雅德苑業主立案法團 訴 LEUNG HANG NIN AND ANOTHER

LDBM 405/2007

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDBM 2007年第405宗

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判案書

1.  申請人乃位於新界屯門青榕街6號雅德宛的業主立案法團；兩名答辯人是該屋宛第2座8字樓A室及車位編號61和62號的註冊業主。法團現向兩人追討住户及車位管理費。答辯人一方由其中一位即梁先生代表。

背景

2.  本申請並非與訟雙方就追討管理費的首次對薄。2005年，法團已向梁先生等追討2004年11月至2005年3月之管理費利息，及2005年7月至12月欠交的管理費及利息(申請編號LDBM 215/2005) 。

3.  LDBM 215/2005案在2006年8月審結。根據2006年9月19日的判案書，法庭作出以下的裁斷：

(1)  法團必須根據大厦公契及《建築物管理條例》第20條、第21條、及附表5，由管理委員會制定預算及計算管理費用款額。

(2)  由於法團承認從來沒有制定每年的預算報告，法團要求梁先生等支付的管理費，並不是以有關期間的預算為基準計算岀來。所以不乎合有關條文的規定。

(3)  法團收取的管理費金額不合法，梁先生等無須支付法團要求的金額和利息。

(4)  這並不等如梁先生等不須支付管理費，法團必須按法例計算正確的管理費，梁先生等才需要支付正確的管理費。

4.  法團在2007年9月提出本申請，再次向梁先生等追討2005年7月至12月的管理費，同時首次追討2006年1月至2007年7月的管理費。

法團的理據

5.  經2007年12月及本年3月先後修改申請書，法團現在指收取的管理費金額是合法合理的。其理據是:

(1)  在有關欠交管理費時段内，業主大會事實上都有通過每年的財政預算；

(2)  管理委員會亦於2007年4月17日的會議，通過追回2002年至2007年的管理費，在該會議上由管理公司報告並通過追認2002年至2007年之財政預算。

梁先生等的反對理由

6.  根據梁先生在其經修改反對通知書，本席歸納了以下反對理由：

(1)  本申請與LDBM 215/2005案中申索一樣，有違一案不應兩審的法律原則。

(2)  即使在有關時段真的由業主大會通過預算，也違反了條例須由管理委員會通過的規定。

(3)  條例要求制定和計算的，是預算未來12個月大厦所須收之管理費，不能過後才追認。公契和條例亦不賦法團權力通過具追溯力的議決去追認當時不合法收取管理費的決定。

(4)  管理費計算的源頭不合法。

(5)  管理費單不合法。

(6)  法團以往在不合法的情況下已多收管理費。

(1) 一案兩審

7.  法庭作出裁斷後，其後任何與訟方都不能再次要求法庭就同一爭議再作裁斷，此乃 res judicata的法律原則：見Yat Tung Investment Co Ltd v Dao Heng Bank Limited [1975] AC 581, 590; Johnson v Gore Wood & Co [2002] 2 AC 1, 31。

8.  法團現向梁先生等追討的管理費中，2005年7月至12月的部份明顯是LDBM 215/2005案中的標的項目。而該案的關鍵裁斷，乃法團在相關時段沒有制定預算作為基準去釐定管理費用：見該判決書第13; 30-31段。法團現在卻指原來實情剛剛相反，就是事實上每年都有制定預算的，並且在業主大會內由業主通過。這無疑是要推翻LDBM 215/2005案中法團所承認和法庭這事實方面的裁斷。要推翻該案中的裁斷，法團應提出該案的覆核或上訴。事實上，法團的確有就該判決申請覆核，只是後來將之中止而已。

9.  代表法團的駱律師向本席解釋，指在該案審訊時，法團並沒有找到業主大會通過有關年份的預算的文件，唯在覆核前才找到。但在覆核申請時，法團認為即使將這些文件呈堂，由於仍沒有管理委員會通過預算和管理費金額，所以仍不足以容許法團去追收回有關管理費。所以最後法團決定中止覆核。

10.  本席感到奇怪，若只是找不到有關通過預算的大會紀錄，法團也不致於會在該案審訊中，承認從沒有制定每年的財政預算。但無論如何，法庭就法團有否在有關年度制定預算的事實裁斷，的確未有在覆核或上訴中被推翻。本席認為沒有足夠理據去繞過上述同一事實爭議不應再審的原則。就法團在有關時段沒有制定預算的裁斷不改的話，將不會有足夠理據去考慮法團再次追討該時段即2005年7月至12日的管理費。

11.  駱律師指，即使本席認為現在提出原來在LDBM 215/2005 案中的相關時段法團事實上有制定預算並不恰當，唯此不會影響法團就本申請中追討其後時段的管理費。該案不涉及自2006年的管理費，法團有否就2006及2007年度制定預算，並非該案中須裁斷的標的或相關事宜。本席原則上同意法團這說法。換言之，本席仍需考慮法團追討2006年1月至2007年7月的管理費應否得直。

(2) 預算案及其通過

12.  法團提供了以下日期和內容的業主大會會議紀錄：

2003年4月26日       通過2003-2004年度財政預算

2004年10月17日      通過在下一次業主大會追認2004年度財政預算及通過2005年度財政預算

2005年4月24日       通過追認2004年度財政預算及通過2005年度財政預算

2005年12月28日      通過2006年度財政預算

2006年12月17日      通過2007年度財政預算

13.  根據這些會議紀錄，除2005年12月28日之外，梁先生皆出席了上述業主大會，當中還有参予討論有關財政預算的處理。

14.  在審訊中，法團提交了包括2006及2007年的 (1) 全年收入及支出細明表，和 (2) 預算及收支紀錄比較。這些文件必定是財政年度終結之後才能出現的。其中預算及收紀錄比較，相信是法團管理委員會在2007年4月開會追認以上各年財政預算及管理費時由管理公司提供的。除此之外，法團並沒有呈堂所指當時2006年及2007年度的預算。首要問題是2006及2007年度預算事實上是否存在。

15.  2005年12月28日的業主大會紀錄 (第6項) ，紀錄了管理公司報告未有收到業主提交對2006年度財政預算之意見。會上亦有就所指預算作出討論、提問和建議，才投票通過。至於2006年12月17日的業主大會紀錄 (第11項) ，紀錄了管理公司列出了2007年度財政預算。建議包括住宅及車位管理費於2007年1日1日起分別為每月1,989元及234元。最後經投票後通過。

16.  財政預算其實只是上述會議中其中一個討論事項。所以雖然法團沒有呈堂該些會議上討論及通過的該兩年財政預算文件，但本席認為這些會議紀錄及所載内容是可信的，繼而可推論紀錄中所提及該兩年的財政預算的確存在，並在當時業主大會通過。本席亦相信該兩年的預算，就如上述的該兩年全年收入及支出細明表及預算及支出紀錄比較中所載的一樣。

17.  不過:

(1)  條例第20(1)(a)條說明法團須設立並維持一項常用基金以支付法團根據條例或公契規定行使權力或執行職責的費用。正如法庭在LDBM 215/2005 案中也有提及法團向梁先生等徵收管理費正是要維持這一項基金：見該判案書第10至12段。

(2)  必須按條例第21條的規定去釐定每段期間須向上述基金繳付的款額。為釐定有關款額則必須依照附表5要求制定財政預算。

(3)  最後亦須按條例第22條的規定去決定每名業主須繳付予這款額的金額。

18.  上述條文列明，制定和通過預算、決定基金款額及各業主須繳付的管理費金額，皆是管理委員會的權力和責任。即使業主大會通過有關議決，也非根據條例行事：見上訴庭案例Darlingford Limited & Ors v The Incorporated Owners of Evelyn Towers & Anor, CACV 172/1986 (1987年3月6日)。本審裁處先後多個案例，也引用該案例就這些條文的如此解釋。

19.  所以，雖然本席接納事實上法團是有制定2006及2007年度的財政預算，並在業主大會上通過，但除非法團管理委員會執行條例的規定，否則無權要求業主繳付有關管理費，業主亦沒有責任繳付。本席相信，代表法團的律師是因這問題，才會在當時LDBM 215/2005 的覆核申請中知難而退。

(3) 2007年4月17日管理委員會議決

20.  為解決這問題，出現了管理委員會於2007年4月17日的議決。當天會議的第4.1項議題為

”討論及通過2002年至2007年財政預算”

會議紀錄如下：

“管理公司於會議上報告2002年至2007年財政預算及實際開支與收入對比。管理公司表示收到法團法律顧問意見，為附合法例344要求，表示法團需要在管理委員會會議上追認2002年至2007年之管理費金額。

(上述金額於會議上以附表形式列出)

……動議通過，追認2002年至2007年財政預算，並以收入預算為基礎計算當年收取每户管理費金額……經過委員會投票，動議獲得通過。

……”

21.  根據會議紀錄，梁先生列席了上述管理委員會會議，並表示這項決議違返公契。這亦是梁先生等如今的立塲。梁先生指基於預算為來年而制的性質，根本不能追認。

22.  根據條例第21(1)及(4)條及公契第3節D(2)和(6)項，預算乃為釐定業主來年須繳付管理費而制定。梁先生指這必是在有關財政年度前的事，豈可過後追認。本席認為，若當年根本沒有制作預算，法團現在才制作該年度的預算，也許是不合邏輯。但若當年法團的確有制作預算，甚至由業主大會通過，唯欠根據條例規定程序由管理委員會議決，那麼管理委員會事後透過決議通過該預算，本席認為此舉與預算的性質和邏輯沒有衝突。

23.  梁先生又指條例和公契也不賦予法團權力去通過如此有追溯力的決議。他依賴公契第4節C(3)(j) 項，指這追認決議無效。梁先生亦援引上訴庭蘇振文、鄧平與盧永佳 對 置安大厦業主立案法團, CACV 302/1999 (2000年3月10日)一案為例，指法團無權通過具追溯力的決議。

24.  就法團是否有權通過有追溯力的決議，在 The Grande Properties Management Limited v Sun Wah Ornament Manufactory Limited 一案中，上訢法庭(CACV 316/2004, 2005年8月5日，Reyes J 的判詞) 及其後終審法院(FACV 2/2006, 2006年7月13日) 有所裁斷。

25.  梁先生依賴公契第4節C(3)(j) 項的條文，其實與The Grande Properties Management Limited 案中公契第10項大同小異，當中包括如下條文：“任何決議只要與本公契條文抵觸均屬無效。” 該案涉及決議乃追認較早前通過要業主分擔維修費用但實在是無效的議決。法庭假設這是追溯性質的議決，也認為無須條例正面授權通過，亦沒有因其追溯性質抵觸公契條文。法庭繼而裁斷，蘇振文案就法團通過追溯性質的決議均違反上述公契條文及在法律上無效的判決是錯誤的。換言之，蘇振文案作為這方面的案例地位已被終審法院推翻了。

26.  本案中法團的確有在當時制定2006及2007年度預算，而只是錯誤透過業主大會通過罷了，再向業主要求繳付。本席認為其後由管理委員會正式通過有關預算，即使是追認，也不算違返有關公契條文。

(4) 管理費金額不合理

27.  在其反對通知書，梁先生指自1996年度的管理費金額已不合理，等如管理費源頭金額不合法。根據法團曹先生，梁先生等在所指年度根本未成為屋苑業主。現有證據亦顯示不到他的指稱。更重要的，是法團的確有制定2006及2007年度的預算。只要是按條例根據預算釐定管理費，即使是通過來年管理費金額是維持與往年金額一樣，不等如是参考所謂源頭金額。情況有别於如條例附表7第(3) 項的情況下，大厦因沒有制作預算而需要根據往年管理開支總額來決定來年管理開支及管理費。

28.  梁先生又指按他指的實情合理地開支，應付的金額也應該少於法團要求業主繳付的。雖然從法團的文件中得知2006及2007年度的實際開支，但在考慮當時釐定的管理費時，還應只看預算開支。雖然預算中建議收取的管理費總額稍多出預算開支，但並不等如不合理。畢竟條例賦予管理委員會的職和權，去議決預算及管理費金額，單是個别業主對預算的意見，改變不了有關決議的約束性。至於分擔管理費方面，根據條例第22條及公契附表二所載管理份數，每個住户佔17/1,040份；每個停車位佔2/1,040份。根據預算和此管理份數，法團就每户分擔管理費的計算都是正確的。

(5) 管理費單不合法

29.  梁先生指法團的管理費單第4及第6項細則不合法。管理費單由管理公司發出。第4項細則註明所有付款將按賬項之月份順序清繳，梁先生指即無抗議的機會。第6項細則註明不再另行發出正式收據，梁先生指即無根查的機會。本席看不出這些指稱如何成立，或就業主繳付管理費的責任問題有何關鍵。最終梁先生的書面結案詞也沒重覆這點。

(6) 法團以往多收管理費

30.  梁先生指法團以往在不合法的情況下多收了數百萬，並指業主根本就不用交費最少3年，法團最近更非法地把日常管理費結餘轉去做大維修工程費。本席認為梁先生未能真正就這些指控舉證。另外，聽取了法團曹先生解釋有關大維修工程費用來源和應用，本席亦接納其證供。

結論

31.  就審裁處已就法團追討2005年7月至12月管理費在LDBM 215/2005 案中的事實裁斷，本席不應亦不會再審。但就本申請中首次提出追討2006年1月至2007年7月的管理費，本席裁定法團事實上在相關時段有為2006及2007年度制定財政預算，包括擬收的管理費，並在業主大會通過。本席裁定法團管理委員會於2007年4月17日通過追認上述2006及2007年度財政預算的議決是有效的。本席不認為梁先生等就該兩年管理費的追討的反對理由成立。所以梁先生等須繳付該兩年的管理費：2006年度共港幣35,568元及2007年1月至7月共港幣17,199元，合共港幣52,767元。

32.  至於法團追討欠交管理費利息，本席考慮除非及直至法團管理委員會遵照條例規定去通過預算預算及釐定管理費，否則業主無責任應要求去繳付，而管理委員會在2007年4月才透過追認有關預算及管理費金額。法團雖然在2007年9月提出本申請，但本申請中關鍵的指稱，即有關的預算及後來的追認議決，要在2007年12月及2008年3月才以修改形式加入申請書。衡量所有情況，本席只會判給法團上述欠交管理費自本申請提出開始的利息。根據申請所依賴公契第三節E 1(a) 項，利息以每30天時間1.5% 計算至今，即港幣52,767元x 1.5% x 13 = 港幣10,290元。

命令

33.  答辯人須繳付申請人共港幣63,057元；由今天起直至清付為止的利息以港幣52,767元為本以每30天1.5%計算。大致上申請人勝訴，故答辯人須繳付申請人訟費。若雙方未能協議訟費，則由法庭按區域法院基準評定。若任何一方不於今天起計14天内要求更改，此訟費命令將自動作實。

出席人士：