元 – 200元，即1,520.80元。
釐印費的申索
22. 鄒女士承認她遲於2008年10月14日才補打釐印。因此，她按租約第11條向對方申索一半的釐印費，即150元/2或75元。
23. 根據租約（證物A2）第11條，雙方同意“業主及租客各負責屬此合約印花稅一半費用”。因此，本席裁定申請人申請得直，原因是她確實繳付了150元的釐印費（即印花稅），按租約，她有權利向答辯人申索。
24. 答辯人作供時，指責申請人之前意圖逃避印花稅，其實，若任何人仕知道其他人仕意圖逃稅，他有責任舉報，相信作為會計師的答辯人不可能不知道這點。但是，無論申請人以前的意圖如何，這不損害申請人申索這筆費用的權利。
停止供應電力及/或供水的期間
25. 按鄒女士於2008年11月15日在中區警署所作的口供，她於2008年10月4日到處所抄電錶時，發現電箱有燶味，擔心漏電造成危險，所以將電掣關上，並貼了張通知書於處所門外。10月5日，警察致電她了解情況。於10月8日她再到處所，發現雖然電箱仍被鎖上，電掣己被重開，她也不能解釋原因。在她離開時，她仍選擇鎖上電箱。
26. 另一方面，答辯人在2008年11月8日於警署所作的口供則指他於2008年10月4日返回處所，發現無電供應，亦發現鄒女士貼在他房門外的催租通知書。他於10月5日往中區警署報案。警察之後到他的住所調查時，電箱仍然被關上，房內繼續無電。其後，他多次收到鄒女士的SMS，內容為通知她已恢復供電。
答辯人欠租金額的評估及裁決
27. 申請人證實她曾於2008年10月4日關上電掣，並帶走電箱的鎖匙，但她及後於10月8日發現電掣已被開通。
28. 另一方面，答辯人則指他於2008年10月4日發現無電力供應，他在10月份內住不下去自行搬走，但是他至今仍拒絕交回處所予申請人。
29. 本席裁定如果答辯人認為申請人的行為導致他有任何損害（例如：搬遷費所、重覆的租金等），他應該另行提出申索。本席亦不能在本案評估他的損害。
30. 在計算給予答辯人濟助以恢復租約時，本案處所於10月4日開始沒有電力供應至答辯人自稱搬離處所（10月底），本席認為處所的租金/中間收益最少約值原租金的50%，因為，沒有電力的處所都顯然有一定的價值。因此，10月份的欠租/中間收益評估為2,742元（3/31天 x 5,000元 + 28天/31天 x 5,000元 x 50%）。
31. 其實，本席相信鄒女士的口供，即她在10月8日到上址時，電力已開通。但是，就算將利益盡歸答辯人，答辯人在10月底搬離上址前才會受到停電影響。本席亦相信鄒女士的口供，即她沒有在處所截斷食水的供應。
32. 在10月底答辯人自稱搬離處所後，他根本沒有證據處所再有或沒有電力供應，鄒女士亦沒有理由永久不開通電力。本席認為由2008年11月起計，處所的中間收益應按原來的租金計算（即月租5,000元）。
33. 因此答辯人欠交的租金/中間收益評定如下：——
(1) 9月：390元
(2) 10月：2,742元
(3) 11月及以後：每月5,000元
結論
34. 基於以上的理由，本席裁定申請人勝訴，並頒令如下：——
1. 申請人可於2009年1月21日(下稱“繳款限期”)之後從答辯人處收回案中處所的空置管有權(即以“交吉”方式收回涉案物業)；
2. 答辯人須繳付予申請人欠租/中間收益(或稱租值補償金)，包括：——
(i) 計算到2008年10月31日，共3,132元（即390元 + 2,742元）；及
(ii) 每月5,000 元，由2008年11月1日起計，直至收回處所的空置管有權為止；
3. 答辯人須繳付予申請人下列費用共1,595.80元，包括：—
(i) 計算至2008年10月31日的水費及電費總數1,520.80元；及
(ii) 租約的釐印費75元；
4. 答辯人亦須付予申請人這申請的訟費，即時評估為800 元；
5. 若答辯人在繳款限期或之前，繳清予本審裁處所有上述第2段所列的欠租/中間收益(包括在繳款當日或之前已到期的欠租/中間收益)，及上述第4段所列的訟費款額，則答辯人無須與申請人訂立任何新的租契，而可按原有的租契繼續持有該涉案物業，上述第1段的收回處所的空置管有權命令，亦告失效；
(惟本處可根據高等法院條例第21F條(下稱“該條例”)將繳款限期延展。)
(倘若答辯人未能在繳款限期(或延展的限期)內根據第5段繳清第2及第4段所列的款額，申請人可強制執行本命令的第1至第4段，而只要本命令尚未被推翻，該條例亦不容許答辯人去取得任何濟助。)
6. 當答辯人繳存上述款額於本審裁處後，申請人可從本處提取該款。
(根據本命令而繳付的款額，須以現金、香港的銀行發出的本票或香港的律師事務所發出的支票繳付，本處不接受其它的付款方式。)
申請人：由鄒杏結女士代表應訊。（無律師代表）
答辯人：親自應訊。（無律師代表）
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