何幹業 對 麥興龍及另二人

DCMP 3210/2013

香港特別行政區

區域法院

雜項案件2013年第3210號

-------------------------------

--------------------

-------------------

判案書

-------------------

1.  原告人指被告人侵佔其土地，要求他們交回土地的管有權，而第一和第三被告人向原告人提出反申索，要求法庭頒令，他們已以逆權管有（Adverse Possession），成功取得有關土地。

案情背景

2.  本案涉及位於新界大埔丈量約分第16約地段第393號A分段（Section A of Lot No 393 in Demarcation District No 16）（以下簡稱“該土地”），位於大埔林村。

3.  該土地的地界，見附在這《判案書》的附圖，而附圖是截取自此案專家證人陳漢錕測量師的報告附件F[1]，該土地測量圖在2012年已經測定，並在2016年確認一切沒有任何改變。第一和第三被告人對專家報告內容沒有爭議（見本《判案書》第35至44段），而第三被告人，更以附件的形式，把2012的測量圖，附夾在《第三被告人的抗辯和反申索書》內。該土地的範圍，在A點至X點然後又折回A點的地界內，該土地的位置和地界沒有爭議。而涉案的還有兩間小屋，一間是在圖上標注為“1^st Hut”的第一間屋（以下稱“第一間屋”），而另一間標注為“2^nd Hut”（以下稱“第二間屋”），兩間小屋的位置也沒有爭議。明顯從附圖看出，第一間屋和第二間屋有一半或以上是蓋在該土地的範圍外，原告人指範圍外主要是官地（Government Land）。

4.  不爭議的事實，原告人現乃該土地的登記業主。按土地註冊處記錄，原告人的母親黃佩娟女士（“原告人母親”），在1965年7月30日，以港幣8,885元購入該土地。其後在1980年8月9日，原告人母親把原告人的父親何德先生（“原告人父親”）加入為業主，並以聯權共有（Joint Tenants）的形式持有該土地。原告人母親在1988年6月14日離世，原告人父親便成為該土地的單一業主。原告人父親在1992年7月7日，以贈送契（Deed of Gift）的方式，把該土地轉名至原告人的名下。

5.  原告人的案情，是約在1965年當原告人母親購入該土地時，適逢她的表姨梁惠霞女士（她是原告人母親的表妹，原告人和他的兄弟姊妹稱她為“惠霞姨”）（下稱“惠霞姨”）來港不久，而她居住的灣仔居所遭清拆，原告人母親口頭同意惠霞姨可搬到該土地，一方面可以協助看管該土地，又可在那裏居住和耕種。

6.  原告人稱，他和他的家人一直與惠霞姨保持良好關係，當時與惠霞姨居住在該土地並一起耕作的，有惠霞姨的男性朋友，名叫楊耀，他們一家人都稱他為“楊伯”。

7.  原告人稱惠霞姨在該處經營一農場，名叫“惠德農場”，而“惠德”之名，乃取自惠霞姨名字的“惠”和原告人父親名字的“德”字而成，是惠霞姨為答謝他父親而改的。

8.  惠德農場種植的，包括桃花、桔樹、菓樹等。

9.  原告人稱他自小每逢春秋二祭拜山後，都住該農場遊玩，切燒豬，在附近的河道游泳。農曆年前，惠霞姨和楊伯皆為他們家和父親麵檔，留下上好的桃花和盆桔，免費供他們取用。而惠霞姨從頭到尾都確認原告人母親和原告人是該土地的業主，並有權隨時收回。

10.  原告人和家人相繼在上世紀80年代移民加拿大，他在加拿大留意到香港有人以逆權侵佔土地成功，認為須採取一些手段來保障自己。在徵詢在律師樓工作的堂兄長之意見後，遂在2006年6月13日，特回港到訪該土地，與惠霞姨簽訂一份《准許使用合約》[2]，當中條款，包括確認原告人對該土地的業權，而原告人“同意允許／准許”惠霞姨使用該土地作農耕用途。

11.  原告人稱這書面的特許權（written licence），取代了以往的口頭特許（oral licence）合約。

12.  原告人在2011年回港時探望惠霞姨，稱惠霞姨對他說自己年紀太老，不能經營農場，稱他可以隨時收回該土地。在該次探訪時，原告人發現惠霞姨已從一間位於該土地以外的寮屋，搬到第一間屋。

13.  在這情況下，原告人委託律師發出一封日期為2011年12月1日的終止特許權通知書[3]，知會惠霞姨於2012年2月29日正式終止特許權，並須於終止日把該土地交吉交回原告人。

14.  惠霞姨沒有按要求這樣做，更不幸在2013年9月13日離世，享年86歲。

15.  原告人在2013年12月11日在區域法院對當時的佔用者（第二被告人）和第一被告人提起訴訴訟，收回該土地的管有權。第三被告人在2014年5月12日獲聆案官批准，加入這訴訟案。

16.  第三被告人在《第三被告人的抗辯和反申索書》的案情，指他是惠霞姨和楊耀的契仔，惠霞姨和楊耀是在1964年發現了一片包括官地和該土地的地塊，並開始在那裏經營惠德農場，並在那地塊上蓋建了兩間小屋，即分別是涉案的第一間屋和第二間屋^[4]。另外，在第三被告人的《開案陳詞》第一段，第三被告人不同意原告人所指稱的口頭特許，並指惠霞姨（第三被告人稱為“契媽”）常稱她表姊（指“原告人母親”）謂：“呢塊地送俾你用”。在審訊展開時，第三被告人更自稱他自1965年便與惠霞姨和楊耀（第三被告人稱他為契爺）開始在該土地經營、維修、改善等等，並在該土地圍上圍欄。在審訊時，他更稱在佔用的土地上建有小壩，並自10歲或最少自14歲時便具有排除原告人和業主業權的佔用意圖。

17.  至於那《准許使用合約》，第三被告人不爭議是惠霞姨簽署的^[5]，但指惠霞姨當時已經80歲、患多種病、是一名文盲、沒有給予尋求法律意見的機會、申請人作解釋方又有利益衝突、亦有誤導（misrepresentation）、不當影響（undue influence）和脅迫（duress），並指會以“非其所為”（non est factum）為抗辯理由^[6]，反對第三被告人和惠霞姨使用該土地是特許性質。

18.  第三被告人聲稱已逆權管有該土地的全部（除位於該土地上他稱屬第一被告人的第二間屋部份外）。

19.  至於第一被告人，除了承認原告人是註冊業主外，對該土地的業權歷史，和原告人所稱的所謂特許，毫不知情。他稱在2000年1月13日，以港幣30,000元向惠霞姨頂讓了該土地上的第二間屋，當時該屋屋頂已倒塌，並簽有頂讓書[7]，又稱他裝修了該屋後，與家人搬進了第二間屋，並聲稱在原告人起訴之前，已經逆權擁有第二間屋位於該土地上的部份。

適用法律

20.  原告人所依靠收回該土地的理據非常簡單，他既是該土地的登記業主，當然有權佔用該土地，和把無權佔用該土地的人驅逐。

21.  除第一和第三被告人外，第二被告人沒有任何回應。第一和第三被告人的主張，是他們佔用該土地，距離原告人提起訴訟的時間超過12年（第一被告人稱自2000年1月13日而第三被告人稱自1964年），所以按香港法例第347章《時效條例》第7(2)條，原告人不能提出收回土地的訴訟；並且按《時效條例》第17條，原告人該土地的所有權已告終絕（extinguished），要求法庭對上述兩項主張，頒下宣告令（declaration）。

22.  適用於此案有關的《時效條例》條文，本席認為起碼有以下幾條：—

“7. 收回土地的訴訟時效

(1) ……

(2) 自有關訴訟權在任何其他人方面產生的日期起計滿12年後，他不得提出收回土地的訴訟；如該訴訟權最初在某人方面產生，而他是透過該某人而申索的，則他亦不得在該訴訟權在該某人方面產生的日期起計滿12年後提出收回土地的訴訟……

8. 土地現有權益訴訟權的產生

(1) 凡提出收回土地的訴訟的人或任何其他人（而提出訴訟的人是透過該人申索的)，一直管有該土地，而於有權管有的期間，被剝奪或中止其管有，則有關訴訟權須當作在剝奪或中止管有的日期產生。

13. 處於逆權管有下訴訟權始產生或繼續

(1) 除非土地是由時效期的計算對其有利的人所管有（在本條中提述為逆權管有），否則收回土地的訴訟權須當作沒有產生；而凡根據本條例前述條文上述訴訟權被當作在某日期產生，但無人於該日期在逆權管有，則訴訟權不當作產生，除非與直至該土地處於逆權管有下。

17. 所有權於期限屆滿後終絕

除第10條的條文另有規定外，在本條例就任何人提出收回土地的訴訟（包括贖回訴訟）所訂明的期限屈滿時，該人對該土地的所有權即告終絕。”

（因為第10條關乎以信託方式持有土地，所以不適用於此案）

23.  以上時效條例的概念是“逆權管有”，簡而言之，即如果土地被逆權管有超過12年（在1991年7月1日法例修改前須20年），業主便喪失向逆權管有者收回有關土地的權利，他對有關土地的所有權（title to that land），即告終絕（extinguished）。

24.  而有關條文的應用原則，在法律上已是廣泛被接受，沒有任何爭議。雖然第一和第三被告人沒有律師代表，但他們均每人提交了一份開案陳詞，當中第一被告人援引了《時效條例》的第7條，而第三被告人更援引“逆權管有”英國的經典權威案例Powell v McFarlane^[8]當中對何謂管有（factual possession）和管有意圖（animus possidendi）來支持他的主張。

25.  本席認為各方對如何確立“逆權管有”的法律原則沒有任何爭議，是相同的，是正確的。

26.  Powell v McFarlane雖為英格蘭的原訟案件，但在當中確立的原則，卻為英格蘭上訴法庭和上議院案JA Pye (Oxford) Ltd v Graham[9]獲確認，而香港終審法庭在Wong Tak Yue v Kung Kwok Wai David & Anor案^[10]和The Incorporated Owners of San Po Kong Mansion v Shine Empire Limited[11]，亦援引和確立其中的原則。

27.  本席看過代表原告人梁凱思大律師和龔靖晴大律師在《開案陳詞》的法律分析，同意她們的陳詞，就是按上述《時效條例》的條款，原告人訴訟權產生的日期，只會在兩個情況同時發生下才開始計算：—

(i)  業主被剝奪（been dispossessed）或中止其管有權（discontinued his possession）：見第8(1)條；及

(ii)  有人已逆權管有有關土地：見第13(1)條。

28.  換言之，若業主從來沒有被剝奪或中止其管有權，有關訴訟產生的日期是不會開始計算。在這案，原告人指他的母親是以特許（licence）的方式容讓惠霞姨佔用該土地，其後又有書面特許取代了口頭的特許，直至以書面終止有關特許上，而第三被告人是透過惠霞姨佔用該土地，所以並無被剝奪或中止原告人佔用該土地，直至惠霞姨拒絕遷出止，但當時是2012年2月29日，若說第三被告人逆權佔用該土地，亦只是從惠霞姨拒絶搬走開始，原告人在2013年12月11日提起訴訟，以2012年2月29日算，是在12年訴訟時效之內提起，沒有喪失訴訟權。而第一被告人的侵佔，未滿足逆權侵佔的法律要求。

29.  第一和第三被告人主張原告人在有關時段已被剝奪或中止其管有權，他們有舉證的責任：見終審庭烈顯倫常任法官（Litton PJ）在Wong Tak Yue案在14EF頁的說明。

30.  按終審法院李國能首席法官在Wong Tak Yue重申Powell v McFarlane的原則^[12]，如要成功取得逆權管有，主張者須證明他同時具備：—

(i)  管有有關土地（possession）；和

(ii)  佔用有關土地的意圖（intention to possession，或以拉丁文animus possidendi表示）。

31.  香港現時的《時效條例》，主要根據英國的Limitation Act 1980[13]，而現在的修訂本之前，又主要是建基於Limitation Act 1939，而Powell v McFarlane正是根據英國的Limitation Act 1939作出的決定，該案對在逆權管有的管有（possession）和管有意圖（animus possidendi），有相當詳細的論述，而香港終審法院亦多次確認（見第26段）。由於這案原文是英文，本席把這些原則，嘗試以中文在此撮要出來： 

(i)  條例^[14]中的“管有”（possession），是指實際的佔有（occupation）和控制（control）再加上有管有的意圖而令他有權對進入者，可以採取侵權的法律行動（maintain an action of trespass）^[15]；

(ii)  Dispossession（剝奪管有），是指從一方取得管有有關土地，並且在過程中，沒有得到業權方的特許（licence）或同意（consent），而取得管有的一方（a person who has dispossessed [the other]）便被視為逆權管有^[16]；

(iii)  在沒有清晰的相反的證據下，土地的業權人，或通過他取得業權或權益的人士，會被視作管有有關土地^[17]；

(iv)  如法庭認為一名非業權人士已經管有某土地（in possession），則該非業權人士須要滿足法庭他：(i) 已是事實管有（factual possession）該土地，和；(ii) 擁有必不可少的管有該土地的意圖^[18]（animus possidendi）；

(v)  事實管有（factual possession）須具備對土地的相當控制（appropriate degree of control），而且須是單一和結論性的管有（single and conclusive possession），簡單的例子，是如一入侵者進入某業權人的土地而未獲同意，不能說兩人皆是同樣地管有該土地，而究竟誰擁有客觀的管有，須視乎情況，特別是土地的性質，和相關土地一般會被如何使用而定，不能一概而論^[19]；

(vi)  管有土地的意圖（animus possidendi），是一個以佔用者的名義或代表佔用者的身份，去展示一個排除全世界任何人包括業權擁有者的意圖（… the intention, in one’s own name and on one’s own behalf, to exclude the world at large, including the owner with the paper title …）^[20]；

(vii)  由於法律視業權人會佔用他的土地，所以會視業權人所作的任何微小的事情，為否定他停止管有自己土地的證據，但法律會採用一個相反準則，來看待侵權者取得土地的管有，對侵權者而言，法庭須侵權者展示出一個清晰和肯定的證據，指出他除了取得實質管有，還須擁有那必不可少的管有意圖，而這意圖須向全世界清晰展示（… the court will, … require clear and affirmative evidence that the trespasser, claiming that he has acquired possession, not only had the requisite intention to possess, but made such intention clear to the world），如他的意圖可有多過一個合理的演繹，而他又沒有以行為或言語清晰表示他有意圖剝奪業權人，法庭將視他沒有具備那必不可少的意圖，如此，他還沒有剝奪業權人對有關土地的管有^[21]，當管有目的並非明確（unequivocal）而是含糊的（equivocal），疑點利益，歸於業權人 ^[22]；

(viii)  當須從一些含糊行為（equivocal acts）來推斷是有意圖去管有或剝奪管有，了解作出這些含糊行為的目的，至為重要^[23]；意圖（intention），須從行為中來作推斷^[24]；而意圖，是一個事實性的問題，須從所有情況推斷出來^[25]；

(ix)  當一名侵權者在法庭上作供，指稱他在某一特定時候有獨家管有某土地（exclusive possession of the land）意圖時，這些證供的價值是不高的，因為容易變成自謀私利（self-serving）的用途，因為這些證供，業權人一般是無法反駁的^[26]。這一點，在Wong Tak Yue案，李國能終審庭首席法官亦有相同的判斷，他認為當佔用者提出對自己有利的意圖陳述時，無論指他在佔用期間已經擁有這意圖，還是他在作供遭挑戰時這樣說，法庭須持懷疑的態度來審視這些證據，但當這些佔用者說出他們的佔用意圖，而這些意圖對他們的案情不利時，法庭卻須對這些證據，給予相當大的比重^[27]；和

(x)  由於逆權佔用者如能成功確立他們的佔有土地權，他甚至可以把原來的業權人驅趕，所以法律要求聲稱“逆權佔用者”提出佔用目的之證據必須是強而有力（compelling），毫無含糊（unequivocal）的。^[28]

32.  根據上述的原則，如果佔用者是根據某些從業權人給予的權力來佔用土地，例如租賃、特許、允准，絕不能算是“逆權”管有。

33.  至於特許（licence），從法律的性質來看只是一個批准（mere permission），讓佔用人不成為侵犯者（trespasser），但並不賦予被特許者（licensee）任何業權（confers no estate or interest in land），所以特許不能對特許者的繼承者作有任何約束力（A licence cannot therefore bind a successor in title of the licensor as a matter of property law），而特許者可隨時中止特許；最簡單的特許，就是無條件特許（bare licence），當中沒有合約代價，而只是純無償的批准（gratuitous permission），這些無條件特許，可隨時給予被特許者合理通知後終止；如特許目的只是給予個別人士（personal），這特許不能轉讓（will not be assignable）：詳見Megarry & Wade’s The Land of Real Property (8^th ed) 第34-001、34-003和34-014段。

34.  本席會引用以上的原則，來審視本案的案情。

證據和證人

      專家證據

35.  雷健文司法常務官在2016年7月19日頒下命令，批准原告人就以下事情，援引專家即一名土地測量師證據：—

(i)  在該土地作出勘察，以在地圖和一些在該土地上空所拍攝的航空照片，定出該土地所在及其邊界；和

(ii)  利用航空照片^[29]，解釋當時在該土地上存在的建築物的所在位置，和該土地當時的土地用途。

36.  最終第一和第三被告人選擇不援引專家證據。

37.  原告人存檔和送達一份日期為2016年9月26日由土地測量師陳漢錕先生撰寫的專家報告（“該專家報告”）。在審前覆核時（2017年5月19日），由於第一和第三被告人確認不反對該專家報告內容，獲法庭批准，原告人可援引該報告作證據而無須傳召陳漢錕測量師出庭作供。

38.  在看過陳漢錕測量師附在該報告的履歷，本席接納陳測量師是一名資深和具備專業資格的土地測量師，他在1984年起成為英國皇家測量師學會的副會員（Associate Member）和香港測量師學會會員（Member），自1993年便為註冊測量師，1996年註冊成為根據《土地測量條例》（香港法例第473章）所設置的土地測量師名冊的土地測量師，並在2003年成為香港測量師學會的資深會員（Fellow Member of the Hong Kong Institute of Surveyors），本席接納他可以用專家身份協助法庭。

39.  本席看過該專家報告，陳測量師早在2012年7月13日，已對該土地作測量並繪得土地測量圖（Setting Out Plan of Lot No 393 SA in DD16），而在其上第一間屋和第二間屋的位置圖，更是獲第一和第三被告人援引來確認他們佔用該土地的位置，由於他們對該報告內的測量及意見，沒有反對，所以本席接納陳測量師所提交的專家報告為本案的證據。

40.  正如本席在上段所說，陳測量師在2012年7月13日，對該土地已繪有一測量圖，上面標注了第一間屋和第二間屋的位置，陳測量師在該報告內指出^[30]，為了確認這兩間屋最新的情況，他在2016年9月12日，作了一次實地視察，最終確認當日的地面情況，與2012年的情況一樣，沒有改變，所以2012年的測量圖被採納和更新，作為該報告的附件F，其中該土地的地界，由A點以直線，順時針方向連至B點，如此類推連至X點，再連結回A點。地界內除第一和第二間屋的該土地，印上黃色，標注（Y）；第一間屋位於該土地內的部份印上粉紅色，標注（P），而第二間屋位於該土地內的部份印上綠色，標注（G），測量圖無數據部份被截取，成為這《判案書》的附圖。

41.  在審訊時，第一答辯人稱仍佔用第二間屋（綠色部份位於該土地內），而第三答辯人亦稱仍佔用第一間屋（粉紅色部份位於該土地內）和除綠色部份的其餘全部該土地（即黃色部份）。按陳測量師的測量，該土地全面積共997.7m²，而第一間屋粉紅色部份佔28.4m²，第二間屋綠色部份佔34.3m²。

42.  陳測量師分析了5幅在以下時間該土地的高空攝影相片，這些高空攝影相片，是從地政署測繪處（Survey & Mapping Office, Lands Department）所取得的，陳測量師把每幅相片，調較放大率一律至1:500，並在其上加上該土地和兩間屋的界線，以協助分析：—

(i)  1985年9月27日；

(ii)  1995年6月4日；

(iii)  1999年6月4日；

(iv)  2006年12月22日；及

(v)  2012年9月18日。

43.  陳測量師在該報告分析了在上述日期第一間屋和第二間屋的變化，有以下的意見：—

日期	第一間屋位置	第二間屋位置
27/9/1985	沒有結構物，土地上主要有濃密的植物和樹	沒有結構物，土地上主要有濃密的植物和樹
4/6/1995	1/3部份的屋處於該土地內，屋頂白色[31]	1/4部份的屋處於該土地內，屋頂黑色[32]
4/6/1999	因有樹木覆蓋而見不到有屋[33]	在西南部份可以觀察得到該屋
22/12/2006	與1995年的高空攝影相片大小相同，但屋頂生銹	重建和擴大至現時的大小，但屋的東面，沒有簷篷
18/9/2012	重建和擴大至現在的大小	仍存在，在東面蓋有屋頂的地方，經現場確認其實是簷篷
	兩間屋東面的樹木被清除[34]

44.  陳測量師確認他在2012年勘察所看見的第一間屋和第二間屋，與在2016年9月時勘察所看見的兩間屋一樣。

45.  本席接納陳測量師報告內全部的意見和他測量得的地界屋界。

      事實證據

46.  雙方共傳召了以下7名證人作供：—

   原告人

(i)  何幹業先生，他是原告人；

(ii)  何鍾慧儀女士，他是原告人的妻子；

(iii)  何碧琴女士，他是原告人的姊姊；

(iv)  何幹庸先生，他是原告人的堂兄。

   第一被告人

(v)  麥興龍先生，他是第一被告人；

(vi)  劉滿權先生，他是見證簽署頂讓書的人，是第一被告人的朋友；

   第三被告人

(vii)  張恆平先生，他是第三被告人。

     證人一般評估

47.  本席希望在評估證據內容前，記錄對各證人的觀察。首先，何幹業先生是原告人，亦是主要證人，他的證供謹慎、直接，沒有轉彎抹角，整體來說一致，與文件和其他原告人證人的證供脗合。他的太太何鍾慧儀和他的姊姊何碧琴證供涵蓋較窄的範圍，他們作供的內容，基本與原告人的案情和相片文件脗合，沒有矛盾，應是誠實可信的證人。而何幹庸是原告人的堂哥，原告人和惠霞姨的《准許使用合約》，和日後的終止特許權通知書，分別是由他草擬和送達，而且他在該土地影了一批相片，本席認為他的證供清晰、直接，沒有轉彎抹角，解釋清楚和沒有含糊，與文件沒有甚麼前後矛盾，是誠實可靠的證人。

48.  至於麥興龍，他對提問的答覆短而內容稀少，而證供亦只是局限於第一間屋的情況，只對第一間屋提供了一些證據，本席會在相關的環節上才對他的證供作評價。而劉滿權的證供更是簡單，他是惠霞姨頂讓第一間屋頂讓文件的見證人，本席接納該文件是在他見證下由第一被告人簽署的。

49.  第三被告人是此案的關鍵證人，因為他的證供主要用來支持“逆權侵佔”的事實佔有和佔有動機，本席的觀察是，他有禮貌，但對很多向他提出的問題沒有直接回答，顧左右而言他，本席將會在較後的段落，說明他的證供，很多時都是與他在其他時候提供的證供不一致，在關鍵的事情上，有重大的矛盾，本席對他證供的部份內容，認為根本是內在不可信（inherently implausible）。

      第三被告人的證供

50.  綜合第三被告人在抗辯書和反申索書^[35]，和他的證人陳述書^[36]的證供，可歸納如下：他現年61歲，大專程度，在1955年在國內汕頭出生，在1963年，與母親來港與父親團聚。來港後一家人住在灣仔唐樓的一個間房，他的一家因此與住在另一個間房的惠霞姨和楊耀相熟。由於惠霞姨和楊耀沒有兒女，在1964年，當他9歲時，他上契給惠霞姨和楊耀為他們的契仔，並有舉行了傳統儀式。他稱他視惠霞姨為親生母親，當惠霞姨晚年體弱時，他更僱用了印尼家庭傭工照顧她至離世。而惠霞姨在晚年時（2010年11月23日）亦給他一個權力最大最廣的一般授權書（Power of Attorney）[37]，並把所有財產，以一日期為2010年11月23日的遺囑，在她死後留給他[38]。

51.  他指惠霞姨和楊耀是農民，在約1964年左右，在新界大埔地方找到一片荒廢（derelict），沒有圍欄（unfenced）和沒有被佔用（unoccupied）的土地，這土地包括出現爭議的該土地和旁邊的官地，而當惠霞姨和楊耀佔用這土塊時，便馬上在其上建有兩間屋或寮（在狀書中第三被告人的律師當時以英文“huts”來表達），即此案的第一間屋和第二間屋^[39]。並在找到的土地上，經營“惠德農場”^[40]。第三被告人在他10歲時，在惠霞姨要求並得到其父母同意下，搬入該土地。他稱這是因惠霞姨要求他到農場協助耕作農務^[41]。所以他稱年幼時便在惠德農場內幫手賣零食和汽水等，並開枱給遊客打麻雀，開爐給遊客燒烤，幫忙種植桃花、檸檬樹、種田及除草。他稱他自1965年搬入農場生活至陳述書的日期達52年之久，而他在1978年7月結婚，婚後他太太亦搬到該土地同住^[42]，而他的家庭在第一間屋住，直到如今^[43]。

52.  他在狀書內稱，楊耀在1991年過世，而惠霞姨從此便獨家佔用該土地，並在其上自費進行維修，改善等工程。在2008年，更對該土地進行主要大型維修（substantial renovation）^[44]。自2013年9月惠霞姨過世後，除了已售給第一被告人的第二間屋外，他取得（took over）和繼續（continued）獨家佔用該土地，亦自費進行維修和改善的工程^[45]。他稱惠霞姨在2001年1月把第二間屋頂讓給第一被告人，便是惠霞姨把該土地視作自己的土地的最好明證。

53.  特別值得注意的，是第三被告人指他把自己當作該土地的業權人（owner），並自佔用該土地段支付着一切的政府地租（Crown/Government Rent），水電的費用^[46]。

54.  第三被告人在他的開案陳詞^[47]，對一些事實性的事情，作了一些補充，他指自1965年至2017年間，他與家人無間斷地在該土地上生活和有各樣的活動，並稱惠霞姨曾說：“表姊（即原告人母親）話‘呢塊地送俾你用’”，他自稱從1965年至今（即審訊日）都未見過原告人，他在審訊時不斷主張，自他懂事以來，又或最低限度自他14歲開始（即1969年），便有霸佔該土地的意圖，他強調這是構成“逆權侵佔”其中一個重要的元素。

55.  無可避免地第三被告人遭代表原告人的梁凱思大律師嚴厲的盤問，以下是他對一些關鍵的事情的答覆：—

(i)  按他的說法，惠霞姨和楊耀在1964年已在大埔找到這塊土地，但不爭議的事實，是原告人母親在1965年才購入該土地，所以，除非湊巧地原告人母親也同時找到該土地，不然，應是由惠霞姨通知原告人母親，而後者把該土地買下。第三被告人確認據他理解，應是由惠霞姨發現那土地，覺得好，然後通知原告人母親把該土地買下。

(ii)  他在2014年4月25日曾作一誓章（“該誓章”）^[48]，要求加入這訴訟案為第三被告人，在該誓章內，第三被告人似乎是表逹不認識原告人一家，在該誓章第12段，他稱不知道惠霞姨是否與原告人、原告人母親、原告人父親有什麼關係，更遑論原告人的姊姊和原告人的太太了。亦不知道曾否與他們的任何地方碰面。但在開案陳詞內他卻說^[49]，他“常聽契媽說 …… ”原告人母親把該土地送給他契媽使用，這兩個主張，明顯是互相矛盾。在主問開始時，他沒有更正該誓章的內容，在盤問時，他承認可能曾與原告人一起“玩過”；又稱孩童時代曾在教堂派餅食時見過原告人；又稱惠霞姨曾常與原告人母親打麻雀，原告人姊姊何碧琴有機會見過他；他又確認他結婚時（即1978年7月），原告人母親曾參加他的婚宴。這在審訊時才提出的證供，與該誓章內容互相矛盾，他的解釋，是他只在開案之後才慢慢想起，因為找到結婚相片，看見惠霞姨、楊耀和原告人母親一起拍照，才幫助他的記憶，他最終同意惠霞姨和他的契媽的關係應是很好的。

(iii)  他在該誓章內的第7段，指當他19歲時當行船工作（seaman）^[50]，並指在1985年才停止，在庭上他補充說當行船時，幾個月才回家一次，但回家時仍住該土地的第一間屋，但同意在1974-1985年間，沒有協助惠霞姨從事耕種工作；

(iv)  在盤問時，他最終同意惠霞姨自1960年代至2009年，都是住在原告人標註在證物P-1、P-2和P-3的位置（這地方在該土地的地界以外被顯示為“臨時結構物”（temporary structures）的位置）。他的解釋，是該被指屬惠霞姨居住的地方，是在他們以前養豬的豬屋旁，是惠霞姨用來休息、睡覺以便候命，例如當母豬快將生小豬的時候，亦是用來擺放簡單養豬用具和農具的地方。可能這樣，令原告人有錯覺惠霞姨住在那些地方。他指豬隻是以圈養（即在豬欄內養），而不是放養（即在田野四處走動的）。自豬流感後，他們已經停止養豬了；

(v)  他同意他在存檔書面證詞前，已知道原告人稱原告人母親曾不同意惠霞姨在該土地上養豬的要求，但同意只在開案陳詞，才第一次提及養豬，而在所有的書面證詞、狀書、和宣誓書內，沒有提及惠霞姨有養豬，但解釋他說他們務農，其實已涵蓋了養豬了。他最終亦同意，根本不知道究竟惠霞姨有否問而原告人母親有否拒絕關於養豬的事情；

(vi)  他同意所提交日期為1968年6月25日而持照人為楊耀（Yeung Yiu）的“租用官地牌照（Crown Land Permit）（編號T11034）”，只涵蓋住屋176平方呎和厨房40平方呎，並且是建在官地上，與現爭議的該土地沒有直接關係，但稱這官地與該土地相連。在審前，第三被告人披露了一些相關牌照編號11034的“Crown Land Licence Fee Receipt（官地牌照費收據）”，但只限幾個月，而最近期的，只至1997年2月17日。但他堅持他有交這些費用，直至現在，只是電子交費，所以沒有收據。在提交結案陳詞時，第三答辯人把一些他沒有在審訊時提交的文件，包括更多的官地牌照費收據。從提交的收據，是截至1999年3月17日，與及政府發出“官地牌照收費（Government Land Licence Fee）的繳款單（Demand Note）”，有些已支付，有些不知是否已支付，最後一張繳款單是涵蓋自2014年1月1日後一年。不爭的事實，發給的付款人，仍是楊耀（Yeung Yiu），他在作供時指費用是由他繳付的。不單如此，在提交結案陳詞時，他還提交了下列首次披露的文件：—

(a)  放寬租約牌照（modification of Tenancy），編號（Permit No）：35717，日期為1968年6月25日；而有關地段是指393B in DD16[51]；而土地登記人以英文寫成“Chung Chau Tsuen permits Yeung Yiu”，意譯即Chung Chau Tsuen（人名）批准楊耀；

(b)  8張關於牌照編號（Permit No：35717）“放寬租約牌照費收據”（Modification of Tenancy Permit Fee Receipt）；

(c)  4張政府發出，繳款項目為：Modification of Tenancy Permit Fee（即放寬租約牌照費），涵蓋2010年1月1日至2014年12月31日的4年時期；

(vii)  他稱當賣第二間屋給第一被告人時，該屋已倒塌了一半，但否認屋在官地，只同意第二間屋在頂讓時有一半在該土地上，他稱就算屋塌了，還有地腳石矢框架，可分辨原地界；

(viii)  他指第一間屋很多時收不到信，所以會常把信派到附近的牛記士多，而郵寄地址，他很多時都是寫上村民信箱地址，他可以到該信箱收信；

(ix)  他稱雖然按附件F（A/106頁）的測量圖西北方即第一間和第二間屋的旁邊沒有圍欄，與他聲稱把霸佔的土地圍欄起來不脗合，但他解釋，其實在這方面他建有身高及腰的小壩，上有小灌木，他更在證物P3-1上親手標註小壩的位置。他稱的“小壩”，在該土地M點至S點外的臨時建構物（Temporary Structure）以外，與及在W點，至X點外。他同意該土地南面M點一直至E點沒有圍欄，但指緊接M點至E點的土地也是屬他佔用的，所以不用在那兒作圍封。在提交結案陳詞時他附上10張從未在審訊時提交和給盤問的相片，其中圖F的標題是“建立的堤壩”。在作供時，他否認所謂的“堤壩”（若有）是由政府建的說法；

(x)  他同意在他修葺第一間屋後，把原來的簷篷向該土地內延伸至現在的程度；

(xi)  他同意當惠霞姨在生時，透過吳靜江律師事務所在2013年8月16日發信，回應原告人代表律師2013年8月1日的來信，當時吳靜江律師事務所的回應信內，只是說惠霞姨年事已高（當年86歲），不明白2006年6月13日《准許使用合約》的性質（nature），內容（content），主旨（purport）及／或效果（effect）；她是在誤導下（misrepresentation）而被誘使（induced）簽署有關的准許使用合約。但他同意，在他自己的狀書內所提的，還加上了不當影響（undue influence）和脅迫（duress），而惠霞姨在發信後約一個月便離世。在盤問時，他同意把不當影響和脅迫加入，是他看見惠霞姨在2006年6月13日的《准許使用合約》簽名時有明顯手震聯想出來的，也承認沒有關於惠霞姨在2006年6月左右時的醫療報告，顯示她當時的身體和／或精神狀況；他同意，提出誤導、不當影響、脅迫等等，是他的懷疑和推斷。但他堅持否認惠霞姨是明白這文件的內容的，並指惠霞姨是文盲，根本不明白文件的內容；

(xii)  他一方面同意在2011年當被要求拆除這些屋時，惠霞姨已把《准許使用合約》拿出來告訴他了。但另一方面，在提交該誓章時^[52]，他稱只在原告人提起這訴訟時（即約2013年12月）才知曉有關合約的事，在盤問時，他承認是在惠霞姨未過身前已經知曉這事；

(xiii)  他同意在2008年是他契媽惠霞姨建議他修整第一間屋時他才作維修的，同意這是惠霞姨的建議，但堅持這是一個有商有量後的最終決定；

(xiv)  他同意他在不同時間，曾用過不同的通信地址，如下： —

(a)     23/11/2010	他在惠霞姨給他的授權書（Power of Attorney）內報稱的地址在翔龍灣（Grand Waterfront）。在同日，當惠霞姨簽署遺囑給第三被告人並委任他為遺產承辦人和唯一受益人時，惠霞姨報稱的地址卻是惠德農場的地址。
(b)     15/11/2014	他在擬親自行事通知書內內報稱地址，是位於藍田滙景花園；
(c)     21/12/2015	他在更改地址通知書內報的地址，為大埔林村擔水徑的村民信箱；

(xv)     在解釋既然他進佔了該土地，卻為何又報住在其他地址時，他指藍田滙景花園是他女兒的地址，在2014年，他常到女兒處吃飯，所以由她代收信件較佳；至於翔龍灣地址，是他兒子與當時同居女友居住的地址，因他與他們關係很好，所以他們邀請他到翔龍灣居所居住^[53]。他稱當寫進有關地址時，沒有想得太多，只是那時在兒女居所出入較多，便把地址寫進有關文件去。他不同意在上述時間，不在該土地居住的指稱。

      第一被告人的證供

56.  第一被告人稱他自1987年住於林村放馬莆村（即該土地一帶位置的名稱），自1996年認識惠霞姨，他稱呼她“亞嫂”。經證人劉滿權先生介紹，以港幣30,000元現金“頂讓”居住之棚屋牛牯嶺新村8-D2^[54]，在他透過律師存檔和送達日期為2014年8月18日的《第一被告人抗辯和反申索書》，他確認頂讓的棚屋為第二間屋，在審訊時，他亦親口有相同的確認。雙方簽了日期為2000年1月13日的《頂讓書》^[55]，由於內容較短，故把內容重複如下：—

“	頂讓書
	士多柵屋壹間
	坐於面向東
	惠農場門牌D8地
	頂讓人：	梁惠霞（簽名）
		A633325(A)
	承讓人：	麥興龍（簽名）
		G017XXX(2) ［法庭故意省去部份編號］
	見證人：	劉滿權（簽名）
		楊振強（簽名）
	頂讓金合共（叄）（？）萬元正
	2004年1月13日＂

57.  他對該土地和原告人家庭與惠霞姨的轇轕，全不知情。頂讓書內容是惠霞姨口述，他執筆草擬，他在《頂讓書》寫下頂讓“士多柵屋”是錯寫，應是“士多棚屋”，D8地段是惠德農場的門牌。劉滿權是他帶來的見證人，據他所知，楊振強是楊耀的弟弟，是與惠霞姨一起來的人。雖然頂讓金字體潦草，可被看為“壹”萬元，但他堅稱這是“叄”萬元。頂讓時該屋是破爛的，他重修後，便與家人一起住到現在，他稱自2001年1月起，他已佔用、擁有和入住該棚屋，除了頂讓金，他沒有向任何人交付任何費用，亦沒有受任何人包括原告人干涉。

58.  他同意在頂讓時無人對第二間屋作測量，但堅持棚屋只此一間，沒有攪錯，亦同意不知曉惠霞姨是否第二間屋的業主，街坊稱她住了那裏已幾十年。據他了解，所謂寮屋，是坐落在政府土地上的屋，但他又指在現場根本不能分辨第二間屋是否坐落在政府官地上，他只想買那塌了一半的屋回來，再修整，然後與家人長住下去，沒有想過政府會否收回。這塌了部份的屋還留下石矢框邊作邊界。他稱把原來在屋外的編號再噴在第二間屋外一次[56]，他認為這是地政署對這寮屋的記錄，包括寮屋編號和呎吋大小，所以才再噴一次，在多次盤問下，仍堅信這是有意義的政府寮屋編號，但承認他沒有向地政署查詢有關編號的意義，或查證原編號是否由政府噴上。

59.  就原告人大律師對航空相片的盤問，他承認在1985年9月27日^[57]時，在原第二間屋的土地上沒有第二間屋；雖然在1995年6月4日的航空相片^[58]，似乎顯示有第二間屋，但並未擴建至該土地上，他只承認是從航空相片看不見，但指應是被樹木或植物遮蓋着；對1999年6月4日的航空相片^[59]，他亦承認第二間屋沒有在該土地上蓋有簷篷（canopy）；在2006年12月22日的航空相片^[60]，他亦同意在現在第二間屋簷篷位置部份仍未有簷篷；但在2012年9月18日的航空相片^[61]，則現在第二間屋的簷篷位置已建有簷篷。他稱在蓋好第二間屋後的2至3年才蓋這簷篷，以阻擋風雨打入屋。他原稱在頂讓第二間屋時，應有簷篷，但大小未能確定，但最終承認是無簷篷的，因為該屋已倒塌了一半。

60.  他的兩個女兒手冊（2001-2002）寫上的地址是“放馬甫8D”，但他同意與第二間屋的地址“牛牯嶺新村8-D2”是指兩個不同的地址。

61.  第一被告人提交一張2001年9月20日從地政署取得關於該土地的航空攝影相片，並在其上標示第一間屋和第二間屋，他稱在攝影當日，他的屋便已存在該土地上了，這是證物編號D1-1，這相片其實早前也有披露，在文件冊B/16，但是黑白，並非如D1-1是彩色的。本席認為這相片的證據價值很低，因為沒有專家把該土地的測量地界套上去來作比較，又沒有把放大率調較至與其他相片一模一樣，根本不知當時那些屋的具體位置，又不知屋的大小，與及有否越界，如有，越了多少，所以根本無從與其他專家報告內的相片一起比較。

     原告人的證供

62.  除了原告人的證人陳述書和申索陳述書外，他在庭上作供時亦作了補充。原告人在1958年8月出生，他稱聽母親和姊姊何碧琴說，在1965年他的母親以港幣8,885元向一名叫林亞戶的人士購入該土地，目的乃作休閒之用。按何碧琴稱，她的契媽Chu Tak Yee約在1965年在青衣買了一小塊土地，所以也建議原告人母親同樣在新界買一塊地，後來媽媽買了該土地，對當時13歲的她來說，覺得非常開心，因為從此她的家人和朋友都有一個休閒的好去處。惠霞姨在1960年代由國內來港，住在灣仔一幢樓宇，後該樓宇拆卸重建，沒有地方居住，原告人母親遂建議惠霞姨到該土地居住，不用交任何費用，一來惠霞姨可以幫助原告人母親打理該土地，又可在那裏以務農為生，因為楊伯從前是務農的，這安排對原告人當時家庭來說，是因利成便。這是他母親與惠霞姨的口頭安排，沒有任何書面文件，他稱惠霞姨對這安排十分感激，惠霞姨在該土地開立了惠德農場，這名字是紀念惠霞姨謝謝他父親何德對她的恩惠。農場主要種植及售賣果樹及其他在過農曆年常見的年花，例如桃花、桔樹，按何碧琴說，還有番石榴、香蕉和豆仔。她年青時代曾與朋友一起到該土地旅行，爬樹和摘水果，喝免費汽水，印象深刻。

63.  原告人指不肯定惠霞姨與楊伯有否結婚，但母親只吩咐他們稱呼楊耀為楊伯，不是表姨丈。他的證供基本上已在本《判案書》第2至14段列出。他指當年父親是在灣仔開設了德記麵家，在他年幼時，當清明和重陽祭祀過後，都與他的家人、五叔一家、七叔一家和雲吞麵舖的員工開車到惠德農場遊玩、切燒豬和在河涌游泳，家人與惠霞姨共聚和閒話家常，他和何碧琴指家人與惠霞姨關係很好。證人何幹庸是原告人的堂兄，也稱父親當年在家族拜山後與原告人一家常到該土地，所以他在年幼時也認識惠霞姨，稱她為“表姨”，他很早得知該土地屬原告人父母，而惠霞姨在那兒居住。原告人提交了5張多年前拍攝得的照片[62]，其中3張攝惠德農場的入口，可見有石矢的柱架，上有“惠德農場”的招牌，柱架有鐵閘門（按他標註的位置在該土地之外），隱約可見進入閘門後有樓梯引領住下。他稱這是第一個閘門，因政府收回這方向的土地而遭移走，“惠德農場”的鐵閘門口，現已改從第二個位置，他在證物編號P1標註了該農場的第一和第二個閘。這3張相內，他指可見他的父親、母親、他（當時仍是一個少年人）和德記麵家的一名員工。

64.  另外兩張照片是原告人姊姊何碧琴在1976年回港擺設婚宴時與原告人家人一起拍的，在其中一張超過20人的家庭大合照中，可以看到原告人、原告人母親、父親、家人、一對新人、惠霞姨、楊耀都在當中，另一張有10人一起拍的相片，當中可見到原告人、惠霞姨和她的哥哥。他稱惠霞姨的哥哥曾與原告人的一家一起住在北角同一單位。但在兩張大合照內，皆沒有第三被告人，原告人稱從惠霞姨的口中，從未聽過她提及第三被告人，在審訊前，亦從未與第三被告人見過面。

65.  他母親把父親的名字加進該土地的地契，後又轉贈他，原因他是家庭中唯一有兒子的男丁，而父親希望該土地，由家族的後裔繼續持有。但他父親曾吩咐說，因為惠霞姨在該土地上住了這麼久，所以要讓惠霞姨住到百年歸老。他在1992年7月7日起成為該土地的登記業主。原告人稱，他尊重父親的意向，和家人對惠霞姨的安排。

66.  原告人在1980年左右移民加拿大。從原告人的證供來看，他最低限度在2003、2006、2009和2011年從加拿大回港時，都有和太太何鍾慧儀親到該土地探訪惠霞姨。

67.  在2003年，原告人和太太親自探訪惠霞姨，告知他已成為該土地的單一業主，而惠霞姨曾詢問他可否繼續在該土地經營農場，他回覆意謂一切與過往一樣。當時他發覺在該土地四圍建了數間寮屋，而且也多了人前往該土地，他曾就這事情問惠霞姨，而惠霞姨告訴他不用擔心，稱她霸佔了該土地範圍以外的公地，並在其上建成了寮屋，出租給別人收租來賺取金錢，當時原告人相信惠霞姨所言屬實，所以沒有深究那些寮屋是否真的建在該物業範圍以外[63]。在審訊時，他親手在證物編號P1標註了那些屋的位置，都在該土地PQ連線以外。他在作供時補充，在2003年見第二間屋的大小，只是現時的約一半。

68.  他在作供時稱在2003年見到很多其他人在該土地附近出入，心中很不舒服，又在2006年期間他在加拿大聽到在新界有人向地主興訟，最終成功以“逆權管有”取得土地。他擔心惠霞姨或她的家人也會用這方式取得該土地之業權，所以與在律師樓工作他的堂哥哥何幹庸商量，何幹庸提議為免日後產生不必要的紛爭，要與惠霞姨以書面形式紀錄好雙方對該土地的安排，所以他在2006年回港時要求何幹庸準備一份中文特許權合約，以便他和惠霞姨簽署。

69.  在2006年6月13日，原告人稱他、太太、和他的亞姨（即原告人母親的妹妹）黃月玲女士，親到該土地探訪惠霞姨。在那次探訪，他帶備一份由何幹庸為他預備的中文特許權合約，在解釋內容後，他稱惠霞姨表示完全同意，並把身份證交予他，以便在該文件內填上身份證號。最後雙方簽了名，他把文件帶回給何幹庸送打釐印，最後他亦親自回到該土地把一份已打釐印副本送回給惠霞姨，這就是此案的《准許使用合約》 [64]，文件說明這是一個同意允許／准許惠霞姨使用該土地作農耕用途，使用費每年壹元，並且被許可人（即惠霞姨）不得轉讓該土地的使用權。按原告人妻子的證供，惠霞姨在那次會面時，身體和精神狀況現俱良好，也可以認出他們一夥人，並可互相一起聊天[65]

70.  原告人稱當與惠霞姨談話的時候，惠霞姨曾表示她和她的契仔張恆平即此案的第三被告人同住，他從惠霞姨處取得第三被告人的電話，最終由他聯絡上第三被告人，並告知有關特許權合約的事情，而第三被告人表示亦已了解箇中情況，他曾建議見面，但第三被告人沒有同意，他曾表示若惠霞姨日後百年歸老要通知他，以安排取回農場，第三被告人表示明白。

71.  在2009年原告人再從加拿大回港亦有到該土地探訪惠霞姨，他稱惠霞姨告訴他年紀太大，不能再經營農場了，他曾提議收回再租予他人，但是惠霞姨說她仍然需要該農場的牌照來繼續居住於該土地外之寮屋，因為該土地是農地，不能作居住用途，但如農場牌仍有效，則仍可繼續留在寮屋內，以看守農場人的身份居住，若農場牌取消，她便不能繼續在該處居住，有見及此，他同意惠霞姨繼續佔用該土地。按他記憶，惠霞姨當時仍居住在早前該土地以外的寮屋，於早前回來看見的情況一樣。

72.  在2011年，他回港時又到該土地探訪惠霞姨，但他發現惠霞姨已不在以往居住的寮屋居住，而是搬到寮屋旁較大的寮屋內（即第一間屋），原告人指是從新的“惠德農場”入口進入後，沿樓梯向下走看見的第一間屋，在審訊時，原告人在證物編號P-1用紅筆標示“WH”，即這案的第一間屋的位置，他稱這屋在他2009年探訪時並不存在。這次探訪，他看見惠霞姨與一名女傭同住在第一間屋。他稱惠霞姨重申她已太老不能再經營農場，並說他可隨時收回該土地。

73.  他於是囑咐堂兄何幹庸向惠霞姨發出特別權終止通知書[66]，該通知書日期為2011年12月1日，終止日期為2012年2月29日，而惠霞姨須要在終止日交吉交回該土地。當終止通知書發出時，他身在加拿大。

74.  由於惠霞姨最終沒有遷出，他後來找來陳漢錕土地測量師測量地界，他更正在書面證詞內第27段指惠霞姨在2009年居住的地址，與他在庭上標注的不同，他解釋當時他沒有看圖經驗，是攪錯了。

75.  由於惠霞姨曾指示律師在2013年8月1日回應，內容和態度令他吃驚，所以他決定在2013年11月回港，希望親自找惠霞姨解決這事，但當在2013年11月27日他和太太和姊姊何碧琴前往該土地時，從街坊口中得知惠霞姨已過身了。

76.  在盤問時，第一被告人指第二間屋在2003年甚至2001年已經存在了[67]，原告人的回應是稱假若是存在，應沒有他所見的那麼大，並且當時應不是用來住人的。

77.  原告人的堂兄何幹庸是負責在2011年12月親手送達終止特許權通知書[68]的人。在他到訪時，惠霞姨躺卧在沙發看電視，當時由外傭開門給他，他稱在送達當天親自把這文件交到惠霞姨手上，當惠霞姨遇上他時，還誤會他是原告人的哥哥何幹雄，但他稱這不奇怪，因為原告人，原告人的哥哥和他本人身型面形相似，他自我介紹和說明來意後，稱惠霞姨指着身後的土地說 “該土地在那兒” ，並說“叫業仔［即原告人何幹業］隨時嚟收番塊地”，根據他的評估，惠霞姨當時十分精神，能明白發生什麼事情，他指該次會面，歷時約20至25分鐘。

78.  何幹庸指他是從“惠德農場”新的入口沿樓梯往下走，他看見有兩間大寮屋，但當時未能確定是否在該土地土界內還是外。在審訊時他標注在第一間屋會見和送達給惠霞姨，而另一間大寮屋正是涉案的第二間屋：見證物編號P5。

79.  何幹庸在2014年1月送達原訴傳票（Originating Summons）時亦拍攝了一批照片[69]，從現場來看，第一間屋（即他在2011年面見惠霞姨的屋）是較高，有兩層，而第二間屋較矮，只有一層[70]。

80.  何幹庸稱2012年7月9日與測量師到該土地做測量時，遇見一名老伯，指他與兒子已在那裏居住了約10多年，而其兒子在該物業外有一間寮屋從事裝修工程，後這老伯更帶他們到老伯居住的地方，就是第二間屋，該老伯說曾支付了一萬元給一位楊先生頂這屋回來。在遭盤問時，第一被告人指這老人家他的父親，當然何幹庸沒有知悉，第一被告人亦否認從楊先生頂回有關物業。

討論

81.  第三被告人在審訊的過程中，常常強調他自小便有霸佔或獨家佔用該土地的意圖，不僅如此，他在結案陳詞時，仍強調無論自 (i) 1965年至2013年（自他10歲開始，共48年）；或 (ii) 1969年至2013年（自他14歲開始，共44年）；又或 (iii) 1969至2006年（自他14歲開始，共37年），他都是滿足了逆權佔有的期限和意圖（當時為20年）。本席認為這是典型的心謀私利（self-serving）陳述。他之所以強調自14歲便有這意圖，可能是他參考過Powell v McFarlane的案情，該案聲稱逆權侵佔的申請人，自稱自14歲便有這意圖，而英格蘭的法庭，認為他所作的行為（由此推斷意圖），是該14歲年青人獨立而不是別人指示的行為。但從該案事實可知，該案逆權申請人Mr McFarlane是一個背景特殊的人，有着一個與普通人不一樣的童年，童年時父母不在，由體弱多病的祖父照顧，並加上其他背景，所以14歲時的生活儼如一個成年人，絕不能與這案第三被告人的成長相提並論。並且，正如前述的原則，自謀私利的說明並強調的意圖，法庭會以一個強烈懷疑的態度來看待，除非有其他好的理由，本席不會給予任何比重。

82.  第三被告人提出惠霞姨如何找到並進入該土地，本席認為是難以置信，匪夷所思的。因為如果惠霞姨在新界林村覓得土地後才告知原告人母親，必定非常湊巧地原告人母親亦希望買一塊新界土地，而原業主又同時亦願意出售，這樣的情況，需多個湊巧，才能成事。若真的如他所說，由於原告人的家庭是在灣仔開麵檔，並不是經營農場，合理的推斷，就是地買回來，主要供惠霞姨和楊耀繼續使用的了，因為如買回來該土地另有他用，須把惠霞姨和楊耀趕走，不符合惠霞姨要求原告人母親買該土地的原意。而第三被告人又指惠霞姨指該土地是原告人母親送給她（惠霞姨）使用，如真的有這樣說（本席不相信），似乎唯一的推斷，是原告人母親特別買下該土地，不為什麼，只為把它送給惠霞姨，供她使用了。本席認為這種說法，按常理很難叫人相信，因為在1965年的時間，$8,885並不是一個小數目，而第三被告人未能提出任何證據，說明這是原告人母親當時的動機，所以本席認為第三被告人這方面的證供，完全不值得相信。假若真的如第三被告人所說，那原告人母親又無必要在她還在生時，把該土地轉到她與原告人父親共同的名下了，把該物業直接轉到惠霞姨名下，又或與惠霞姨聯名，不是更符合第三被告人所主張的案情嗎！如果第三被告人稱該土地由原告人母親送給惠霞姨使用的證供是真的話，本席不相信第三被告人會萌生他常強調的“霸佔”或排除業主使用該土地的“意圖”了，因為當時他應十分放心，他的契媽不就是已獲贈了該土地嗎！他當時小小年紀，又那會又或何須生出排他性的佔用意圖呢！若有（本席不相信），這不是一個較為貪婪的意念嗎？本席不能相信年紀小小的他便有這個意念。第三被告人在關鍵的證供上，本席認為是胡扯，他是一個不誠實的證人，為求達致目的，不惜亂說一通。他的霸佔 意圖主張、贈送主張、又或先發現後買入的主張，本席完全不相信。

83.  第三被告人不是一個誠實的證人，也可從他審訊時確認的證供，與早前所作的該誓章內容互相矛盾的程度，略窺一二。

84.  從他在審訊時供稱惠霞姨與原告人母親的關係，他明顯是知道原告人一家和惠霞姨一家是相熟的，並且關係很好，不然他不會認出原告人母親的樣子，並且記得原告人母親與他契媽打牌，並出席他的婚讌，他是故意在宣誓書內表現出他與原告人一家如同陌路，來製造較容易被接納逆權的事實，但估計可能因另有評估，而改變爭取的策略。他的“慢慢才記起來”的解釋，完全不能接受，因為惠霞姨委任律師回應原告人律師的信函，從文件冊的文件，最早可追溯到2013年8月1日，而這只是回應2013年6月21日原告人律師的信，所以最低限度，第三被告人（如果他是與惠霞姨一起居住的話），在2013年6月便知曉這事和有準備迎接官司的心理準備，但在2014年4月25日作該誓章時，仍稱想不起來，10個月已過去，主動申請加入訴訟，應對這案已作徹底考慮，仍想不起來，本席認為這是謊話。

85.  另外，從他在2010至2015年間報稱多個地址，和他對使用這些地址的解釋，本席不相信他是經常居住在該土地或附近的房屋的。從惠霞姨的遺囑和授權書两份交件顯示，兩份文件應是委任同一家律師樓（Yip, Tse & Tang）草擬，並且在同日簽署，連見證的律師都同是一人，如果惠霞姨與第三被告人都是一起住在該土地，兩人的地址應該相同，但又為什麼第三被告人會報住翔龍灣的地址呢！他對住在翔龍灣的解釋，本席認為是難以置信的，他原來說兒子剛結婚，新婚的兒媳喜歡與他同住，所以邀請他同住。後來第三被告人發現，當時（即2010年）其實兒子還未結婚，他又辯稱一對還在同居的兒子和女友，請他一起同住，這完全是難以置信的，很難想像一對渴望離開父母的男女共賦同居時，會同時又把父母請來一起居住！

86.  本席注意到原告人曾稱在2006年聽過惠霞姨說與第三被告人同住，但這可能只是在2006年的事情，在期後原告人等的探訪，沒有與第三被告人同住的證供，加上以上的觀察和分析，本席仍相信第三被告人並非與惠霞姨同住，極其量只是間中同住的。

87.  本席認為第三被告人故意隱瞞，所以唯有作出對他不利的推斷。本席不相信他是在該土地上連續居住，只相信他間中和惠霞姨一起居住。

88.  相對來說，原告人的證供較可信，沒有牽強之處，並與文件、相片所表達的較脗合。本席相信原告人的所有證供。本席相信，原告人母親父親與惠霞姨兩家人是關係很好的親戚，原告人母親在買下該土地後，見惠霞姨和楊耀有居住的困難，口頭特許惠霞姨和楊耀在該土地上耕種和居住，而當原告人母親離世後，原告人父親亦繼續維持這口頭的准許，當原告人作為該土地的業權人時，本席相信他是尊重父親的意願，繼續容讓惠霞姨使用該土地，但後來他害怕有人會以逆權佔有他的土地，有違父親交付他該土地留在家族男丁的意願，所以用一個“先小人後君子”的做法，最後雙方簽了《准許使用合約》，該口頭的特許成了書面特許，原來由原告人的母親給予的，現在由原告人給予，而被特許者是惠霞姨，不是第三被告人。

89.  至於該《准許使用合約》是否有效，本席認為一名成年人，沒有精神不健全至沒有行為能力，縱使是年老，又或是文盲，或甚至不明白文件的內容，無論是故意或疏忽沒有理會，一般原則，就是簽字人須受他所簽署確認的合約內容所約束的，除非主張合約不成立方，可提出足夠證據，確立一些法律所能接納的推翻基礎：見Chitty On Contracts (32^nd ed) (vol 1), 3-049段，和終審法院在Ming Shiu Chung & Ors v Ming Shiu Sum & Ors的決定[71]。第三被告人最終是同意，他只是估計簽字時有誤導（misrepresentation）、不當影響（undue influence）、脅迫（duress）、非其所為（non est factum），但本席認為這些指控和懷疑，完全沒有實質證據，第三被告人只是從簽字很抖震推斷。本席同意，在《准許使用合約》的簽字較抖震，但如沒有任何醫療報告顯示惠霞姨的精神狀態不合適，光是這樣，完全不能構成以上推翻合約的情況。再者，第三被告人完全沒有列出誤導、不當影響、脅迫等的明細，例如究竟用了甚麼說話誤導，又或用了甚麼手段足以構成脅迫呢？光是提出可能性，籠籠統統，沒有實質，是沒有任何作用的。另一方面，本席相信原告人、原告人太太和何幹庸的證供，裁定在簽《准許使用合約》時在日後探訪時，與及在2012年當送達終止使用通知書時，惠霞姨的精神狀態，是與一個有完全行為能力的人無異，她是明白她曾簽的《准許使用合約》，和知道有關的合約在2012年2月29日會被終止的。

90.  本席亦相信原告人的證供，他是在惠霞姨在2006年簽訂《准許使用合約》時曾與第三被告人通電話，而第三被告人在那時候，已是知曉這特許了，但無論他或惠霞姨，都一直沒有提出有關《准許使用合約》無效。

91.  既然惠霞姨是以特許的方式使用該土地，她根本不能滿足逆權佔有原則內排他性的佔有意圖，因為她佔用有關土地，是由業權人批准後佔用，如不批准，不能佔用，沒有佔據的意圖，何逆權之有呢﹖而惠霞姨在其上做的所有東西，包括耕種，搭建寮屋（若有），改善和維修土地，安裝水電供應稱支付相關的費用，甚至圍欄，建甚麼堤壩，皆與獲批准後使用土地一致，沒有抵觸。

92.  關於惠霞姨尊重服從原告人母親的意見，從養豬的事情，可見一斑。原告人稱惠霞姨曾要求在土地上養豬作為特許批准者，但遭原告人母親反對，第三被告人指他們一直都有養豬，但同意是圈養，即在豬舍之內。從所有的航空攝影相片顯示，在該土地內，沒有豬欄豬舍，該土地只有植物。本席相信，假若惠霞姨真的曾飼養豬隻，明顯在該土地以外的地方飼養，正如第三被告人同意，惠霞姨在截至2009年所住的地方，是在該土地外的豬屋旁，所以惠霞姨是沒有在該土地上養豬，是尊重業主作為特許者的意願，與原告人主張的批准佔用一致。

93.  至於第三被告人聲稱的行為，能否視為他個人的獨立行為，又或只是經惠霞姨批准的行為呢?如果是後者，本席認為屬惠霞姨的行為，不能視為第三被告人個人的獨立行為。

94.  首先，本席根本不相信第三被告人常住在該土地。另外，本席認為，在該土地上的活動，是惠霞姨的行為，因為這是她受原告人母親批准進入該土地而做的，原來進入的目的，主要在該處耕種，開農場，賣汽水和假日接待遊客，應是獲批准的[72]，至於第三被告人協助賣汽水，開燒烤爐等，即使根據第三被告人自己的證供，他也是按惠霞姨的邀請，在第三被告人的父母批准下，才到該土地協助惠霞姨的，如還需要父母的批准，那怎會是第三被告人作為孩子的自主行為呢！本席相信，第三被告人只是間中和在假日才協助惠霞姨的。另外，他有很長時間（當他當海員時，由1974-1985年這12年間），根本不曾在這土地上做甚麼，按他自己的證供，頂多（本席也不相信）只在這裏暫住，在暫住期間，可能有協助惠霞姨的農務，但這不是他獨立和具有佔用土地意圖的工作，惠霞姨是該土地的佔有者，他當時主職還是海員。就算按他稱在2008年修理第一間屋時，他亦同意，這是惠霞姨的主意，他只是給予意見而稱這是“有商有量”的決定。另外，如果他真的長居該土地，亦具大專學歷，當惠霞姨頂讓第二間屋時（2000年1月），沒有理由任由這頂讓合約，由惠霞姨和第一被告人用如斯文意不通、含糊、和粗略的文字來草擬呢！這與他慣常在該土地居住似乎不脗合。本席相信，直至惠霞姨晚年時（例如2008年），第三被告人根本不在該土地上經常居住的。

95.  第三被告人稱他是有意圖排除原業主來佔用該土地和旁邊他稱曾霸佔的土地，在審前披露了一份租用官地牌照和一些繳付官地牌照費的收據，在審訊完結後存入更多。另外，又在審後首次提交放寬租約牌照和支付放寬租約牌照費的收據，本席認為，審訊完結，法庭不應再考慮新證據，除非能證明這些證據在審訊是無法獲得的。但是，如果真的要考慮，這些提交的證據，根本幫不了第三被告人，反之，是完完全全摧毀了他主張擁有排除業主業權佔有的意圖，因為接受租用官地牌照（licence，又可譯作“特許”或“批准”）和支付費用，不就是說明他確認政府是土地的擁有業權人並願意支付使用費用嗎？而放寬租約牌照，不就是說明楊耀以土地租戶的身份，獲政府同意更改使用土地用途而須向政府付費嗎，如果是侵佔業權，那又何須為改變一些條款付費呢！雖然有關官地牌照和放寬租約牌照不涉及該土地，但這可推斷，惠霞姨和楊耀在使用該土地和附近的官地和租用的土地時，是透過批准（licence）或租賃（tenancy）使用，在法律上，不構成逆權侵佔。

96.  本席認為，無論第一間屋的屋界如何改變，由於第三被告人根本無法證明他擁有清晰和不模糊佔用意圖來佔用第一間屋和該土地超過12年（由2013年12月11日向前推計），所以無論屋界在該土地內如何改變，對第三被告人的逆權申請沒有任何幫助。

97.  至於第二間屋，似乎根據自1995年6月4日的航空攝影相片[73]，已經存在，但大小沒有現在的那麼大[74]，從1999年6月4日的航空攝影相片[75]（本席接受），指該屋的西南部仍可見，本席相信，當時有小部份是建在該土地上，絕大部份是坐落在相鄰的一塊地，根據陳漢錕測量師的測量（見專家報告附件F[76]），該部份屬官地（Government Land），只有極小部份，可能落在Lot 393 　S B　 RP上。而落在該土地上第一間屋的屋頂，應已經倒塌，所以只有西南部份的屋頂（該部份不在該土地上），仍然可見，其餘部份全是植披或樹本。由於按第一被告人的供詞稱在頂讓下第二間屋的時候該屋是倒塌了一半，但仍有地腳基，本席相信，當第一被告人在頂讓第二間屋時，他按原基腳重建原來的第二間屋，但當時沒有簷篷。由於專家曾指稱第二間屋當時沒有這麼大，本席亦不排除第一答辯人把二間屋稍稍建大了一點，但就算如是，亦應是不明顯的，因為惠霞姨當時還健在，本席相信那時不應這樣過份，引起惠霞姨反對。無論如何，在頂讓時，應有約¼的部份（不計簷篷）坐落在該土地內[77]，並應在2006年 後 才加建了簷篷至現在的大小（因為從2006年12月22日的航空攝影相片仍未看見簷篷）。

98.  逆權侵佔的佔用意圖，是逆權侵佔者須向全世界展示他有這個排除業權人佔用的意圖，在2000年1月13日頂讓這第二間屋時，惠霞姨是獲得批准佔用該土地的，本席相信惠霞姨和楊耀是也是取得官地和旁邊一些土地的使用權的，從第三被告人在審前提交的官地使用牌照，可推斷出來，在其上建屋或維修，對原土地業主（無論是原告人和政府）來說，是獲批准的。所以，當第一被告人修葺第二間屋時，對原業主來說，並不明顯，所以當原告人在2003年回來到訪該土地時，亦未能察覺，這是一個不明顯，不清晰宣示佔有意圖，不能說是具有一個排除全世界包括原告人佔用土地的意圖。

99.  本席希望再強調，在“逆權佔有”的佔有意圖來說，法律是要求逆權佔有者須有一個明顯向全世界顯現出的意圖，以致當業權人在場時，他會發覺佔用者具有佔有的意圖（the intention to maintain possession against the whole world must be manifested so that, if the true owner were present, he would be aware of the occupant’s intention）: 見Poon Chi Hang v Lai Ho Sun[78]第18段。在Poon Chi Hang（下稱“潘志恒”案），一個單位的佔用者，透過上一手佔用者，收到單位的管有權和鑰匙，而他更把門鎖更換了，而佔用者與原業主亦無任何溝通，高院原訟庭特委法官Anthony Houghton SC認為這個行為，就算最後門鎖也給換了，還不足夠明顯向全世界表示一個佔用意圖，特委法官在潘志恒案第18段，引用英格蘭上訴法庭大法官Clark LJ在Mayor and Burgesses of the London Borough of Lambeth v Blackburn[79]第18段，進一步支持他的論點，由於原文是英文，本席把大概的意思，撮要如下：佔用者的佔用須是逆權，而當逆權佔有的意圖在原業主面前是顯而易見時，才能算是逆權，即侵權者在業主前，須清楚顯示他有排除全部人而佔用有關土地的意圖，雖然這不意味原業主要知道有關佔用的事實，但一定要在該業主來說是顯而易見（manifested to him），以致如果他在物業那裏，他會意識到侵權者已佔用有關的土地，並且目的是排除其他人。

100.  在潘志恒案，特委法官的結論是為確立佔用意圖，逆權侵佔者的行為，必須對業權人來說是沒有含糊（unequivocal），顯而易見（known）或明顯（obvious），這是至為重要的：見潘志恒案第19段。

101.  在這案，原告人在2003年曾在訪惠霞姨，看見多了一些其他人，和在該土地旁邊多了一些房屋，但都在該土地以外（後來他標註了這些屋都是在該土地以外），而第二間屋，他稱只是約是現時的約一半（本席相信這是他當時真誠的評估），所以當時令他不安的，只是該土地外的寮屋（本席相信），而不是第二間屋的改變，本席同意特委法官Anthony Houghton SC在潘志恒案第39段的見解：對一個原本是根據批准而進入土地的佔用者，推斷他擁有逆權佔有的意圖，更須嚴苛(onerous)一些[80]，同理，第一被告人透過惠霞姨頂讓了第二間屋，只部份位於該土地，亦須滿足這嚴苛的要求。從上段分析，第一被告人的佔用意圖，本席為這未符合逆權佔有所需的“清晰”、“不含糊”、“明顯”、“顯而易見”和“見於全世界”的準則。

102.  另外，在盤問時，第一被告人強調他是向惠霞姨頂讓了一間“寮屋”，按他的理解，寮屋是建在官地上的屋，他更相信在原屋外的編號，是政府寮屋的編號，所以他把編號再噴在他擴建的屋外牆壁，而第三被告人又提交官地使用牌照是DD16，應是在該土地旁的地方[81]。雖然地政總署在回答原告人律師查詢時指第一第和第二間屋無有效的寮屋編號（not bear any valid S C number[82]），但又指如果任何經測量的結構物被發現不符合測量記錄，那寮屋編號會遭剔除[83]。從第一被告人的證供和在這案的證據顯示，本席相信第二間屋是曾經獲給予寮屋編號的，而現已被剔除的，但本席認為，假使本席這個事實判定是錯誤，亦不影響結論，因為從第一被告人的角度，他是買下一間在政府官地上獲分配編號的寮屋，本席相信，他是希望買下一寮屋，這些屋是受政府管制和容忍的，希望若在遭清拆時獲得安置，所以他非常着意寮屋編號，並把這號重新噴上經修葺的第二間屋的外牆，動機明顯，從這角度，並不能說第一被告人有清晰的排除政府（和原告人）佔用第二間屋的意圖，疑點利益，全歸於業權人。

103.  值得留意的，第二間屋的簷篷全落在該土地上，但本席認為，無論如何，這簷篷的興建，由這案起訴日（2013年12月11日）倒算，並不足12年，因為按第一被告人在被盤問時供詞，他大意稱在復修建好第二間屋後第2-3年才建簷篷，原因是為了阻擋風雨打入屋。

104.  在第一被告人提供進一步狀書明細時，稱原址重建共花了280,000元和8個月[84]，如按他自己的說法，最早應在2000年8月完成寮屋重建，並在2002年8月至2003年8月期間加蓋簷篷，換句話說，即使法庭相信他這部份的證供（但本席不相信他說的是真話），簷篷在該土地上的出現，距起訴日（2013年12月11日），仍不足12年。再者，根據附在專家報告的2006年12月22日拍得的航空攝影相片，當時仍未看到該第二間屋的簷篷，直至2012年9月18日才出現，在平衡第一被告人的證供和航空攝相片後，本席是相信第二間屋的簷篷，是在2006年12月22日至2012年9月18日期間搭蓋的，而不是第一被告人所說關於搭蓋簷篷的日期，故第二間屋的簷篷，在該土地上存在，距起訴日不足12年，第一被告人在這方面的證供不可信。

105.  原告人的代表律師，在2017年8月25日，履行對法庭的承諾，呈上他們向差餉物業估價署的回覆，在該回覆中，差餉物業估價署署長透過代表，確認該土地在2013/2014年度（即涵蓋提起訴訟日）和2017/2018年度（即涵蓋審訊和裁決日）的差餉估值，皆不高於$240,000，所以本法庭按香港法例第336章《區域法院條例》第35條和36條，對本案有司法管轄權。

總結和命令

106.  基於上述的分析，第一和第三被告人分別以逆權佔有在該土地上第二間屋（部份）和第一間屋（部份）和該土地的反申索不成立，本席把他們的反申索撤銷。第二被告人亦沒有提出任何抗辯。本席現頒令如下：

(i)  第一被告人須把坐落在該土地上第二間屋的部份（即附圖綠色的部份）的管有權交給申請人；

(ii)  第二被告人須把該土地的管有權（即附圖黃色、綠色和粉紅色的部份）交給申請人；

(iii)  第三被告人須把該土地上第一間屋的部份（即附圖黃色和粉紅色的部份）的管有權交給申請人。

107.  至於訟費，本席看不出為何要偏離一般訟費原則，即訟費隨勝負結果而走（costs to follow the event），所以現頒下一訟費暫准令，第一和第三被告人須支付原告人的訟費，連大律師證書，按區域法院訴訟標準（District Court scale）支付，如在14日內沒有任何申請更改這訟費令，則此令轉為永久令。

DCMP 3210/2013 附圖